전월세 폭등 + 매물 절벽 = 2026년부터 지옥장 시작

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클래스101 x 5분임장 얼리버드 ▼▼▼

https://buly.kr/1RF1zki

안녕하세요

5분임장입니다 :)

​

최근 <2026년 부동산 대전망> 강의를 진행했고,

100분 넘게 신청해주셨어서

오랜만에 하는 강의임에도 정말 재밌게 했는데요.

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후기 ▼▼▼

https://blog.naver.com/5minute_imjang/224117284427

2025.12.20~21) <2026년 부동산 대전망 강의> 후기&lt;2026년 부동산 대전망 강의&gt; 클래스 후기 🔹다음과 같이 진행이 됐습니다! 일시 : 12월19일 금요...네이버 블로그 | "5분임장의 부동산 날로먹기"

당시 강의에서도 그렇고,

이메일을 통한 상담 그리고 자문에서도

​

저에게 가장 많이 묻는 질문들이 있더라구요

1) "전월세로 좀 더 버텨볼까요?"

2) "내년에 다주택자 급매 나온다는데요?"

​

하..

근데 너무 답답해서

이렇게 칼럼으로 답변드리려 합니다.

​

영상으로 보시려면 ▼▼▼

https://www.youtube.com/watch?v=Oe1r8N9N7fc

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1. 전월세는 이제 '선택'이 아니다

자 먼저 전월세 얘기부터 해보죠.

​

아직도 많은 분들이

현시점 전월세에 대해서 이렇게 생각하곤 합니다.

"나는 아직 집을 안 사는 것 뿐임 ㅋㅋ

그냥 전월세 선택한 거라니까?"

물~론 그러시겠죠.

​

이게 왜 지금까지 가능했냐면,

집주인이 많았기 때문에

> 전월세 물건도 많았기 때문이죠.

​

특히 지난 2021년까지 다주택자들은 꾸준히 늘었죠

다주택자에 대한 규제는 쌓여왔지만,

그 이상으로 집값 상승에 대한 기대가 더 컸거든요.

​

덕분에 갭투자로 들어온 다주택자들은

경쟁하며 저렴하게 전월세를 놓았고

​

임차인들은 전세, 월세 가리지 않고

골라서 저렴하게 잡을 수 있었씁니다.

​

참 좋은 시절이죠.

다시 오지 않을.

​

근데 지금은요?

여러분들도 익히 아시다싶이,

시장 구조가 완전히 바뀌었죠.

​

지금 전월세 시장에서 가격이 상승하는 문제는

사람이 갑자기 많이 태어나서도 아니고

수요가 갑자기 폭증해서도 아닙니다

​

본질적으로,

"공급이 사라졌기 때문에"

나타난 문제라는 거죠.

왜 공급이 사라졌을까요?

아시는 분들도 많겠지만,

간단히 짚어보면요.

먼저 다주택자들이 줄기 시작했죠.

전월세의 공급은 결국 2주택자 이상의 다주택자가 하는 것이고,

이 사람들이 줄어들었다면?

​

그냥 전월세 물량 자체가 없어지는 겁니다.

​

지난 6.27 대출 규제, 10.15 부동산 대책으로

- 실거주 강요 규제

- 대출 쪼이기

가 굉장히 강해졌죠.

​

아니 여러분들이 입장 바꿔서 생각해보세요.

집주인들이 지금 전월세 내놓겠습니까?

아니 내놓는 게 가능한 집주인이 남아는 있나요?

여기에 갱신권 사용 비율도 다시 늘어나고 있습니다.

​

이건 무슨 뜻이냐면,

원래라면 2년 마다 시장에 나왔어야 할 전월세 매물이 그냥 묶여서 잠겨버린다는 거에요.

​

일반적인 전월세의 계약기간은 2년이기 때문에

2년이 지나면 새로운 임차인을 구하기 위해

부동산 시장에 기존의 전월세 매물이 나오죠.

​

근데 지금은 전월세 가격이

2년 전보다 워낙 많이 올랐기 때문에,

​

기존 임차인들이 나가기보다는

5%의 보증금을 올려주고 갱신권을 사용한다는 겁니다.

​

게다가 바로 앞에서 언급했듯,

규제로 인해 실거주를 강요하다 보니

​

새롭게 지어지는 신축 아파트도

전월세를 놓기보다는

집주인이 직접 입주하는 경우가 대다수죠.

(아니 신축 아파트 전월세 놓는 게 거의 불가능..)

​

그렇다보니 원래라면 입주장에

쏟아져나와야 할 전월세가,

오히려 묶이면서 매물이 줄어들고 가격이 올라가는거죠.

​

그래서 결국 전월세 물건은 없고,

남아 있는 소수의 매물은 비싸고,

그래서 선택지가 없는 상황이 펼쳐지고 있습니다.

​

현재 전월세가 오르는 이유는

사람들이 갑자기 전월세를 좋아해졌기 때문이 아니라

고를 수 있는 집이 없어졌기 때문입니다.

​

그래서 이제 전월세는

'선택해서 사는 방식'이 아닙니다.

​

집을 못 산 사람에게 주어지는 결과값이 됐습니다.

​

"나는 아직 안 산 거야"가 아니라

"나는 이제 못 살거야"

라는 상태로 변했다는 증거가

바로 전월세 가격 증가로 나타난다는 겁니다.

2. 상반기 다주택자 급매? 그딴 거 없음

그리도 또 많이 묻는 두 번째 질문,

"2026년 상반기에 양도세 중과세 때문에

다주택자 급매 나온다는데요?

그거 사면 되지 않나요?"

이게 또 근거 없는 얘기는 아닙니다.

실제로 현재 다주택자에 대한 양도세 중과가 유예되고 있고,

이게 2026년 5월에 만료되기 때문인데요.

​

그렇기 때문에 다주택자들은

5월 전에 어떻게든 양도세 중과를 피하기 위해

보유 부동산을 '급매'로라도 던져야 한다는 거죠.

​

저 역시 2026년 5월에

양도세 중과 유예는 연장이 아닌,

자연스럽게 없애는 방향으로 갈 거라 전망합니다.

​

근데 이거요,

주장하시는 분들은 부동산 거래를 해본 게 맞습니까?

제 입장에선 전혀 말이 안 되는데요?

​

자 현실적으로 한번 계산해보죠.

​

양도세 중과 유예가 2026년 5월 초에 끝납니다.

근데 우리 부동산 계약하면, 잔금은 언제하죠?

통상적으로 계약일로부터 2~3개월 후에 잔금을 치죠.

​

그럼 5월 초에 양도세 중과 유예가 끝나니,

안전하게는 4월 말까지 잔금을 쳐야 하죠.

​

그렇다면 계약은 언제 해야 됩니까?

1월에는 해야죠.

​

즉, 1월에 계약을 하려면

지금 시장에 급매가 널려 있어야 한다는 겁니다.

​

아니 상식적으로 생각해보자구요 ㅋㅋㅋ

아파트를 1월에 계약한다 그래서,

누가 1월 1일 땡! 치자마자 물건을 부동산에 내놓습니까?

​

1월에 계약하고 싶으면,

최소 2~3개월 전에 물건 내놓잖아요.

​

그럼 9월~10월 쯤부터

이미 시장에 급매가 많았어야 합니다.

그래야 1월에 계약을 하죠.

​

그리고 양도세 중과를 걱정할 정도의 다주택자라면,

이미 투자를 꽤 해왔던 사람들일 것이고

양도세 중과 유예가 연장되지 않을 것도!

이미 다 예상하고 있을 정도의 실력은 될 겁니다.

​

지금 제가 위에서 말씀드린 부분이

얼마나 어불성설인지 아시겠나요?

​

이미 부동산 투자 경력이 오래된 다주택자들이

양도세 중과 유예에 관한 시나리오도 없고

대응도 안 하고 있겠습니까?

​

팔거면 이미 시장에 다 내놨을 것이고

그게 이미 9~10월에 '급매'라는 형태로 깔려 있어야 한다는 거죠.

​

근데 지금 부동산에 급매가 있나요?

혹시 여러분들 동네 부동산 가보셨어요?

아니, 전화라도 해보셨나요?

​

요즘 급매가 어딨습니까 ㅋㅋㅋㅋㅋ

​

"아닌데요? 우리 동네에 급매 많은데요?"

라고 하시는 분들,

​

제가 서운한 말씀 하나만 하겠습니다.

솔직히 평소에 돈 주고 아파트 사고 싶은 동네는 아니시죠?

​

사실이 그렇잖아요.

​

우리 모두가 좋아하는

서울에서도 강남, 잠실, 마포, 강동 등등..

이런 동네는 급매 없다니까요?

​

왜 급매가 없겠습니까?

1) 이미 다주택자는 많이 줄었고

2) 전월세가 받쳐주니 급하게 팔 이유가 없고

3) 무엇보다 그거 팔아서 갈아타기도 안 되고

​

괜히 우량한 아파트 팔아서 현금 쥐고 있다가,

오히려 손해가 더 클 수 있다는 거?

집주인들이 더 빠꼼이죠.

​

그래서 제가 장담하는 겁니다.

2026년 5월까지 다주택자 급매요?

​

그거 투자 쥐뿔도 안 해본

주둥이 전문가들이나 주장하는 겁니다.

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정리해보죠.

- 전월세는 점점 더 오르면서 불안해지고 있고

- 급매는 구조적으로 나올 수가 없다

​

이 구조에서 가장 불리한 사람은 누구냐?

집이 없는 사람입니다.

​

모쪼록 지금 잘 판단하시길 바라구요,

무엇보다 제발 전세는 선택하지 마세요.

​

(웬만하면 좀 사시라구요..)