[한국은행] 대전지역 주택시장 동향 및 특징

보도자료 2023년 7월 24일 대전세종충남 2023-7-7호 이 자료는 배포시부터 취급하여 주십시오. 제목: 대전지역 주택시장 동향 및 특징 ~ 한국은행 대전세종충남본부는 조사연구보고서 「대전지역 주택시장 동향 및 특징」을 발표 • 본 보고서의 내용은 한국은행의 공식견해가 아니라 작성자 개인의 견해 라는 점을 밝힙니다. 따라서 본 자료를 보도할 경우, 작성자 이름을 반드 시 명시하여 주시기 바랍니다. (상세내용은 붙임 참조) 문의처 : 한국은행 대전세종충남본부 기획금융팀 과장 안제원, 조사역 임연빈 Tel : 042-601-1216, 1230 E-mail : bokdaejeonpfr@bok.or.kr "한국은행 대전세종충남본부 보도자료는 인터넷(http://www.bok.or.kr〉 지역본부〉 대전세종충남본부)에도 수록되어 있습니다." ~ 한국은행 대전세종충남본부 (붙임) 대전지역 주택시장 동향 및 특징 2023.7 본 보고서의 내용은 작성자 개인의견이며 한국은행의 공식견해와는 무관합니다. 본 보고서의 내용을 보도하거나 인용할 경우에는 작성자 이름을 반드시 명시하여 주시기 바랍니다. • 한국은행 대전세종충남본부 <작성자> 기획금융팀 과장 안제원, 조사역 임연빈 목차 < 요 약 > 1. 검토배경 .. 1 11. 대전지역 주택시장 동향 ••• 1. 주택가격 2. 주택거래량 •• 2 11. 대전지역 주택가격 특징 1. 여타 지역보다 이른 시점의 주택가격 상승 2. 장기간 지속된 주택가격 상승률 3. 통화정책 정상화 이후 급격한 주택가격 하락 .. 7 IV. 시사점 .. 17 1. 안정적인 주택공급을 통한 주택가격 변동성 축소 2. 가계 채무상환부담 증가 및 주택가격 변동성 확대 유의 참고문헌 〈요 약> ㅁ (주택시장 동향) 대전지역 주택매매가격(이하 '주택가격)은 2019년 이후의 가파른 상승세(전년동월대비 기준)가 2020~21년 중에도 이어졌으나 이후 기준금리 인상 등으로 주택가격 상승세가 크게 위축되면서 2022년 중 하락 반전하고 그 폭도 확대되었다. • 다만, 전월대비로는 2023.1월 이후의 부동산 규제 완화 등에 힘입어 하락폭이 축 소되는 모습을 보이고 있다. • 한편 대전지역 주택매매 거래량은 2019~21년 중 상당폭 증가하였다가 2022년 이후 줄어드는 등 대체로 주택가격과 동행하는 모습을 보였다. 주택매매가격 상승률 (전년동월대비, %) 30 주택매매거래량" (천호) 25 (천호) 200 - 전국 수도권 - 5대광역시 - 대전 5대광역시(좌축) -전국(우축) 대전(좌) 수도권(우축) 20 160 15 15 120 10 NM 80 5 40 -15 0 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 17 18 19 20 21 22 23 주: 1) 5대 광역시: 부산, 대구, 광주, 대전, 울산지역의 최대, 최소 값을 범위로 지정 자료: 한국부동산원 ㅁ (주택시장 특징①) 대전지역 주택가격은 수도권·세종 위주 부동산 규제의 풍선효과, 양 호한 주택구입 여건 등으로 다른 지역보다 이른 시점(2019년 이전)에 큰 폭 상승하였다. • 대전지역의 주택가격 결정모형 추정 결과 세종에 대한 부동산 규제는 대전지역 주택가격 상승률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 세종 부동산 규제강화(9• 13 대책) 전 • 후 대전, 세종 주택가격 상승률 (전년동월대비, %) 10 대전지역 주택가격 결정모형 추정 결과" 설명변수 추정계수 -대전 - 세종 5 0 -5 17.7 18.1 자료: 한국부동산원 18.7 18.9월 19.1 19.7 주택가격 상승률/-1 0.85 콜금리; - 1.40 가계수입전망CSIl, 0.02 세종 규제더미; 1.58 대전 규제더미! - 0.96 J-검정 유의확률 0.75 주: 1) 는 1% 유의수준에서 통계적으로 유의 함을 의미(분석기간: 2015.1월~2023.4월) 자료: 자체추정 - i/iv - • 아울러 대전지역은 코로나19 이전까지 수도권 및 5대 지방광역시보다 전세가율은 높은 반면, 상대적으로 주택가격 수준은 낮아 주택투자 여건이 양호했던 것으로 판단된다. 전세가율 (%) 단위면적(m)당 주택가격(평균) 75 (만원) 1,000 - 전국 - 수도권 5대광역시 대전 - 전국 수도권--5대광역시 - 대전 72 800 69 600 66 400 63 200 60 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 17 18 자료: 한국부동산원 19 20 21 22 23 ㅁ (주택시장 특징②) 코로나19 이후 대전 주택가격은 금융여건이 완화되는 가운데 주택공급 부족, 주택 실수요 증가 및 재건축 기대감 등에 따라 2020~21년중 높은 상승률을 유지하였다. • 동 기간중 경기 악화 및 사업 지연으로 주택공급물량이 다른 시기보다 적었던 데 반해 매수우위지수는 높은 수준을 유지하여 주택 수급불균형이 두드러졌다. 대전지역 주택 분양 실적 16 (천호) 지역별 매수우위지수 150 (지수) 13.8 5대광역시 - 전국 - 대전 120 12 9.4 9.3 8.3 90 8 7.6 7.5 30 15 16 자료: 국토교통부 17 18 19 20 21 22 。,7 18 자료: KB부동산 19 20 21 22 23 • 주택가격 상승으로 재건축 대상 아파트의 추가 가격 상승에 대한 기대감이 대전 지역 전체 주택가격 상승세를 주도하였으며 아울러 임대차 3법 등 부동산 정책 변화에 따른 전세가격 상승도 주택가격 상승에 영향을 준 것으로 보인다. - ii/iv - 대전지역 재건축 아파트 (전년동월대비, %) 60 대전지역 전세 및 매매가격 (전월대비, %) 2.5 - 재건축 비대상 - 재건축 대상 -주택매매가격 - 주택전세가격 40 2.0 1.5 20 1.0 0 0.5 -20 17 18 자료: 부동산114 19 20 21 22 23 0.0 20.1 20.7 자료: 한국부동산원 21.1 21.7 ㅁ (주택시장 특징③) 기준금리 인상 등 통화긴축 이후 대전지역 주택가격은 주택 투자 및 실수요가 줄어들면서 대구를 제외한 5대 지방광역시보다 큰 폭으로 하 락하였다. • 이는 그간 주택가격의 장기간 오름세에 따른 높은 주택가격 수준과 함께, 2022년 하반기 이후 대출 원리금 상환 부담 등으로 주택가격 상승률의 금리 민감도가 높아진 데 기인하는 것으로 판단된다. 기준금리 및 대출금리 추이 주택매매가격의 금리 민감도12) 8 (%) 1.5 ~기준금리 가계대출 주택담보대출 20.12월 6 22.12월 5.64 : 1.0 - 전국 • 대전 0.5 0.0 4 2.79 4.63; 3.25A -0.5 -1.0 2 2.59 L 0.50 -1.5 19 20 21 22 23 주: 예금은행, 신규취급액 기준 자료: 한국은행 -2.0 22.1 22.4 22.7 22.10 23.1 23.4 주: 1) 주택가격 결정모형(전기주택가격, 콜금리, 가계수입 전망CS)을 일반화적률법(GMM)으로 7년 순차 이동 (rolling)하며 추정한 콜금리 100bp 인상 시의 주택가격 반응계수 2) 음영은 90% 신뢰구간을 나타냄 자료: 자체추정 (시사점) 향후 안정적인 주택공급을 통해 대전지역의 과도한 주택가격 변동성을 제어할 필요가 있으며, 현재의 과도한 가계부채 및 높은 금리 수준 하에서 가 계 소득여건 악화시 주택매도 및 가격 변동성 증가로 이어질 가능성에도 주의 할 필요가 있다. - iii/iv - • 대전지역 주택가격의 변동성을 축소하기 위해서는 재개발 등 주택정비사업 등을 통한 안정적인 주택공급이 필요하나 노후 아파트 단지의 동시다발적인 추진은 인근 임대차시장 및 주택시장에 변동성을 확대시킬 수 있으므로 순차적인 추진 등 면밀한 계획이 요구된다. • 한편 대전지역은 수도권 및 세종•충남 등 인접지역으로의 인구유출이 지속되고 있어 양질의 주택공급으로 인구유출 및 주택가격 변동성을 축소시킬 필요가 있다. 대전지역 아파트 공급물량" 대전지역 인구이동 현황 (천호) 117 18 19 20 "21 22 (천명) 350 (천명) 20 - 전입(좌축) -전출(좌축)-*-순이동(우축) 300 10 대전 6.6 6.7 4.0 6.8 6.3 9.9 250 0.503 부산 21.1 26.5 26.3 27.6 17.8 27.1 -3.0 0 -10.6 200 대구 23.1 -8.8 14.3 10.9 15.6 17.2 20.7 -14.8 -16.2 -8.9 -10 광주 12.0 7.3 13.8 12.5 5.4 13.7 150 -16.3 -20 -20.6 울산 9.7 10.3 12.8 29 15 3.9 주: 1) 부동산 빅데이터 업체 아실은 적정 아파트 공급물량을 인구의 0.5%로 추정하는데 대전의 경우 약 7.2천호임(부 산 16.6천호, 대구 11.8천호, 광주 7.1천호, 울산 5.5천호 자료: 아실 100 -30 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 자료: 통계청 • 그간 가계부채 누증에도 불구하고 대전지역의 소득대비 가계부채 비율은 상대적으로 안정된 모습을 보이고 있다. 다만 향후 경기 둔화 등으로 인한 가계의 원리금 상환 능력 악화는 주택매도 증가 및 주택가격 하락을 유발할 가능성이 있다. 대전지역 가계부채 및 주택담보대출 증가율 15 (전년동기대비, %) 대전지역 소득대비 가계부채 및 주택담보대출 비율 (%) 100 10 82.9 85.4 • 가계부채 85.2 • 주택담보대출 82.1 80.9 79.7 80 5 60 0 49.6 49.8 49.7 48.0 47.7 47.8 40 -5 - 가계부채 주택담보대출 20 -10 17 18 19 20 21 22 19 자료: 한국은행 20 21 22 23 주: 처분가능소득 대비 예금취급기관 가계부채 및 주택담보 대출 말잔 자료: 통계청, 한국은행 - iv/iv - I . 검토배경 1. 지난해 하반기 이후 큰 폭의 하락세를 보이던 전국 주택매매가격(이하 주택 가격)은 금년 1월 이후 정부의 부동산 관련 규제 완화 등의 힘입어 하락폭이 축소되고 있다. 이 가운데 서울, 세종 일부 지역에서는 2023.2/4분기 현재 전기 대비 상승으로 반전되었다. 2. 대전지역 주택가격 역시 전국 흐름과 유사하게 지난해 하반기 이후 급격하게 하락하였는데 이는 2019~2021년 중 주택가격이 큰 폭 상승한 것과 크게 대비된다. 2019~21년 중 대전지역 주택가격 상승률은 35.8%로 전국(15.4%) 및 5대 지방광 역시(17.1%)를 크게 상회하였고, 지난해 이후 2023.5월 현재 11.2% 하락하며 전 국(8.5%) 및 5대 지방광역시(-10.7%)보다 큰 폭의 하락세를 보였다. 3. 대전지역의 경우 5대 지방광역시보다 높은 외지인 주택매매거래 비중, 장기간의 주택가격 상승세 지속에 따른 높은 주택가격에 대한 부담 등으로 금리 상승 등 의 금융여건 긴축이 주택시장에 보다 큰 영향을 미쳤을 것으로 판단된다. 대전 지역의 경우 외지인 주택매매거래 비중은 2019년 이후 부산, 대구, 광주 등 5대 지방광역시를 지속적으로 상회하고 있으며 주택구입 부담도 2019년 초 지방광 역시 중 낮은 수준에 머물다 2022년 초 최고 수준으로 높아졌다. 4. 이에 따라 본고에서는 최근 5년간 여타 지방광역시보다 큰 폭의 변동성을 보인 대전지역의 주택시장의 특징을 파악하고 이의 변동요인을 분석함으로써 향후 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 도출해 보고자 한다. 주택매매가격지수 120 (2021.6=100) - 전국 - 수도권_ 5대광역시 _ 대전 외지인 주택매매거래 비중 50 (%) -~전국 -수도권 5대광역시 •-대전 100 80 40 30 20 60 17 18 자료: 한국부동산원 19 20 21 22 23 10 17 18 19 20 21 주: 수도권 및 5대 광역시는 해당지역별 비중의 평균 자료: 한국부동산원 22 - 1/21 - I. 대전지역 주택시장 동향 1. 대전지역 주택가격은 2019년 이후 상승세(전년동월대비 기준)가 빠르게 확대된 가운데 2020~2021년 중에도 높은 상승세가 유지되면서 같은 기간 중 수도권 및 5대 지방광역시 평균보다 높은 상승률을 기록하였다. 2018~2021년 중 대전 지역 주택가격 상승률은 39.3%을 나타낸 반면, 수도권은 24.7%, 5대 지방광역 시는 17.5%를 기록하였다. 2. 이후 기준금리 인상 등 통화긴축 등의 영향으로 상승세(전년동월대비 기준)가 빠르게 축소되다 2022년 중 하락으로 반전되고 그 폭이 확대되었다. 그간 누적된 높은 주택가격 상승 등의 영향으로 하락폭이 수도권 및 5대 지방광역시보다 큰 모습이 다. 다만, 전월대비로는 2023.1월 이후 정부의 부동산 규제 완화 등에 힘입어 하 락폭이 축소되고 있으며 2023.6월 현재 전월대비 보합 수준(-0.07%)을 기록하였다. 3. 대전지역 주택 전월세가격도 매매가격과 유사한 흐름을 보이면서 2020~2021년 중 상승폭이 크게 확대되고 2022년 이후에는 하락 반전하는 모습이다. 전세 및 월세 가격의 경우 2018년 이전에는 5대 지방광역시와 유사한 상승세를 보인 반 면 2019년 이후에는 상승폭이 점차 확대되며 2021년 중 전세가격 상승률이 전국, 수도권 및 5대 지방광역시를 크게 상회하였다. 기간별 주택매매가격 상승률" (%) 20-21년 "22년~23.5월 27.2 -11.2 15.8 -8.5 20.2 -10.9 16.5 -10.7 • 5대광역시?) 주: 1) 해당기간 전 대비 기말 기준 2) 지방광역시(대전 부산• 광주• 대구•울산) 기준 자료: 한국부동산원 주택매매가격 상승률 (전년동월대비, %) 30 전세가격 상승률 (전년동월대비, %) 20 _전국 5대광역시 _- 대전 - 전국 - 수도권 5대광역시 대전 15 -10 -15 17 18 19 20 21 자료: 한국부동산원 22 -20 23 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 월세가격 상승률 (전년동월대비, %) _ 전국 수도권 5대광역시 대전 0 -2 17 18 19 20 21 자료: 한국부동산원 22 23 - 2/21 - 4. 대전지역 주택매매 거래량의 흐름도 주택가격과 유사한 모습을 보였다. 주택가격 상승기에 주택거래량이 늘어나다가 하락기 때는 감소하였다. 절대 거래량에서는 대전지역이 5대 지방광역시보다 작았으나 전체 주택수 대비 비중은 5대 지방광 역시와 유사한 수준이다. 다만, 여타 지역과 달리 주택가격 상승폭이 컸던 2019 년에는 주택수 대비 거래량도 여타 지역보다 높았다. 주택매매거래량 증가율 '17년 ' 18년 대전 -90 0.1 전국 - 10.1 -9.6 수도권" -11.3 -6.6 5대광역시) 최대 37.7 11.1 최소 23.5 -35.2 19년 26.4 -60 -15.3 517 -23.7 '20년 9.2 58.9 61.1 102.5 9.2 주: 1) 서울, 경기, 인천지역(합계)의 전년대비 증가율 2) 부산, 대구, 광주, 대전, 울산지역 중 최대, 최소 매매거래량을 보인 지역의 전년대비 증가율 자료: 한국부동산원 (전년대비, %) "21년 22년 35.4 -51.9 -20.6 -49.9 -25.4 -57.9 -163 -45.8 -52.9 -55.2 주택매매거래량" 25 (천호) (천호) 200 주택수 대비 주택매매거래량 (%) 10 5대광역시(좌축) - 전국(우축) 20 • 대전(좌축) • 수도권(우축) • 전국 • 수도권 • 5대광역시 • 대전 160 8 15 120 6 10 80 4 5 40 2 0 0 17 18 19 21 22 23 주: 1) 5대광역시: 부산, 대구, 광주, 대전, 울산지역의 최대. 최소 값을 범위로 지정 자료: 한국부동산원 17 18 19 20 자료: 자체시산(한국부동산원, 통계청 자료 활용) ㄺ1 5. 대전지역 주택전세거래량은 2021년 중 감소한 후 2022년에 다시 증가세를 보 이는 반면, 월세거래량은 2018년 이후 꾸준히 증가세를 나타내고 있다. 특히 2022년 중 월세거래량이 큰 폭으로 증가하였는데, 이는 당시 높아진 금리 수준 및 금리 상승 전망에 따른 전세자금대출 이자부담 등으로 월세수요가 크게 늘 어난 데 기인하는 것으로 판단된다 - 3/21 - 전세거래량 증가율12:3) 30 (전년대비, %) • 5대광역시 • 전국 20 10 . 수도권 • 대전 -10 월세거래량 증가율 1213) 80 (전년대비, %) • 5대광역시 • 전국 60 40 20 0 -20 •수도권 • 대전 주 : 1) 확정일자 기준 2) 수도권의 주택전세거래량 증가율은 서울, 경기, 인천지역(합계)의 전년대비 증가율 3) 5대광역시의 주택전세거래량 증가율은 부산, 대구, 광주, 대전, 울산지역의 최대, 최소 값을 범위로 자료 : 등기소(등기정보광장) 주 : 1) 확정일자 기준 2) 수도권의 주택전세거래량 증가율은 서울, 경기, 인천지역(합계)의 전년대비 증가율 3) 5대광역시의 주택전세거래량 증가율은 부산, 대구, 광주, 대전, 울산지역의 최대, 최소 값을 범위로 자료 : 등기소(등기정보광장) - 4/21 - <참고 1> 충남•세종 지역 주택가격 동향 충남지역 주택가격 및 거래량은 전국, 수도권, 8개도 등 여타 지역에 비해 변 동성이 작은 수준이나 그 흐름에 있어서는 전국 및 수도권과 동조하는 모습을 보였다. 충남지역 주택가격은 2023년 중 전년말 대비 2.6% 하락하여 전국(4.0%), 수도권(4.7%)보다 하락폭이 작았으며, 상승폭이 가장 컸던 2021년에도 전국(9.9%) 및 수도권(12.8%)보다 낮은 8.0%의 상승률을 기록하였다. 아울러 주택매매거래 량의 변동성도 여타 지역에 비해 낮은 모습니다. 충남 주택매매가격 상승률 (전년동월대비, %) 20 충남 주택매매거래량 증가율 (전년대비, %) 150 - 8개도 • 전국 • 수도권 • 충남 _ 전국 _ 수도권 8개도 - 충남 100 10 50 0 -10 -50 -20 -100 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 17 18 19 20 21 22 주: 1) 수도권의 주택매매거래량 증가율은 서울, 경기, 인 천지역(합계)의 전년대비 증가율 자료: 한국부동산원 충남지역 전월세가격 상승률은 8개도와 유사한 흐름을 보였다. 다만 전세가격 의 경우 2019년 중 충남지역이 8개도보다 먼저 상승하였다가 2022년에는 더 빠 르고 크게 하락하는 모습을 보이고 있다. 한편 2022년 중 중남지역에서도 월세 거래량이 큰 폭으로 증가하였는데, 이는 대전과 유사하게 금리 상승 및 상승 전 망에 따른 전세자금대출 이자상환부담 등으로 월세수요가 크게 증가한 데에 기 인한 것으로 판단된다. 충남 전월세가격 상승률 (전년동월대비, %) 충남 전월세거래량" 증가율 (전년대비, %) 12 100 8개도(전세) - 8개도(월세) 충남(전세) ~충남(월세) 80 • 충남(전세) • 충남(월세) 6 60 3 40 0 20 -3 -6 -20 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 17 18 19 주 : 1) 확정일자 기준 자료 : 등기소(등기정보광장) 20 21 22 - 5/21 - 세종지역의 경우 국회 분원 설치 등 해당지역 개발 이슈1)에 따른 주택 투자 수요 유입으로 매매가격과 거래량이 크게 변화하였다. 2020년 중 매매가격 상승 률이 37.0%를 기록하고 매매거래량도 전년대비 124.3% 늘어나 전국 및 수도권 의 증가(상승)률을 크게 상회하였다. 2020년 중 주택가격 상승기에 여타 지역보 다 크게 상승하였던 만큼 하락기의 변동성도 큰 모습2)이다. 세종 주택매매가격 상승률 45 (전년동월대비), % - 전국 -수도권 - 세종 세종 주택매매거래량 증가율 150 (전년대비, %) • 전국 수도권 • 세종 30 100 15 50 0 0 _ ™ -15 -50 -30 17 18 19 20 21 22 23 -100 17 자료: 한국부동산원 자료: 한국부동산원 18 19 20 21 22 세종지역 전월세가격 및 거래량은 매매가격과 유사하게 해당지역 이슈에 따라 큰 폭의 변동을 보이고 있다. 전월세가격은 매매가격 흐름에 동조하였으며, 변동 성은 전세가격이 매매가격보다 높은 경향을 보였다. 세종 전월세가격 상승률 (전년동월대비, %) 80 - 수도권(전세) 60 -수도권(월세) 세종 전월세 거래량" 증가율 (전년대비, %) 80 - 세종(전세) - 세종(월세) • 세종(전세) . 세종(월세) 60 40 40 20 0 20 0 -20 -20 -40 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 -40 17 18 19 주 : 1) 확정일자 기준 자료 : 등기소(등기정보광장) 20 21 22 1) 2020년 중 행정수도 및 국회의사당 세종 이전, 서울-세종 간 교통망 확충 등이 본격적으로 논의되었다. 2) 2023.4월 중 매매가격은 전년동기대비 16.9% 하락하며 전국 및 수도권(-8.7%, -10.9%)보다 크게 하락하는 모습이다. - 6/21 - II. 대전지역 주택가격 특징 1 수도권, 세종시 위주의 부동산 규제에 따른 풍선효과, 양호한 주택구입 여건 등으로 대전지역의 주택가격은 5대 지방광역시에 비해 이른 시점에 큰 폭으 로 상승(2019년 이전)하였다. 2 코로나19 이후에는 전국적인 주택가격 상승과 동조화되면서 대전지역 주택 가격 상승률이 2020~21년 중 높은 수준을 유지하였다. 3 기준금리 인상 등 통화긴축 기간 중 대전지역 주택가격은 대구를 제외하고 지방광역시 중 가장 큰 폭으로 하락하였다. 1 여타 지역보다 이른 시점의 주택가격 상승 1. 대전지역 주택가격은 서울, 경기 등 수도권 지역과 세종 위주의 부동산 규제 풍선효과3)로 주택 투자수요가 늘어나면서 여타 지방광역시에 비해 이른 시점 에 큰 폭 상승하였다. 수도권 및 여타 지방광역시의 경우 2020년 중 주택가격 상승세가 크게 확대된 반면, 대전지역은 2019년 중 상당폭 확대되었다. 지역별 부동산 규제지역 지정 지역 시점 서 울 2017.8월 경기 2017~2018년 부산 2020.11~12월 대구 2020.11월 광주 2020.12월 대전 2020.6월 세 종 2017.8월 규제 내용 및 해당 지역 투기과열지구 및 투기지역(서초, 강남, 송파, 강동, 용산, 노원 등 11개 구) 지정 과천 투기과열지구 지정(2017.8월), 분당, 광명, 동탄, 하남, 구리, 안양(동안), 광교, 용인(수지) 등 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 해운대, 수영, 동래, 영도, 사상 등 조정대상지역 지정 수성구 조정대상지역 지정 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구 조정대상지역 지정 조정대상지역 지정 투기지역 지정(2017.8월), 조정대상지역, 투기과열지구 지정(2020.6월) 2. 대전지역의 경우 세종 인접지역으로 규제 풍선효과의 영향을 상대적으로 크게 받은 것으로 판단된다. 대전지역의 외지인 주택매매거래 비중은 2017년 8.3대책 이후 2개월간 6.4%p, 2018년 9.13대책 발표 이후에는 4개월간 8.1%p 상승하였다. 특히 2018.9월 종합부동산세 및 다주택자 대출규제 강화 등의 고강도 규제 도입 으로 외지인의 주택 투자수요가 세종에서 대전으로 유입되면서 대전지역의 주택 가격 상승세가 본격적으로 확대되었다. 3) 서울을 포함한 수도권 대부분 및 세종은 2017년 중 투기지역으로 지정된 반면, 대전(20.6월), 부산(20.11~12월), 광주(20.12월) 등은 2년 정도 시차를 두고 조정대상지역으로 지정되면서 지방광역시에 대한 주택투자유인 이 증대되었다. - 7/21 - 외지인 매매비중(2017년 하반기) 35 (%) (%) 75 외지인 매매비중(2018년 하반기) 40 (%) (%) 70 • 수도권(좌축) - 대전(좌축) -•-전국(좌축) •-세종(우축) 수도권(좌축) 대전(좌축) •-전국(좌축) -세종(우축) 30 65 35 34.2 60 27.4 30 50 25 55 26.1 270 30.3 25.2 28.9 24.5 25 24.2 40 20 21.0 21.3 45 20 30 i 8.3 대책 18.1 15 35 17.7 17.8 자료: 한국부동산원 17.9 17.10 17.11 17.12 ; 9.13 대책 15 20 18.7 18.8 18.9 18.10 18.11 18.12 자료: 한국부동산원 세종 등 부동산 규제 강화(9• 13 대책) 전 • 후 대전, 세종 주택가격 상승률 10 (전년동월대비, %) -대전 - 세종 160 (지수) 대전 - 세종 5 130 0 100 517.7 18.1 자료: 한국부동산원 18.7 : 18.9월 19.1 19.7 70 17.1 17.7 18.1 18.7 19.1 19.7 주: 1) 100 이상(하)이면 전월대비 가격 상승(하락) 및 거래 활발(위축) 응답자가 많음 2) 세종은 18.12월부터 지주 편제 자료: 국토연구원 3. 대전지역 주택가격 결정모형4)을 통해 살펴보면 세종 부동산 규제 더미의 추정 계수가 양(+)이며 통계적으로 유의하여 규제 풍선효과가 대전지역 주택가격 상 승률에 일정부분 영향을 미친 것으로 분석되었다. 아울러 대전지역 부동산 규 제 더미는 예상한 바와 같이 음()이며 통계적으로 유의하여 해당지역 부동산 규제가 주택가격 상승률에 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다. 대전지역 주택가격 결정모형 추정 결과" 설명변수 추정계수 설명변수 추정계수 주택가격 상승률(-1 0.85 세종 규제더미, 1.58 콜금리; - 1.40 대전 규제더미.. 가계수입전망CS1, 0.02 J-검정 유의확률 -0.96 0.75 주: 1) 는 1% 유의수준에서 통계적으로 유의함을 의미(분석기간: 2015.1월~2023.4월) 자료: 자체추정 4) 대전지역 주택가격 결정모형 설정 및 추정방법 등 모형 관련 자세한 설명은 <참고 2>를 참조할 수 있다. - 8/21 - <참고 2> 대전지역 주택가격 결정모형 본고의 주택가격 결정모형에는 종속변수로 대전지역 주택가격 상승률(전년동월대비, 한국부동산원 기준)을, 설명변수로는 대부분의 관련 연구와 같이 금리와 소득 대용변수 를 기본적으로 포함하였다. 아울러 부동산 규제 파급효과 포착을 위해 세종 및 대 전 규제더미를 설명변수5)로 모형에 추가하였다. 추정방법으로는 설명변수의 과거 시차를 도구변수로 하는 일반화적률법cMM을 활용하였다. 금리로는 콜금리를, 소득 대용변수로는 대전지역의 서비스업 비중이 높음에도 불구하고 이를 포괄하는 적절 한 월별 지표가 없어 가계소득전망CSI를 사용하였다. 부동산 규제 변화에 따라 대전지역의 외지인 주택매매거래 비중이 변동한 점과, 2010 년대 중반 이후 대전지역 인구가 순유출되는 기간 중 주택가격이 장기간 낮은 상승률 을 보인 점을 감안하여 외지인 주택매매거래 비중과 인구 순이동률을 설명변수 후보 로 고려하였다. 두 변수는 Granger 인과 검정결과 주택가격 상승률에 대해 영향을 미 치는 것으로 나타났으나 모형에 설명변수로 포함할 경우 부동산 규제 더미변수 등과 의 다중공선성mmulticollinearity 주택가격 상승률 대비 상대적으로 높은 변동성 등으로 추정 계수가 통계적으로 유의하지 않아 최종적으로는 설명변수에서 제외하였다. 주택가격 상승률과 외지인 주택매매거래 비중 및 인구순이동률 간 Granger 인과관계 검정 결과" 귀무가설(Ho) 검정통계량 귀무가설(Ho) 외지인 매매비중**매매가격 5.86 인구순이동률*> 매매가격 검정통계량 19.88 주: 1) ...._는 각각 1%, 5% 유의수준에서 유의(과거 1시차 기준)함을 의미(분석기간: 2015.1월~2023.4월) 자료: 자체추정 4. 2019년 중 여타 지역보다 대전지역 주택가격 상승세가 빠르게 확대된 데에는 상대적으로 낮은 주택가격 수준, 높은 전세가율 등 양호한 주택 투자여건도 기 여한 것으로 판단된다. 2019년 중 대전지역 아파트 가격(단위면적 당)은 수도권은 물 론 5대 지방광역시보다 낮았으나 전세가율은 높은 것으로 나타났다. 이는 투자목적 의 주택 구입시 필요자금 또는 구입부담이 낮아 투자여건이 양호했음을 시사한다. 대전지역 중위 주택매매가격 8 (의원) 단위면적(m3)당 주택가격(평균) (만원) 1,000 •17 •18 19 •20 -21 - 전국 -수도권 5대광역시 - 대전 800 600 3.2 400 2.3. 1.9 2.0 200 0 대전 자료: 한국부동산원 전국 수도권 5대광역시 0 17 18 자료: 한국부동산원 19 20 21 22 23 5) 각 규제더미는 해당지역이 부동산 규제(조정, 투기)지역으로 설정된 시작월부터 해제 직전월까지를 1로 하고 나머지 기간을 0으로 설정하였다 - 9/21 - 평균 전세가율 75 (%) - 전국 수도권 72 69 66 63 60 17 18 자료: 한국부동산원 19 -5대광역시 - 대전 20 21 23 가계소득 대비 주택가격 비율 9 •17 •18 • 19- 20 • 21 8 ㄱ 6 5 4 전국 수도권 주: 평균 주택가격/가계 평균연소득 자료: 한국주택금융공사 5대광역시 대전 5. 양호한 주택 투자여건 하에서 외지인 주택 투자수요 유입 등으로 주택가격의 상승폭이 확대되면서 내지인의 주택매매도 증가하였다. 실제 거래건수 뿐만 아니라 주택가격전망CSI 및 매수우위지수도 상승기하였는데 이는 긍정적인 주 택가격 전망을 바탕으로 내지인의 높은 주택구입의향을 나타낸다. 내지인의 주 택매매 증가는 주택가격 상승기에 외지인 주택매매 증가와 맞물려 주택가격 상 승폭 확대에 기여한 것으로 판단된다. 6) 각 지역별 내지인 주택매매거래 건수(건) '17년(A) 18년 19년(B) (B-A) 17년 18년 19년(0) (D-C) 대전 21,778 20,861 28,200 6,422 서울, 경기 337,483 311,646 252,585 84,898 7) 세종에 대한 부동산 규제 강화 이후 외지인 주택거래매매 비중은 일시적으로 상승한 후 하락했음에도 불구 하고 주택가격전망CSI와 매수우위지수는 2019년 중 지속적으로 상승하였는데 이는 내지인의 주택매입의향이 증가했음을 의미한다. - 10/21 - <참고 3> 주택시장 관련 주요 정책 2017년 구 분 ① 투기과열지구, 투기지역 지정 ② 재건축•재개발 규제 강화 (③ 대출규제 강화 ④ 양도소득세 중과 1종합부동산세 강화 2018년 2019년 2020년 2021년 ② 대출규제 강화 ① 주택담보대출 관리 강화 ② 갭투자 방지 ③ 양도소득세 제도 보완 ① 주택담보대출 규제 강화 ② 조정대상 추가 1 세율 인상 ② 대출 규제 강화 ① 조정대상 축소 2022년 2023년 ② 대출규제 완화 ① 규제대상 축소 ② 대출규제 완화 내 용 • (투기과열지구) 서울 전역, 과천시, 세종시 • (투기지역) 서울 11개구, 세종시 • 투기과열지구내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화(소유기간 2년 -> 3년) • 재개발 조합원 분양권 전매제한(소유권 이전 등기 시까지) 등 • 투기지역, 투기과열 지구의 LTV•DT 비율 하향 조정 • 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과(기존세율+ 10%p) • 고가주택(1주택자 9억원 초과/ 2주택자 6억원 초과) 세율 인상 • 다주택자(조정대상지역 2주택 / 조정대상지역/ 3주택 이상) 추가 과세 • 규제지역 내 신규 주택담보대출 금지(다주택자 및 임대사업자) • 규제지역 내 실수요 목적외 신규 주택담보대출 금지 • LTV 추가 강화(시가 9억원 초과 주택/ 40% 적용 > 20% 하향 조정) • 초고가아파트(15억원 초과)에 대한 주담대 금지 • 고가주택(시가 9억원 초과) 구입 및 보유자에 대한 사적 전세대출보증 제한 • 고가주택 소유자 및 2주택자의 전세대출 회수 • 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제에 거주요건 추가 • 조정대상지역 일시적 2주택자 허용기간 단축(2년 > 1년) • 조정대상지역 내 LTV 비율(60%) 축소 • 3억원 이상 주택거래 시 자금조달계획서 제출 의무화 • 부동산 규제 풍선효과 방지를 위해 수도권 일부 지역을 조정대상지 역으로 추가 지정 • 종부세 세율 인상, 양도소득세 최고 세율 인상 • 차주단위 DSR 시행 및 제2금융권 DSR 기준 강화 • 조정대상지역 해제 및 투기과열지구 축소 - 대전 투기과열지구 해제(6월), 조정대상지역 해제(9월) - 세종시 투기과열지구 해제(9월), 조정대상지역 해제(11월) • 중도금 대출보증 대상 주택 확대(9억 이하 12억 이하) • 투기과열지구 내 무주택자, 1주택자(기존 주택 처분 조건부) 대상 15 억원 초과 아파트 주택담보대출 허용(LTV 50%) • 강남, 서초, 송파, 용산 4곳을 제외한 전 지역의 규제지역 해제 • 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지 - 11/21 - 2 장기간 지속된 높은 주택가격 상승률 1. 대전지역 주택가격은 코로나19 이전 여타 지방광역시보다 크게 상승하였음에도 불구하고 코로나19 대응으로 금융여건이 크게 완화되는 가운데 주택공급 부족, 주택 실수요 증가, 재건축 기대감 등에 따라 2020~2021년 중 높은 상승세를 지속하였다. 대전지역 주택가격 결정모형 분석 결과 금리 25bp 인하는 주택가 격 전년동월대비 상승률을 약 0.35%p 확대8)시키는 것으로 나타났다. 2. 2020~2021년 중 아파트 분양 지연 및 입주물량 저조 등에 따른 주택공급 부 족도 높은 가격 상승세 지속의 한 요인인 것으로 판단된다. 동일 기간 중 대전 지역의 주택 분양물량은 경기 악화 및 분양 연기9 등으로 다른 시기보다 적었 다. 특히 2020년 고분양가 심사제도10)(주택도시보증공사, 이하 HUG) 개편으로 분양 가 상승을 기대한 건설사의 분양심사 취소 및 분양지연이 잇달았다. 이와 같은 아파트 공급물량 축소에도 불구하고 대전지역은 낮은 주택 자가점유율11)로 주 택구입에 대한 잠재적 수요는 높아 수급불균형이 두드러졌다. 대전지역 주택 분양 실적 16 (천호) 12 8 4 0 9.4 13.8 9.3 8.3 7.6 7.5 15 16 17 18 19 20 21 22 자료: 국토교통부 대전지역 아파트 입주물량" 12 (전 세대) 10 8 적정 수요 : 7,226 세대 15 16 17 18 19 20 21 22 주: 1) 적정수요는 부동산 빅데이터 업체 아실의 추정치로 인구의 약 0.5%로 추정 자료: 아실 8) 분석대상 기간이 비교적 짧고(약 8.5년), 이 중 상당기간이 주택가격 상승률이 10%가 넘는 비정형적 기간임을 고려 할 때 여타 연구보다 주택가격 상승률의 금리 민감도가 크게 나타났을 가능성이 있어 비교시 유의할 필요가 있다. 9) 대전 분양 연기 주택 사업장 사업장 대전 서구 용문동 1• 2• 3구역 서구 탄방동 숭어리샘 유성구 도안 2-3지구 분양연기 21년 -> 22년 20년 -> 21년 후분양 전환 그 21년 -> 22년 내용 22년 선분양 재전환 -> 23년 예정 10) 분양가상한제 적용 지역을 제외한 투기과열지구 등에 적용하는 제도로 HUG는 분양가가 일정 기준보다 높 으면 보증을 철회하는 방식으로 고분양가를 억제하였다. 2021년에는 주변시세를 고려한 분양가(주변시세의 90% 상한) 심사 등을 중심으로 제도를 개선한 바 있다. 11) 2017~21년 중 대전지역 주택 자가점유율 평균은 53.2%로 대전을 제외한 지방광역시 평균(61.8%)보다 낮았다. - 12/21 - 주택 자가점유율 지역별 매수우위지수 70 (%) 150 (지수) 5대광역시 _ 전국 대전 •17 •18 •19 - 20 21 120 60 90 60 50 30 40 전국 부산 자료: 국토교통부 대구 광주 대전 울산 0 17 18 자료: KB부동산 19 20 21 22 23 3. 재건축 기대감 등이 주택가격 상승 기대(12) 및 실제 주택매매거래로 이어지면서 2020~2021년 중 대전지역 주택가격의 높은 상승세를 뒷받침하였다. 대전지역의 준공 20년 이상의 노후 아파트 비중은 전국 및 5대 지방광역시를 상회13)하는데 재건축 기대감이 높아지면서 동 아파트의 가격 상승률(39.6%)이 5년 이하 신축 아 파트(26.8%)를 크게 상회14)하는 등 대전지역 전체 주택가격 상승을 주도하였다.15) 대전지역 재건축 아파트 (전년동월대비, %) 60 대전지역 주택소유 가구수 증가율 12 (전년대비, %) - 재건축 비대상 - 재건축 대상 8 • 1채 - 2채 - 3채 이상 40 4 20 0 -4 -20 -8 17 18 자료: 부동산114 19 20 21 22 23 17 자료: 통계청 18 19 20 21 12) 주택가격전망CSK연도별 평균 기준)가 2019년 104.3에서 2020년 119.3, 2021년 127.1로 가파르게 상승하였다. 13) 지역별 20년 이상 노후 아파트 비중(%, 통계청) 15년 16년 17년 '18년 19년 *20년 '21년 전국 33.3 36.2 37.5 39.6 40.9 42.7 43.9 부산 36.4 42.5 43.3 45.6 47.1 46.6 48.2 대구 35.4 39.0 40.1 428 44.9 47.0 47.1 광주 33.5 36.8 40.1 45.7 46.1 49.8 51.1 대전 44.8 46.3 46.5 47.7 50.4 52.6 54.1 울산 35.9 39.6 41.6 44.5 45.0 46.6 47.0 14) 전국은 5년 이하 신축 아파트의 주택가격 상승률(25.9%)이 20년 초과 아파트(22.2%)보다 높았다. 15) 아울러 2020년 중에는 투자목적의 주택매입 증가로 다주택자 비중이 높아졌는데 동일기간 중 전국은 3주택 이상 다주택자 가구 비중이, 서울의 경우 2주택 이상 다주택자 가구 비중이 축소되어 대전과 대비된다. - 13/21 - 4. 아울러 임대차 3법, 양도세 중과 등 부동산 정책 변화에 따른 매물 감소도 2020~2021년 중 대전지역의 높은 주택가격 상승률 지속에 영향을 미친 것으 로 보인다. 임대차 3법16)(2020.7월) 시행일 전후의 전세가격 상승과 전세매물 감 소17)는 매매가격 상승에 기여한 것으로 판단된다.18) 아울러 양도세 중과 제도 시행(2021.6월)에 대응한 절세 목적의 증여 건수 증가 등으로 매물 및 매매거래 량이 줄어들었다. 대전지역 전세 및 매매가격 (전월대비, %) 2.5 주택매매가격 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 20.1) 20.7 자료: 한국부동산원 21.1 - 주택전세가격 대전지역 주택 매매 및 증여 건수 (백건) 150 -매매 ~•종여 120 90 60 30 (백건) 50 40 30 20 10 0 21.7 21.10 20 30 40 16) 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 포함한다. 17) 대전지역 전세매물은 20206월말 2,422건에서 9월말 1,000건으로 감소하였다가 12월말은 1,395건으로 증가 하였으나 여전히 이전 수준을 상당폭 하회하였다.(자료: 아실) 18) Granger 인과 검정결과 전세가격과 주택가격 간 상호인과가 나타나 전세(매매)가격 상승이 매매(전세)가 격 상승을 유발할 수 있음을 보여준다. 시차(월) 귀무가설(Ho) 1 4 전세가격 ^> 매매가격 매매가격 ^> 전세가격 6 1.27 1.18 주: 수치는 F통계량으로, 1, 는 각각 1%, 10% 유의수준에서 유의함을 의미(분석기간: 2019.1월~2023.5월) 자료: 자체추정 - 14/21 - 3 통화정책 정상화 이후 급격한 주택가격 하락 1. 대전지역 주택가격은 2021.8월 기준금리 인상 등 통화긴축 이후 대구를 제외하고 5대 지방광역시 중 가장 큰 폭으로 하락19)하였다. 기준금리 인상에 따른 주택담 보대출 원리금 상환부담 증대 등으로 2022년 하반기 이후 대출규제 완화에도 불 구하고 주택매수심리가 위축되는 등 주택시장이 둔화되었다. 기준금리 및 대출금리 추이 8 (%) 주택 매수우위지수 및 주택가격 상승률 (지수) 200 (전년동기대비, %) 20 -기준금리 가계대출 주택담보대출 20.12월 6 22.12월 5.64 : - 매수우위지수(좌축) - 주택가격 상승률(우축) 150 10 4 2.79 4.63: 3.25A7 100 2 2.59 50 -10 0.50: -20 19 20 21 주: 예금은행, 신규취급액 기준 자료: 한국은행 22 23 15 16 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원, KB부동산 2. 외지인의 주택투자가 줄어든 가운데 높아진 주택가격 부담 등으로 내지인의 주택 수요도 축소되었다. 주택구입부담지수20)로 살펴보면 2019년 초 지방광역시 중 하위권에 머물던 대전지역의 주택구입부담지수가 2022년 초 가장 높은 수준까 지 상승하였다. 내지인 주택매매 비중 90 (%) 주택구입부담지수" (지수) 100 • 대전 • 부산 .대구 •광주 울산 - 대전 - 부산 -대구_ 광주 울산 85 80 80 60 7 19 자료: 한국부동산원 20 21 22 40 19 20 21 주: 1) 대출상환가능소득/중간가구소득 X 100 자료: 주택금융공사 22 19) 지방광역시별 21년말 대비 2023.5월 주택가격 증가율 부산 대구 광주 대전 울산 -9.7% -14.6% -6.8% -11.2% -9.9% 20) 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수이다. - 15/21 - 3. 대전지역 주택가격은 대구를 제외하고 수도권 및 지방광역시 중 가장 큰 폭으 로 하락하였는데 이는 상대적으로 장기간 지속된 높은 주택가격 상승세, 투자 목적의 주택구입 증가 등을 반영하여 대전지역 주택가격의 금리 민감도가 커진 데 기인하는 것으로 판단된다. 주택가격 결정모형에 대한 순차 회귀분석 colling regression 결과 대전지역 주택가격이 완만한 상승세를 보였던 2015년 이후 기간 이 분석대상 기간에서 제외되고 기준금리 인상의 효과가 누적되면서 주택가격 상승률의 금리 민감도가 점차 커졌다. 다만, 2023년 중에는 통화긴축이 더이상 확대되지 않으면서 주택가격 상승률의 금리 민감도가 상대적으로 높은 수준에 서 머무는 모습이다. 주택매매가격과 금리 간의 상관계수 -0.5 -0.6 -0.7 -08 -0.9 -1.0 -1.1 -1.2 전국 대전 주: 최근 5년 기준(2018.62023.5) 자료: 자체추정 5대 광역시 주택매매가격의 금리 민감도12) 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 - 전국 • 대전 -2.0 22.1 22.4 22.7 22.10 23.1 23.4 주: 1) 주택가격 결정모형(전기주택가격, 콜금리, 가계수입 전망CS)을 일반화적률법(GMM)으로 7년 순차 이동 (roling)하며 추정한 콜금리 100bp 인상 시의 주택가격 반응계수 . 2) 음영은 90% 신뢰구간을 나타냄 자료: 자체추정 - 16/21 - IV. 시사점 1 대전지역 주택가격의 과도한 변동성 축소를 위해서는 안정적인 주택 공급과 적정수준의 인구 수준 유지 및 주택 실거주 확대가 필요하다. 2 경기 둔화에 따른 소득여건 악화 및 가계 채무상환부담 증가로 주택매도 및 주택가격 변동성이 증가할 수 있어 주의가 필요하다. 1 안정적인 주택공급을 통한 주택가격 변동성 축소 (안정적인 주택 공급) 1. 과거 아파트 공급물량이 상대적으로 낮았던 데다21) 코로나19로 인한 공급 지연이 겹치면서 수급 불균형이 과도한 주택가격 변동의 주요 요인이었던 만큼 향후 안정 적인 주택공급 계획 수립 및 주거정책을 운용할 필요가 있다. 대전지역 아파트 공급물량은 2021년까지 저조한 모습을 보이다 2022년에는 크게 증가하였는데 이 는 코로나19로 인해 2020~2021년 중 일시적으로 연기된 공급이 재개된 데 크게 기인한다. 또한 2015~2021년 중 낮은 공급량을 고려할 때 2024~2025년 중 아파트 공 급이 상당폭 늘어나더라도 향후 상당수준의 주택공급이 필요할 것으로 판단된다. 지방광역시 • 연도별 아파트 입주물량 (천호) 대전 부산 대구 광 주 울 산 자료: 아실 - 15.5 5.8 9.7 27.8 11.3 39 23.1 120 14.3 3 10.3 10.9 138 12.8 15.6 125 29 17.2 5.4 1.5 20.7 137 39 36.1 21.7 " 90 10.2 18 25 2. 대전지역은 현재 재개발, 재건축 사업 등을 활발하게 추진하고 있으며, 노후 아 파트 단지의 재건축 여부에 따라 향후 공급물량이 크게 증가할 여지가 있다. 대전시는 2023.2월 현재 11개 구역에서 재건축, 재개발 관련 공사가 진행(13,077 세대)되고 있으며 관리처분인가 및 사업시행인가를 받은 16개 구역, 2만여세대 의 주택공급도 추진중22)이다. 『노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 상 21) 부동산 빅데이터 업체 아실은 지역별 적정 아파트 수요를 인구의 약 0.5% 정도로 추정하는데 대전은 약 7.2천호, 부산 16.6천호, 대구 11.8천호, 광주 7.1천호, 울산 5.5천호이다. - 17/21 - 대전시 둔산동도 대단지 노후 아파트가 밀집되어 있어 이를 중심으로 향후 공급 이 늘어날 여지가 있다. 재건축, 재개발에 따른 신축 아파트 공급은 이의 기대감 으로 이어져 주택가격을 자극할 수 있으므로 이에 유의해야 하며 준공 연한이 비슷한 여러 아파트 단지가 동시다발적으로 재건축 사업을 진행할 경우 이주 및 입주시기가 겹쳐 인근지역 임대차시장의 부담이 가중될 수 있으므로 안정적인 주택공급을 위해 면밀한 단지별 재건축 계획 수립이 요구된다. (적정 인구수준 유지 및 실거주 비율 확대) 3. 대전지역은 서울, 경기 등 수도권과 세종, 충남 등으로 2014년 이후 인구가 순 유출되고 특히 2015~2019년 중 세종으로의 전출인구 비중이 상승하였는데 재건축, 재개를 통한 양질의 주택공급 확대 등으로 인구유출을 축소시킬 필요가 있다. 대전에서 세종으로의 전출 사유 대부분이 '주택', '가족'과 관련된 사항임을 고려 할 때 이는 인구유출 방지에 기여할 것으로 예상된다. 대전지역 인구이동 현황 (천명) 350 대전지역의 타지역별 전출인구 비중 (천명) 20 - 전입 (좌축) - 전출(좌축)-*~순이동(우축) (%) 100 - 서울 • 세종 • 경기 •충북 • 충남 300 10 80 16 16 16 15 17 250 0.50.3 17 18 -10.6 200 -8.8 8 150 -16.2 16.3 -20.6 100 -30 0 12 자료: 통계청 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 주: 전출지역 인구 대비 대전지역의 전체 전출인구 비중(대 전지역 내 전출인구 제외) 자료: 통계청 대전 -> 세종 전출 사유 (%) 직업 가족 주택 교육 주거환경 자연환경 기타 자료: 통계청 215년 16년 17년 18년 19년 20년 19.6 20.6 14.8 15.3 20.1 16.9 50.9 46.5 54.7 39 3.5 21 3.4 0.6 0.7 77 6.0 16.4 20.5 48.6 4.4 4.4 0.6 52 16.3 18.1 21.9 23.0 48.3 438 4.1 3.9 4.9 4.7 0.8 12 37 5.3 22) 대전광역시 도시정비사업 일반현황(2023.2.10 기준) - 18/21 - 4. 한편 2014~2018년 중 수도권을 비롯한 여타 지역의 주택가격 흐름과 달리 대 전지역은 거의 변화가 없었는데, 이는 해당기간 중 대전에서 세종으로의 인구 유출 증가가 주택매매가격에 일정부분 영향을 미쳤을 것으로 판단된다. 대전-세종간 전입전출 인구 규모 2014~2019년중 주택매매가격 상승률 (천명) 30 10 (전년동월대비, %) • 세종-> 대전 •대전-> 세종 - 전국 - 대전 25 20 5 15 10 0 5 0 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 자료: 통계청 -5 14 15 자료: 한국부동산원 16 17 18 19 5. 대전지역은 서울을 제외하고 자가점유율이 광역지자체 중 가장 낮은 점을 고려 할 때 안정적인 주택공급을 통해 주택 실수요를 유도할 필요가 있다. 주택정비 사업 등을 통한 안정적인 주택공급은 구-신도심간 인구불균형 해소 뿐만 아니 라 광역지자체 중 1인 가구 비중이 가장 높은 대전의 특성상 이들의 안정적 정 착을 통한 인구유출 억제에도 상당히 도움이 될 것으로 판단된다. 다만, 실거주 목적의 주택매입 수요가 동시에 집중되는 경우 주택가격 변동성을 확대시킬 수 있어 주의가 필요하다. 지역별 자가점유율 75 (%) 70 65 60 55 50 45 40 주: 2021년 기준 자료: 국토교통부 지역별 1인가구 비율 40 (%) 35 30 25 고시행성해성해해하려나#행성법인해 주: 2021년 기준 자료: 통계청 - 19/21 - 2 가계 채무상환부담 증가 및 주택가격 변동성 확대에 유의 1. 가계부채 수준이 높은 상황에서 이전에 비해 높은 금리 수준이 지속되는 만큼 가계의 채무상환부담 증가가 주택가격 변동에 미칠 영향에 대해서도 유의할 필요가 있다. 그간 주택담보대출을 중심으로 한 가계부채 증가(예금취급기관 기준) 에도 불구하고 소득대비 부채비율은 안정적인 모습을 보이고 있어 우려할 만한 상황은 아닌 것으로 판단된다. 아울러 가계대출 연체율도 금리인상 후 상승하였 지만 과거에 비해서는 여전히 낮은 수준이다. 다만 향후 경기 둔화로 가계의 소 득여건 악화시 채무상환부담 증가가 부채 상환을 위한 주택매도 및 주택가격 변동성 확대로 이어질 수 있어 지속적인 관심이 필요하다. 대전지역 가계부채 및 주택담보대출 증가율 (전년동기대비, %) 15 대전지역 소득대비 가계부채 및 주택담보대출 비율 (%) 100 국내은행 가계대출 연체율 (%) 1.5 • 가계부채 주택담보대출 - 전국 - 대전 10 5 1.2 80 60 40 -5 0.9 0.6 0.3 . 가계부채 주택담보대출 -10 18 19 자료: 한국은행 20 21 22 23 20 17 18 19 20 21 22 0.0 08 10 12 14 16 18 20 22 주: 처분가능소득 대비 예금취급기관 주: 전국은 1일 이상, 대전은 1개월 이상 가계부채 및 주택담보대출 말잔 연체 기준 자료: 통계청, 한국은행 자료: 금융감독원, 한국은행 - 20/21 - 참고문헌 김경근, 이현우 (2018), 최근 대전·충남지역 주택시장 여건점검 및 시사점" 김대용, 김찬우 외 (2022), 주택시장 리스크 평가", BOK이슈노트(제2022-29호) 박진 (2022), "주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구 - 금리상승기와 금리하락기 영향 비교를 중심으로", 국토연구원(WP 22-09) 성명 외(2022), 자산으로서 우라나라 주택의 특징 및 시사점, BOK이슈노트(제 2022-19호) 유혜미, 석병훈 (2020), 주택금융정책이 실물경제와 금융안정에 미치는 영향" 이인로, 박수연 (2020), "최근 대전지역 주택가격 상승에 대한 평가 및 시사점" 이영성, 유현지 (2016), 1인가구의 증가와 주택시장 및 주거형태의 변화", 한국의 사회동향(통계청) 임병호 (2012), 대전시 1인 가구의 증가와 대응방안 연구", 대전발전연구원 정화영 (2022), "최근 금융환경의 긴축적 변화가 주택시장에 미치는 영향", 자본시 장연구원 차경수, 황상연 (2013), 국내 주택매매가격 변동의 특징과 주요 거시경제변수와의 상호작용", 경제분석(2013년 12월) 대전광역시 보도자료, 대전시, 올해 신규주택 2만 8,284호 공급 예정" (2023.1.31) - 21/21 -