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전체 1,202개의 글

운좋은뿌빠운좋은뿌빠경매·재개발로 그리는 내집마련 로드맵글 모아보기 →25. 12. 15.

영등포역 도림1구역 빌라 몸테크 가능? - 실거래 5~6억대, 투자금 계산법까지

민간재개발이 공공재개발보다 일반적으로는 더 좋습니다. 하지만 큰 형님.. 아니아니 정부가 자꾸 공공을 언급하고 있죠. 공공에 힘을 실어 주려나 봅니다. 대출규제라는 게 상승장을 "완전히 꺽는" 일은 잘 없는데요. 대신, 투자 대상이 되는 지역과 상품을 바꾸게 만듭니다. 과거를 보면 2005년 LTV시행 이후 KB시세 적용에서 피해간 녀석이 있었는데요. 아팟을 잠그니 대출이 비교적 자유로운 빌라로 돈이 이동했습니다. 거기에 재개발 날개를 달고 말이죠. 지금도 비슷합니다. 시장상황(대출, 갭투 노노)이 투자자들을 재개발, 특히 초기재개발 쪽으로 밀고 있습니다. 다만 구역 지정 안된 곳 들은 고수의 영역이어서요. 저 말고 초기재개발 고수에게 배우시면 됩니다. https://blog.naver.com/hoonihooon_ 저는 구역지정 이후 투자금 2억대로 가능한 도림1구역 한 번 알아볼께요. 까르님도 추천하는 구역입니다. 1. 위치는 요기인데요. 도넛 모양의 2호선 안쪽입니다~ 맛있어 보이는 위치네요. 구역의 시작은 2022년 8월인데요. 2차 공공재개발 후보지로 선정 되었습니다. 그리고 3년이 지나 25년 12월 8일 서울시에서도 정비구역 지정, 정비계획 결정(안)을 수정 가결했는데요. 영등포역 남측 노후된 단독 다세대주택 밀집지를 45층 이하 2,500세대로 새집을 짓겠다는 내용으로 발표했습니다. 현장 사진을 보면 오토바이만 겨우 통과할 골목이 많더라고요. 정비가 필요해 보입니다 정부 입장에서도

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →25. 12. 15.

꼭 알아야 하는 부동산 가격이 오르는 순서

아파트 수요는 합리적이다. 자신의 보유 현금에 맞춰서 가장 알맞은 주택을 찾게된다. 그렇기 때문에 한 동네에서 아파트 가격이 오르는 순서를 보면 정말 한결같다. 1단계: 신축 2단계: 준신축 3단계: 신축이 될 놈 (재건축) 4단계: 신축이 될 놈 (리모델링) 5단계: 아무 호재없는 구축 6단계: 나홀로 아파트/빌라 기본적으로 아파트 상품에 따라 1~6단계로 가격이 오르며 역세권, 학세권, 슬세권 등이 추가적으로 영향을 미치는 것이다. 그렇기 때문에 입지가 좋은 신축은 당연히 가장 먼저 가격이 오르고 많이 오른다. 1~2단계에서는 신축과 준신축 대신에 여기보다 한 단계 급지 높은 지역의 구축을 매수할지를 고민하게 되고 3~5단계에서는 구축 대신에 여기보다 한 단계 급지 낮은 진역의 신축을 매수할지를 고민하게 된다. 6단계는?? 그냥 포모다. 저런 상품을 사는 건 입지만 보고 그냥 공포심에 지르는거다. 이런 집을 사면 지역이 어디건 나중에 후회한다. 2022년 이후의 강남을 예를 들어 보면 - 2023년 강남의 입지 좋은 신축/준신축들이 오르기 시작했다. 이때 빠르게 반등하던 아파트 단지들이 한강변 신축/준신축이었다. - 2024년 강남의 재건축 아파트들이 따라서 차례대로 급등하기 시작한다. 2023년 신축/준신축이 오르던 속도보다 상승률이 훨씬 가파르다. - 2025년 강남이라는 지역은 이미 거의 어나더 레벨로 취급한다. 그냥 대지지분이라도 가지자는 마음으로 듣보잡 아파트/나홀로 아파트를 쳐다보기 시작한다.

Mr.리퍼비시먼트25. 12. 14.

재건축 단지 해묵은 갈등, 아파트vs상가…해법은 ‘대화’에

재건축이 본격화되면 단지 분위기가 달라집니다. 안전진단 통과나 정비계획 수립 같은 ‘큰 이벤트’가 나오면, 기대감이 커지면서도 동시에 예민함이 올라가죠. 그때부터는 작은 이견 하나가 “사업 전체가 멈추는 이유”가 되기도 합니다. 최근 신반포2차 재건축이 보여주는 장면이 그렇습니다. 상가 조합원과 아파트 조합원 갈등이 법정 공방으로 번지며 흔들리던 사업이, 조합이 ‘끝장 토론회’라는 이름으로 다시 대화의 자리를 열면서 돌파구를 찾고 있습니다. 인허가 지연이 실제로 발생하자, 결국 소통 자체가 일정 관리의 핵심 변수로 올라온 겁니다. 이 장면이 특별해 보이지만, 사실 재건축 현장에서는 낯설지 않습니다. 아파트와 상가의 갈등은 어제오늘 일이 아니고, 특히 기대수익이 큰 곳일수록 같은 패턴이 반복되곤 했습니다. 겉으로는 “누가 더 가져가느냐”의 싸움처럼 보이지만, 본질은 “서로 다른 권리를 같은 사업 안에서 어떻게 환산할 것이냐”에 가깝습니다. 아파트와 상가는 같은 단지에 있어도 삶의 문법이 다릅니다. 아파트는 실거주·이주·전세 계획이 중심이고, 상가는 영업 지속성·매출·임차인 관계·권리금 문제가 중심인 경우가 많습니다. 출발점이 다른데 결론을 한 줄로 합치려 하니, 충돌이 생기는 건 자연스럽다고 볼 수 있습니다. 그래서 현장에서 자주 듣는 말이 “법대로 합시다”입니다. 원칙을 세우자는 취지 자체는 이해할 수 있지만, 재건축에서는 이 말이 곧바로 최선의 해법이 되지 못하는 경우가 많습니다. 재건축의 제1원칙이 ‘시간이 곧 돈’이기 때문이죠.

너구리25. 12. 14.

"둘기맘님, 제발 비둘기에게 먹이를 주지 마세요"

"구구구.. 흐으흐으흥구구구구구." "이게 무슨 소리야.?" "비둘기 울음소리인가봐. 주방 창틀에 맨날 재네들 모여서 울고 있어." 독자 여러분들은 비둘기가 어떻게 우는지 아시나. 비둘기는 우리나라 도심 어디에서든 흔히 볼 수 있는 새지만 사실 우는 소리를 아주 가까이서 들을 일은 많지 않다. 다가가면 날개를 푸득이며 멀어지는 것이 비둘기들이기 때문이다. 그런데 나는 구일역 신혼집에서 사는 동안 비둘기 우는 소리를 아주 정확하게, 또렷히 자주 들었다. 주방 싱크대에는 작은 창문이 하나 있는데 그곳에 늘 비둘기들이 자주 앉아서 울고 있기 때문이다. 비둘기들은 보통 "구구구"라는 소리를 내지만 "흥흐으으응"같은 신기한 소리를 내기도 한다. 다만 가장 정확한 표현은 "구구구"가 맞는 것 같다. ㅎㅎ 뜬금없이 비둘기 얘길 꺼낸 이유가 있다. 최근 엘레베이터 앞 복도에 공고문이 하나 붙었다. "제발 비둘기 먹이를 주지 마세요!"라는 간절한 외침이었다. 이곳에 살고 있는 한 세대가 지속적으로 비둘기에게 먹이를 주는 바람에 입주민 피해가 심각한 수준으로 커졌다는 얘기다. 공고를 붙인 사람은 관리사무소 측으로 주민 여러분 모두의 동참이 필요하다고 했다. 사연은 이렇다. 우리 옆동 7층에는 한 노부부가 산다.(사무소 측으로부터 그렇게 들었다) 놀라운 점은 이들이 밖으로 통하는 작은 방 창문을 열어두고 창가에 비둘기 모이를 준다는 점이다. 이들의 이름은 편의상 '둘기맘'으로 칭하겠다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →25. 12. 12.

8호선 연장, 전세가 오르면? 다음은 매매 상승입니다.

작년 여름 8호선이 개통하면서 수도권 동북 지역의 구리나 다산 신도시 부동산 상승 효과를 크게 기대했었는데요. 한번에 팍 오르는 매매와 달리 전세는 상승 효과가 원래 한번에 나타나지 않습니다. 서서히 우리가 알게 모르게 스물스물 오르는 거죠. 1년 남짓한 시간이 지난 지금 이들 지역 전세 가격 상승을 보니 이제 2021년 고점을 도달하거나 넘은 곳들이 많이 보이네요. 8호선 연장 효과가 이제서야 나타나고 있습니다. 다들 매매가를 주목하지만 저는 전세의 변화를 주목하는데요. 구리의 구축 아파트 단지들이 많은 장지호수고원역 인근 교문 대우 아파트 전용 61 시세를 보면 정상 거래 기준으로 작년 전세가 3억대였지만 현재는 4억대인 것을 확인할 수 있습니다. 전세가가 1년 만에 20~25%나 올랐네요. 구리 동구릉역의 인창 주공 2단지인데요. 전용 84 기준으로 작년에는 3억 후반~4억으로 전세를 구했지만 최근에는 5억으로 최고가를 찍었고 기본적으로 4억 후반으로 전세를 구할 수 있습니다. 역시 20%는 올랐구요. 신축이 많은 남양주 다산 신도시의 다산역입니다. 먼저, 메이플 타운을 살펴보면 작년 개통 전에는 전용 82 기준으로 전세가가 4억대였지만 현재는 5억대라는 것을 알 수 있습니다. 역시 20% 정도 전세가가 올랐네요. 마지막으로, 같은 다산역 인근의 역 도보권에 위치한 한양수자인입니다. 이 아파트 단지의 전용 84 기준으로 5억대였던 전세는 현재 6억대입니다.

두꺼비세무사25. 12. 12.

강남4구와 마용성 내 주택 증여, 증여세만 내면 끝일까요?

‘10·15 부동산 대책’으로 2025년 10월 20일부터 서울 전역 및 과천·광명 등 경기도 12개 지역까지 토지거래허가구역으로 묶이게 되면서 매매 취득 후 실거주 2년을 해야 하고, 대출을 실행하기 위해서도 여러 제약이 있는 상황이기에 부동산 매매 거래가 어려워진 상황이다. 이러한 이유로 자녀들에게 주택을 증여하는 사례가 많아지고 있다. 부동산을 매매로 취득하는 경우에만 부동산취득자금조달계획서 등을 제출하니까 부동산을 증여하는 경우에는 조사가 없다?! 부동산을 매매로 취득하는 경우에만 부동산취득자금조달계획서 등을 제출하니까 부동산을 증여하는 경우에는 조사가 없다고 생각하는 경우가 있다. 그러나 이는 매우 잘못된 생각이다. 이미 9·7 부동산대책에서 ‘주택공급 확대방안’을 발표하면서 부동산 시장 감독 기능을 강화하고 불법·이상거래나 편법 자금조달을 차단할 수 있는 기반을 마련하여 부동산 시장 투명성을 제고하겠다고 밝혔었고, 국세청에서 10월 30일에 보도자료를 배포하여 자금조달계획서를 실시간으로 공유하여 부동산 탈세를 철저히 검증하겠다고 밝혔다. 물론 이 당시에는 부모 등으로부터 몰래 증여받은 자금으로 주택을 취득하거나 소득누락 또는 법인자금을 부당하게 유출한 자금으로 주택을 취득한 경우, 허위 전세계약을 이용해 취득자금을 변칙 증여한 경우 등을 대표적은 탈세 유형으로 뽑았었기에 부동산 “증여”취득에 대한 직접적인 조사는 아니였다. 하지만, 이때부터 다음 조사는 “증여”취득으로 진행될 것이라는 점은 예상 가능한 시나리오였다.

보더콜리25. 12. 11.

올해 아파트값 상승률 강남·서초 제쳤다...다시 보는 송파·과천

아파트가 밀집한 송파구 잠실 일대. 한 해가 저물면서 올 한해 아파트값을 돌아보게 됩니다. 올해 아파트값 성적표를 결산하려는 이유만은 아닙니다. 내년을 생각해서입니다. 내년 아파트값을 전망하는 주요 근거가 되기도 하지만 무엇보다 올해 아파트값 동향은 내년 세금을 결정하기 때문입니다. 재산세와 종합부동산세(종부세) 같은 보유세를 말합니다. 뭉뚱그려 말하면 내년 보유세는 올해 말 집값에 달렸고 올해보다 얼마나 오를지는 올해 집값 변동률에 좌우됩니다. 이 과정에 ‘공시가격’이 개입합니다. 한국부동산원이 실무를 맡아 1월 1일 기준으로 산정하는 ‘공인 집값’입니다. 실거래가·호가 등을 조사한 시세에 일정한 시세반영률(현실화율)을 적용합니다. 내년 현실화율은 올해와 같은 평균 69%로 동결됐습니다. 시세가 10억원이라면 공시가격은 6억9000만원인 셈입니다. 재산세와 종부세는 공시가격에 일정한 공정시장가액비율을 반영한 과세표준(세금 계산 기준 금액)을 산출하고 여기에 세율을 적용해 계산합니다. 간단히 말하면 올해 집값이 많이 오른 아파트가 내년에 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다는 말입니다. 급증할 예상 세금 앞에서 올해 집값이 많이 올랐고 기뻐할 수만은 없습니다. 그래도 집값이 많이 오르고 세금도 더 내는 게 이득일까요, 집값이 적게 오르고 세금도 적게 늘어나는 게 이득일까요. 당연히 전자일 것입니다. 집값은 억대 단위로 움직이지만 세금은 백만 원대고 아주 비싼 집들이 천만 원대로 늘어납니다. 물론 집값은 평가금액이어서 손에 잡히지 않는 장부상의 수입이고 세금은 당장 손에서 빠져나가는 현실적인 비용이지만 그래도 배가 부를 것입니다.

엘레이맘25. 12. 11.

초고층 아파트 정말 미래형 주거일까?

49층 아파트의 그림자: 누구를 위한 초고층인가 최근 남해안의 한 비교적 조용한 마을에 49층 초고층 오션뷰 아파트가 들어선다는 소식을 접했다. 이곳은 대도시도 아니고, 인구가 폭발적으로 늘어나는 지역도 아니다. 그런데 왜 굳이 49층일까. 초고층 아파트는 유지비, 안전, 재개발, 장기 자산 가치 측면에서 이미 적지 않은 문제점들이 지적되고 있다. 그럼에도 한적한 바닷가 마을에서 49층이라는 선택이 나온 이유는, 지금 시장에서 가장 잘 팔리는 키워드이기 때문일 가능성이 크다. 부산 엘시티가 보여준 초고층의 이면 바닷가 초고층 오션뷰하면 가장 먼저 떠오르는 곳이 있다. 바로 부산의 엘시티다. 엘시티는 애초 관광 활성화를 명분으로 한 리조트 사업에서 출발했지만, 민간 개발로 전환되며 용도가 변경되고 고도 제한이 완화됐다. 주거가 금지됐던 중심지 미관지구는 주거가 가능한 일반 미관지구로 바뀌었고, 결국 부산을 대표하는 초고층 랜드마크가 완성됐다. 그러나 완공 이후 예상하지 못했던 문제들이 드러나기 시작했다. 낮 시간대 일조권 침해와 조망권 상실, 그리고 바다에서 불어오는 바람이 초고층 외벽을 따라 급격히 가속되며 발생한 것으로 보이는 빌딩풍(Building Wind) 문제다. 보행 환경이 악화됐고, 평소보다 훨씬 강한 돌풍이 건물 주변 특정 구간에서 반복적으로 발생한다는 지적도 나왔다. 이는 단순한 기상 문제라기보다는, 초고층 구조물이 주변 자연 흐름을 바꾸면서 생겨난 인위적 환경 변화로 해석된다. 현재 엘시티는 가격 변동성과 공실 논란 속에서 초기 기대보다 낮은 평가를 받고 있다. 초고층 아파트가 완공되는 순간 약속했던 프리미엄이 반드시 유지되는 것은 아니라는 점을 보여준다.

Easy 부동산 in the USA25. 12. 10.

외국인 규제 후 주택거래 급감… 집값은 안정될까?

"요즘 외국인들이 그렇게 한국에 집을 많이 산다더라. 그래서 집값이 이렇게 오른 거 아니야?" 지인들과 모이면 자연스럽게 대화 주제가 '부동산'으로 흘러가곤 하는데요. 높디높은 집값에 대한 푸념을 하나, 둘 늘어놓다 보면 위와 같은 의견을 넌지시 피력하는 이들이 많습니다. 온라인 부동산 커뮤니티에서도 "중국인이 서울 ○○구 아파트를 대거 매입했다더라" "외국인 거래가 집값을 밀어 올렸다더라" 등의 주장들이 심심찮게 보이기도 하죠. 그런데 최근 외국인 국내 주택 거래가 급감했다는 소식이 들려왔어요. 바로 외국인이 토지거래허가구역 내에서 집을 사려면 2년간 실거주해야 한다는 내용을 담은 '외국인 토허제'를 올해부터 시행한 이후 보인 흐름입니다. 국토교통부는 지난 8월 토허구역 지정 후 외국인의 주택 거래 추이를 검토한 결과 지난 9~11월 수도권의 외국인 주택 거래가 1080건을 기록했다고 9일 밝혔습니다. 지난해 같은 기간 대비 약 40% 감소한 수준이에요. 특히 서울은 지난해 같은 기간 대비 49% 줄은 179건을 기록했는데요, 서초구의 경우 20건에서 75% 뚝 떨어진 5건으로 집계됐어요. 비거주 외국인의 주택 거래로 풀이되는 위탁관리인 지정 거래는 3개월간 단 1건 발생한 것으로 나타났습니다. 지난해 같은 기간(56건) 대비 98% 감소한 것이죠. 이 1건은 토허구역으로 지정되지 않은 경기의 한 지역에서 발생했다고 해요. 정책이 한층 정교해지고 있는 모양새입니다. 국토부는 체류 자격 등을 외국인 거래 신고 내용에 포함시키고 토허구역 내 주택 거래시 자금조달계획서와 입증서류 등 제출을 의무화하는 내용을 포함한 '부동산거래신고법 시행령'을 공포하고 내년 2월 10일부터 시행할 예정입니다. 외국인의 투기성 수요를 구조적으로 차단하려는 조치입니다.

호랑이25. 12. 08.

쿠팡 개인정보 유출 피해? 더 큰 손은 부동산 시장

부동산 시장이 ‘개인정보 사각지대’로 방치된 지 오래다. 매매·전월세 상담, 분양 홍보, 재개발 조합 활동 등 부동산 생태계 전반에서 개인정보는 자연스럽게 흘러다니는 자원처럼 취급된다. 하지만 최근 드러난 사례들을 보면 상황은 이미 ‘도 넘은 수준’을 넘어섰다. 이름과 연락처는 기본이고, 계좌번호·주민등록번호·통화 녹음 파일 같은 고위험 정보까지 동의 없이 수집·보관·유통되는 사례가 적지 않다. 문제는 피해자가 늘어나도 책임을 묻는 주체는 없고, 제도를 관리해야 할 정부조차 판단이 모순되는 등 국민 신뢰는 바닥으로 떨어지고 있다는 점이다. 우리가 부동산 거래의 첫 단계라고 생각하는 ‘중개사무소 상담전화’부터 이미 개인정보 침해는 시작된다. 전국 10만 개에 달하는 중개사무소 상당수는 연 20만~100만원을 내고 고객관리 기능이 포함된 중개 프로그램을 사용한다. 문제는 이 프로그램이 사실상 민감정보 자동 수집 시스템처럼 작동한다는 점이다. 소비자가 단순히 전화를 걸면 중개사 컴퓨터에 고객관리 창이 자동으로 뜨고, 발신번호가 바로 표시된다. 공인중개사는 이 창에 이름, 주소, 주민등록번호, 계좌번호, 계약금·청약금 등 민감한 정보를 직접 입력하고, 상담 내용 전체를 통화녹음으로 저장한다. 더 심각한 문제는 이렇게 입력된 정보가 중개사무소가 아닌 프로그램 공급업체의 서버에 통째로 보관된다는 것이다. 소비자는 자신이 누구에게 정보를 넘기는지조차 모른 채 금융정보와 주민번호까지 제3자에게 제공하게 되는 셈이다.

운좋은뿌빠운좋은뿌빠경매·재개발로 그리는 내집마련 로드맵글 모아보기 →25. 12. 08.

연봉이 집값을 이기지 못하는 시대에

1. https://n.news.naver.com/article/277/0005689293 월요일 가벼운 이야기로 시작하고 싶지만 저 포함 직장인들에게 참 자극적인 기사를 보고 눈이 갑니다. 클릭하게 되고요. "노동무용론" 기사를 보면 노동이 무의미하다는 말정도로 강력한 워딩이 쓰이는데요. 그렇게까지 표현해야 하나?싶지만 실제로 어느정도 들어맞는 현실이기에 씁쓸합니다. 자본주의에서 살고 있는게 실감이 나네요. 예전부터 든 생각이지만 지각비를 내고 싶지 않은데 무조건 내야 하는게 있습니다. 자본주의에서 자산 취득비용인데요. 늦으면 늦을수록 더 많은 지각비를 내야 합니다. 늦게 태어난 이유만으로 그렇게 되는 세상입니다. 기존 세대는 부정할수록 있겠지만요. 2. 위 기사의 핵심만 보면 서울의 25개개중 16개 구 안의 아파트를 보유하고 있었다면 올 한해 직장인의 연봉 이상을 벌어 들였다는겁니다. 서울 대기업 다니는 김부장의 연봉이 1.5억이라고 해도 불구하고 영등포구 이상 9개의 자치구들에겐 무릎을 꿇어야 했습니다. 경기도중 소기업 다니는 권대리의 맘은 어떨까요? 어쩌면 서울의 25개구 모두가 권대리의 연봉을 상회하는 상승률을 보였을 수도 있습니다. 3. 서울 직장인 평균 연봉이 얼마일까요? 25.4월 자료를 보면 서울과 울산이 전국에서 가장 급여가 높은 곳이네요. 울산의 경우 대기업들이 많아 평균연봉이 높게 나오는 편이고, 서울의 경우 고소득자들이 많아 전체적인 평균을 끌어 올립니다.

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →25. 12. 05.

5억에서 10억대 아파트, 여기 보세요 (서울, 경기, 인천)

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 클래스101 x 5분임장 얼리버드 ▼▼▼ https://buly.kr/1RF1zki 안녕하세요 5분임장입니다 :) 요즘 시장 분위기, 심상치 않습니다. 물론 언론과 폭락론자들은 "부동산 거래량 반토막! 폭락 시작됐다!?" 뭐 이런 말 하고 있지만, 현장은 다릅니다. 물론 그렇다고 미친듯이 거래량이 터지고, 호가가 올라가고, 사람들은 그 오른 호가에 따라붙는 뭐 이런 시장은 아닙니다. 하지만 그들이 말하는 것처럼 거래량이 죽고 가격이 떨어지고 모두가 공포에 떠는 그런 시장도 아니라는 거죠. 지금 특히 노도강 쪽에서 거래량이 꽤 터지고 있는데요 그 중에서도 강북구, 그리고 바로 아래 성북구에 온기가 꽤 퍼지고 있습니다. 그럼 왜 이제야 거래가 되고 있냐구요? 지난 10.15 대책 때 서울 전지역이 토허제 구역으로 묶였죠. 사실 노도강 금관구 같은 지역들은 지난 정부 때도 규제지역으로 묶인 적은 있었지만, 토허제는 이번이 처음이죠. 그래서 토허제에 대한 최소한의 적응기간이 필요했고, 또한 약정서를 쓰고나서 이게 허가가 나면 계약을 하는 게 토허제 지역에서의 매수 프로세스인데, 이 약정서를 쓰고 통과되는 게 통상적으로 3~4주 정도 걸리죠. 그러니 이제야 거래신고가 나오는 겁니다. 그래서 그동안 겉에서 안 보였을 뿐, 현장에 들어가보면 분위기가 완전 달랐던 겁니다. 이래서 현장 전문가가 필요하다니까요?

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →25. 12. 05.

위례신사선 나가리 될 때, 그때가 기회였습니다!

작년말 송파 가기는 다소 버겁고 성남 가기는 다소 아쉬운 분들에게 제가 가장 많이 추천 드리던 곳? 바로 위례신도시였습니다. 위례신도시는 서울에 걸쳐 있는 유일한 신도시로 희소합니다. 다만, 위례신도시 내에는 지하철이 없습니다. 그래서 위례신사선이 유일한 지하철 노선의 희망이었는데요. 위례신사선은 작년 건설사들이 사업을 포기하면서 '민간투자' 사업으로 진행이 불가능해졌었습니다. 작년에 이런 기사가 쏟아져 나올 때가 기회라고 많이 말씀 드렸습니다. 위례신도시 입주민들은 이미 교통분담금을 분양받으면서 지불했고 위례신사선이 착공할 경우 이 돈을 공사비로 쓰기 위해 LH에서 2300억의 돈을 가지고 있는 상태입니다. 어차피 정치의 관점에서 위례신사선은 쉽게 날려 버리기 어렵습니다. 정치표가 걸린 정치인들은 다들 자기 이름을 걸고 위례신사선 진행 예산을 받아오겠다고 할 수 밖에 없습니다. 그리고, 반년도 지나지 않아 이런 기사들이 나오기 시작합니다. 재정사업으로 전환된 위례신사선은 예타를 신속하게 통과시키겠다. 작년 하반기부터 올해 상반기까지 위례신도시를 사라고 말씀 드린건 어차피 이런 결과가 예상되었기 때문입니다. 그리고, 항상 강조 드리는 부동산 가격 상승의 흐름 상 위례신도시를 무조건 거쳐갈 수 밖에 없습니다. 송파와 성남의 중간에 위치한 위례의 입지는 변하지 않기 때문입니다. 위례신도시의 중앙에 위치한 센트럴자이는 24년 하반기가 최고의 기회였는데요. 당시 26평 가격이 11억대였는데 현재는 16억을 바라보고 있습니다.

두꺼비세무사25. 12. 05.

12월에도 늦지 않은 연말정산 막판 뒤집기 전략

11월 5일부터 올해에도 어김없이 국세청 홈택스를 통해 ‘연말정산 미리보기’ 서비스가 제공되고 있다. 1~9월까지의 카드 사용 내역과 주요 공제 자료를 바탕으로, 대략적인 예상 세액을 미리 가늠해 볼 수 있는 기능이다. 이를 통해 올해 연말정산이 환급 구간에 들어가는지, 추가 납부 가능성이 있는지, 어느 정도까지 공제 여지가 남아 있는지를 사전에 확인할 수 있다. 본격적인 연말정산 시즌이 시작되기 전, 상황을 한 번 점검해 볼 수 있는 시점이기도 하다. 매년 연말이 되면 직장인들의 머릿속 한켠에는 어김없이 연말정산이 떠오르기 시작한다. 1년 내내 급여에서 빠져나간 세금을 내년 2월에 얼마나 돌려받을 수 있을지, 이른바 13월의 월급에 대한 기대가 커지는 시기이다. 그래서인지 이맘때가 되면 항상 비슷한 질문을 자주 듣게 된다. “지금이라도 절세할 수 있는 방법이 있느냐, 이미 늦은 것 아니냐”는 고민이다. 각종 보험료나 기본공제처럼 자동으로 반영되는 항목들은 손댈 여지가 거의 없지만, 그 와중에도 12월 안에만 행동하면 몇 달 뒤 연말정산 결과가 달라지는 전략이 몇 가지 존재한다. 연중 내내 준비하지 못했더라도, 연말에 활용 가능한 제도를 어떻게 쓰느냐에 따라 결과는 여전히 달라질 수 있다. 도대체 연말정산은 왜 하는걸까? 연말정산은 근로자가 한 해 동안 매달 급여에서 미리 납부한 소득세를 1년이 마무리된 후 실제 부담해야 할 세액과 다시 맞춰 보는 절차이다. 매달 원천징수된 세금은 어디까지나 근로소득 간이세액표에 따라 징수한 예상치에 불과하다. 이후 연말에 본인에게 적용되는 각종 공제와 감면을 반영해 최종 세액을 확정한 뒤, 더 낸 세금은 환급받고 덜 낸 세금은 추가로 납부하게 된다. 흔히 말하는 ‘13월의 월급’은 바로 이 과정에서 발생하는 환급금을 의미한다.

보더콜리25. 12. 04.

불확실한 내년 집값 전망...연구기관들이 찾은 '공통점'은

서울 시내 아파트. 올해 주택시장은 지난 2~3년간 침체 분위기를 탈피해 완만한 회복 흐름을 보여왔습니다. 금리 고점 논란이 진정되고, 거래량이 바닥을 친 뒤 조금씩 살아나며 시장의 체감 온도가 다소 올라갔습니다. 그러다 초강력 10·15대책이 터졌습니다. 시장은 다시 10·15대책 충격 후유증에서 벗어나는 모습인데 이 회복세가 내년에도 이어질지 전망이 쉽지 않습니다. 한국건설산업연구원·대한건설정책연구원·하나금융연구소 등 연구기관이 내놓은 내년 주택시장 전망을 분석했습니다. 종합하면 내년 주택시장은 단순한 경기 회복 국면이라기보다 공급·금리·전세·지역 격차 등 여러 축이 복잡하게 얽힌 다층적 시장 환경에 놓일 것입니다. 수급 구조 변화와 지역 간 디커플링(탈동조화)이 시장의 방향성을 결정할 주요인으로 꼽힙니다. 예고된 ‘공급 절벽’ 내년 주택시장을 설명하는 데 가장 먼저 언급되는 키워드는 ‘공급 절벽’입니다. 공급 부족은 한두 해의 문제가 아니라, 이미 2021년부터 이어져 온 인허가·착공 감소의 누적 결과가 2026년에 본격적으로 반영되는 구조적 흐름입니다. 건산연은 최근 보고서에서 “주택 공급의 선행지표인 인허가와 착공은 2021년 정점을 찍은 뒤 2~3년째 감소세를 보이며, 2026년 입주 물량을 크게 줄일 요인이 되고 있다”고 진단했습니다. 아파트 공급은 대개 착공 후 3년 전후로 입주가 이뤄지는데, 최근 공사비 상승과 안전 규제 강화, 전문 인력 부족으로 이 기간이 40개월 이상으로 늘어났습니다. 하나금융연구소 역시 이 점을 지적하며 “지금 착공을 늘린다 해도 내년 시장에 즉각적인 효과가 나타나지 않는다”고 강조했습니다.

엘레이맘25. 12. 04.

AI시대에 내 동네를 꿰는 법

출처 : shutterstock 최근 개그맨 황현희를 방송에서 다시 보았다. 개그콘서트 시절 무대를 가득 채우던 그가 아니라, 전업 투자자로 완전히 변신한 황현희였다. 투자자로서 그의 성공담을 들으며 '다들 그렇지 않나. 뭐 특별한게 있으려고'라 생각하며 관심을 다른 쪽으로 돌리려는 순간 그의 한마디가 나를 멈춰 세웠다. "부동산투자를 제대로 하고 싶다면 내가 사는 동네의 모든 것을 꿰고 있어라!" 너무나 흔한 조언처럼 들렸지만, 과연 나는 내가 사는 동네를 얼마나 알고 있었을까? 그는 단순히 부동산 앱을 켜고 시세를 확인하는 정도를 말하는 것이 아니었다. 무너져 가는 건물을 보며 재건축 가능성을 읽어내고, 입지가 좋은데 빈 땅에 풀이 자라기 시작하면 개발 예정지를 직감하는 식의 '구체적 시선'으로 동네를 살피고 있었다. 그 이야기를 듣는 순간, 뒷통수를 맞은 듯했다. 나름대로 동네를 파악하고 있다고 생각했지만, 사실 내가 알고 있던 건 오직 시세 하나뿐이었다. 주식으로 치면 종목 공부는 안 하고 뉴스와 가격만 들여다보는 투자자와 다를 바 없었다. 빈 땅에 어떤 건물이 들어설지, 공사 펜스가 쳐지면 어떤 프로젝트가 시작되는지, 앞으로 이 동네 주택 공급 상황은 어떤지 등 내가 사는 동네에서 일어나는 일들을 적극적으로 알아본 적이 없었다. 더군다나 미국에서는 정보 접근성이 떨어진다는 고정관념에 스스로 갇혀 있었던 것 같다. 한국 같았으면 동네 중개소에서 "사장님, 요즘 이 동네 어때요?" 한마디면 되는 일이, 미국에서는 영어로 시청 Planning Department에 전화해야 하고, zoning이니 APN이니 하는 생소한 용어를 듣다 보면 금세 포기하고 싶어진다.

호랑이25. 12. 02.

어짜피 완판? 8억대 서수원 에피트 센트럴마크

<서수원 에피트 모델하우스 내부> 경기도 수원시 권선구 당수동 일대에 들어서는 ‘서수원 에피트 센트럴마크’를 찾아가봤다. HL디앤아이한라가 총 470세대를 공급하며 다양한 평면과 상품성을 내세운 곳이다. 현재는 입지·교통·수요 기반이 충분히 갖춰지지 않은 지역이다. 현장도 아직까지 텅텅빈 허허벌판이다. 실수요자 입장에서는 당장 누릴 수 있는 실제 가치를 찾기 어렵다는 평가가 지배적이다. 분양가는 이미 서수원권 최고가 수준으로 책정된 반면, 생활 인프라·광역 교통·배후수요는 아직 완성도가 낮아 가격과 실거주 가치 간 괴리가 뚜렷하다. 수요 체감까지 최소 5년 이상 거리 단지는 신분당선 연장 개통 시 강남 접근 시간을 현재 1시간 20분대에서 40분대로 단축할 수 있다는 점을 주요 마케팅 요소로 내세운다. 하지만 이 노선은 2029년 개통 예정일 뿐이며, 착공 여부 및 공정 진행 상황이 빠르게 확정되지 않은 상태다. 실제 개통까지는 4~5년 이상의 시간이 남았고, 사업 지연 가능성도 여전히 존재한다. 금곡IC·서수원IC·호매실IC 신설 및 국도 42호선 확장 역시 대부분 계획 단계이거나 공정 초기여서, 단지의 교통 접근성 개선이 단기적으로 체감되기 어렵다는 한계가 있다. 이 때문에 전문가들은 “현재 서수원 교통 체감 수준은 분양가를 뒷받침하기엔 부족하다”고 지적한다. 실수요자들 직주근접 수요보단 기존 형성된 학군 우선 단지 주변에는 ‘수원 R&D 사이언스파크’, ‘탑동이노베이션밸리’ 등이 조성되고 있다고 하지만 기업 입주 시기, 실제 고용 규모, 정주 인구 유입 속도, 교통 인프라와의 연계성 모두 불확실한 단계이다.

소심좌소심좌데이터로 잡는 매수·갈아타기 타이밍글 모아보기 →25. 12. 02.

서울 7~8억대 아파트 추천, 정말 사도 좋을까? | 좋은 아파트 고르는 진짜 기준은?

사실 저가 아파트 추천은 좋은 아파트 추천보다 훨씬 어렵다 그래서 함부로 다루지 않는 게 맞다. 그리고 사실은 갈아타기 콘텐츠가 부동산 유튜브에서는 제일 좋다 최종적으로 지속시간 기준으로 나도 채널에서 그런 영상이 더 인기가 많았다. 근데 지금 갈아타기는 불가능하지 않은가!!! 그래서 만만한 게 부동산 크리에이터들에게 저가 단지 추천이고, 이게 얼마나 위험한 일인지 생각들도 안하고 막 글도 쓰고 영상도 올려댄다. 혹세무민이라는 그 말 이상 적합한 표현이 없다. 최근에 이런 부분에 대해 상당한 불쾌감을 느끼고 있고 그래서 직접적으로 스레드에서 언급한 적도 있다. 이상한 콘텐츠에 흔들리지 말고 하나씩 다 알려드릴테니 아래 영상을 꼭 시청하시길 바란다. https://youtu.be/T0szkH50FlA

양콩25. 12. 01.

중개사의 잔소리 "그렇게 하시면 안돼요!"

빌라 월세 매물이 나오자 젊은 청년이 와서 집을 보았다. 계약하겠다고 하여 계약금 일부를 먼저 송금하고 계약 체결일을 일주일 후로 잡았다. 그 사이에 살고 있던 세입자가 미리 짐을 빼어 공실이 되었다. 아직 계약 만료일이 안된 상황이기에, 사정상 먼저 짐을 뺀 세입자는 이 새로운 계약이 진행된 후 잔금 일자에 보증금 등을 정산받게 된다. 따라서 보증금을 정산받기 전까지는 세입자에게 임차권이 있는 상태이기에 공실이 되었다고 마음대로 드나들거나 하면 안되는 것은 당연하다. 집을 보면서 세입자가 미리 이사 나갈 거라는 것을 귀동냥으로 들었던 새 계약자가, 계약서 작성일을 이틀 앞두고 전화를 하였다. 기존 세입자가 짐을 빼냈는지를 묻고는, 한번 가서 집을 확인하고 짐 배치 등을 하고 싶으니 비밀번호를 알려달라고 했다. 당연히 거절했다. "미리 이사 나갔는데, 그래서 분실 위험도 없는데 왜 비밀번호를 못 알려주신다는 거죠?" "짐을 미리 빼고 안 빼고랑 상관없이 보증금을 반환받기 전까지는 그분들에게 권리가 있어요. 또한 기존 세입자가 미리 정산받고 나간 상태라 하여도 보증금 지급과 목적물 양도는 동시이행 관계입니다. 그러니 비밀번호를 알려드릴 순 없고, 보러 오신다 하면 제가 기존 세입자분 동의를 받은 후에 함께 가서 문 열어드릴게요." 그는 이해를 못했다. 계약금도 일부 넣었고 내일 모레면 계약서를 쓸 건데 왜 못믿느냐고 투덜댔다. 아무튼 나는 원칙을 주장하면서, 출발할 때 전화하면 빌라 앞에 가서 기다리겠다고 했다. 그리고는 기존 세입자에게 집을 한번 더 보겠다고 동의를 구했다. 미리 알려준 비밀번호가 있었지만, 번호를 알고 있다고 그 집을 내 마음대로 들락거리거나 제3자에게 공유할 수는 없다.

운좋은뿌빠운좋은뿌빠경매·재개발로 그리는 내집마련 로드맵글 모아보기 →25. 12. 01.

대구는 막창만 유명? 미분양의 무덤 대구도 슬금슬금

애기덜 얼라 때는 부동산 1도 몰랐습니다. 지금 와서 보니 아이들이 있는데도 부동산 투자 공부에 열을 올리는 분이 있다면 리스펙~! 아이들 유치원에 가서야 늦게 부동산에 눈을 뜬 뿌빠입니다. 이걸 미리 알았어야 했는데... 후회도 했었지만 지금 이라도 알아서 다행입니다 암튼 대구에서 살다 보니 아무래도 대구 시장을 더 들여다 보게 되는데요. 요즘 보면 뭔가 움직이는것 같긴 합니다. 어디선가 최상급지 -> 중상급지로 온기가 조금씩 넘어오는 그 기운이 느껴지고요. 1. 늘 상승장은 조용하게 바닥을 만들고, 슬금슬금 오른다. 대구는 섬유공장 싸장님, 안경공장 싸장님들의 도시입니다. 마 화끈한데요. 과거 대구를 보면 "끝났다. 공급 폭탄, 건설사 무덤" 이런 말 나올 때가 항상 제일 바닥 부근이었습니다. 과거에도 그랬고요. 2009 ~ 2011년 미분양 잔뜩 쌓였을 때 사람들 다 대구는 안 오른다고 했는데 그 뒤에 공급 끊기고 미분양 우리아이 받아쓰기 처럼 쭉 떨어지니까 10년을 미친 듯이 올라버렸습니다. (둘째 받아쓰기 실력도 좀 ㅠㅠ) 지금 분위기를 보면 비슷합니다. 미분양의 무덤 ㅋㅋ 제가 보기엔 무덤속 미라들이 움직일라고 하는것 같은데요. 2. 상급지는 이미 먼저 방향 틀었다 좋은 데 부터 올라가죠. 지하주차장에서 로얄 자리는 가장 먼저 차듯이 말입니다. (늦게 오면 맨날 자리 없...ㅠㅠ) 범어, 만촌 이런 상급지들 보면 할인 분양했던 시절 가격 다 회복했고요.