서울 주택은 직주근접이 결국 가장 중요!

우리는 주택을 매수할 때 정말 많은 것들을 고민합니다.

출퇴근 시간, 주변 상업 시설, 학원가, 학군, 공원 등…

그중에서도 가장 큰 영향을 주는 요소는 바로 주요 일자리로 접근이 편한 ‘직주근접’이라고 생각합니다.

특히, 맞벌이 부부의 비율이 크게 늘어나고 출산율은 낮아지는 흐름 속에서, 직주근접에 대한 수요는 앞으로도 점점 커질 수밖에 없습니다.

'직주근접'은 어떻게 결정될까?

직주근접은 주요 업무 지역과의 거리나 교통 연결성으로 판단되는데요,

거리 자체는 고정된 값이지만 교통의 변화로 인해 접근성이 크게 달라질 수 있습니다.

또, 새로운 업무 지구의 등장도 직주근접의 판을 바꾸는 변수입니다.

예를 들면,

8호선 연장 개통으로 구리·남양주 다산신도시는 잠실 출퇴근 시간이 절반 이하로 단축되었고,

강서구는 마곡 업무 지구가 조성되며 직주근접 가치가 확 올라간 지역입니다.

서울에서 '직주근접'이 중요해지는 이유

① 맞벌이 부부의 근로 소득 파워는 막강하다

최근 뉴스 보도에 따르면 100대 기업의 절반 직원 평균 연봉이 1억을 넘었습니다.

과장급 이상이면 성과급 포함해서 연봉 1억을 받는 경우가 많다는 뜻인데요,

30대 후반 대기업 맞벌이 부부는 연봉 합산 2억에 육박하는 경우가 상당히 많습니다.

이들은 안정적인 직장에서 고정적인 근로소득을 받으며 레버리지 효과를 활용해 부동산 투자를 합니다.

꼭 대기업이 아니더라도 맞벌이 부부가 일정 수준의 소득이 있다면 주택담보대출은 예전만큼 부담스러운 일이 아니게 되었습니다.

② 맞벌이 부부의 중간 지점을 찾아야 한다

다음은 1,000인 이상 근무하는 법인사업체 수입니다.

강남구: 69개

중구: 67개

영등포구: 47개

이외에도 종로, 서초, 송파, 용산, 분당 등이 대표적인 대규모 일자리 지역입니다.

맞벌이 부부는 이들 지역으로 출퇴근하는 경우가 많고, 그 중간 지점을 주거지로 택하는 경향이 큽니다.

서울 집값도 결국 이런 흐름을 따라 움직입니다.

강남에서 시작해 인접 지역으로 퍼지는 패턴, 그 중심에 '직주근접'이 있습니다.

실수요자 시장, 그 중심에 맞벌이 부부가 있다

요즘 부동산 시장은 투자자 접근이 어려운 구조입니다.

여러 규제들로 인해 실수요자 위주의 거래가 이루어지고,

그 실수요자들 중에서도 맞벌이 부부가 주도권을 잡고 있습니다.

이들은 직주근접한 곳이라면 약간 무리를 해서라도 매수를 감행합니다.

그래서 상승장에서는 이런 실수요자들이 신고가를 받쳐주는 구조가 되는 것이죠.

지난 10년간 서울에서 가장 많이 오른 곳!!

서울에서 2014년 이후 가장 높은 상승률을 기록한 자치구는 바로 성동구입니다.

심지어 강남이나 용산, 마포, 광진보다 더 높은 상승률을 기록했습니다.

성동구의 가장 큰 약점은 '학군'입니다.

하지만 학군의 약점에도 불구하고 성동구가 상승한 이유는 직주근접의 힘입니다.

특히 왕십리는 쿼드러플 역세권에 다양한 지하철 호재가 겹쳐 있고,

성수·뚝섬은 지식산업센터와 신규 일자리가 몰리는 지역입니다.

최근 5년간 서울에서 법인사업체가 가장 많이 늘어난 자치구이기도 하죠.

행당역 주변 구축 아파트 기준으로 강남, 을지로, 여의도, 잠실 등 주요 업무 지구까지 모두 40분 내 출퇴근이 가능하고 심지어 판교도 1시간 이내 도달 가능합니다.

이 정도의 접근성이니, 학군보다 직주근접을 중시하는 맞벌이 부부들의 선택지가 될 수밖에 없습니다.

그렇다면, 직주근접이 이렇게 개선될 다른 곳은 어디?

앞으로 주거지의 가치는 ‘어디에 일자리가 더 많아지느냐’에 달렸습니다.

이미 많은 기업과 일자리가 몰린 곳은 앞서 말씀드렸고,

앞으로 업무 지구의 중심축이 될 지역을 말씀드리자면 이렇습니다.

주목할 주요 신규 업무 지구

용산 국제업무지구

삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)

마곡지구 (기업 입주 남아 있음)

고덕비즈밸리 (기업 본격 입주 진행 중)

판교 제2·제3 테크노밸리 (경기도지만 서울과 연계성 강함)

이런 곳들은 앞으로 기존의 강남, 여의도, 종로 일자리들과 더불어 맞벌이 부부들이 선호할 가능성이 매우 높은 핵심 일자리 축이 될 것입니다.

결국, 이 주변이나 업무 지역에 도달이 유리한 지역의 주택 가격 상승 집중화 될 가능성이 높습니다.

개인적으로 제가 생각하는 특정 지역들이 있긴 하지만 괜한 지역 분란을 일으키고 여기에서는 글을 삼가겠습니다.

앞으로 서울의 부동산을 고민하신다면, 직주근접이라는 키워드를 기준으로 어디에 일자리가 늘어나는가, 그곳으로 어떻게 빠르게 도달할 수 있는가를 중심에 두고 보셨으면 좋겠습니다.