뉴글 콘텐츠룸

전체 1,202개의 글

호랑이25. 12. 30.

매물 잠긴 강북 빌라촌 '알짜' 재개발 맞나?

<종암8구역 재개발 위치도. 서울시> 종암동은 꽤 좋은 기억으로 남아있다. 동네 자체가 조용하면서 실속있는 거주지라는 느낌을 받아왔다. 반경 5km 내에 고려대를 포함한 서울 주요 상위권 대학이 포진돼 있고, 서울사대부설중고등학교 등 높은 이름값을 자랑하는 학교도 즐비하다. 무엇보다 6호선을 이용하면 강남에 쉽게 접근할 수 있는 게 매력적이었다. 이 지역에서 강남권으로 들어서는 시간은 불과 30분대다. 고속철도가 다니는 서울역이나 청량리역도 20분 내외면 다다를 수 있다. 하지만 주거환경은 열악한 편이다. 노후화된 건물이 많고, 도로도 좁아 교통 흐름이 원활하지 못할 때가 많다. 오래전 난개발 탓에 건물도 들쭉날쭉하다. 이런 동네가 성북구 변화의 핵심으로 떠오르고 있다. 성북구 종암동 3-10번지 일대, 이른바 종암8구역 주택정비형 재개발사업이 정비계획 확정의 마지막 관문을 향해 가고 있다. 종암8구역의 가장 큰 변화는 용도지역의 구조적 전환이다. 전체 면적 2만6712㎡ 가운데 기존 제2종 일반주거지역(7층 이하) 2만2202㎡가 제3종 일반주거지역으로 상향됐다. 나머지 4510㎡(16.88%)만이 제2종으로 유지된다. 고밀 개발이 가능한 면적을 전체의 83% 이상으로 확대한 것으로, 종암8구역이 그간 안고 있던 ‘저층 주거지 재개발의 사업성 한계’를 행정적으로 해소했다는 데 의미가 있다. 정비계획상 최고 높이는 115m, 최고 37층으로 설정됐다. 성북구 내에서도 드문 고층 스카이라인으로, 월곡로 축을 따라 새로운 주거 랜드마크 형성이 예상된다.

Mr.리퍼비시먼트25. 12. 29.

추가 이주비가 화두가 된 배경(feat. 압구정4구역)

1) 압구정4, 시공사 입찰도 전에 이주비 설왕설래 이유는? 압구정4구역 재건축을 두고 요즘 가장 자주 오르내리는 이야기는 설계도도, 층수도 아닙니다. “이주비가 얼마나 나오느냐”, 더 정확히 말하면 “기본 이주비 말고 추가 이주비를 얼마나 얹어주느냐”가 먼저입니다. 아직 시공사 입찰도 본격화되지 않았는데도 현대건설은 100%, 삼성물산은 150%를 검토한다는 식의 소문이 조합 안팎을 돌고 있습니다. 공식 제안서가 나오기도 전인데 숫자만으로 기대와 불안이 동시에 커지는 모습은, 단순히 상급지 수주전이 과열됐다고만 보기는 어렵습니다. 이 장면은 지금 정비사업이 처한 자금 환경을 그대로 드러내는 신호에 가깝습니다. 6.27 대책과 10.15 대책을 거치며 대출 규제의 방향이 분명해졌고, 그 방향이 정비사업의 ‘이주’와 ‘입주’ 구간을 동시에 압박하고 있기 때문입니다. 정비사업은 구조적으로 두 번의 큰 자금 고비를 겪습니다. 이주 시점에는 전세 보증금 반환과 임시 거처 마련, 이사비와 생활비까지 한꺼번에 필요하고, 입주 시점에는 분담금과 잔금, 옵션 비용이 몰립니다. 대출이 넉넉하던 시기에는 이 두 고비를 시간으로 나눠 흡수할 수 있었지만, 대출이 얇아진 국면에서는 시간이 비용이 됩니다. 이 때문에 요즘 조합원들이 던지는 질문도 바뀌었습니다. “얼마나 좋은 집이 되느냐”보다 “이주가 가능하냐”, “입주까지 버틸 수 있느냐”가 먼저입니다. 압구정처럼 주택가격이 높은 지역에서 이 질문이 더 빠르게 튀어나오는 건 자연스러운 흐름입니다. 고액주택 대출 규제의 충격은 거래 시장에서는 거래 감소로 나타나지만, 정비사업에서는 이주 가능성이라는 훨씬 직접적인 문제로 나타나기 때문입니다.

너구리25. 12. 28.

앞으로 '세입자' 되려면 '면접'을 보라고요?

지난달 흥미로운 뉴스를 본 기억이 있다. 한 온라인 커뮤니티에 임대인이 올린 글이었다. 임차인이 사용하던 원룸 방을 쓰레기장으로 만들어 놨다는 사연이었다. 기사 사진을 봤다. 발 디딜 틈 없이 쌓인 쓰레기, 곰팡이로 시커멓게 변한 벽지와 화장실. 보증금도 없이 월세로 살던 세입자는 정말 집을 쓰레기장으로 만들어놓고 퇴거했다. 도데체 뭐하는 사람이길래.. 이 정도 수준은 임대인에게 평소 악감정이 있었다고 생각할 수밖에 없을 정도다. 임대인은 청소 비용만 105만원이 들었단다. 하지만 손해를 보상받는 것은 쉽지 않아 보인다. 법적으로 따져보려 했지만 형사 고소는 ‘혐의 없음’으로 끝났다. 현실적으로 세입자에게 가할 수 있는 조치는 민사소송이다. 세입자는 임대차 계약에 따라 ‘원상회복의무’를 지고 고의는 아니었더라도 과실로 집주인에게 손해를 입혔으면 ‘불법행위’ 책임도 성립한다. 다만 이 세입자가 '배째라'라는 입장으로 나오고 있어 보상을 받을 수 있을지 모르겠다. 애초에 집을 저 정도 수준으로 하고 나왔다는 건 '상식'이란 게 없다는 소린데.. '임대인 입장도 참 쉽지는 않구나'라는 생각이 든 기사였다. 기사에 거론된 쓰레기장 원룸 상태. 출처 온라인 커뮤니티 얼마 전까지 나의 아내인 꼬북이는 결혼 전 거주지인 강서구 까치산역 전세집 보증금을 임대인으로부터 돌려받지 못해 고생을 한 적이 있다. 다행히 허그(HUG)로부터 전세보증보험금을 돌려받았지만 지금도 집주인 아주머니에 대한 꼬북이의 분노게이지는 상상 이상이다. 그 사람 얘기만 나와도 언성이 높아진다. 보증금 2억3000만원을 날릴 뻔했으니 그럴 만도 하다. 그만큼 임차인들은 임대인에 대한 분노가 쌓여있다.

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →25. 12. 27.

전월세 폭등 + 매물 절벽 = 2026년부터 지옥장 시작

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 클래스101 x 5분임장 얼리버드 ▼▼▼ https://buly.kr/1RF1zki 안녕하세요 5분임장입니다 :) 최근 <2026년 부동산 대전망> 강의를 진행했고, 100분 넘게 신청해주셨어서 오랜만에 하는 강의임에도 정말 재밌게 했는데요. 후기 ▼▼▼ https://blog.naver.com/5minute_imjang/224117284427 당시 강의에서도 그렇고, 이메일을 통한 상담 그리고 자문에서도 저에게 가장 많이 묻는 질문들이 있더라구요 1) "전월세로 좀 더 버텨볼까요?" 2) "내년에 다주택자 급매 나온다는데요?" 하.. 근데 너무 답답해서 이렇게 칼럼으로 답변드리려 합니다. 영상으로 보시려면 ▼▼▼ https://www.youtube.com/watch?v=Oe1r8N9N7fc ----- 1. 전월세는 이제 '선택'이 아니다 자 먼저 전월세 얘기부터 해보죠. 아직도 많은 분들이 현시점 전월세에 대해서 이렇게 생각하곤 합니다. "나는 아직 집을 안 사는 것 뿐임 ㅋㅋ 그냥 전월세 선택한 거라니까?" 물~론 그러시겠죠. 이게 왜 지금까지 가능했냐면, 집주인이 많았기 때문에 > 전월세 물건도 많았기 때문이죠. 특히 지난 2021년까지 다주택자들은 꾸준히 늘었죠 다주택자에 대한 규제는 쌓여왔지만, 그 이상으로 집값 상승에 대한 기대가 더 컸거든요. 덕분에 갭투자로 들어온 다주택자들은

뉴글리안25. 12. 26.

공급절벽·신축부족에 부딪친 울산남구 (feat. 힐스테이트 선암호수공원)

본 콘텐츠는 '힐스테이트 선암호수공원'과의 협업으로 제작 되었습니다. 얼마 전 까지만 해도 지방부동산 시장에 한파가 불었다고 했는데 이게 어떻게 된 일일까요? 수도권이 10.15정책으로 관망세를 띄는 사이 특정 지방도시에서 본격적인 상승세가 진행중인 모습입니다. 현재 지방 집값상승을 주도하는 지역 중 가장 두드러진 곳을 꼽자면 바로 울산인데요. (뉴스마다 돌아가면서 미분양 많다 하던 그 울산이 맞습니다) <울산은 현재 전국 최고수준의 집값 상승률을 보이고 있다> 현재 울산은 울산남구의 신축단지를 중심으로 뚜렷한 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년은 그 기조가 더욱 뚜렷해졌는데요. 체감되게 설명하자면 현재 울산 아파트값은 21주 연속 상승(12월 둘째 주 기준), 전국에서 서울 다음으로 큰 상승폭, 8개 특·광역시 중 ‘유일한 상승지역’ 등 그 기세가 매섭습니다. 게다가 전세가율도 오르고 있기 때문에 전세가 상승’ ▶ ‘전세물량 부족’ ▶ ‘신축시세 상승’의 흐름도 나타나는데요. 아니, 미분양 많다던 울산이 왜 이리 잘나갈까요? 사실 그동안 울산의 미분양이 누적됐던 것은 공급되는 입지와 관련이 높은데요. 도심과는 관련성이 떨어지는 울주군 단지들이나 편의성이 떨어지는 비선호지역의 공급과잉이 미분양 수치를 끌어 올렸다고 할 수 있습니다. <막상 선호주거지는 남구에서도 얼마가 되지 않는다> 반면 그와 관계없이 남구의 핵심주거지역은 언제나 수요가 있었는데요. 보통은 자녀교육에 유리한 옥동이나 편의성이 뛰어난 삼산동~신정동 지역이 대표적입니다. 헌데 이런 곳들이 최근 수년간 기약 없는 공급절벽을 마주했으며 개발이 예상되는 땅도 잘 보이지 않는 상황입니다. 즉, 현재 울산 아파트의 상승세는 남구 주거선호지의 공급부족이 주된 이유라 할 수 있으며 따라서 남구 신축단지들이 울산의 상승세를 견인하는 중입니다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →25. 12. 26.

2000년대 중후반 아파트에는 이게 답이 될 수도 있다.

우리는 흔히 아파트의 단계를 1~5세로 나누고 있습니다. 그 중에서도 1세대~2세대 아파트는 1970년에서 90년 초반까지 지어진 아파트인데 대부분이 지하주차장이 없거나 있더라도 지하주차장과 엘리베이터가 연결이 안 되어 있습니다. 그리고, 복도식 아파트가 많은데요. 이런 아파트는 무조건 재건축이나 리모델링 사업을 통해서 다 뜯어 고쳐야 합니다. 그런데 3세대 아파트부터는 구조적인 문제는 상당히 줄어듭니다. 2000년대 초반부터 지어진 3세대 아파트는 지하주차장이나 엘리베이터가 연결되고 20층 이상으로 아파트를 짓기 시작했죠. 커뮤니티 센터 부재나 지상으로 차가 다닌다는 건 다소 아쉽긴 하지만 내부는 특올 인테리어만하면 4세대~5세대 아파트 못지 않은 곳들도 많습니다. 3세대 아파트의 대표적인 아파트가 이런 곳들이죠. 잠실 엘스 상도더샵 이런 상황에서 삼성물산과 현대건설이 들고 나온 게 바로 넥스트 리모델링입니다. 쉽게 말하면, 재건축이나 일반 리모델링 사업처럼 다 부수지 않고 외관·조경·커뮤니티·설비 같은 공용부 중심으로 단지를 리모델링하는 겁니다. 물론, 세대 내부 확장이나 구조 변경은 제한적입니다. 그렇지만 이 문제는 일반 리모델링 사업도 내력벽 철거가 안되기 때문에 한계가 있는 점은 동일합니다. 재건축을 할 수 있다면 재건축이 가장 좋겠지만 이는 한계가 있습니다. 사업 기간도 길고 비용도 많이 들어가니 반대하는 사람들이 많습니다. 리모델링 사업은 보통 재건축보다 사업성이 더 안 좋기 때문에 정말 제한적인 곳들만 진행을 하고 있는데요.

두꺼비세무사25. 12. 26.

리모델링 주택, 재산세와 취득세는?

지난 주에는 리모델링 주택 양도소득세에 대해 살펴보았다. 그렇다면 내가 보유하고 있던 주택이 리모델링 되는 기간동안 재산세는 어떻게 납부를 해야 하고, 리모델링이 끝난 후 취득세 납부는 어떻게 해야하는 걸까? 조합원 입주권에 부과되는 재산세는 토지와 주택 중 어느 것을 기준으로 부과되나? 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 부과되는 세목이다. 재개발·재건축에 따른 조합원 입주권은 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’이며, 재개발·재건축 단계에 따라 과세대상이 달라진다. 즉, 관리처분계획인가일을 기준으로 인가일 전에는 주택을 소유한 것이므로 ‘토지+건물=종전주택’에 대해서, 인가일 후로는 종전주택이 멸실되어 거주할 수 있는 주택이 없기 때문에 ‘토지’에 대해서만 재산세가 부과된다. 신규주택이 사용 승인을 받은 후에는 다시 ‘토지+건물=신규주택’에 대해 재산세를 납부하게 된다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 해당 날짜에 재개발·재건축의 진행 단계에 따라 재산세가 부과되므로 어느 단계에 위치해있는지 확인하면, 재산세 과세대상을 쉽게 확인할 수 있다. 재개발·재건축 입주권에 대해서는 지방세법에서도 쉽게 확인할 수 있고, 과세대상도 납득할 수 있으며, 납세자들도 잘 알고 있는 내용이다. 그렇다면 리모델링 주택에 대해서는 재산세가 어떻게 부과될까? 재개발·재건축 입주권과 달리 리모델링 주택(리모델링 입주권)에 대해서는 토지 뿐 아니라 건물까지 포함해서 재산세가 부과된다. 앞서 살펴본 국세인 양도소득세에서도 리모델링 주택을 입주권(주택을 취득할 수 있는 권리)이 아닌 “주택”으로 보는 것과 같은 맥락이라고 할 수 있다.

엘레이맘25. 12. 25.

내 방 안의 트랜스포머, 부동산의 룰을 바꿀까?

천장에 설치된 가구가 아래로 내려오면서 침대, 책상, 수납장등 다양한 형태로 변하는 로봇홈 출처 : Bumblebee Spaces 익숙한 고민, 새로운 해법 집을 구할 때마다 나는 같은 고민에 빠진다. 회사와 가까운 곳, 교통이 편한 곳, 아이 교육에 좋은 곳을 찾다 보면 어김없이 작고 낡은 집만 남는다. 반대로 넓고 깨끗한 집을 보러 가면 출퇴근에 한 시간 이상 각오해야 하고, 교육 환경도 포기해야 할지 모른다. '입지냐, 쾌적함이냐'를 두고 벌이는 이 고민은 아마 집을 구해본 사람이라면 누구나 공감할 것이다. 그런데 최근 이 오래된 딜레마에 조금 다른 관점을 제시하는 기술이 등장했다. 공간 자체를 움직여 필요에 따라 집의 구조를 바꾸는 '로봇 홈' 기술이다. 물론 이 기술이 입지와 크기 사이의 모든 고민을 단숨에 해결해 주지는 않을 것이다. 하지만 적어도 도심의 작은 집도 괜찮을 수 있겠다는 생각을 해볼 수 있게 된 것만은 분명해 보인다. 10평이 20평처럼 쓰일 수 있다면 미국 보스턴의 스타트업 '오리 리빙(Ori Living)'이 만든 시스템을 보면 이 기술의 가능성이 조금씩 보인다. 스마트폰으로 명령하면 침대가 천장으로 올라가고, 그 아래 숨어있던 소파가 나타나 거실이 된다. 물리적으로는 10평이지만, 시간대에 따라 침실도 되고 거실도 되니 체감상으로는 더 넓게 느껴진다는 것이 핵심이다. 뉴욕 맨해튼 같은 곳에서 이 시스템이 실제로 사용되고 있다. 렌트비가 살인적인 샌프란시스코에서도 '범블비 스페이스(Bumblebee Spaces)'기업이 천장 수납 로봇 시스템을 개발하고 있다.

보더콜리25. 12. 24.

세금 6000만원 줄인다...부부가 나누면 더 커지는 '로또'

역대급 '로또' 래미안원베일리. 크리스마스, 종합부동산세(종부세), 아파트값 상승... 요즘 연말을 맞아 주변에서 흔히 마주치는 연말 풍경입니다. 이질적인 이 단어들을 부동산이라는 프리즘으로 비춰보면 하나의 접점이 보입니다. 생뚱맞게 들릴지 모르겠지만, 그 핵심 키워드는 바로 '부부 사랑'입니다. 캐럴 송과 함께 마음이 애틋해지는 이때, 종부세나 아파트값이 부부간의 애정과 무슨 상관이 있을까요? 이 모든 것을 아우르는 부동산적 표현은 바로 '부부 공동명의'입니다. 부부 공동명의만큼 서로에 대한 신뢰와 평등을 잘 보여주는 장치가 또 있을까요. 부부 관계를 더욱 돈독하게 만드는 것은 물론, 실질적인 재테크 수단이 되는 공동명의의 위력을 사례를 통해 알아보겠습니다. 분양가 17억이 4년 뒤 53억으로 '껑충' 서울 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’는 국내 최고가 단지 중 하나로 꼽힙니다. 이른바 ‘국민 평형’인 전용 84㎡의 실거래가가 3.3㎡(1평)당 2억 원을 넘어서며 72억 원까지 치솟았습니다. 이 단지는 2021년 6월, 강남 재건축 단지 중 처음으로 분양가 상한제를 적용받아 분양됐습니다. 당시 분양가는 3.3㎡당 5653만 원이었습니다. 현재 시세는 한국부동산원 부동산테크 기준, 분양가의 3배가 넘는 3.3㎡당 1억 7500만 원에 달합니다. 당시 일반분양분 중 가장 컸던 전용 74㎡의 분양가는 17억 원이었습니다. 현재 시세를 적용하면 53억 원으로 추산되어, 당첨만으로 36억 원의 시세차익을 기대할 수 있었던 셈입니다. 당시 청약 경쟁률은 161 대 1이었고, 당첨 커트라인은 ‘4인 가족 만점’인 69점이었습니다.

Easy 부동산 in the USA25. 12. 24.

캘리포니아에도 눈이 온다?… 美 렌트비의 진짜 변수

미국 캘리포니아 빅베어 레이크(Big Bear Lake)의 겨울 풍경. /사진=픽셀 "캘리포니아는 사계절 내내 따뜻하지 않아?" 얼마 전 한국에 사는 친구와 통화하던 중, 친구가 이렇게 물었습니다. 그때 제 대답은 이랬죠. "아니야. 동네마다 날씨가 완전히 달라. 심지어 눈 오는 지역도 있는걸!" 이 말에 친구는 깜짝 놀라며 말했습니다. 미국 캘리포니아주는 좋은 날씨의 대명사처럼 여겨지니 당연히 1년내내 온화할 거라고 생각했다는 겁니다. 사실 저 역시 미국에 오기 전까지는 비슷한 오해를 하고 있었습니다. 하지만 직접 살아보니 생각이 완전히 바뀌었죠. 여름이 되면 같은 LA 카운티 내에서도 어느 동네는 선선한 반면 어느 동네는 폭염으로 몸살을 앓습니다. 겨울이 되면 빅베어, 타호 등 지역으로 스키를 타러 가는 풍경도 너무나 일상적이고요. 오늘은 많은 이들이 '늘 온화할 것'이라고 오해하는 캘리포니아의 지역별 기후, 그리고 그 차이가 주택 렌트비에 어떻게 반영되는지 이야기해 보려고 합니다. 미국 캘리포니아의 대표적인 사막 지역 팜스프링스(Palm Springs)의 풍경. / 사진=픽셀 천차만별인 캘리포니아 기후? 미국 캘리포니아주는 면적이 남한의 약 4.2배에 달합니다. 상당히 넓죠? 해안·내륙·산악·사막 등 지리적 특성이 워낙 다양한 만큼 기후 역시 다채롭습니다. - 남부 해안은 연중 온화하지만 겨울에는 비와 체감 추위가 있습니다. - 북부 해안은 여름에도 안개와 바람이 잦습니다.

호랑이25. 12. 23.

서울 초근접 비규제 안양 만안구 어떨까

<만안구 전경. 안양시청> 안양시 만안구 주택시장이 눈에 띄는 반등세를 보이고 있다. 서울과 맞닿은 입지, 재개발과 교통·산업 인프라 확충이라는 구조적 변화에 더해, 비규제 지역이라는 정책적 환경이 맞물리며 가격 지표가 실제 움직이기 시작했다. 최근 한국부동산원에 따르면 2025년 10~11월 기준 만안구 아파트 매매가격은 약 0.85% 상승했다. 단일 수치로 보면 크지 않아 보일 수 있지만, 수도권 전반이 보합 또는 약세를 보이던 시기였다는 점에서 의미 있는 변화다. 특히 9월까지 거래 부진과 가격 정체가 이어졌던 흐름을 고려하면 최근 두 달 연속 상승은 시장 심리의 방향 전환을 보여주는 지표로 해석된다. 거래량도 서서히 회복세다. 재개발 착공 단지와 역세권 신축 아파트를 중심으로 실거래가가 먼저 반응했고, 일부 단지는 직전 저점 대비 수천만 원씩 가격이 회복됐다. 이는 10·15 부동산 대책 이후 대출 규제가 완화되고, 비규제 지역에 대한 투자·실거주 수요가 동시에 유입된 결과로 풀이된다. 만안구는 안양시 서부에 위치해 서울 금천구·관악구, 광명시와 직접 맞닿아 있다. 1호선 안양역을 중심으로 서울 도심 접근성이 뛰어나다. 경기 남부 주요 산업지역과의 연결성도 우수하다. 이러한 입지적 장점은 가격 조정기에도 하방을 지지하는 역할을 해왔다. 실제로 만안구의 아파트 평당 가격은 2024년 기준 약 2500만~3000만 원 수준으로, 동안구 대비 낮은 편이다. 이 가격 격차가 최근 규제 완화 국면에서 오히려 장점으로 작용하며 실수요자 유입을 자극했다. 대표 단지인 ‘래미안안양메가트리아’ 전용 84㎡는 10억 원대에서 거래, 지역 내 시세 회복을 이끄는 기준점 역할을 하고 있다.

Mr.리퍼비시먼트25. 12. 21.

입주를 앞둔 '잠실르엘'…또 다시 공사비 갈등 부상

정비사업은 긴 시간의 프로젝트입니다. 그런데 갈등은 종종 “거의 다 됐다”는 순간에 커집니다. 공사가 마무리되고 입주가 가까워질수록 공사비 증액, 계약 변경, 책임 정리 같은 이슈가 한꺼번에 올라오기 때문입니다. 조합원 입장에서는 생활 일정이 걸려 있고, 시공사 입장에서는 손익과 리스크를 확정해야 하는 시점입니다. 송파구 잠실동 ‘미성·크로바’ 재건축(잠실르엘) 현장도 그런 국면에 들어선 모습입니다. 잠실르엘은 1865가구 규모로 재탄생할 예정이고 시공사는 롯데건설입니다. 입주를 앞둔 시점에서 도급계약 변경과 공사비 이슈가 총회 의제로 다뤄지면서 조합원들 사이에서 “왜 지금인가”라는 반응이 나오는 분위기입니다. 다만 이 상황을 특정 단지의 예외로만 볼 필요는 없습니다. 최근 1~2년간 여러 정비사업장에서 공사비 증액 갈등이 반복돼 왔고, 일부 현장은 지자체 중재나 소송으로 확전되기도 했습니다. 즉, 이건 개별 현장만의 문제가 아니라 입주 직전 ‘막판 협상’이라는 구조에서 자주 나타나는 패턴으로 이해하는 편이 정확합니다. 1) 왜 하필 ‘입주 직전’에 갈등이 폭발할까 입주 직전은 정비사업의 성격이 바뀌는 구간입니다. 초반에는 사업성·분담금·일반분양 전망을 놓고 논쟁이 벌어졌다면, 막판에는 “당장 입주가 가능한가”, “잔금과 대출은 어떻게 하나”, “이사 일정은 어떻게 맞추나” 같은 생활 문제로 압력이 집중됩니다. 조합원에게 일정은 곧 비용이고, 비용은 곧 불안입니다.

양콩25. 12. 19.

10,000원으로 촉발된 부당이득반환 청구소송

2년 전부터 수시로 전화하여 빌라 시세와 경제 동향을 묻는 남성이 있었다. 처음엔 친절하게 응대했으나 어느 순간 목소리만 들어도 이명 현상이 날 정도가 되었다. 이 남성의 말투는 이렇다. "만약 지금 집을 내놓으면 바로 팔릴까요? 우리 집은 너무너무 좋거든요. 만약 좋은 값에 바로 팔릴 수 있다면 세입자를 내보낼까 해서요. 제가 정말 보기 드물게 잘해주는 집주인이라서 세입자가 나가기 싫어하겠지만요." 20년차 투룸 빌라다. 몇개월에 한번씩 전화하여 비슷한 이야기를 반복하여 토해내자 인내심에 한계를 느낀 나는 건성건성 패스했다. 그러다 한 달 전 전화하여 세입자가 드디어 나가기로 했다며 월세를 맞춰달라고 했다. 구축 빌라 투룸의 귀에 가시 돋히는 임대인. 마침 방문객이 있어 보여줬더니 바로 계약을 하게 됐다. 계약 날 나는 이 임대인 남성을 처음 보았다. 그간의 집요하고 장황한 말투로 보아 부정적인 외모를 상상했었는데, 내 나이 또래의 인상 좋은 멋쟁이 아저씨. 그런데 30분이면 끝날 계약이 3시간이나 걸렸다. 내가 한마디 하면 열마디를 했다. 중개사인 나야 할 말이 많은 게 당연하다. 계약서 부동문자 및 특약사항을 설명하고, 중개대상물 확인설명서도 구체적으로 세세히 설명해야 하기 때문이다. 그러나 이 임대인은 기회를 엿보듯이 끼어들었다. 마치 대화할 상대에 굶주린듯한...말을 하고 싶어 못 참는 듯한. 제지하고 자르고 해서 서명 날인까지 마쳤는데, 일어서려는 임차인을 붙들고 임차인의 고향을 묻더니, 그 지역에 사는 친구가 있다며 그 친구에 대한 수다를 시작했다. 참다 못한 내가 임차인한테 눈짓을 하며 말했다.

두꺼비세무사25. 12. 19.

리모델링 주택 양도소득세, 과세관청의 입장은?

<리모델링 시 등기부등본 예시> 주택 리모델링 사업은 몇 년 전만 해도 정비시장 내 대세로 불릴 만큼 각종 단지에서 추진 바람이 거셌던 분야이다. 재건축에 비해 절차가 비교적 간단하고 사업 기간이 짧은 데다, 재건축초과이익환수제에서 자유롭다는 점이 장점으로 부각되면서 노후 단지들의 현실적인 대안으로 자리 잡아 왔다. 그러나 최근에는 공사비와 금융비용이 급등하면서 리모델링 공사비가 재건축 수준으로 상승하고, 단지별로 리모델링보다 재건축의 사업성이 더 낫다는 평가가 나오는 곳도 적지 않다. 실제로 한때 리모델링을 추진하던 조합이 사업성 악화를 이유로 조합을 해산하거나, 재건축으로 선회하는 사례도 다수 보이고 있다. 그 과정에서 리모델링은 구조적으로 세대수 증가나 증축에 한계가 있다는 점이 다시 단점으로 부각되는 양상이다. 이처럼 리모델링 사업을 둘러싼 시장의 관심과 평가는 요동치고 있지만, 정작 조합원이나 투자자 입장에서는 다른 질문이 남는다. 세법은 “리모델링 주택을 어떻게 보고 있을까”라는 질문이다. 그래서인지 필자의 최근 상담에서도 관련 문의가 부쩍 늘어났다. 특히 조합원이나 예비 투자자 입장에서의 양도소득세 문의가 주를 이룬다. 이번 칼럼에서는 실제 상담 과정에서 자주 제기되는 질문들을 중심으로, 양도소득세가 리모델링 사업을 어떤 구조와 논리로 해석하고 있는지 짚어보고자 한다. 리모델링을 마치고 나면 새집? 결론부터 알아보자. 리모델링을 거친 주택은 외관 상 그리고 체감 상 새집처럼 느껴지는 경우가 많다. 단지별로 차이는 있지만 아파트 명칭, 전유면적과 대지권, 평면 구조, 세대당 주차대수까지도 크고 작은 변경이 발생하기 때문이다. 그러나 양도소득세, 특히 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 판단에서 세법이 바라보는 관점은 다르다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →25. 12. 19.

노도강 최저점 매수도 딱 올해까지다

2025년이 시작하기 전에는 왜 대체 강남만 오르냐고 왜 한강변만 오르냐고 상대적 박탈감이 너무 심하다면서 우울하다는 사람이 많았습니다. 제가 관악구도 오를거다. 성북구도 오를거다. 아무리 얘기해도 믿지 않는 분들이 많았죠. 7억대인 관악드림타운은 어느새 9억대가 되었습니다. 강남 출퇴근에 용이한 지역을 찾는 맞벌이 신혼 부부가 그나마 덤빌만한 아파트였는데 이제 점점 멀어지고 있습니다. 강북에는 성북구 길음뉴타운의 4단지 아파트가 역시 7억대에서 9억대로 올라섰습니다. 요즘 트렌드인 한방에 키맞추기를 시전하였네요. 관악구 구축이 저리 올랐는데 성북구 구축이 가만히 있을리가 없습니다. 반면, 노도강 아파트 단지들은 여전히 바닥을 기고 있는 단지들이 많습니다. 강북에서 가장 많은 호재를 않고 있는 지역 중 하나인 창동 역세권 아파트 단지들은 여전히 시세 상승을 제대로 하지 못 하고 있습니다. 노원의 신축 아파트 단지들 역시 여전히 10억의 벽을 넘지 못 하고 9억대에서 빌빌 기고 있죠. 10.15 부동산 대책 영향이 아니었으면 아마 노도강 초역세권 구축이나 신축까지는 최소 상승 흐름이 퍼졌을 겁니다. 그렇지만, 상승은 딱 여기에서 멈춰 버렸습니다. 지금 서울의 상승 흐름은 딱 관악구, 성북구 대단지 구축 아파트정도까지 와 있습니다. 내년 상승장이 다시 한번 찾아오면서 거래량이 8,000~9,000이 찍히는 시기가 오면 이제 부동산 상승 흐름은 다시 한번 뒤로 넘어갈 겁니다.

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →25. 12. 18.

'부동산 전문가'라는 새x들..

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 클래스101 x 5분임장 얼리버드 ▼▼▼ https://buly.kr/1RF1zki ---- 안녕하세요 5분임장입니다 :) 요즘 상담도 하고, 자문도 하면서 개인적으로 가장 답답한 게 뭔지 아세요? "전문가"라는 사람들이 너무 많다는 거 예전에는요, 부동산 유튜브 자체가 거의 없었고, 기사는 직접 찾아 읽어야 했고, 현장 중개소 영향력이 지금보다 훨씬 컸습니다. 근데 지금은 어떻죠? 유튜브, 블로그, 카페, 스레드, 인스타까지 SNS에서 전문가라고 주장하는 사람들 말이 시장에 미치는 영향이 갑자기 너~무 커졌어요. 네? "그럼 너도 전문가라고 우기는 놈 아냐?" 맞죠. 저도 그 중 하나죠. 근데, 그래서 더 하고 싶은 말이 있습니다. "제발, 정상적인 전문가 말 좀 들으세요" 오늘은 거창한 얘기 없이, 이 정도는 꼭 짚고 넘어가야 한다는 기준 딱 4가지만 말씀 드리겠습니다. <2026년 부동산 대전망 강의> 신청 ▼▼▼ <https://blog.naver.com/5minute_imjang/224102468376|https://blog.naver.com/5minute_imjang/224102468376|false> ----- 1. 얼마나 깊게, 오래 이 시장에 있었는지 보세요. 첫 번째 기준입니다. 그 사람이 부동산을 얼마나 오래, 그리고 깊게 했는지 보세요. 저는 첫 시작은 2017년,

보더콜리25. 12. 18.

비상하는 잠실주공5단지...70층까지 치솟으며 10억 껑충

잠실주공5단지 재건축 조감도. 잠실 재건축 ‘잠룡’이 드디어 비상하기 시작했습니다. 다소 거창한 표현인 것 같지만 잠실주공5단지 재건축 근황을 빗댄 표현으로 과하지는 않습니다. 12년간 꿈틀대다 걸림돌을 털어내고 하늘로 치솟아 오르니까요. 잠실주공5단지가 서울시 정비계획 변경 확정을 통해 제대로 된 재건축 본궤도에 올랐습니다. 이번 정비계획 결정을 기점으로 더는 추상적인 기대가 아닌 구체적인 숫자와 일정의 단계로 들어섰다고 볼 수 있습니다. 잠룡 위에 올라타 보겠습니다. 6400가구 70층 ‘럭셔리 단지’ 이번에 확정된 정비계획의 핵심은 규모와 성격이 분명해졌다는 점입니다. 잠실주공5단지는 재건축 이후 총 6411세대 규모의 대단지로 탈바꿈합니다. 이 중 공공주택은 831가구이고 나머지는 일반분양과 조합원분으로 구성됩니다. 우선 하늘로 치솟는 높이부터 눈길을 끕니다. 잠실주공5단지는 3종 주거지역과 준주거지역으로 나뉩니다. 준주거지역은 복합용지로 일반 아파트가 아니라 주상복합 아파트로 개발됩니다. 최고 높이가 주택용지 49층 195m이고 복합용지는 70층 280입니다. 잠실주공5단지 위치도. 복합용지에는 주거뿐 아니라 판매·업무·문화시설이 함께 들어섭니다. 단순한 아파트 단지가 아니라, 잠실역 일대를 대표하는 초고층 랜드마크형 복합 주거단지를 지향하고 있습니다. 주택형 구성 역시 ‘럭셔리 단지’라는 표현이 과장이 아닙니다. 전용 85㎡ 초과 중대형 비중이 전체의 약 절반에 달합니다. 이는 실수요 중심의 중소형 위주 단지와는 성격이 다르며, 반포·압구정 재건축과 유사한 고급 주거 벨트로 재편된다는 의미입니다.

엘레이맘25. 12. 18.

절대 사면 안되는 부동산

무지와 조급함이 만났을 때 지금 돌아보면, 그때의 나는 내 집 마련에 대한 욕망은 컸지만 부동산에 대한 기본적인 지식은 거의 없는 상태였다. “부동산 안 하면 돈 못 번다”는 말을 지인들에게서 너무 자주 들었고, 분양 하나로 몇천, 몇억을 벌었다는 이야기를 들을 때마다 마음은 점점 다급해졌다. 그러던 어느 가을날, 집 근처에서 유명 브랜드 아파트가 비교적 저렴한 가격에 분양된다는 광고를 우연히 보게 됐다. 대규모 단지, 좋아 보이는 입지. 그리고 무엇보다 내 마음을 사로잡은 한 문장. “계약금 500만 원만 넣어두시면, 나중에 꿈의 아파트를 받으실 수 있어요.” 지금 생각하면 황당하지만, 그 순간만큼은 그 말이 구원의 손길처럼 느껴졌다. 500만 원이면, ‘인생에서 한 번쯤은 도전해볼 수 있지 않나’ 싶었다. 조합원 동의율이 96% 이상이고, 이미 공사 직전 단계라는 설명에 나는 그저 “곧 공사를 시작하겠구나”라고만 생각했다. 부동산 초보였던 나는 ‘조합’이라는 단어가 왜 위험 신호인지도 몰랐고, 그저 “분양이랑 비슷한 구조겠지” 하고 넘겼다. 그래서 그 자리에서 바로 계약금을 입금했다. 그 순간만큼은, 나도 드디어 ‘내 집 마련’의 문턱에 들어선 기분이었다. 며칠 뒤, 지인에게 그 아파트 이야기를 꺼냈다. “그거 지역주택조합 아니야?” 나는 어리둥절했다. “몰라… 그런가 봐?” 지인은 거의 펄쩍 뛰다시피 했다. “조합 아파트는 절대 건드리는 거 아니야. 다들 ‘거의 다 됐다, 곧 된다, 이제 삽 뜬다’고 말해. 그 ‘곧’이 10년이 될 수도 있어. 아니, 그 이상일 수도 있고.” 집에 돌아오자마자 처음으로 ‘지역주택조합’을 검색했다. 그리고 몇 시간 만에 확실히 알게 됐다. 아, 이건 내가 꿈꾸던 아파트 분양이 아니라 악몽의 시작일 수도 있겠구나.

호랑이25. 12. 16.

철도 개통=집값 상승? 대장–홍대 빌라까지 들썩

경기도 부천 대장지구와 서울 마포구를 연결하는 대장–홍대 광역철도가 15일 본격 착공에 들어갔다. 오는 2031년 노선이 개통되면 부천 대장신도시에서 서울 주요 업무지구인 2호선 시청역 일대까지의 접근성이 크게 개선될 전망이다. 교통 여건 개선이 예고되면서 경기 서부권 부동산 시장도 새로운 변곡점을 맞고 있다. 부천 대장신도시와 서울 도시철도 2호선 홍대입구역을 연결하는 이 사업은 총연장 20㎞ 규모의 신규 노선이다. 향후 6년간 약 2조1000억원이 투입된다. 이 가운데 1조원은 재정, 1조1000억원은 민자로 조달된다. 개통 이후에는 40년간 민간 사업자가 운영을 맡는 구조다. 해당 사업은 2020년 12월 현대건설 컨소시엄이 민간투자사업을 제안하면서 추진되기 시작했다. 대장–홍대선 개통의 최대 수혜지로는 부천시 원종동과 고강동이 거론되고 있다. 2년 전 서해선 원종역 개통으로 김포공항 접근성은 일부 개선됐지만, 서울 도심으로 바로 진입하는 철도 노선이 없어 출퇴근 불편이 이어져 왔기 때문이다. 지역 주민들 사이에서는 서울 접근성이 개선될 경우 주거 수요와 주택 시장에도 변화가 나타날 것이라는 기대가 나온다. 현재 빌라와 소규모 아파트가 밀집한 이 일대에 대규모 주거단지가 들어설 예정이다. 한국토지주택공사(LH)는 부천 대장지구에 공동주택 2505가구를 공급할 계획으로, 2027년 입주를 목표로 공사가 진행 중이다. 본 청약은 내년 상반기에 예정돼 있다.

소심좌소심좌데이터로 잡는 매수·갈아타기 타이밍글 모아보기 →25. 12. 15.

첫 내집마련, 궁금한 건 다 물어보세요! 절대 사면 안되는 부동산 걸러드립니다!

후배에게 오랜만에 연락이 왔다. 갑자기 내년에 집이 필요해질 것 같다면서, 예산은 부족하지만 투자가치도 생각하고 싶다고 이야기해서 그에 대한 답변을 했는데 답변이 충분하지 않다고 생각이 들었다. 그래서 영상으로 중요한 내용을 남겨보기로 했다. 흔히들 처음 내집마련할 때 많이 하는 생각은 가진 돈은 없지만 어떻게 할지에 대한 것 하지만 정말 중요한 건 뭘 피해야 하는지 아는 것 그게 문제다. 그래서 여러 번 다양한 경험을 해 본 사람으로서 꼭 피해야만 하는 부동산 기준을 설명드리보며... https://youtu.be/yhr5BU3za5o 궁금한 내용을 이 영상 댓글에 남겨주시면 답변해드릴 수 있도록 하겠다:)