[한국은행] 광주광역시 주택시장 관련 리스크요인 점검 및 수급여건 분석

2023년 6월 30일 광주 2023- 40호 보도자료 이 자료는 2023년 7월 3일 조간부터 취급 하여 주십시오. 단, 통신/방송/인터넷 매 체는 배포시부터 취급 가능 제목 : 광주광역시 주택시장 관련 리스크요인 점검 및 수급여건 분석 - 6.30일(금) 한국은행 광주전남본부(본부장 최재효)는 조사연구보고서 「광주광역시 주택시장 관련 리스크요인 점검 및 수급여건 분석」 을 발표 • 본 보고서의 내용은 작성자 개인 의견이며 한국은행 공식 견해와는 무관 합니다. 따라서 본 보고서의 내용을 보도하거나 인용할 경우에는 작성자 이름을 반드시 명시하여 주시기 바랍니다. "자세한 내용은 붙임> 참조" 문의처 : 기획금융팀 김규민 과장 Tel : (062)601-1113 Fax : (062)382-8164 E-mail : gwangju@bok.or.kr "한국은행 광주전남본부의 보도자료는 인터넷(http://www.bok.or.kr/gwangju)에도 수록되어 있습니다." 한국은행 광주전남본부 < 붙임 > 광주광역시 주택시장 관련 리스크요인 점검 및 수급여건 분석 2023. 6. 본 보고서의 내용은 작성자 개인 의견이며 한국은행의 공식 견해와는 무관합니다. 본 보고서의 내용을 보도하거나 인용할 경우에는 작성자 이름을 반드시 명시하여 주시기 바랍니다. 한국은행 광주전남본부 작성자 : 기획금융팀 김규민 과장, 유현주 조사역 조언자 : 기획금융팀 한정훈 팀장 목 차 < 요 약 > I. 검토배경 . ••• 1 I. 광주 주택시장 동향 •••••••••• 2 II. 광주 주택시장 관련 리스크요인 점검 5 IV. 주택시장 수급여건 분석 및 전망•·•••••••••••••••••••• 12 〈요약>- I. 검토배경 • 최근 광주지역 주택시장 부진에 따른 리스크요인을 점검하고 주택시 장 수급여건을 분석하여 시사점을 도출 II. 주택시장 동향 1 광주지역 주택시장은 작년 하반기부터 매매가와 전세가가 하락하고 거래 부진이 이어지는 상황 • 다만 올해 들어 주택가격 하락폭이 축소 되고 아파트 실거래가지수가 반둥하는 등 급격한 하락세는 진정되는 모습 * 매매가격지수 상승률(전월대비, %): 23.2월 10-> 3월 -0.9 > 4월 전세가격지수 상승률(전월대비, %): 23.2월 11-> 3월 -0.9 -> 4월 -06 -0.6 주택매매가격지수 추이 1100 (2021.6월 100) 전세가격지수 추이 110 (2021.6월=100)] 105.0 105 광주 아파트 실거래가지수 5.0 (전월대비,%) 4.0 30 20 100.0 100 95.0 90.0 90 85.0 • 수도권 ••- 지방 광역시 - 광주 - 전국 -- 지방광역시 - 광주 80.0 80 00 -1.0 2.0 30 40 5.0 60 수도권 ••- 지방 광역시 - 광주 19.1 19.9 20.5 21.1 자료: 한국부동산원 21.9 22.5 23.1 17 18 19 20 자료: 한국부동산원 21 22 23 20.1 20.9 21.5 자료: 한국부동산원 22.1 22.9 • 분양시장에서는 공사원가 상승으로 분양가가 오름세를 유지하고 있 으며 일부 분양단지 청약미달의 영향으로 올해 1분기 민간아파트 평 균 초기분양률도 저조(35%)한 모습 • 광주지역 미분양 물량은 광역시 중 가장 낮은 수준이나 올해 들어 준공후 미분양 물량을 중심으로 가파른 증가세를 시현 신규아파트 평균 분양가격" 5,500 (천원/m2 주요지역 미분양 물량(23.4월) 광주 미분양 물량 (천회 700 (회 5,000 ••- 전국 •광주 4,500 4,000- 3,500 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 • 미분양 -준공후 미분양 -미분양 600 ※ 준공후 미분양 500 400 41 200 2.6 1 100 MM 25.082 3,000 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 주: 1) 분양서 발급일 기준 12개월 평균 자료: 국토교통부 자료: 주택도시보증공사 19 20 21 자료 : 국토교통부 22 23 m. 주택시장 리스크 점검 ① 역전세 및 깡통전세 리스크, ② 중소 건설사 및 제2금융권 부실화 잠재리스크, ③ 담보가치 하락에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성 등의 리스크에 대한 우려 점증 ① 23년 4월 기준 역전세 및 깡통전세 위험가구 비중은 자각 42.0%, 7.7%로 추정되며 올해 하반기부터 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래할 것으로 예상 • 역전세 및 깡통전세의 시세 격차가 전국 평균보다 낮은 편이며 최근 전세 실거래가가 소폭 반등하고 있어 향후 전세가격 추이에 따라 관 련 리스크가 확대축소될 가능성 ② 광주지역 중소건설사의 재무지표는 수익성, 유동성 측면에서 양호한 수준이나 제2금융권의 경우 저축은행 PF대출을 중심으로 건전성이 악화되는 모습 • (중소건설사) 영업이익률, 분양매출이익률, 유동비율이 전국 평균 및 과거 미분양 확대 시기(2008~2010년)와 비교하여 높은 상황이며 미청구 공사와 공사미수금의 매출액 대비 비중도 전국 및 지방광역시 대비 낮은 수준 -> 업계 전반의 부실위험은 높지 않으나 여타 지역 대비 부채비율이 높은 편이며 주택시장 부진이 장기화될 경우 시차를 두고 부실위험 이 증가할 수 있어 이에 대한 모니터링을 강화할 필요 • (제2금융권) 저축은행의 PF대출 증가세(20년 0.8천억 > 23.1분기 3천억원)가 가파르고 자기자본 대비 비중(23.1분기 기준 97.9%)도 높은 상황에서 고 정이하여신비율과 연체율이 상승세를 지속하는 상황 - 다만 PF대출 고정이하여신비율과 연체율의 경우 전국 평균 및 과 거 부동산PF 부실사태(2011~2013년) 당시 금융권 평균과 비교하면 여 전히 낮은 수준 > 향후 주택경기 변동성이 확대될시 위험요인에 취약해질 가능성이 있으나 현 시점에서 PF대출 리스크로 인하여 제2금융권 전반이 부실 화될 가능성은 높지 않음 ③ 광주지역 가계대출의 경우 최근 주담대 잔액의 증가세가 둔화되고 있다 으며 가계대출 LTI 및 주담대 보유차주 DSR도 하락하는 상황으로 단시일내 가계대출 전반이 부실화될 위험은 낮은 것으로 평가 IV. 주택시장 수급여건 분석 및 전망 ㅁ [주택시장 수급여건 분석] 현재 광주지역 주택시장은 주택가격 상방압 력 (입주물량 부족)과 하방압력(전세보증금 반환 목적의 저가매도 매물 증가 등)이 상존하는 가운데 주택 소비심리가 다소 회복세를 보이는 상황 • 소비심리 회복세의 경우 외지인 투자수요가 과거와 비교하여 낮은 수 준이고 여전히 소득 대비 주택가격이 높으며 향후 대출금리 경로의 불확실성도 상존하고 있어 단기간에 매수심리가 큰 폭 반등하기는 어 려울 것으로 평가 [향후 주택시장 전망] 광주지역 주택가격은 당분간 현재 수준의 하락폭 축소 흐름을 이어갈 것으로 보이나 향후 역전세• 깡통전세 및 주택시장 상승기 갭투자 물량의 시장 출회 수준에 따른 불확실성이 상존 • 다만 입주물량 부족, 일부 소비심리 회복 등 수급여건을 고려할 때 단 기적으로 22년 하반기 수준의 추가 급락 가능성은 크지 않을 것으로 보임 I. 검토배경 1 광주광역시 주택가격은 22.8월 하락 전환한 이후 23.4월까지 -7.6% 가량 하락하여 97년말 외환위기 이후 가장 큰 낙폭을 시현* * 외환위기 기간(97.12월~01.5월)동안 주택가격은 19.7% 하락하였으며 글로 벌 금융위기 하락기(08.1월~09.8월)에는 1.2% 하락 • 특히 전세가격과 매매가격이 동반 하락하고 월평균 거래량이 장기 평균(06~22년, 2,779호)의 51.1% 수준으로 급감(231분기 1,421호) 광주지역 주택가격 추이72) 광주지역 주택매매거래량 (2022.1월= 100) (호, 월평균) 120 110 100 90 80 70 60 - 매매가 50 40 - 전세가 30 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 96 98 00 03 05 08 10 12 15 17 20 22 06 09 12 15 18 주: 1) 음영은 순서대로 외환위기, 글로벌 금융위기, 주: 점선은 2006~2022년 장기 평균 2022년 하반기 이후 주택가격 하락기간 자료: 한국부동산원 2) 장기시계열은 KB국민은행 통계를 사용 (국가승인통계인 한국부동산원 시계열은 2003년 11월부터 존재) 자료: KB국민은행 21 ㅁ 한편 주택시장 침체로 인해 전세시장에서는 역전세, 깡통전세 리스 크가 확대되고 분양시장에서는 미분양이 급증하면서 지방 중소 건 설사 및 부동산PF 대출 부실화에 대한 우려도 증대 -> 광주지역 주택시장의 리스크 요인을 점검하고 주택시장 수급여건을 분석하여 향후 주택시장 전망 및 시사점을 도출하고자 함 - 1/18 - I. 광주 주택시장 동향 (매매시장) • 광주지역 주택매매가격지수는 작년 8월(106.1) 이후 빠르게 하락하여 올해 4월 현재(98.0) 지난 상승기 초기였던 21.3월 수준(98.1)으로 회귀 • 다만 올해 들어 아파트 실거래가지수가 반등하는 조짐을 보이는 등 주택가격 하락폭이 감소*하는 가운데 주택매매 거래량이 증가 하는 모습 * 매매가격지수 상승률(전월대비): (23.2월) 10%> (3월 0.9% (4월 0.6% 광주지역 주택매매가격지수 110.0 (2021.6월•100) 광주지역 주택 매매거래량 6,000 105.0 5,000 100.0 4,000 95.0 3,000 2,779 90.0 2,000 85.0 • 수도권-•- 지방 광역시 -광주 1,000 80.0 19.1 199 20.5 211 219 225 자료: 한국부동산원 광주 아파트 실거래가지수 상승률 5.0 (전월대비 %) 4.0 30 2.0 10 0.0 -1.0 2.0 3.0 -4.0 5.0 수도권 -•- 지방 광역시 - 광주 60 23.1 20 21 22 23 20.1 20.9 21.5 주: 1) 점선은 2006~2022 평균 자료: 한국부동산원 자료: 한국부동산원 22.1 22.9 - 자치구별로는 지난 상승기 주택가격 상승을 주도하였던 광산구·북 구를 중심으로 주택가격이 하락 115 광주지역 자치구별 주택가격 (2021.6월-100) • 동구 -북구 --- 서구 광산구 --- 남구 광주지역 자치구별 주택가격 상승률 (전월대비, %) 105 95 85 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 1.0 -1.5 -2.0 -2.5 동구 -북구 .. 서구 -광산구 ~~- 남구 17 18 19 자료: 한국부동산원 20 21 22 23 17 18 19 자료: 한국부동산원 20 21 22 23 - 2/18 - (전세시장) • 광주지역 전세가격은 작년 하반기부터 하락세를 지속하여 올해 4월 현재 2017년 6월(95.0) 수준으로 회귀 • 다만 최근 하락폭이 축소 되고 있으며 거래량도 올해 1분기 들어 2021년~2022년 상반기 수준을 회복 * 전세가격지수 상승률(전월대비): (232월) 1.1% (3월) 09%> (4월) 0.6% • 전세/매매 가격비율은 21년 하반기부터 하락한 후 올해 들어 전 세시장 회복세(실거래가 기준)가 매매시장보다 두드러지면서 반등 광주 전세가격지수 추이 110 (2021.6월 100) 광주 아파트 전세거래량 광주 전세/매매 가격비율 105 100 95 90 85- - 전국 -•- 지방광역시 - 광주 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 80 (%) 80 74 72 70 68 66 64 17 18 19 20 자료: 한국부동산원 21 22 23 21.3/4 21.4/4 22.1/4 22.2/4 22.3/4 22.4/4 23.1/4 자료: 실거래 마이크로 데이터 17 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 - 자치구별로는 지난 상승기에 전세가격 상승세가 가장 가팔랐던 광 산구와 재개발 등으로 22년 하반기 대규모 단지들이 입주한 동구 를 중심으로 하락 110 자치구별 전세가격지수 추이 (2021.6월-100) -동구 북구 서구 - 광산구 --- 남구 3.0 2.0 자치구별 전세가격지수 상승률 (전월대비 96) - 동구 북구 - 서구 광산구 --- 남구 105 10 100 0.0 95 -1.0 90 -2.0 85 -3.0 17 18 19 자료: 한국부동산원 20 21 22 23 18 19 20 21 22 23 자료: 한국부동산원 - 3/18 - (분양시장) - 매매시장의 부진에도 불구하고 신규아파트 분양가는 21년 들어 급등 한 공사원가' 등에 기인하여 오름세를 유지하고 있으며 민간아파트 초기 분양률도 저조한 모습 19.12월 117.2 20.12월 121.5 21.12월 138.0 22.12월 147.6 23.4월 150.3 * 주거용건물 건설공사비지수(%) 자료: 한국건설기술원 • 2023년 1분기 광주 민간아파트 평균 초기분양률'은 일부 분양단지 청약미달의 영향으로 전년동기대비 큰 폭 하락(94.8 35.0%) * 3월말 기준 분양기간 3개월 초과 6개월 이하 민간아파트 평균 분양률 광주 아파트 평균 분양가격" 광주 민간아파트 평균 초기분양률" (천원/m) 5,500 5,000 --- 전국 - 광주 4,500 4,000 3,500 2022년 1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기 2023년 1/4분기 (%) 94.8 97.9 - 35.0 3,000 19 20 21 22 주: 1) 분양서 발급일 기준 12개월 평균 자료: 주택도시보증공사 23 주: 1) 22.3/4, 4/4의 경우 집계대상 분양물량이 부재 자료: 주택도시보증공사 23년 4월 기준 광주지역 미분양 물량은 560호 가량으로 광역시 중 가장 낮은 수준이나 작년 하반기부터 가파른 증가세를 시현 • 또한 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양 물량(23.4월 현재 238호, 6대 광역시 평균 516호)이 올해 들어 빠른 속도로 증가하는 상황 주요지역 미분양 물량(23.4월) 광주 미분양 및 준공후 미분양 물량 16.0 (천호) 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 13.0 • 미분양 • 준공후 미분양 4.1 2.6 3.1 2.5 1.0 700 600 500 400 300 200 100 (호) 준공후 미분양 -미분양 서울 부산 자료: 국토교통부 대구 인천 0.5.2 광주 대전 0.1 울산 19 20 자료: 국토교통부 21 22 23 - 4/18 - II. 주택시장 관련 리스크 점검 1 역전세 및 깡통전세 관련 리스크 • 최근 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세 물량 증가로 인하여 주택시장 불확실성이 증가할 가능성 • 또한 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮아져 보유 주택을 매도하더 라도 임차인에게 전세보증금을 반환하기 어려워지는 깡통전세에 대한 우려 또한 점증 • 광주지역 실거래 마이크로 데이터를 분석한 결과 매매가와 전세가가 현재 수준을 유지한다고 가정시 23년 4월 잔존 전세계약 대비 역전세 위험가구' 비중은 42.0%, 깡통전세 위험가구" 비중은 7.7% 수준 * 기존 전세보증금이 동일단지 동일면적 기준 6개월내 최근 전세가격을 초과 하는 가구로 정의 * 기존 전세보증금이 동일단지•동일면적 기준 6개월내 최근 매매가격을 초과 하는 가구로 정의 • 역전세 위험가구의 기존 보증금 대비 시세 차액은 올해 하반기 만기 도래 가구 기준 약 4,983만원 수준이며 깡통전세의 경우 1,431만원 수준으로 추정 역전세 위험가구 비중 깡통전세 위험가구 비중 6O (%) 20 (%) 50 42.0 43.1 43.5 16 42.1 42.5 40.1 40 12.9 12 30 7.7 8.0 8 20 6.0 4 10 1.9 0 0 ㅗ 광주 동구 서구 남구 북구 자료: 실거래 마이크로 데이터, 자체시산 광산구 2.0 " 남구 광주 동구 서구 북구 자료: 실거래 마이크로 데이터, 자체시산 광산구 - 5/18- 그 이들 위험가구 중 올해 하반기에서 내년 상반기에 만기가 도래하는 비중이 역전세가 60.0%, 깡통전세가 68.0%로 나타나 동 기간의 역 전세 및 깡통전세 리스크에 유의할 필요 • 작년 하반기부터 임차권등기명령 신청건수* 및 주택도시보증공사 의 전세보증금 반환보증" 사고금액이 증가 추세 * 전세계약 만료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 임 차권등기명령을 통해 등기사항증명서에 임차권을 등록하여 계약기간 만료 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있음 ** 전세계약 종료 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우,_전세보증금을 대신 반환해주는 상품으로 광주지역의 경우 5억 이하부터 보증신청 가능 • 동 기간에 임대인들이 전세보증금 반환 부담으로 보유 주택을 매도할 경우 주택가격 하방압력이 가중되어 주택시장 변동성이 확대될 가능성 역전세 및 깡통전세 만기도래 비중 임차권등기명령 신청건수 추이 전세보증금 반환보증 사고금액 (%) 50 35(겔 (건) 2,000 (백만원) 2023 하 2024 상 2024 하 30 40 1,600 25 30 28.8 1,200 20 23.2 20.6 20 15 800 10 10 400 역전세 깡통전세 22.1 22.3 22.5 22.7 22.9 22.11 23.1 23.3 23.5 22.8 22.9 22.10 22.11 22.12 23.1 23.2 23.3 23.4 자료: 실거래 마이크로 데이터, 자료: 등기정보광장 자료: 한국부동산원(부동산테크) 자체시산 - 다만 역전세 및 깡통전세의 비중 및 시세격차가 전국 평균보다는 낮 으며* 최근 대출금리 하락 등으로 전세 실거래가가 소폭 반등하고 있어 향후 전세가격 추이에 따라 리스크가 확대·축소될 가능성 * 한국은행(경제전망보고서, 23.5월)에서는 23.4월 기준 전국 역전세 위험가구 비중을 52.4%, 깡통전세는 8.3%로 시산했으며 시세격차의 경우 역전세는 0.7 억원, 깡통전세는 0.2억원으로 시산. 구체적인 분석방법은 다를 수 있음 23.1월 23.2월 233월 광주 아파트 전세 실거래가 증감률(%) 광주 공동주택 실거래 중위가격"(만원) 주. 1) 동일단지, 동일면적 기준 자료: 한국부동산원, 실거래 마이크로 데이터 -1.9 0.3 14,225 14,750 15,000 - 6/18 - 중소 건설사 및 제2금융권 부실화 잠재리스크 • 최근 공사원가가 급등하고 미분양 물량이 확대되면서 자금여력이 상대적으로 취약한 지방 중소건설사와 지난 상승기 부동산PF 대출 을 크게 확대한 제2금융권의 부실 위험에 대한 우려가 증대 * 한국은행(금융안정 상황, 2023.3월), IMF(Global Financial Stability Report, 2023,4월) 가. 중소 건설사 잠재리스크 점검 - 광주지역 중소 건설사'의 주요 재무지표를 살펴보면 수익성, 유동성 측 면에서 전국 평균 대비 높은 수준이며 과거 미분양 확대 시기 (2008~2010년)와 비교해도 양호한 상황 * 외부감사 대상 중소 종합건설업체 기준(비주거용 건물 및 토목건설업 제외) 중소기업으로 2022년 현재 광주 47개, 전국 684개 기업 • 22년말 현재 영업이익률(12.9%), 분양매출이익률(26.7%), 유동비율(229.0%) 이 전국 평균 및 2008~2010년 평균(영업이익률 9.6%, 분양매출이익률 17.5%, 유동비율 203.1%) 대비 높은 상황 • 영업이익률과 분양매출이익률은 최근 분양실적 저조에 따른 수익 성 악화를 반영하여 22년 들어 소폭 하락하는 모습 (영업이익률) 광주지역 중소건설사 주요 재무지표 (분양매출이익률") (유동비율) 20 (%) (%) 50 350 (%) 0- 광주 0- 전국 • 전국 0- 광주 0- 전국 16 40 300 12 30 250 (08~10년중 광주/평균 9.6%) 0......... U...•••• 8 20 200 (08~10년중 광주 평균 203.1%) (08~10년중 광주 평균 17.5%) 4 10 150 0 100 18 19 20 자료: KIS-VALUE 21 22 18 19 20 21 22 주: 1) 손익계산서상 분양매 및 분양원가 공시 기업 기준 자료: KIS-VALUE 18 19 자료: KIS-VALUE 20 21 22 - 7/18 - • 미청구공사 와 공사미수금"은 19년 대비 21년 큰 폭 상승하였으나 22년 들어 소폭 감소하였으며 매출액 대비 비중(22년말 4.4%)도 전국 평균(7.7%) 및 지방광역시 평균(8.2%)과 비교하여 낮은 수준 * 공사를 수행했지만 발주처에 대금을 청구하지 못한 미수채권 ** 공사대금을 청구했음에도 아직 회수하지 못한 금액 A 미청구공사 및 공사미수금 - 잔액 합계(억원) 2019 2020 364.0 473.8 82 2021 548.0 6.6 2022 505.5 4.4 자료: KIS-VALUE - 다만 부채비율이 높은 수준을 유지하고 있으며 과다부채기업 비중 (부채비율 200% 이상)이 주요 광역시 대비 높은 수준으로, 향후 미분양이 추가로 증가하는 등 주택경기 하방 충격이 발생할 경우 리스크에 취약해질 가능성 • 주택경기 부진이 장기화될 경우 공사대금 회수 지연, 현금흐름 악화, 부채비율 추가 상승 등의 과정을 거쳐 시차를 두고 부실위험이 증 가할 수 있음 • 또한 중소 건설사 전반의 재무비율이 양호하더라도 개별 사업장의 상황에 따라 충격의 여파가 다를 수 있음에 유의 * 충남(공주) 소재 중소 건설사인 우석건설의 경우 재무비율이 비교적 양호하 였음에도 불구하고 광주 주택사업 부진 등의 여파로 2022년 부도 발생 광주 중소 건설사 부채비율") 광주 중소 건설사 과다부채기업 비중" (%) 400 (%) 100 300 ~- 광주 6전국 75 -. (전국 68.5%) 200 50 100 25 0 0 18 자료: KIS-VALUE 19 20 21 22 쭈대 주설분대 원 찬 수: 1) 2022년 기준, 자본잠식기업 포함 자료: KIS-VALUI - 8/18- 나. 제2금융권 잠재리스크 점검 * 상호금융(농협, 신협, 수협, 산림조합)과 새마을금고의 경우 세부적인 여신건 전성 자료 입수가 불가능하여 여신 전체에 대한 건전성을 검토하였으며 PF 대출은 저축은행을 중심으로 여신건전성을 점검 ㅁ (총여신 건전성) 광주지역 제2금융권의 총여신 건전성은 전국 및 주 요 광역시 대비 양호한 편이나 21년 이후 저축은행과 새마을금고 를 중심으로 악화되는 모습 • 상호금융(농협, 신협, 수협, 산림조합)의 경우 고정이하여신비율이 전국 및 지방광역시 대비 낮은 수준이며 상승세도 완만한 상황 * 상호금융 고정이하여신비율(%) 지방광역시 광주 자료: 금융기관 업무보고서 19년말 2.1 2.1 1.3 20년 말 2.0 25 21년말 2.0 1.0 22년말 1.8 2.1 1.1 • 저축은행과 새마을금고의 고정이하여신비율과 연체율은 전국 대비 높지 않은 수준이나 올해 들어 상승세가 가팔라지는 모습 저축은행 총여신 건전성지표 (고정이하여신비율) (연체율) 7 1%) 7 % 새마을금고 총여신 건전성지표 (고정이하여신비율) (연체율) (%) (%) 4.0 5.0 6 0 전국 0광주 •지방광역시 6 전국 6- 광주 •지방광역시 0광주 0전국 0광주 O전국 3.5 4.0 5 3.0 3.0 4 2.5 2.0 3 3 2 2.0 1.0 20 21 22 23.1/4 자료: 금융기관 업무보고서 20 21 22 23.1/4 21.6 21.12 22.6 22.12 자료: 새마을금고 경영공시 21.6 21.12 22.6 22.12 - 9/18 - (PF대출 건전성) 저축은행 PF대출의 경우 지난 2~3년간 규모가 크게 증가한 반면 건전성 지표는 악화되어 향후 주택경기 변동성이 확대 될시 주택사업 수익성 악화 심화 등의 위험요인에 취약해질 가능성 • 저축은행 PF대출 잔액이 20년말 0.8천억원에서 23년 1분기말 3천 억원으로 큰 폭 증가하였으며 자기자본 대비 PF대출 비중(23.1분기 기준 97.9%) 또한 전국(67.8%) 및 주요지역과 비교하여 높은 상황 • 고정이하여신비율과 연체율 또한 21년 이후 상승세를 지속"하는 모습 * 광주 PF대출 고정이하여신비율: (21년) 0.0%> (22년) 1.3% (23.1/4) 2.0% ** 광주 PF대출 연체율: (21년) 0.0%-> (22년) 0.4%-> (23.1/4) 1.1% - 다만 PF대출의 고정이하여신비율과 연체율이 전국 평균 및 과거 부동산PF 부실사태 당시 금융권 평균'과 비교하면 여전히 낮은 수 준을 지속하고 있어, 현 시점에서 부동산PF 리스크로 인하여 제2금융권 전반이 부실화될 가능성은 높지 않은 것으로 보임 * 2011~2013년 전국 기준 고정이하여신비율 17.2%, 연체율 10.2%(금융안정보고서, 2023.6월) 4 3 2 1 0 광주 저축은행 PF대출 현황 광주 저축은행 PF대출 건전성지표 (대출 잔액) (자기자본 대비 비중” (고정이하여신비율) (연체율) (천억원) % (%) (%) 서울 3.1 3.0 부산 2.3 인천 대구 0.8 경기 광주 20 21 22 23.1/4 주: 1)_2023.1분기_기준 자료: 금융기관 업무보고서 0 6 64.9 59.6 0- 전국 •지방광역시 0- 광주 0전국 0지방광역시 6- 광주 4 4 83.4 83.0 2 2 1 73.2 979 0 100 200 20 22 23.1/4 자료: 금융기관 업무보고서 20 21 22 23.1/4 - 10/18- 3 담보가치 하락에 따른 가계대출 리스크 • 주택가격 하락세가 지속되면서 담보가치 하락으로 가계의 부채상환 능력이 악화될 우려가 증대되고 있어 가계부채DB'를 활용하여 광 주지역 가계대출의 부실위험을 점검 * 우리나라 전체 신용활동인구의 약 2.4%에 해당하는 표본인구의 개인별 신 용정보를 신용정보원 및 신용정보회사(NICE)를 통해 분기별로 입수한 데이터 - 광주지역 가계대출의 경우 주택담보대출의 증가세가 22년 들어 둔화 되었으며 LTI(Loan to Income) 또한 여타 지역 대비 낮은 상황으로 단시일내 가계대출 전반이 부실화될 위험은 낮은 것으로 평가 • LTI 추이를 살펴보면 22년 1분기를 정점으로 하락하고 있어 채무상 환 부담이 추가적으로 증가하지는 않는 모습 • 주택담보대출 보유차주의 DSR도 22년 들어 소폭 하락하여 현재 대 출금 상환여력이 크게 악화되었다고 보기는 어려운 상황 * DSR규제 등 정부의 가계부채 관리가 지속되고 있고 은행권에서도 가계대출 리스크 관리를 강화하고 있다는 점을 고려 광주 주택담보대출 잔액 및 증가율 (전년동기대비,%) 24 250 (8) - 잔액(좌축) 0- 증가율(우축) - 12 가계대출 LTI(Loan to Income) 광주 주택담보대출 보유차주 DSR 40 (조원) 35 30 25 20 15 (%) 75 - 전국- 광주- 지방광역시 -전국 - 광주 - 지방광역시 70 10 230 65 60 210 55 190 50 19.1/4 20.1/4 21.1/4 22.1/4 자료: 가계부채DB 23.1/4 19.1/4 20.1/4 자료: 가계부채DB 21.1/4 22.1/4 23.1/4 19.1/4 20.1/4 21.14 자료: 가계부채 DB 22.1/4 23.1/4 - 11/18- IV. 주택시장 수급여건 분석 및 전망 (공급 측면: 상•하방 압력 상존) L 2023~24년 광주지역 입주물량(평균 0.8만호)은 장기평균(16~22년 1.1만 호)보다 다소 적은 상황 • 2024~25년 입주예정물량 추측을 위한 보조지표인 2021~22년 착공 실적은 0.8만호 가량으로 장기평균(2014~2022년 1.3만호) 대비 66% 수준 * 주택건설에 소요되는 기간을 감안하여 2~3년전 착공실적을 비교 광주지역 입주물량12) 광주 주택 인허가 및 착공 물량" 16 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 (만호) 2.5 (만호) 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2016 2018 2020 2022 2024 2026 주: 1) 2023~2026은 입주예정물량 2) 점선은 2016~2022년 평균 자료: 사랑방미디어 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 주: 1) 점선은 2014~2022년 평균 자료: 국토교통부 • 다만 주택경기 부진·공사원가 급등으로 지연되었던 분양사업 및 재 개발 재건축 등 도시정비사업이 향후 원활하게 추진된다면 장기적 으로는 신규 주택이 꾸준히 공급될 수 있을 것으로 기대 광주 분양예정 정비사업구역(23.5월 기준) 정비구역 규모 계림4구역 재개발 815세대 운암3단지 재건축 3,214세대 학동4구역 재개발 2,314세대 신가구역 재개발 4,732세대 누문구역 재개발 3,096세대 분양예정일 23.6월 '23.9월 미정 미정 뉴스테이 예정 자료: 사랑방미디어, 직방 - 12/18- - 한편 역전세 및 깡통전세로 인한 전세시장 불안으로 전세보증금 반환 목적의 저가매도 매물이 증가할 경우 주택가격 하방압력으로 작 용할 가능성 • 전세가격이 고점을 형성하였던 2021년 하반기~2022년 상반기 거래된 물량의 계약갱신이 금년 하반기에서 내년 상반기에 몰 릴 것으로 예상 • 또한 주택시장 호황기에 누적된 갭투자 물량의 전세계약 만기가 올해 하반기에 본격적으로 도래할 것으로 예상되어 주택시장 회복 세를 제약할 것으로 보임 광주 아파트 전세거래량 및 전세가격 2,000 2021.6월 100) 120 1,800 -거래량 -전세가격지수(우축) 115 1,600 110 1,400 1,200 105 1,000 100 800 95 600 90 400 200 85 80 광주 아파트 갭투자 매매건수" 광주 아파트 매물량12) 500 400- 300- 200 100 (1000 회) 16 14 12 10 20.1 20.7 21.1 21.7 22.1 22.7 23.1 자료: 한국부동산원, 실거래 마이크로데이터 19.1 20.9 21.7 22.5 23.3 주: 1) 매입 후 3개월 이내에 임대 목적으로 신규 임 대차계약을 맺으면 갭 투자 거래로 분류 자료: 아실 22.1 22.3 22.5 22.7 22.9 22.11 23.1 23.3 23.5 주: 1) 빅데이터업체 아실이 집 계한 각종 부동산 플랫 폼의 매물량 자료 2) 일평균 기준 자료: 아실 - 13/18- (수요 측면: 매수심리 회복세는 제한적) - 주택 매매심리는 작년 하반기를 기점으로 부정적인 국면으로 전환 되었으나 올해 들어 광주를 포함하여 전국적으로 반등하는 상황 • 광주지역 주택매매 소비심리지수(국토연구원)는 22.12월 76.8에서 23.4월 104.8로 기준치인 100을 넘어선 모습 * 일반가구 및 중개업소를 대상으로 조사하며 지수가 100을 넘으면 가격상승 혹은 거래증가 응답이 많음을 의미 190 170 광주지역 주택매매 소비심리지수 (기준치= 100) - 주택매매시장 소비심리지수 -- 주택가격전망 CSI 지역별 주택매매 소비심리지수 (기준치=100) 120 1 2022.12 - 2023.1 1 2023.4 100 150 130 ~~ 80 60 110 40 90 20 70 50 13.1 14.9 16.5 18.1 자료: 국토연구원, 한국은행 19.9 21.5 23.1 전국 자료: 국토연구원 수도권 비수도권 광주 이와 같은 소비심리 반등은 시중금리 하락, 특례보금자리론 시행, 대출 규제 완화 등 정부의 정책 효과가 반영된 것으로 보임 *'<참고 1> 2023년 부동산 관련 정부 주요 정책' 참조 • 특히 올해 초 시행된 특례보금자리론의 영향으로 23년 1분기에 30~40대의 주택매매거래 비중이 증가 한국은행 기준금리 및 예금은행 금리 (%) 광주 매입자연령별 주택 매매거래 비중 . 30대 • 40대 • 50대 • 기타 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 주택담보대출 신용대출 - 기준금리 A 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% - 39% 38% 34% 29% 37% 37% 36% 23% 20% - 16% 17% 20% 20% 21% - 23% 22% 26% 23% 22% 23% 15.1 16.5 자료: 한국은행 17.9 19.1 20.5 21.9 23.1 22% 22% 자료: 한국부동산원 21% 20% 22% 20% 22% 21.3/4 21.4/4 22.1/4 22.2/4 22.3/4 22.4/4 23.1/4 - 14/18- ㅁ 다만 외지인 투자수요가 낮은 수준이고, 여전히 소득 대비 주택가격 이 높은 수준인 점 등을 고려하면 단기간에 매수심리가 큰 폭으로 반등하기는 어려울 것으로 평가 외지인 주택매매 비중 2022년 1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기 2023년 1/4분기 (%) 20.6 22.3 23.8 20.3 16.0 자료: 한국부동산원 광주 소득대비 주택가격 비율12) (배) 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 평균 : 4.4 13 14 16 17 18 20 21 23 주: 1) KB국민은행 3분위 주택 평균가격과 통계 정 '가계동향조사' 가구소득 자료 및 노 동부 '사업체노동력조사' 상용근로자 월 급여 자료를 이용하여 자체 시산 2) 점선은 2013.4월~2023.3월 평균 자료: 자체시산 • 매매수급지수'는 금년 들어 반등(22.12월 78.0 > 23.4월 84.6)하였으니 여전히 100 미만에 머물러 있는 상황 * 한국부동산원에서 산출하고 있으며 조사지를 대상으로 수요•공급의 비중을 점수화한 수치로 지수가 100을 초과하면 시장에 매수자가 많음을, 100 미만 이면 매도자가 많음을 의미 • 대출금리 경로의 불확실성도 여전히 상존하고 있어 향후 대출금리 추이에 따라 매수심리 회복세가 둔화• 반전될 가능성 * 최근 은행채 대량 발행으로 주담대 지표금리로 활용되는 은행채 금리가 상 승하고 있고 미 연준의 기준금리 인상 가능성도 대두되고 있는 상황 스 은행채(AAA) 추이 - 5년물(%) - 6개월물(%) 자료: 금융투자협회 채권정보센터 4.10일 3.810 3.483 5.9일 3.880 3.588 6.9일 4.132 3.802 - 15/18 - (향후 주택시장 전망) L 광주지역 주택가격은 당분간 현재 수준의 하락폭 축소 흐름을 이 어갈 것으로 보이나 향후 역전세• 깡통전세 및 주택시장 상승기 갭투자 물량의 시장 출회 수준에 따른 불확실성이 상존 • 광주 주택가격 순환주기'의 둔화• 하강 국면 지속기간은 평균 2.5년 내외이며 현재 국면은 21.6월 이후 1.8년이 지난 것으로 추정 * 2004.11월~2023.3월 한국부동산원 주택매매가격지수의 전년동기대비 상승률에 CF필터(추출대역 16~64분기 중기사이클)를 적용하여 순환변동치를 추출 • 올해 하반기부터 내년 상반기 전세시장 불안에 따른 저가매도 매 물의 규모와 가격 수준에 따라 향후 하락폭이 결정될 전망 - 다만 입주물량 부족, 일부 소비심리 회복 등을 고려할 때 단기 적으로 22년 하반기 수준의 추가 급락 가능성은 크지 않은 것으 로 평가 • 소득, 임대료, 대출금리 측면에서 주택가격을 종합적으로 평가하는 지표인 Z-score 지수를 통해 측정한 광주 주택가격 불균형 정도 는 작년 하반기 이후 완화되는 추세 * 가격소득비율(PIR), 가격임대료비율(PRR), 주택담보대출금리(역수)를 각각 표준화 후 평균하여 산출하며 지수가 높을수록 불균형 정도가 높음(주택가격 고평가) 광주 주택경기 순환주기" 광주 Z-score 지수 - 순환변동치 05.1 07.9 10.5 13.1 15.9 18.5 주: 1) 음영은 둔화·하강 국면을 의미 자료: 자체 시산 21.1 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 6.0 가격소득비율 가격임대료비율 주택담보대출금리 역수 -Z-score(우축) 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 자료: 자체 시산 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 1.0 -1.5 -2.0 23 - 16/18 - <참고 1> 2023년 부동산 관련 정부 주요 정책 1. 각종 규제 완화 • 세금 및 대출 규제 관련 • 강남 3구, 용산 외 규제지역 전면 해제(1월) • 다주택자 양도세 중과 유예기간 24년 5월까지 연장(1월) • 비규제지역 일시적 2주택 기간 2년에서 3년으로 연장(1월) • 다주택자 주택담보대출 규제 완화(LTV: 규제지역 30%, 비규제지역 60%, 3월) _ 분양시장 관련 • 조정대상지역 외 민간택지 분양가 상한제 해지(1월) • 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지(1월) • 중도금 대출 보증가능 분양가 기준 폐지 (3월) • 분양권 전매제한 기간 단축(4월) - 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년 - 각각 최대 3년, 최대 1년 • 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무기간 폐지(주택법 개정 필요) 2. 특례 보금자리론 _ 올해 1.30일 출시된 정책 주택담보대출로 기존 보금자리론과 달리 소득 제 한 이 없고 DSR이 적용되지 않으며" 기존 주담대 상환, 임차보증금 반환 등 다양한 목적으로 활용이 가능 * 기존 보금자리론: 부부 합산 소득 7000만원 이하 ** 대출한도는 5억원으로 제한 • 신청 대상: 무주택자, 1주택자 • 주택 가격: 최대 9억원 이하 • 지원 내용 - 대출한도: 최대 5억원(LTV 70%, DTI 60%) - 대출금리: 일반형 4.15% ~ 4.55% 우대형* 3.25% ~ 4.45% * 주택가격 6억원 이하, 소득 1억원 이하 - 17/18- < 참고문헌 > 박지섭 노민재, "광주광역시 주택 매매시장 동향 및 리스크 점검", 한국은행 광주전남본부, 2022.7월 김영빈• 민다한, 광주광역시 아파트시장 동향 및 평가", 한국은행 광주전남 본부, 2021.1월 채민석• 김혜림• 안시완• 최종호, 깡통전세•역전세 현황 및 시사점", 한국은행 경제 전망보고서, 2023.5월 나성오• 권윤정•송수혁• 남승희•안준기, 비은행금융기관의 부동산 PF 리스크 평가", 금융안정 상황, 2023.3월 박재현 편도훈• 정윤재· 허정, "주택시장 관련 주요 금융안정 리스크 점검", 금융 안정보고서, 2023.6월 조병수•권지호•주세준•강재훈, 최근 주택가격 수준에 대한 평가", 한국은행, 2021.1월 김상우•나영인• 오은영, "최근 주택금융의 확대 배경과 시사점", 한국은행 금융 안정보고서, 2021.12월 임연수• 고종석 이유진, "최근 대구지역 주택시장 부진에 따른 리스크 점검 및 향후 전망", 한국은행 대구경북본부, 2023.5월 김대용•박경훈•김찬우•이종웅•이혜경•이정혁, "주택시장 리스크 평가", BOK 이슈노트, 2022.8월 국토교통부, 실거래가 공개시스템 통계청, 국가통계포털 한국부동산원, 부동산통계정보시스템 한국은행, 가계부채DB 한국은행, 경제통계시스템 - 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