[서울시] 용산국제업무지구 - 용산전자상가 일대 연계전략마련

용산국제업무지구 - 용산전자상가 일대 연계전략 마련 2023.06 서울특별시 도시계획국 .: (도시관리과) Contents 용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략마련 과업배경 및 개요 1. 용산 일대 여건변화 2. 개발사업 추진 현황 3. 용산전자상가의 또 실태 4. 상위 및 관련계획 검토 5. 용산전자상가 현황 진단 국제업무지구와 연계방안 1. 미래 도시공간적 위상 2. 국제업무지구와 연계방안 개발비전 및 실현전략 1. 추진방향과 미래비전 2. 추진전략 주요 가이드라인(안) 1. 유통업무설비 해제 2. 특별계획구역 지정 3. 공공기여계획 4. 건축계획 5. 저층부 및 가로공간 활성화 계획 6. 조감도 과업배경 및 개요 용산국제업무지구 - 용산전자상가 일대 연계전략 마련 01. 용산 일대 여건변화 02. 개발사업 추진 현황 03. 용산전자상가의 또 실태 04. 상위 및 관련계획 검토 05. 용산전자상가 진단 I. 과업배경 및 개요 01 용산일대 여건변화 "용산전자상가와 국제업무지구는 용산시대 및 미래먹거리를 창출할 수 있는 서울의 마지막 남은 보루" 용산지역 위상 및 여건변화, 주택공급 등 현안사항 대응 필요 ※용산시대 개막, 대통령 집무실 이전 1보 • 대회 8아의 실리콘일으 컨벤션 RCEP사무국, 이태원 여의도 1 용산 /자구용산가족공원 여가운화가정] '로벌문화거는 서울시 전략 발표 "*용산시대 개막" 용산 대통령실 용산공원 및 용산정비창 개발계획 수립 중 22.07.26 기자설명의 현매자무처 (22 지단 고시) 미군기지 용산국가공원 조성 정비창부지 국제업무지구 조성 정비창부지 포함 정부주택공급 대책 발표 용산정비창 부지도 용적률 상향 용산정비창에 '미니 신도시' 논란 주택공급 8000-1만가구로 확대 서울 공급 확대 vs 금싸라기 땅 낭비 3기 신도시 등 수도권 공공택지 리는 방안 정서 같이되고 있다?고 설명 용적를 높여 1만가구 이상 추가 정비 5기 천도시 9을 수도 3터 가구정금계해등에 부합된 다른 공지대 국토부 1만호 공공주택 건설계획 발표 전문가 및 시민사회 반발 중산시범 이혼시방 이도연링 서부이촌동일대 (재건축) 이천1 (워수립중) -4 오세훈 후보 "용산전자상가, 아시아 실리콘밸리로 만들 것" 정파로 용산 지구단위계획구역 용산전자상가 드래곤시티호텔 1도시재생혁신지구 (17년) (시랭계획인가예정) 국제업무지구 (개발가이드라인 수립중) 용산역 (역의점역 / 645개 노선) 레미안더센트럽, (17년) 아모레신사옥 육군호텔 (22년) 푸르지오써밋 ('17년) (17년) 아스테리움 (12년) 용산국가공원 (조성계획 수립중) 정비창전면구역 (재개발) 해링턴스퀘어 (20년) 트레이드센터 ( 19년) (15년) I. 과업배경 및 개요 02 개발사업 추진 현황 용산국제업무지구, 용산역 전면구역, 국제빌딩 주변 특계 등 용산 일대 정비사업, 개발사업 등 다양한 사업 추진 중이거나 사업 완료 주요 사업추진 현황 • 용산정비창 개발 가이드라인 대외발표(22.07.26) • 용산역 전면, 국제빌딩 주변 도시정비형 재개발사업 중 • 용산도시재생혁신지구 추진 중(LH, SH) 모아타운 (22 대상지 선정) 현대차부지 (22-지단 고시) 용산 도시재생혁신지구 계획(안) 1 국유지(공영주차장, 유수지)_내 현대차부지 조감도 국제업무지구 (개발가이드라인 수업용 단계 주부재개발 219) 용산전자상가 드래곤시티호텔 (17년) 도시재생혁신지구 (시행계획인가예정 용산역 판매•신산업 제험관, 신혼희망 333호 등 ② 시유지(자동차정류장)_SH 1미안더센트로 이촌1구역 특게 조감도 미도연립 서분이촌동일대 (재건축) (이정수업중) 한강 정비창전면구역 (재개발) 해링턴스퀘어 (20) 이드센트 정비장 전면 1구역 조감도 빗물펌프장 주변국 (재개발) 아모려 국제빌딩 주변구역 。 (재개발) 용산공원 용산파크타워 270) 용산 지구단위계획구역 (광역중심/약260만m) 신산업 앵커시설 / 행복주택 320호 등 드래곤시티 호텔(17.07 준공) 지하4층/자상40층(150m) I. 과업배경 및 개요 03 용산전자상가의 편 실태 시설 노후화(준공 후 최대 50년)와 평균 58%공실 발생 평균용적률 230%로 저이용 / 나진상가 등은 단일법인 소유로 권리관계 단순 건축물 등 소유 현황 • 나진상가, 전자랜드 : 토지• 건축물 모두 단일소유 • 원효상가, 선인상가 : 건축물 공유지분으로 소유권 복잡 { 원효상가} 나진상가 10011동 14동 전자랜드별관 15동 농협 전자랜드 12•13동 드래곤시티 도시재생 혁신지구 구분 전자랜드 전자랜드(별관) 10:11동 단일 소유 12-18동 14동 나진상가 15동 1718동 19:20동 농협 원효상가 공유 지분 선인상가 21 22동 넥서스밸리 대지면적(mr) 17,398 3,867 3,086 5,088 3,161 1,993 7,738 6,328 3,443 5,110 16,930 1,210 용적률(%) 368 189 78 142 320 137 170 107 290 168 234 562 ※ 60년대 후반에 조성된 중앙청과시장 건축물을 리모델링하여 이용 중 층수(층) 8 7 3 3 4 10 건축년도(년) 1970 1987 1972 1981 1988 1981 1969 1969 1988 1974 1974 2010 1718동 19 20동 선인상가 2102동 토지•건축물 소유자 (주)SYS홀딩스 (주)나진산업 (주서부18D (주)현대엘리베이터 (주)용산라이프시티PPV (주)나진산업 (주)농협은행 (주서부T&D 외 131인 토지:(주)선인산업,국토부 건물 : 임차인조합 (1,300인) 개인•법인 약 100인 -6. 용적률/노후도 현황 • 평균 용적률 230%(호텔 제외)로 저이용(일반상업지역 조례 800%) • 모든 건축물 준공후 30년이상 경과 / 나진상가 준공후 53년 경과 - 유통업무설비 결정(85년) 후 넥서스밸리 1개소 신축 완료('10년) 189% 1987 168% 519745 368% 1970 78% 1972. 142% 1981~ 949% 2012 562% 820% 170% 2010m 1969 11988] 137% 290% 107% 1969 1988 19810 234% 1974 1 도시재생 혁신지구 - 600% 이상 를 400~ 600% 200~ 400% 200% 미만 상가이용현황 • 이전영업 및 평균 58% 공실 발생 / 운영 중인 점포 또한 창고로 활용 중 19동_대다수 공실 20동_비어 있는 점포 I.과업배경 및 개요 04 상위 및 관련계획 검토 '보행 일상권', '기능·용도 간 경계없는 도시' 복합적인 용도계획 전환 쾌적한 도시공간과 미래변화에 대응하는 선도도시로서의 미래 구상 2040 서울도시기본계획 (2022) 서울 위상 강화 위해 "국제경쟁 혁신축" 국가중심공간 조성 "권역별 4대 혁신축, 서울도심 4+1축 조성" 업무, 여기, 주거가 공존하는 보행일상권 구축" "정비활성화, 용도복합화로 도심 활력부여" 중심지 체계 GTX.A 청년첨단 혁신축 • 광역중심 O6대용복한 산업거절 • 신성장 산업거절 감성문화 혁신축 방송/ 문화!미디어, 수변중심 성장축 중심지-산업거점 연기 수도권 인접 주변지역과 연재, 강화 산업거점 국제경쟁 혁신축 역사 금융 업무(너크」 미래융합 혁신축 국제업무지구 개발구상 (2022.07, 대외발표) 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 「 중심지 "기능•용도 간 경계가 없는 도시" 어디서나 접근 가능한 방사형 녹지체계" "교통흐름의 끊김 없는 루프형 도로체계" 1 비전 글로벌 도시경쟁력과 기술혁신을 선도하는 미래 「 중심지 용산국제업무지구 cu •:대용복합 산업기업 신성향 산업기집] 보행일상권 동네에서 출퇴근하고, 여가문화를 즐기는 시민의 생활변화 수용 GTXC 문화시설• 자연환경 •직장 등 불균등하게 산재한 도시기능 확충 및 재배치 재난•방역•보건 등에 유연하고 즉각적인 대응체계 목표 융복합국제도시 24시간 다양한 활동이 가능한 복합기능 도시공간 조성 입체교통도시 세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 교통체계 조성 녹지생태도시 시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경 조성 스마트도시 첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 조성 I.과업배경 및 개요 05 용산전자상가 현황 진단 90년대 서울을 대표하는 전자산업의 유통•제조•판매거점 국제업무지구 개발 인접부지로서 높은 개발 잠재력 보유 [ 문제점 불편한 보행접근 환경 야간공동화로 슬럼화 지속 머물고 즐길 수 있는 편의•휴식공간 부족 OKT 0불 신자상각 잠재력 [ 국제업무지구와의 연계 개발] _ 용산역, 용산공원 등 도시공간 연결 예정」 창조적 신산업 육성의 높은 잠재력 용산국제업무지구- 용산전자상가 일대 연계전략 마련 01. 미래 도시공간적 위상 02. 국제업무지구와 연계방향 국제업무지구와 연계방안 II. 국제업무지구와 연계방안 01 미래 도시공간적 위상_ 한강대로 축상의 용산 미래상 서울도심(서울역)-용산~한강~여의도의 통합된 도시공간 조성 역할• 기능분담으로 국제 경쟁력 강화를 위한 서울 미래도심 육성 강설성 C 이 서울도심 국제교류중심지 서울도심 / 서울역 • 수도 서울의 상징적 공간 - 역사문화의 중심지 - 중추관리기능 집적 공간 - 국제교류의 중심지 • 업무기능 추가확대는 용산지역으로 입지유도 - 미래업무수요 확장의 한계 용산 일대 • 서울역~용산~한강으로 이어지는 국가중심축 조성 - 한강대로변 업무축 강화 • 용산정비창, 캠프킴 등 국제업무거점 조성 - 국제기능 등 고차 업무기능 수용 •용산전자상가 신산업 혁신플랫폼 조성 공공문화축 여의도 국제금융지구 국제금융중심지 여의도 노량진 수상도시 서울역 국가중앙역 국가중심축 용산전자상가 용산 국제업무중심 용산정비 노동공성 (목쌈공간), 남북녹지축 남산 국제문화교류죽 알&화연계축 용산공원 국가공원 한강 일대 • 용산~여의도를 연결하는 중심공간 - 신교통 및 보행연계 거점 • 시민들의 여가 • 휴식 • 문화 중심공간 - 문화•공연•전시• 체험 등 복합문화 명소화 • 한강을 대표하는 새로운 랜드마크 구축 - 수상도시 조성 여의도 노량진 • 국제적 금융중심지 육성 - 금융관련 인프라 확충 • 여의도 공간 통합 및 주변지역과 연계 - 여의도공원 재구조화 - 샛강 생태공원화 / 올림픽대로 입체화 • 수변 여가•문화 기능 활성화 - 한강변 워터프런트 조성 용산공원 일대 • 국가상징성을 갖춘 국가공원 - 역사성, 장소성 존중 - 생태적 가치 복원 - 미래 도심문화 창출 ※ 용산광역중심 미래비전 한강 II. 국제업무지구와 연계방안 02 국제업무지구와 연계방향 아시아 실리콘밸리 구축과 국제업무지구와의 지원 및 보완기능을 위해 용산전자상가 - 국제업무지구간 기능적•공간적 연계를 통한 역할 분담 원효로 일자리 연계 주택공급 연계 공간적 연계 국제업무지구 국제 신중심 기능 국제수요 (국제업무•금융, 비즈니스) 비즈니스지원 기능 미래도심형 주거 신생활 중심 기능 보행녹지축 연결 지원 보완 연계 용산전자상가 ICT 신산업 육성 용산• 서울신산업 수요 외국기업 수요 비즈니스지원기능 강화 지역수요 주거 신생활 기반시설 연계 입체보행네트워크 구축 청파로 용산전자상가 국제업무지구의 지원 및 보완기능 일자리 및 주택공급 연계' 녹지 및 보행네트워크 연계 용산정비창 국제기구, 대기업 본사등 국제업무기능 및비즈니스 지원기능 용산역 서부 이촌동일대 강변북로 한강대로21길 정비창 한강대로11 전면구역 서빙고로 용산국제업무지구22년7월대외발표자료 -11- III 개발비전 및 세부전략 용산국제업무지구- 용산전자상가 일대 연계전략 마련 01. 비전 및 추진전략 02. 세부전략 III. 개발비전 및 실현전략 01 비전 및 추진전략 비 전 AI•ICT 기반의 「디지털 산업 + 메타버스 신산업」 혁신지 용산 메타밸리(Meta-Valley) 「일자리+주거+녹지공간, 이 어우러지는 융복합 도시공간 조성방향 추진전략 전략1 Al,ICT 신산업 혁신 및 창업 플랫폼 구축 국제업무지구와 산업간 기능적 연계 신산업 혁신 위한 공간 마련 교류공간 등 창조계층 유입기반 마련 전략2 녹지공간 및 저층부 연계로 열린 보행공간 확보 국제업무지구와 공간적 연계 녹지생태공간 확보(50% 이상) 건축물간 입체적 보행연결 전략3 도심형 복합주거 공급으로 직주혼합 실현 "도심주택 공급" 정책목표 실현 다양한 유형의 도심주택 공급 -13- 전략 1 II. 개발비전 및 실현 전략 ALICT 신산업 혁신 및 창업 플랫폼 구축 ICT 기반의 신산업 육성을 위해 국제업무지구와 산업적 기능 연계 산업적 기능 연계 국제업무지구의 국제기능•비즈니스를 지원하는 벤처•창업지원 및 창조교류기능 확보 신산업 유치 창조교류플랫폼 용산전자상가 신산업 혁신 및 창업플랫폼 산업 연계 도시재생 혁신지구 용산전자상가 산업 혁신 산업 지원 기능 용산지역•서울 신산업 수요 ICT관련 스타트업, 강소기업, 물류• 유통 벤처• 창업지원센터, 창조교류플랫폼, 산학R&D, 임대공간 용산정비창 국제업무및 비즈니스지원능 글로벌ICT 국제기구 • 14• II. 개발비전 및 실현 전략 전략 1 AL,ICT 신산업 혁신 및 창업 플랫폼 구축 산업 트렌드 변화 및 용산전자상가의 잠재력을 고려한 신산업 유치 과거 현재 미래 산업시대 제조업 중심 2000년대 이전 기술시대 IT, 첨단산업 '00 ~'10년대 신산업 도입 방향 ICT 기반의 정보통신산업 • ICT 기반의 정보통신산업 • 금융, 음악, 영화, 미디어 등 각종 산업이 IT와 융•복합 • ICT 기반 디지털 산업 / 디지털 문화 산업 디지털시대 ICT 기반산업 "10 ~ 현재 메타버스시대 AltVR+XR 빅테크+빅데이터 '20 이후 미래 런던 테크시티 코엑스 웨이브 시간• 공간을 초월하는 미래 신산업 • AI, VR, XR, 빅테크, 빅데이터, 블럭체인 등 미래산업 기반 • ICT 기반 기술융합형 산업 • 게임산업 등 종합 콘텐츠산업(감성산업) 신입생 이리하 일니다 넵튠의 메타버스 서비스 순천향대학교 신입생 입학식 -15- II. 개발비전 및 실현 전략 전략 2 녹지공간 및 저층부 연계로 열린 보행공간 확보 지상녹지 및 건축물 입체녹지 확보로 녹지생태공간 50% 이상 실현 공공부지 내 녹지 공간 확보 유수지 상부 공원화 공원화 면적 -• 전체 면적 대비 약 16.5% ※ 인접부지 개발시 공원화(공공기여 인정) 대지 내 녹지공간 확보 개방형 녹지 확보 공개공지 추가 확보시 상한용적률 인정 ※ 개방형녹지=공개공지+조경+전면공지 건폐율 축소 및 용적률에 1따른 높이계획 입체녹지면적 확대 수직적 녹지(벽면녹화, 저층부 입체공원 등 ※ 허용인센티브 연계 확보 녹지 집중 배치 청파로 저층부 입체공원 60% 가로활성화용도 도입 -16- III. 개발비전 및 실현 전략 전략 2 녹지공간 및 저층부 연계로 열린 보행공간 확보 해발고도 기준(EL22m)으로 용산전자상가~국제업무지구~용산역 간 통합적 입체보행 네트워크 연계 지구 간 연결 브릿지(필수, 기반시설) 및 건축물 간 보행 데크 조성 예시이미지 : Xinqiao Open Source city, Hassell 보행데크 조성(권장) 청파로 상부/유수지 상부 간 사업 시행자가 상이할 경우 시행자간 협의를 통해 보행데크 조성 권장 나진17,18 (용산라이프 시티에프브이) 나진14 (현대엘리베이크) 나진19,20 (나진산업) 농협 보행데크 조성(필수) 전자랜드 본관-별관을 잇는 보행 데크 조성(단일 사업자 시행) 전자랜드(별관) 원효상가 나진10.11. (진산업) 나진15 (용산 라이프 시티에프브이) 선인상가 나진12,13 (서부 T8D) 전자랜드(본관) 유수지 상부 연결 브릿지(필수) 전자랜드-유수지-국제업무지구 연결 브릿지 조성 도시기반시설로서 사업자 조성 후 기부채납 용산국제업무지구 연결 브릿지(필수) 용산역-드래곤시티호텔-나진 산업 간 보행 데크 및 연결 브릿지 조성 도시기반시설로서 사업자 조성 후 기부채납 용산역 III. 개발비전 및 실현 전략 전략 3 직주일체 실현을 위한 도심형 복합주거 공급 신산업종사자 특성, 용산지역 수요를 고려한 다양한 유형•규모의 주택공급 주택공급 분담목표 실현 국제업무지구 내 주택과 공급타겟, 주거유형, 공급면적 등 차별화 주거 트렌드•라이프스타일 변화에 대응하는 수요 맞춤형 도심형 주택 공급 거주자대상(Target) 신산업 종사자 청년장업자 1~2인 가구 공급 타켓 주거 유형 공급 면적 용산지역 수요, 기업종사자, 청년, 신혼부부, 1~2인 가구 등 공동주택, 창업지원주택, 공유주택 평균 전용 60m 중심 "용산일대 도심주택공급" 정책목표 공유 및 공동 실현 용산일대 적정주택 공급역할 분담 필요 중•소형 평형대 위주의 공급 + 창업지원주택 특별공급 검토 공급유형(Type) | 창조계층을 위한 주거유형 다양화 | 중•소형 주거 소호(SnelCficel tomeOfice) 코리빙하우스, 쉐어하우스 | 공유공간 조성 | 소통 및 교류공간 ※ 「공공주택특별법」 제48조 공공임대주택 입주자 선정 특례기준에 따라 창업지원주택 특별 공급 - 18- II.개발비전 및 실현전략 개발 후, 용산전자상가의 미래도시 실현 목표 [미래상] 「 일자리 + 주거 + 여가/문화」가 어우러진 미래형 융복합도시 일자리 주거 여가/문화 [ 기능적] Al, ICT 기반의 강소기업 집적지 + 벤처•창업기지 + 도심형 주거복합 (오피스텔 포함) + 창업지원주택 + 창조계층 교류 (여가/문화) + F&B(식음) 거리 [공간적 ] 지상• 저층부 입체녹지 녹지 생태도시 + 저층부공간의 개방 열린 도시 + 건축물, 공공공간 특화 디자인 혁신도시 I 주요 가이드라인(안) 이어이 표 용산국제업무지구- 용산전자상가 일대 연계전략 마련 01. 유통업무설비 해제 02. 특별계획구역 지정 03. 공공기여계획 04. 건축계획 05. 가이드라인(안) 종합 06. 조감도 IV. 주요 가이드라인(안) 01 유통업무설비 해제 유통업무설비(시설) 해제를 통해 공공주도에서 민간주도의 사업 전환 7 유통업무설비 해제 필요성 유통업무설비 -* 상류시설 이용 중 민간시장 의존도가 높아 유통업무설비로 공공 관리 불필요 유통기능의 전환이 필요한 시점 ICT 기반의 신산업 혁신거점 육성 필요 디지털 물류시범도시 추진(20.05~22.12) 도심권 생활물류 대응하는 "디지털 물류체계" 계획 수립 검토 • 도시계획시설로서의 공공관리 실효성이 낮음 • 유사 유통업무설비 해제 추진 등 이미 정책적 공감대 형성 -장안평 중고차매매센터(18 해제)- 산업•문화복합시설 - 양재 KCIC 물류센터(21 해제)-* R&D 데이터센터 참소: 여건변화에 따른 시계 시설의 주요생점과과정 (서울연구원 2613g 2 109 • 신산업 혁신거점 육성 위한 유통중심의 기능 전환 필요 • 양호한 입지여건을 활용하여 미래수요 대응 필요 G시아의 실리콘방~ • 생활물류 원단위(발생량) 산정하여 생활물류 수요 예측에 따라 적정 시설규모 산정-+ 지구단위계획과 연계 수립 플라잉카 공중배송 무인로봇 자율배송 '신산업 혁신'과 도시주거 개발'이 결합된 "복합형 거점 정비" 전환을 위해 특별계획구역별 세부개발계획 수립 시 유통업무설비(도시계획시설) 해제 원칙 IV. 주요 가이드라인(안) 02 특별계획구역 지정 토지•건축물 소유, 도시계획시설 폐지, 정비창부지 개발구상 등 고려하여 부지별 복합개발이 가능하도록 특별계획구역 11개소 신설(통합허용) 특별계획구역 지정 • 공공기여율 산정시 도시계획시설 폐지에 따른 공공기여 기준안 적용 • 유통업무설비 시설결정 당시 용도지역 상향 여부에 따라 공공기여율 차등 적용 나진 17, 18 7,724 m 5필지 나진 10,11 3,086 m/2필지 구분 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 위치 전자랜드 전자랜드 별관 원효상가 나진10,11 나진12,13 나진14 나진15 나진17,18 농협 나진19,20 선인상가 면적 소유현황 17,414m (주)SYS홀딩스 7,807ml 8,949m 공유지분 3,086m (주)나진산업 5,827ml (주)서부T&D (주)현대 3,161m 엘리베이터 1,993m (주)용산라이프 7.813m 시티에프브이 3,443 m 6,285m 10,017m (주)농협 (주)나진산업 공유지분 전자랜드 별관 7,792m/16필지 원효상가 8,970.7m/ 17필지 유수지 나진 14 3,161 m, 2필지 주차장 [ 4서스밸리(10.0723) 특3 특2 청파로 특1 특9 농협 3.443m/2필지지 특10 나진 19, 20 6;285m 1필지 전자랜드 본관 17:414m18필지 유수지 유수지 특1 드래곤시티호텔 (17.07 준공) 도시재생혁신지구 (업계획 수립4) 유통업무설비 시설 경계 용도지역 변경 없음(상업지역) 용도지역 변경 있음(시설결정 당시 주거지역 -~ 상업지역 상향) 나진 12, 13 5,827 m 2필지 나진 15 1,993 m 1필지 선인상가 10,017 m/ 11필지 국제업무지구 -22- IV. 주요 가이드라인(안) 03 공공기여계획 미래 신산업 촉진을 위해 신산업용도 도입 시 과도한 공공기여율 개선 공공기여율 평균 약27% -* 약18% 수준으로 경감 7 용도지역 변경이력에 따른 공공기여율 [특별계획구역별 개별 공공기여율 적용] 시설 결정 당시 용도지역 변경 이력에 따른 공공기여율(20%,25%, 35%) 개별 적용 (용도지역 유지구역 용도지역 상향구역 0 공공기여율 개선 대책 '신산업 촉진' 정책 목표 실현 및 기존 상인 재정착률 확대 민간주도 복합개발 촉진을 위한 공공기여 경감으로 사업성 개선 신산업혁신 용도* 도입시 공공기여율 경감 * 신산업용도 : 정보통신산업•소프트웨어•디지털 콘텐츠, 연구개발업, 스타트업 지원시설 등 특5 511 드래곤시티호텔 (170) 준공 유통업무설비 시설 경계 [공공기여율] 20% 25% (5천m 미만) 35% (5천m 이상) ※ 도시계획시설 폐지•복합화에 따른 공공기여 기준안 (22.08, 도시계획국) -일반주거지역-* 일반상업지역: 35% 내외 - 용도지역 변경 없음 - 20% 내외(사전협상 운영지침) 창업생태계, ICT 미래 신산업 용도 유도 '업무/주거 복합개발 촉진 신산업혁신 용도 30% 도입 의무 공공기여 30% 경감 • 신산업용도 유치 업종 • 공공기여 30% 경감시 - 표준산업분류 중 전자부품, 컴퓨터 및 통신장비 - 공공기여율 평균 약 27% - 18% 수준 제조업/ 출판업/ 방송업/우편 및 통신업/ 정보서비스업/연구개발업 등 - ICT산업분류 중 정보통신 방송기기/ 정보통신 방송서비스/ 소프트웨어 및 디지털 콘텐츠 등 -23- IV. 주요 가이드라인(안) 03 공공기여계획_ 활용방안 산업혁신기반 마련, 공공임대주택, 생활 SOC 등 다양한 공공기여방안 마련 신산업 혁신과 창업지원을 위해 저렴한 공공임대공간 우선 공급 01 산업혁신기반 마련 > 우선 공급 신산업 육성•창업 지원, 저렴한 임대상가 제공 기존 산업 연착륙(재입주) 지원 산업 혁신 및 창업 지원공간 창업을 위한 공유오피스 등 입주공간 제공 기술기반 스타트업 유입, 창업생태계 구축 저렴한 임대상가 지원 기존 산업을 보호를 위한 공공임대상가 조성 ※ 추후, 경제정책실과 협의를 통해 임대료 이자 지원 등의 실현방안 추가 검토 필요 02 02) 공공임대주택 공급 신혼부부를 위한 소형임대주택 저렴한 창업지원주택 03) 생활SOC+공공시설 등 문화• 체육•보육시설 등 SOC 조성 유수지 상부 공원 조성 및 유수지 시설 보강 주택공급 차원의 저렴한 임대주택 공급 지역 수요 대응하는 지역 필요시설 공급 창업지원주거 코리빙•쉐어하우스 도서관, 공공체육시설 등 부족시설 공급 근로자 및 업무자를 위한 휴게공간 제공 유수지 상부 녹지화 및 시설 보강 유수지 상부 녹지시설 및 수변공간 조성 (유수지 구조물 악취저감 등 보수보강 포함) 소형 저렴주택 소통 및 교류공간 ※ 재개발 정비사업시 전체 세대수 또는 전체 연적면의 20% 를 주택임대주택으로 제공 -24- IV. 주요 가이드라인(안) 04 건축계획_ 용적률 용도지역 변경이력에 따라 지구단위계획 용적률 차등 적용 전략적 목표 실현을 위한 상한용적률 완화 및 허용용적률 인센티브 항목 구성 목표 달성 위해 전략적 인센티브 방안 도입 신산업혁신용도 허용인센티브 연계 / 친환경 상한 완화 건축물 용적률 체계 • 건폐율 : 60% 이하 • 용적률 ① 용도지역 변경없음 : 기준 600% / 허용 800% / 상한 2배 이하 ② 용도지역 상향구역 : 기준 250% / 허용 610% / 800% 이하 상한 용적률 녹지 확보, 디자인 혁신 등 전략적 육성목표 실현 공개공지 친환경 초과조성 인증 ※ 추가 공공기여 부담에 따른 완화사항 포함 용도지역 유지구역 일반상업지역 유지 용도지역 상향구역 주거지역(제3종)-+ 일반상업지역 특별건축구역 지정 전자랜드, 원효상가 나진 10-20동, 선인상가, 농협 신산업 촉진과 공공성을 높이기 위한 인센티브 구성 법정용적률의 2배이하 800% 상한용적률 허용 용적률 신산업용도 도입 개방형녹지 초과조성 입체보행 데크 설치 생활 SOC 허용용적률 200% 사행령용적률의 12배이하 상한 800% 공공시설 등 제공 610% 상한용적률 완화 상한용적률 600% ※ 용도지역 변경 이력 고려한 허용인센티브 차등 적용 용도지역 유지 200% 용도지역 상향구역 360% 허용용적률 360% 기준용적률 600% 250% 기준 용적률 •용도지역 유지구역 : 조례 상 일반상업지역 용적률 •용도지역 상향구역 : 조례 상 범위 내 별도 계획 (서울시 지구단위계획수립기준) 기준용적률 250% -25 IV. 주요 가이드라인(안) 04 건축계획_ 높이계획 이면부 주거지에 대한 높이와 국제업무지구 개발 밀도를 고려 주변부와 조화롭고 입체적인 스카이라인 계획을 위한 높이 계획 수립 청파로 동측 120m+ a. 청파로 서측 1100m±a. 기준높이 (청파로 서측, 동측) + 건축디자인 특화 등을 통한 유연한 높이 적용 청파로 서측(배후 주거지역) 100m(기준높이) + Q 청파로 동측(국제업무지구 이면부) 120m(기준높이) + Qr ※ a: 디자인 특화, 개방형 녹지 확보 등(세부개발계획 심의시 최종높이 결정) 국제업무지구 (청파로 •전자랜드 별관 -원효상가- - ••-나진 10•11- 173m -•-나진 14- - 나진17-18 153m 139m 145m ※ 드레곤스티 호텔 150m 153m 133m 134m 133m [Key Mapl 저층 주거지역 124m 110m 107m 93m 118m 105m 87m 저층부23m(158) 전자랜드 본관 ••-나진 12-13 - 26 -•나진 15- -나진 19•20, 선인상가 IV. 주요 가이드라인(안) 04 건축계획_용도배치계획 미래 신산업 혁신거점 조성, 주택공급 등 현안사항 대응을 위한 용도비율 설정 신산업혁신 30% 이상, 주거 50% 이하, 지원기능 20%이상 계획 신산업 혁신 주거 50% 이하 업무시설 지식산업센터 연구시설 민간분양주택 공공임대주택 공공분양주택 산업혁신용도 도입을 위해 업종으로 용도 관리 ICT 기반의 정보통신산업•소프트웨어•디지털 콘텐츠, 연구개발업, 스타트업 지원시설 등 ※ 산업 트렌드 변화에 유연하게 세부업종 변경 허용 공공기여 시설(도시계획 조례에 따른 기부채납 인정 시설) 적정 사업성 확보 가능 + 주택공급 역할 분담 기타 지원기능 20% 이하 공공임대산업시설 공공임대상가 근린생활시설, 판매시설 공연장, 전시장등 생활SOC 휴게공간등 30% 이상 (30% 초과 도입시 허용용적률과 연계) 05 저층부 및 가로공간 활성화 계획 용산전자상가 ~ 국제업무지구~ 용산역 구간 통합적 입체보행 네트워크 구축 저층부 개방 및 가로공간 공공성 확보를 통한 개방형 저층부 공간 조성 저층부 개방 및 가로활성화 유도 IV. 주요 가이드라인(안) 만초천 복원(물길조성) 고층주거지 유수지 연계 저층부 개방 청파로변, 유수지 활용 보행도시 구축 가로활성화축 유수지 활용 공원축 조성 녹지축연계 용산역 주변부와의 입체보행체계 구축 벽면한계선2m 42m 공개공지 56ml 건축한계선3m 1 공개공지 52m 입체보행체계, ! 생활SOC 저층주거지 저층부 가로활성화 37ml 50m 유수지상부녹지화 (녹지화) 드래곤시티 호텔 생활SOC 3lm 35ml (청파로 가로화설화 도시재생 혁신지구 입체보행교 조성 공개공지 국제업무지구 국제업무지구 -18 경부선 상부 공원 (지하화시) ※ 유수지 상부 공원화시 인접부지에서 기부채납 00 조감도 용산 국제업무지구 드래곤시티 호텔 도시재생혁신지구 용산역 - 29- 「용산국제업무지구 - 용산전자상가 일대 연계전략 마련」 감사합니다