잠재력 '폭발' 서부 이촌동

<현대한강아파트. 한경 매거진 발췌>

서부이촌동의 잠재력이 폭발하고 있다. 한강을 생활권으로 누릴 수 있는 입지적 강점에 더해, 용산정비창 개발 등 가시적인 호재들이 본격화되면서 최근 용산 내에서 가장 뜨겁게 주목받는 지역으로 부상 중이다. 한때 단점으로 지적되던 소음·낙후된 인프라 등은 점차 해소되고 있으며 매매가는 연일 최고가를 경신하며 상승 곡선을 그리고 있다.

이제는 ‘저평가된 한강변 주거지’에서 ‘가치 재발견의 중심지’로 자리잡은 서부이촌동의 변화와 가능성을 분석해본다.

특히 서부이촌동 대표 단지인 현대한강아파트는 최근 실거래가 기준 신고가를 경신하며 지역 반등의 선봉장으로 부상했다.

현대한강아파트는 서부이촌동 한강변에 위치한 중소형 단지로, 총 4개 동 216세대로 구성됐다. 전 세대가 남향으로 배치돼 있어 탁 트인 한강 조망이 가능하다. 특히 103동에서는 여의도 스카이라인~남산타워까지 아우르는 뷰가 가능해 '도심 속 힐링 공간'이라는 평가도 있다.

서울 도심과의 접근성도 강점이다. 용산역·이촌역·효창공원역 등 3개 역세권에 인접해 있고, 서울역·광화문·여의도 등 핵심 업무지구까지 20분 내외로 이동 가능하다.

저평가 매력… “동부이촌 거주자도 이주 관심”

오랜 기간 동부이촌동에 비해 상대적으로 저평가됐던 서부이촌동은 최근 그 위상을 바꾸고 있다. 실제로 일부 동부이촌동 거주자들이 현대한강아파트 입지 및 미래 가치에 주목해 이주를 선택하는 사례도 등장하고 있다.

지인을 통해 알게 된 이 일대 부동산 중개업소 관계자는 “철도 소음이나 노후 인프라 등 단점은 점차 개선되고 있고, 장기적으로는 용산 정비창 개발 수혜까지 기대되는 만큼 ‘지금이 저점’이라는 인식이 확산 중”이라고 분위기를 전했다.

생활 여건은 여전히 ‘개선 과제’

현대한강아파트의 가장 큰 약점은 협소한 주차 공간이다. 단지 내 지하주차장이 마련돼 있으나 수용 대수가 부족해 외부 차량이 단지 주변 도로까지 점령하고 있는 상황이다. 또한 인근에는 대형 상업시설이나 프랜차이즈 매장이 부족하며, 일부 골목상권은 낙후된 채 유지되고 있다. 인근 이촌 1구역은 외관상 안전 우려가 제기될 정도로 정비가 시급한 상태다.

단지 바로 옆으로는 경부선·경의중앙선·강변북로가 나란히 지나가 소음 민원이 반복돼 왔다. 특히 101·102동은 철도와의 거리가 가까워 이중 샤시를 설치해도 창문을 열면 기차 소리가 들리는 수준이다.

하지만 용산역 지하화 사업이 본격 추진되면서, 중장기적으로는 소음 문제도 해결될 가능성이 커지고 있다. 서울시는 철도 상부를 상업·문화 공간으로 개발하고, 개발이익으로 사업비를 충당하는 ‘비용 제로’ 지하화 구상을 세우고 있다. 2024년 기준 서울시는 총 사업비를 25조6000억 원으로 추산했다. 상부 토지 개발이익은 31조 원 이상으로 기대하고 있다.

집값 연일 고공행진

최근 집값 상승과 맞물려 현대한강아파트는 연일 고공행진이다. 지난 2022년 8월 22층 84제곱미터 기준 고층 매물이 20억5000만 원에 거래되며 고점을 형성했지만 이후 부동산 시장의 전반적인 조정세와 맞물려 2023년에는 17억 후반~18억 초반 수준에서 거래가 이뤄졌다.

2023년 12월에는 11층 매물이 17억9000만원, 10월에는 19층 매물이 18억1400만 원에 거래되는 등, 고층과 중층 모두 전년 대비 소폭 하락한 모습이었다.

2024년 상반기에는 저층 매물의 약세가 두드러졌다. 3층 및 4층 매물의 거래가는 16억8000만원~17억8000만 원 수준까지 내려가며, 한강 조망 프리미엄이 제한적으로 반영되는 모습을 보였다.

반면 고층 매물은 상대적으로 견조한 흐름을 유지했다. 21층(4월) 매물이 20억5000만 원, 18층(6월)은 20억, 16층(9월)은 21억 원에 거래되며, 시세 하단을 방어했다.

2025년 들어 거래량이 크게 늘며 본격적인 반등세에 진입했다. 3월에는 한 달간 6건의 거래가 집중, 6층은 18억9000만 원, 9층은 20억~20억7,000만 원, 20층은 20억에 거래되며 전반적인 시세 상향을 예고했다.

이후 7월에는 4층 매물이 21억9000만 원에 거래돼 저층마저 21억 원을 돌파, 9월에는 20층 매물이 23억 원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.

한강 조망 프리미엄·용산 개발 모멘텀 기대

이번 상승세를 단순한 단기 반등으로 보기 어렵다는 분석도 나온다. 한강 조망과 서울 내 중심 입지라는 희소성과 더불어 용산 정비창 개발·철도 지하화 등 중장기 개발 호재가 가격에 선반영되기 시작했다는 평가다.

특히 기존에 소음 등으로 평가 절하됐던 저층 매물까지 가격이 급등하면서 실거주 수요와 투자 수요가 동시에 유입되고 있다고 볼 수 있다.

2023년 하락기 저점 대비 약 5~6억 원 이상 상승한 현대한강아파트는 서울 내 한강변 입지를 기반으로 본격적인 재평가가 이루어지고 있는 대표 사례로 주목된다. 향후 서부 이촌동 전체에 걸친 정비사업이 본격화될 경우 중장기적으로는 동부 이촌동과의 가격 격차 축소도 기대해볼 수 있을 전망이다.

“서울 내 마지막 한강변 실거주 단지 중 하나”

부동산 전문가들은 현대한강아파트를 두고 “서울에서 한강 조망이 가능하면서 실거주가 가능한 마지막 단지 중 하나”라고 평가한다. 한강변 아파트 특유의 희소성과 함께 용산 개발이라는 지역적 모멘텀이 겹치며 중장기적 투자 매력도가 높다는 분석이다.

하지만 아직까지는 ▲기차 소음 ▲주차 불편 ▲주변 노후 인프라 등 극복 과제도 명확한 상황이다. 특히 재건축 가능성이 낮은 단지인 만큼, 실거주 만족도를 좌우하는 내부 리모델링 여부에 따라 세대 간 격차도 존재한다.

현재까지 서부이촌동과 동부이촌동은 평균 시세 차이가 2~3억 원 이상 벌어져 있다. 그러나 향후 용산 일대 개발 본격화, 철도 지하화 실현, 생활 인프라 정비 등이 맞물리면 가격 격차는 점차 좁혀질 수 있다는 관측도 나온다.

결과적으로 단기간 내 급등보다는 서부이촌동의 실거주 경쟁력과 입지 희소성이 점진적으로 시장에 반영될 것으로 보인다. 특히 도심 한강변이라는 상징성과 용산 개발 기대감은 강력한 상승 동력으로 여겨진다.