'9·7대책'으로 공공분양 30만가구 쏟아진다...젊은층이 최대 수혜

하남 교산신도시에 분양하는 교산푸르지오더퍼스트 공공분양 조감도.

중장기적인 주택공급 확대 효과가 의문스러운 정부의 ‘9·7주택공급 확대방안’이 단기적인 집값 안정 효과도 내지 못하고 있습니다. 6·27 대출 규제와 달리 주택 수요를 줄일 수 있는 굵직한 정부 대책이 나왔는데도 집값 상승세가 꺾이지 않기 때문입니다. 9·7대책 발표 직후 한국부동산원의 주간아파트가격동향조사에서 서울 아파트값 상승률이 전주와 비슷했고 그 다음 주에는 오히려 더 올라갔습니다. 한국부동산원에 따르면 9월 15일 기준 서울 아파트값 주간변동률이 0.12%로 8월 11일에 이어 한 달 만에 0.1%를 넘어섰습니다.  6·27대책 이후에는 상승률이 절반 이하로 뚝 떨어졌습니다. 가격 상승률이 여전하다는 것은 수요자들이 공급을 기다릴 필요가 없다고 생각한다는 방증입니다. 이번 대책에 대한 시장의 반응인 셈입니다. 한 마디로 “별로 기대할 게 없다”는 뜻이겠죠.  

9·7주택공급 확대방안에서 기대할 게 전혀 없을까요. 그렇지 않습니다. 젊은층이 9·7대책의 최대 수혜자로 떠오르고 있습니다. 반면 내 집 마련을 기다려온 무주택 중장년층은 씁쓸할 것 같습니다. 9·7대책이 분양시장에 엇갈린 명암을 드리웁니다.  

2030년까지 공공주택 50만가구 착공

9·7대책에서 정부가 공공 분양물량을 내세워 주택공급을 확대하기로 했습니다. 도심에서 정부가 서울 유휴용지를 적극 개발하기로 했습니다. 4곳 4000가구입니다. 도봉구 성대야구장(1800가구)과 송파구 위례업무용지(1000가구)는 2027년 안에 착공을 추진합니다. 서초구 한국교육개발원(700가구)과 강서구 공공청사 용지(558가구)는 2028년 착공을 목표로 토지 매입 절차에 나섭니다.

노후 주거지를 대상으로 하는 공공 도심복합사업을 확대합니다. 현재 사업이 지지부진한데 제도 개선을 통해 2030년까지 5만가구를 착공한다는 방침입니다. 현재 법적상한의 120%까지 가능한 주거지역 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율)을 140%까지 3년간 한시적으로 완화하기로 했습니다.  

신도시 등 공공택지의 주택용지를 민간에 매각하지 않고 공공이 직접 주택개발을 시행하기로 했습니다. 공공택지의 주택용지는 LH(한국토지주택공사) 등 공공택지 개발 시행자가 직접 주택을 공급하거나 민간에 매각해 민간이 주택을 공급해왔습니다. 앞으로는 공공택지 주택용지 민간 매각을 없애겠다는 말입니다.  

2022년 허영 의원(더불어민주당) 국정감사 자료에 따르면 고양 창릉 등 3기 신도시의 민간주택용지 비율이 62.1%에 달했습니다. 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 창릉, 인천 계양, 부천 대장 등 주택건설용지 834만3000㎡ 중 민간주택용지가 518만2000㎡였습니다. 이 용지가 공공주택용지로 바뀌게 되는 것입니다.  

대책 발표 직후 LH는 민간 매각을 중지하기로 했습니다. 당초 9~10월 수도권에서 민간에 매각 예정이던 공동주택 용지가 8개 필지 22만6000㎡였습니다.

내년부터 2030년까지 당초 공공주택 착공 예상 물량이 25만1000가구였는데 이번 LH 직접 시행 확대로 5만3300가구 더 늘어날 것으로 정부는 봤습니다.

정부는 2030년까지 착공할 수 있을 것으로 예상한 공공주택이 총 50만가구 정도입니다. 공공주택에는 임대주택도 포함됩니다. 공공주택에는 공공임대도 포함되는데 공공분양이 20만~30만가구로 예상됩니다.  

젊은층 노릴 만한 물량 63%에 달해

LH 직접 시행 확대 등으로 청약제도가 바뀔 것으로 예상됩니다만 현재 기준으로 공공분양의 수혜자가 누구일까요. 공공분양은 대개 청약저축액 순으로 당첨자를 가리는 것(순위순차제)으로 알려져 있습니다. 맞습니다. 청약가점이 민영주택 당첨을 좌우하듯 청약저축액이 공공분양 ‘열쇠’입니다. 청약저축액은 월 납입액 한도가 10만원(지난해 말부터 25만원으로 상향)이어서 저축액이 많아지려면 납입 기간도 길어야 합니다. 인기 단지의 경우 20년에 해당하는 2400만원이 넘기도 합니다. 당연히 중장년이어야겠죠. 청약저축액이 얼마 되지 않는 젊은층은 당첨권에 얼씬도 하지 못합니다.  

하지만 잘 따져보면 공공분양은 젊은층에 활짝 열려 있습니다. 청약저축액의 영향력이 적은 길이 많습니다. 청약 유형과 당첨자 선정방식을 따져보면 청약저축액이 좌우하는 물량은 전체의 7%에 불과합니다. 청약저축액이 적은 젊은층이 두드릴 수 있는 문은 ‘신혼부부’ ‘생애최초’ ‘신생아’ 특별공급과 일반공급의 ‘신생아우선’ '추첨’이 있습니다. 물량이 63%에 달합니다. 청약유형별 조건만 맞으면 사실상 추첨으로 당첨자를 뽑습니다. 일반공급 신생아우선은 일반공급의 당첨자 선정방식인 순위순차제 적용을 받습니다. 신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급과 일반공급 신생아우선 요건에 모두 해당하지 않는 젊은층은 일반공급 추첨이 있습니다.  

이 중에서도 2세 이하 신생아가 있는 가구가 가장 유리합니다. 신생아 특별공급 20%와 일반공급 신생아우선 12.5% 등 32.5%입니다. 신생아 특별공급은 청약통장 가입 6개월이면 신청할 수 있습니다. 일반공급 신생아우선은 12개월 이상의 1순위 자격이 필요합니다. 지금이라도 청약통장에 가입하면 내년 봄부터 신청할 수 있습니다.