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전체 1,202개의 글

엘레이맘26. 03. 13.

세상에서 가장 비싼 우편번호: 베버리 힐스 90210

유럽의 성당같은 느낌을 주는 베버리힐스 시청 건물 Beverly Hills, 90210 1990년, 미국에는 한 드라마가 등장했다. 제목은 'Beverly Hills, 90210'. 당시 이 드라마는 전형적인 청춘 드라마였다. 금발의 십대들이 거대한 저택에서 파티를 열고, 스포츠카를 몰고 다니며 사랑과 우정을 이야기한다. 그런데 많은 사람들이 궁금해했던 건 이야기보다도 제목 끝에 붙은 숫자였다. 90210. 전화번호도 아니고, 학교 번호도 아닌 것 같은 이 숫자는 도대체 무엇일까? 나 역시 어린 시절 텔레비전을 보며 같은 궁금증을 가졌던 기억이 있다. 그냥 드라마 제목이 특이한가 보다 하고 넘겼는데 수십 년이 지나서야 알게 됐다. '90210'은 바로 우편번호(ZIP code)였고 그 숫자가 가리키는 곳은 세계에서 가장 유명한 부촌 중 하나인 'Beverly Hills'다. 미국에서 우편번호는 단순히 편지를 배달하기 위한 숫자가 아니다. 다섯 자리 숫자만 들으면 미국인들은 대략적인 그림을 그린다. 어떤 동네인지, 집값이 어느 정도인지, 아이들이 어떤 학교에 다니는지까지 말이다. 한국에서 누군가 “어디 사세요?”라는 질문에 “래미안”이나 "자이”라고 답하는 순간 머릿속에 주거 환경이 자동으로 그려지는 것처럼, 미국에서는 우편번호가 그 역할을 한다. 예를 들어 '10021'은 '뉴욕 맨해튼 어퍼 이스트 사이드'를, '33109'는 '마이애미 피셔 아일랜드'를 의미한다. 그리고 LA에서는 단연 '90210'이다. 이 숫자는 단순한 우편번호가 아니라 미국에서 가장 비싼 주소 중 하나를 상징하는 코드가 되었다.

두꺼비세무사26. 03. 12.

5월 9일까지 세입자 낀 매물 사고판다면 이 요건을 꼭 명심해야 한다

2026년 부동산 시장에서 “5월 9일”은 단순한 날짜가 아니다. 2026년 5월 9일 이후 양도분부터, 조정대상지역 다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과 유예가 예정대로 종료되면서, 같은 집을 팔아도 시점 하나로 세부담이 ‘질적으로’ 바뀌는 분기점이 된다. 정부는 “예측 가능성과 신뢰성”을 이유로 유예 종료를 못박았고, 2026년 2월 12일 관계부처 합동 보도자료로 이를 재확인했다. 중과 유예 종료는 단순히 “세율이 올라간다”가 아니라, 거래 당사자의 심리·자금계획·계약 구조·대출 실행·토지거래허가 심사까지 연쇄적으로 흔든다. 특히 조정대상지역 내 다주택자에게는 팔아야 할 이유가 급격히 커지고, 반대로 매수자에게는 “지금 사도 되는가, 내가 무주택 요건을 충족하는가”라는 불확실성이 확대된다. 실제 기사들에서도 유예 종료 이후 기본세율에 중과세율이 더해지고 장기보유특별공제 배제까지 겹치면서 실효세율이 급등해 “동일 주택·동일 가격이라도 수억원 차이”가 날 수 있다는 경고가 반복된다. 그런데 여기서 중요한 맥락이 하나 더 있다. 2026년의 주택시장은 세금만으로 움직이지 않는다. 토지거래허가구역(토허제)이라는 ‘거래 허가’ 장치가 서울 전역으로 확대된 이후, 시장은 “사고 싶어도 못 사는” 규제 구간과 “팔고 싶어도 못 파는” 규제 구간을 동시에 경험하고 있다. 토허제는 실거주 의무를 강하게 걸어 갭투자 성격의 거래를 억제해 왔고, 그 여파로 서울 아파트 시장에서 타지역 거주자의 ‘원정 매입’ 비중이 크게 줄었다는 통계 보도도 나왔다.

보더콜리26. 03. 12.

시세 20억, 분양가는 5억...3040에 '딱'인 '반의 반값 아파트'

마곡17단지 토지임대부 조감도. 시세보다 저렴하다는 분양가 상한제 단지조차 손에서 멀어진 고분양가 시대입니다. 대출 한도마저 대폭 줄어든 상황에서 무주택자들의 시선이 '반의 반값 아파트'로 향하고 있습니다. 토지임대부 분양주택입니다. 토지임대부는 분양가 상한제를 적용한 건물값만 받다 보니 분양가가 두 번에 걸쳐 확 내려갑니다. 그래서 시세 대비 '반의 반값'이 되는 것입니다. 최근 분양에 들어간 서울 강서구 마곡지구 17단지를 통해 관심이 높아지고 있는 토지임대부 분양주택을 알아봅니다. 두 번 깎은 '반의 반값' 아파트 토지임대부 분양주택은 공공(SH 등)이 토지 소유권을 보유하고, 건축물 소유권만 수분양자에게 넘기는 주택 형태입니다. 아파트 분양가의 상당 부분이 땅값임을 감안하면, 건축비만 부담하기 때문에 분양가가 시세의 4분의 1 수준까지 낮아집니다. 마곡 17단지는 첫 토지임대부 본청약 단지입니다. 2023년 9월 '마곡10-2단지'라는 이름으로 사전청약을 진행했습니다. 총 577가구로, 임대를 제외한 분양주택은 381가구입니다. 전용 59㎡ 355가구, 84㎡ 26가구입니다. 이 중 사전청약 당첨자 몫인 175가구를 제외한 206가구가 이번 분양 물량입니다. 청년(30가구)·신혼부부(30)·생애최초(30)·신생아(30)·철거민(1) 등 162가구가 특별공급으로 공급되고, 나머지 44가구가 일반 분양분입니다. 특별공급 물량 구성을 보면 사실상 젊은 층을 위한 분양이라 해도 과언이 아닙니다.

소심좌소심좌데이터로 잡는 매수·갈아타기 타이밍글 모아보기 →26. 03. 10.

2026년 집 살 타이밍 재고 있다면 당장 이 영상부터 보세요

자꾸 타이밍을 재고 계신데 자꾸 헷갈리는 이야기만 나와서 혼란스러우시죠? 딱 요 이미지가 지금 하시는 생각들이 아닐까 싶습니다. 어느 한쪽으로 결심을 하셨다면 더 고민은 없을테니 다행이지만 여전히 고민 중이시라면 지금만큼 괴로울 때가 없을겁니다 지금 산다면 상투를 잡는 말 그대로 호구가 되는걸까요? 아니면 지각비는 내지만 그래도 전월세 폭등 지옥에서 탈출하는 생존자가 되는걸까요? 당연히 저는 생존자가 되는거라 말씀드릴 수 밖에 없는데, 왜 그렇게 생각하는지를 정리해봤습니다! 내용들 궁금하시다면 아래 영상을 통해 자세히 확인해보세요! https://youtu.be/sGENYsL5cpM

호랑이26. 03. 10.

천운의 주인공은…의왕에서 최소 5억 차익 줍줍 도전

경기 의왕에서 최근 청약 시장에서는 보기 드문 로또급 줍줍 물량이 등장했다. 이미 입주가 완료된 아파트에서 계약 취소로 발생한 무순위 청약이 공급되면서 최대 5억 원 이상 시세 차익이 기대된다는 분석이 나오고 있다. 경기 의왕시 오전동에 위치한 의왕 더샵캐슬이 오는 11일 전용면적 113㎡ 1가구에 대한 무순위 청약 접수를 진행한다. 이번 물량은 불법 전매 등 위법 행위가 적발되면서 기존 계약이 취소된 세대를 다시 공급하는 것이다. 이 단지는 지하 3층~지상 38층, 8개 동, 총 941가구 규모의 대단지 아파트다. 2018년 분양을 시작해 2021년 입주를 완료, 의왕 오전동 일대에서 대표적인 신축 단지로 꼽힌다. 이번 무순위 청약이 시장 관심을 끄는 가장 큰 이유는 가격이다. 공급되는 전용 113㎡의 분양가는 5억9300만원(7층)으로, 2018년 분양 당시 가격이 그대로 적용됐다. 하지만 현재 시장 가격은 크게 상승했다. 동일 면적은 지난해 5월 약 10억4000만 원(18층)에 실거래된 바 있으며, 현재 시장에 나온 매물 호가는 약 12억8000만 원 수준으로 형성돼 있다. 이를 기준으로 계산하면 단순 실거래 기준으로도 약 4억4000만원 이상, 호가 기준으로는 최대 6억원 수준의 시세 차익이 가능하다. 의왕 더샵캐슬은 이미 입주가 끝난 단지라는 점도 장점으로 꼽힌다. 최근 공급되는 신규 분양 아파트와 달리 실제 주거 환경과 시세가 시장에서 이미 검증된 상태다. 단지 규모 역시 900가구가 넘는 대단지로 주변 생활 인프라가 안정적으로 구축돼 있다.

Mr.리퍼비시먼트26. 03. 09.

건설사가 경쟁 피하고, 선별수주 하려는 이유

공사비를 더 준다는데도 입찰장이 비는 장면이 이제는 낯설지 않습니다. 이유는 단순합니다. 건설사가 공사만 맡는 게 아니라, 사실상 자금조달 책임까지 함께 지는 구조이기 때문입니다. 그래서 건설사는 공사비만 보지 않습니다. 이윤이 얼마나 남는지, 금융부담이 얼마나 커지는지, 우발채무가 얼마나 쌓이는지, 브랜드 가치에 도움이 되는 사업인지까지 함께 따질 수밖에 없습니다. 사업비가 커지고, 필요한 이주비 규모가 커진 것도 최근 건설사들의 행보가 달라지게 만드는 요인입니다. 최근 주요 건설사들이 2026년 전략으로 외형 확대보다 수익성과 재무안정성을 앞세운 선별 수주를 내세우는 것도 같은 흐름입니다. 1. 공사 따는 싸움이 아니다, 돈 끌어오는 싸움이 됐다 정비사업은 공사비 하나로 굴러가지 않습니다. 사업 초기에는 각종 용역비와 운영비가 들어가고, 이주 단계에서는 이주비가 필요하고, 착공 뒤에는 공사비와 금융비용이 본격적으로 붙습니다. 한 단계만 막혀도 뒤가 전부 흔들립니다. 시공사 선정은 단순한 공사 계약이 아니라, 자금조달 능력을 함께 끌어오는 과정에 가깝습니다. 결국 수주 한 건은 공사를 하나 더 따오는 일이 아니라, 회사의 신용과 자금 여력을 어디에 배분할지 정하는 일이 됩니다. 그래서 건설사는 수주 여부를 볼 때 공사이익만이 아니라 사업 전 과정에서 생길 금융 부담까지 같이 계산하게 됩니다. 이 구조에서는 지방이나 소규모 사업장이 더 불리해질 수 있습니다. 필요한 자금 흐름은 결코 가볍지 않은데, 분양성과 회수 가능성은 상대적으로 불확실할 수 있기 때문입니다. 그러면 건설사 입장에서는 공사이익은 크지 않은데 신용은 많이 써야 하는 구조가 됩니다.

엘레이맘26. 03. 06.

대통령의 분당집 매도는 하락의 신호인가?

대품아로 알려진 분당 아파트단지 전경 출처 : 호갱노노 최근 대통령의 분당 아파트 매도 소식을 두고 시장이 술렁였다. 누군가는 "대품아(대통령 품은 아파트)의 프리미엄이 사라졌다"고 말하고, 누군가는 "재건축 기대감이 꺾인 신호"라며 자극적인 해석을 내놓는다. 이번 매도가 마치 분당이라는 입지의 가치 하락을 예고하는 전조 현상인 양 몰아가는 분위기다. 하지만 나는 이러한 소란 속에서 근본적인 질문을 던지고 싶다. 과연 한 도시의 가치라는 것이 오로지 시세의 등락이라는 숫자속에만 담겨있는 것인가? 분당의 진정한 저력은 재건축 후 시세상승이나 단기적인 투자 수익률에 있지 않다. 그곳의 진짜 힘은 수십 년간 축적된 '생활의 밀도’와 그곳을 터전 삼아온 사람들이 빚어낸 ‘공동체의 결’에 있다. 흔히 미국 생활을 경험하고 돌아온 이들은 한국의 주거 문화가 유독 삭막하다고 토로한다. 조국임에도 낯설게 느껴지는 그 갈증의 원인은 무엇일까. 미국 주택가 산책길에서 처음 보는 이와 나누는 "Good morning"이라는 인사는 단순히 개인의 친절함에서 나오는 것이 아니다. 그것은 '우리는 이 동네에서 함께 아이를 키우고 함께 늙어갈 이웃'이라는 정주(定住) 의식에서 비롯된 자연스러운 예의다. 오늘 왔다 내일 떠날 뜨내기가 아니라, 긴 시간을 공유할 동반자임을 서로 확인하는 의례인 셈이다. 미국 주택단지 입구에서 흔히 볼 수 있는 '네이버후드 와치(Neighborhood Watch)' 시스템이 실질적인 힘을 발휘하는 이유도 마찬가지다. 치안을 유지하는 것은 경찰의 순찰차만이 아니다. 내 이웃이 누구인지 명확히 알고, 낯선 이의 등장을 즉각 알아챌 수 있는 ‘정착민’들의 촘촘한 시선이 동네를 지키는 가장 강력한 방어선이 된다. 오래 뿌리 내리고 살아온 이들이 만들어낸 무형의 연대감, 그것이 곧 입지의 품격을 결정한다.

보더콜리26. 03. 05.

다주택자들 외곽 말고 강남부터 던졌다…문재인 정부 때와 다른 이유는

다주택자가 가장 안 좋은 외곽의 집부터 팔 것이라는 부동산 시장의 오랜 공식이 무너졌습니다. 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고, 이른바 '최후의 보루'로 불리던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구가 2년 만에 일제히 하락 전환하는 역설적인 풍경이 펼쳐지고 있습니다. 과거 문재인 정부 시절의 학습효과를 배반하고 있는 2026년 봄의 부동산 시장. 도대체 무엇이 다르고, 왜 강남이 먼저 흔들리는걸까요. '불패 강남'의 붕괴와 쏟아지는 매물 한국부동산원이 발표한 지난주 주간 아파트 가격 동향은 시장의 예상을 완전히 뒤엎었습니다. 주택시장 중심지인 강남구(-0.06%), 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%), 용산구(-0.01%)가 약 2년 만에 동반 하락 전환한 이후 그 추세를 굳혀가고 있습니다. 반면 노원·도봉·강북 등 변두리는 오히려 봄 이사철 수요가 물리며 제한적 상승세를 이어가거나 견조한 호가를 유지하는 탈동조화(Decoupling) 현상이 나타나고 있습니다. 시장의 매물 데이터도 마찬가지입니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 최근 한 달 새 서울 아파트 매물은 약 1만 4000건 폭증했는데, 그 중심에 강남권이 있습니다. 송파구 매물이 37.7% 늘어난 것을 필두로, 서초구(21.8%), 강남구(18.8%)에서 매물이 쏟아졌습니다. 반면 강북구 매물은 오히려 6.1% 줄었습니다. 초고가 단지의 가격 방어선도 무너졌습니다. 서초구 잠원동 '메이플자이' 전용 59㎡는 직전 최고가 대비 약 4억 원 낮은 41억 5000만 원에 거래됐고, 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 1월 31억 원대에서 최근 23억 8200만 원으로 주저앉았습니다.

Easy 부동산 in the USA26. 03. 04.

"이름이 25자?" 브랜드 아파트, 왜 이렇게 길어졌을까

요즘 부동산 커뮤니티를 보다 보면 이런 말을 쉽게 접할 수 있습니다. "브역대신평초" 브랜드·역세권·대단지·신축·평지·초품아(초등학교를 품은 아파트)를 줄인 말인데요. 실수요자가 선호하는 조건을 한 번에 묶어 부르는 신조어입니다. 자연스럽게 맨 앞에 있는 글자에 눈이 갑니다. 바로 ‘브’, 브랜드입니다. 교통도 아니고, 학군도 아니고, 신축도 아닙니다. 아파트 선택의 첫 조건으로 '브랜드'가 꼽히게 된 시대입니다. 게다가 화려한 수식어가 붙은 긴 아파트 이름을 발견하는 일도 익숙해졌습니다. 우리나라의 아파트 이름은 언제부터 이렇게 길고 화려해졌을까요. ○○아파트에서 '래미안·자이'로 1990년대까지만 해도 대다수 아파트 이름은 단순했습니다. '○○아파트' '□□주공'처럼 기능적이거나 위치 중심이었죠. 하지만 2000년대 초반, 시장의 언어가 바뀌기 시작했습니다. 대형 건설사들이 주거 브랜드를 전면에 내세우며 경쟁에 나서면서부터입니다. 2000년 삼성물산 '래미안', DL이앤씨(구 대림산업) 'e편한세상', 2002년 GS건설의 '자이', 포스코이앤씨(구 포스코건설) '더샵', 2003년 대우건설의 '푸르지오', 2006년 현대건설 '힐스테이트' 등이 론칭되며 대형 건설사의 브랜드 아파트들이 본격적으로 자리 잡았습니다. DL이앤씨 '아크로', 현대건설 '디에이치', 대우건설 '푸르지오 써밋'처럼 하이엔드 브랜드도 등장했죠. 게다가 이름은 점점 길어지고 화려해졌습니다. 서울 '디에이치퍼스티어아이파크'(12자), 전남 나주시 '광주전남공동혁신도시빛가람대방엘리움로얄카운티 1차'(25자) 등 같은 사례도 등장했어요.

호랑이26. 03. 03.

세입자 99%가 지는 보증금 반환 싸움

아파트 잔금을 치르기 전, 같은 층·같은 평형의 매매가격이 오르는 것만큼 기분 좋은 일이 없다. 그러나 가까운 지인은 그 기쁨보다 스트레스의 연속이었다. 세입자에서 집주인이 되는 순간이지만 아이러니하게도 여전히 ‘을’의 입장에서 해결해야 할 문제가 남아 있었기 때문이다. 바로 전세보증금, 잔금을 치러야하는 돈이다. 실제로 겪어보니 상황은 녹록지 않았다. 지난달 말 지인의 이사를 돕다가 안타까운 상황을 옆에서 지켜봤다. 임대인은 수리비 명목으로 800만 원을 요구했다. 지인은 한 달 넘게 분쟁에 시달렸다고 한다. 하지만 적극적으로 대응하기 어려운 이유는 단 하나다. 과도한 대출도 나중에 해결해야할 큰 산이지만, 보증금 7000만 원을 빼 잔금을 치러야하기 때문이다. 가장 큰 쟁점은 거실 에어컨 배수 호스 연결 부위였다. 연결 부위가 다소 꺼져 있다는 이유였지만, 실제 사용에는 문제가 없었고 일상생활에 불편도 크지 않았다. 세입자 입장에서는 문제 제기 자체가 쉽게 납득되지 않는 상황이었다. 더 난처한 점은 책임 입증의 어려움이다. 3년 넘게 거주하며 약간의 불편을 감수했을 뿐인데, 이제 와서 그 상태가 ‘누구 책임인지’를 증명할 방법은 없다. 여기에 화장실 노후화까지 문제 삼으며 추가 비용을 요구했다. 사실상 세입자의 협상력을 압박하는 구조다. 부동산 거래에서 잔금은 마지막 관문이다. 계약금과 중도금을 모두 지급했더라도 잔금이 넘어가지 않으면 소유권 이전은 완료되지 않는다. 이 지점에서 임대인과 세입자의 힘의 균형은 급격히 무너진다.

Mr.리퍼비시먼트26. 03. 02.

지방 살리기 특단대책…단순 행정통합만으론 안 돼

요즘 전라권·충청권·경상권에서 ‘행정통합’ 이슈가 동시다발적으로 터져 나오고 있습니다. 이제는 “할 거냐 말 거냐”보다, “어떤 형태로든 움직이기 시작한다”는 쪽에 분위기가 기운 듯 합니다. 정부에서도 5극3특이라는 정책을 내걸고 행정통합에 드라이브를 걸려고 합니다. 문제는 그다음입니다. 단순한 행정통합이 아니라, 이를 통해 추진할 일들을 고민해야 합니다. 일자리와 교육도 함께 정비해, 살고 싶은 지역을 만들어야 합니다. 쉽게 말해 “서울‧수도권 갈 필요가 없네”라는 말이 나오게 해야 합니다. 더 직접적으로 말을 하자면, 지방에 집, 부동산을 살 동인을 만들어 줘야 합니다. 현재 지방은 “수요가 약한 지역”을 넘어 “수요가 끊기는 지역”이 늘고 있습니다. 제2의 도시라는 부산마저 2025년에 1만2181명의 인구가 순유출됐습니다. 대구‧광주 등 지역의 중심도시들은 이미 ‘붕괴’ 조짐을 보이고 있습니다. ‘정착’할 수 있는 도시 만들어야 통합은 시작 버튼일 뿐입니다. 통합이 실제 성과로 보이려면, 목표를 “행정 효율”이 아니라 “정착 유도”로 걸어야 합니다. 지역이 무너지는 첫 신호는 인구지만, 더 빠른 신호는 돈입니다. 지역 사람도 자기 지역 집을 ‘자산’으로 못 보고, 서울·수도권 쪽으로 돈을 옮기는 순간, 지역의 회복력은 더 약해집니다. 이미 부산과 대구, 광주의 사람들이 서울‧수도권에 집을 사는 모습은 일상이 됐죠. ‘극약처방’이 필요한 이유입니다.

두꺼비세무사26. 02. 27.

토지거래허가구역 아파트 매수, 왜 자금조달계획서를 두 번 쓰게 될까 – 허가 단계 1번, 계약 단계 1번. “서류 2번”이 시장 혼선을 만드는 이유

요즘 토지거래허가구역(이하 ‘토허구역’)에서 아파트를 매수하려는 분들이 공통적으로 겪는 혼란이 있습니다. 바로 “자금조달계획서를 왜 두 번이나 작성해야 하죠?”라는 질문입니다. 특히나 5월 9일 이후로 다주택자 중과세를 피하기 위해서 부모자식간의 저가양수도 거래를 진행하는 경우 자금조달계획서를 두 번이나 작성하는 것을 처음 알았다고 하는 의뢰인분들도 정말 많습니다. 실무 흐름을 정확히 보면 두 번 제출하는 구조가 맞습니다. 그런데도 많은 분들이 “계약하고 실거래 신고할 때 한 번만 내는 거 아니냐”고 이해하는 바람에, 현장에서는 반려·보완요구·기한 도과가 반복되고 있습니다. 심하면 허가 단계에서 거래가 지연되거나, 계약 이후 과태료·세무조사 리스크로 이어지기도 합니다. 이 혼선은 단순한 안내 부족이 아닙니다. 토허구역 거래는 일반 주택 거래와 달리, “계약 이전의 행정허가 절차”가 끼어들면서 거래 구조 자체가 2단계로 분리되기 때문입니다. 그리고 그 2단계 분리의 중심에 “자금조달계획서”가 놓여 있습니다. 1. 토지거래허가구역은 원래 ‘토지 투기 방지 장치’였다 토지거래허가구역은 본래 토지 투기를 막고, 국토를 계획적으로 이용하기 위해 정부가 지정하는 제도입니다. 개발계획이 발표되면 해당 지역에는 투기 수요가 몰리고, 지가가 급등하는데, 문제는 지가 급등이 토지보상금 상승으로 연결되어 공공개발(신도시 등) 사업비가 늘어나고 사업이 지연된다는 점이었습니다. 그래서 일정 기간 거래 자체를 “허가제”로 묶어 투기 수요를 걸러내는 장치가 필요했습니다.

엘레이맘26. 02. 27.

캘리포니아 주택지원금 드림포올, 진정한 드림인가?

이민자에게 '내 집'이라는 단어는 한국에서 느끼는 그것과는 결이 다르다. 한국에서의 내 집 마련이 '자산가'로 가는 첫 단추이자 성공의 징표라면, 이곳 낯선 땅에서의 내 집은 비바람을 피할 지붕 이상의 의미를 지닌다. 그것은 곧 '정착'이며, 언제든 떠나야 할지도 모른다는 불안감을 종식시키는 '뿌리 내림'이다. 매달 공중으로 흩어지는 비싼 월세 대신, 나의 노동이 벽돌 한 장, 기둥 하나에 쌓여 '에쿼티(Equity)'라는 이름의 안정이 되길 바라는 마음. 그것이 이민자가 품는 가장 간절한 '아메리칸 드림'일 것이다. 그런 이들에게 최근 캘리포니아에서 재개된 'Dream For All(DFA)' 정책은 이름 그대로 꿈만 같았다. 집값의 20%, 최대 15만 달러를 무이자로, 심지어 당장 갚을 필요도 없이 빌려준다는 조건은 파격 그 자체다. 15만 달러라니. 이민 보따리를 싸 들고 온 우리에게 그 금액은 단순히 숫자가 아니라, 족히 10년은 따라다녔을 저축의 세월을 단숨에 보상받는 기분마저 들게 한다. 하지만 설레는 마음을 가라앉히고 머릿속 계산기를 두드려보는 순간, 이 지원금이 정말 내가 잡아야 하는 꿈의 지원금이 맞나 하는 의구심이 들기 시작한다. DFA가 지원하는 15만 달러를 20%의 다운페이먼트(초기 목돈)로 가정하면, 우리가 타겟으로 삼을 수 있는 집값은 약 80만 달러다. 캘리포니아에서 학군과 치안이 어느 정도 보장된 곳을 찾는다면, 이 금액으로 살 수 있는 선택지는 단연 '타운하우스'나 '콘도'뿐이다. 여기서부터 '안정'이라는 꿈은 '비용'이라는 현실과 충돌한다.

보더콜리26. 02. 25.

올해 반포에 '로또 분양 노다지'....용산도 나온다

반포디에이치클래스트 투시도. 2026년 서울 청약시장의 판도를 바꿀 5개 단지가 연이어 청약시장에 오릅니다. 포스코이앤씨 하이엔드 브랜드 오티에르의 첫 강남 상륙부터, 단군 이래 최대 재건축이라 불리는 반포주공1단지 1·2·4주구까지. 모두 분양가 상한제가 적용된 '로또’들입니다. 올해 로또 분양 노다지는 반포 일대입니다. 수억에서 수십억 원의 시세차익이 기대됩니다. 하지만 문턱은 높습니다. 높은 가점과 수십억 원의 현금 동원력이라는 두 개의 관문을 동시에 통과해야 잡을 수 있습니다. 오티에르반포(잠원동 신반포21차) 신반포21차를 재건축한 이 단지는 포스코이앤씨 최상위 하이엔드 브랜드 '오티에르(HAUTERRE)'가 강남권에 최초 적용되는 단지입니다. 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 총 251가구로, 이미 공사가 상당 부분 진척된 후분양 단지입니다. 3월 분양하고 5월 입주할 예정입니다. 일반분양 물량이 86가구입니다. 전용 44~115㎡입니다. 이 단지는 지하철 7호선 반포역, 3호선 잠원역, 9호선 고속터미널역의 트리플 역세권입니다. 신세계백화점 강남점, 서울성모병원, 뉴코아아울렛 등이 인접한 생활권이며, 반포 한강공원도 가깝습니다. 분양가가 3.3㎡당 8000만원 안팎으로 예상됩니다. 전용 84㎡ 기준으로 오티에르반포가 27억원 정도로 예상되는데 바로 옆에 지난해 입주한 메이플자이가 50억원대입니다. 길 건너편 반포자이는 50억원 안팎입니다. 올해 거래가격이 48억9000만~52억원입니다. 오티에르반포가 20억원가량 저렴한 셈입니다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 02. 24.

앞으로 3년 간 전국의 가장 유망한 부동산 투자처는?

부동산 시장 미래 예측을 위해 딱 한가지만 보라고 하면 제가 꼽는 것이 있습니다. 바로, 지난 연도 착공 물량입니다. 다른 어떠한 요인들보다 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 공급량이기 때문입니다. 착공을 했다는 것은 3~4년 내 실제 준공이 되어서 입주로 이어지기 때문에 보다 정확히 물량 파악이 가능합니다. 특히, 초소형 평수를 제외한 전용 40제곱미터 이상의 주택 착공 물량을 계산하는 것이 중요합니다. 앞으로 몇 년내로 공급으로 이어질 물량들을 조사해 보니 몇 가지 눈여겨 봐야 하는 포인트들이 보이는데요. 주요 지역만 이 내용을 짤막하게 적습니다. 위는 전용 40 면적을 제외한 전국 착공 물량입니다. 사실 위 표 내용만 잘 이해하시면 앞으로 부동산 시장 예측은 끝나는 겁니다. - 수도권의 전용 40 면적을 제외한 착공 물량은 15만으로 작년과 비슷한 수준입니다. 2023년 착공 물량이 바닥이었고 서서히 늘고 있지만 여전히 3년 평균치를 보면 2013~2015년처럼 입주 물량 공백 시기가 도래할 것이고 이미 2026년부터 시작되었습니다. 특히, 서울은 3년 연속 2만대 착공으로 역대 최소 물량인데....재개발/재건축을 게을리한 효과라고 할 수 있네요. 결국 그 대가를 치르게 될 것입니다. 부동산 집 값 잡는건 답이 없어 보입니다. 아이러니한 건 수도권은 이 착공 물량이 확 늘려면 경기와 인천의 매매가 상승이 필수입니다. 결국, 구조적으로 경기와 인천도 오를 수 밖에 없습니다.

호랑이26. 02. 24.

요동치는 집값, 4월 초급매 나올까

다주택자에 대한 양도소득세 중과 재개 방침이 공식화된 지 한 달이 지났다. 그 사이 서울 아파트 시장은 겉으로는 조용하지만 내부적으로는 분명한 변화가 감지된다. 매물은 빠르게 늘었고, 수억원씩 떨어진 급매가 이어지고 있다. 관망 일색이던 시장에서 가격 하락 사례가 등장했다는 점은 추세가 바뀌고 있다는 걸 직접적으로 보여준다. 지금 서울 시장은 급락도, 반등도 아닌, 정책의 지속성과 시장 체력을 동시에 시험하는 전환 구간에 서 있다. 대표적인 장면은 서울 강남구 압구정동 신현대아파트 전용 35평형의 66억 원 거래다. 지난해 최고가 대비 9억 원, 직전 실거래가보다 4억 원 낮은 가격이다. 여전히 높은 수준이지만, 시장이 주목하는 지점은 가격 그 자체보다 ‘태도 변화’다. 70억 원 선을 고수하던 매도자가 결국 가격을 낮춰 거래를 성사시켰다는 점은 시사하는바가 크다. 강남 초고가 단지는 서울 집값의 심리적 기준점 역할을 한다. 이 구간이 흔들리면 시장 전반의 기대 심리 역시 약해진다. 이번 거래는 단순한 급매 소진이 아니라 가격 결정 주도권이 서서히 매수자 쪽으로 이동하고 있음을 보여주는 신호로 읽힌다. 조정의 흐름은 강남에만 머물지 않는다. 서초구 잠원동의 신축 33평형 아파트도 직전 거래가보다 6억 원 낮은 50억 5000만 원에 팔렸다. 상급지에서 가격이 조정되자 갈아타기 수요가 움직이기 시작했고, 이는 다시 다른 지역의 매도 압박으로 이어진다. 성동구의 30평대 아파트가 직전 가격보다 5000만 원 낮은 21억 5000만 원에 거래된 것도 같은 맥락이다. 상급지 급매가 등장하면 기존 주택을 정리해야 하는 수요가 발생하고, 그 과정에서 가격 인하가 연쇄적으로 나타난다. 가격 조정은 단번에 무너지는 방식이 아니라, 위에서 아래로 전이되는 계단식 흐름을 보인다.

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →26. 02. 20.

남은 건 지방 아파트 3채와 1.4억의 빚더미

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 --- 안녕하세요 5분임장입니다 :) 오늘은 바로 오늘 저희 유튜브 채널에 업로드 된 영상을 공유드립니다. 사실 예전부터 정말 하고 싶었던 얘기인데, 마침 언론에서 시리즈로 다루더라구요. 그래서 지금까지 저도 회원분들에게만 조심스럽게 말씀드렸던 부분들, 정리해서 영상으로 남겼습니다. 카테고리는 바로 "대기업 부동산 강의"이며 제가 지금까지 수많은 강의와 그룹임장을 하면서 소위 대기업 부동산 강의에서 이탈되신 분들을 정말 많이 만났습니다. 그들이 공통적으로 말하는 건 이건데요, "아니 부동산 투자하는데 왜 저렇게까지 굴리는지 모르겠어요" 저 역시 동감입니다. 부동산 투자? 내집마련? 그냥 적당히 잘 사면 그만입니다. 이에 대한 근거, 제 자세한 생각은 바로 아래에 있는 영상으로 확인해주세요 :) https://www.youtube.com/watch?v=pnvhpDXOQK0

두꺼비세무사26. 02. 20.

2월 10일부터 바뀐 주택 취득자금조달계획서 이제는 ‘작성’이 아니라 ‘입증’의 시대

2026년 2월 10일, 부동산 거래 신고 제도가 다시 한 번 조용하지만 결정적인 변화를 맞이했다. 겉으로 보면 시행규칙 개정과 양식 변경에 불과해 보이지만, 실무 현장에서 체감되는 무게는 전혀 다르다. 특히 주택 취득자금조달계획서는 이제 단순히 칸을 채우는 서류가 아니라, 향후 세무 리스크를 좌우하는 핵심 문서로 성격이 완전히 달라졌다. 그동안 많은 매수자들은 자금조달계획서를 일종의 형식적인 절차로 인식해 왔다. 금액만 맞추고 대략적인 항목을 선택하면 신고가 완료되었고, 실제 자금 흐름과 계획서 내용 사이에 다소의 괴리가 있더라도 큰 문제로 이어지는 경우는 제한적이었다. 그러나 이번 개정 이후에는 이러한 접근이 더 이상 통하지 않는다. 제도의 방향 자체가 ‘신고 중심’에서 ‘신고 + 입증 + 검증’ 구조로 이동했기 때문이다. 이번 개정의 핵심은 명확하다. 자금의 종류를 세분화하고, 해외 자금 흐름을 제도권 안으로 끌어들이며, 계약 단계에서부터 증빙 자료를 의무화했다. 특히 계약금 지급 증빙 첨부 의무가 신설되면서 신고 단계의 성격이 완전히 달라졌다. 이제는 매매계약서만 제출하면 끝나는 것이 아니라, 계약금이 실제로 어떻게 지급되었는지를 객관적으로 보여주어야 한다. 통장 사본, 이체 확인증, 무통장 입금증, 은행 앱 화면 캡처 등 구체적인 증빙이 요구된다. <취득자금조달계획서 개정 전후 비교표> 이는 단순히 행정 절차를 강화한 조치가 아니다. 정부가 명확하게 겨냥하고 있는 대상이 존재한다. 통정거래, 집값 띄우기, 편법 증여, 해외 자금의 불법 반입, 차입금 가장 등 시장 교란 행위 전반이다. 신고 단계에서 확보된 정보는 이후 이상거래 분석, 자금출처 검증, 세무조사 자료로 연계될 수 있다. 즉, 자금조달계획서는 이제 세무조사의 출발점이 될 수 있는 문서가 되었다.

엘레이맘26. 02. 20.

지금 집 안사면 정말 후회할까?

지금 무주택자라면, 서두르기 전에 한 번쯤 생각해볼 것들 요즘 부동산 시장을 움직이는 가장 강력한 변수는 금리도, 공급 물량도 아닌 것 같다. 바로 이재명 대통령의 SNS를 통한 직접적인 소통과 그것을 바라보는 대중의 심리인 것 같다. 대통령은 대변인의 정제된 입 대신 본인의 목소리로 국민에게 직접 말을 건넨다. 즉흥적으로 보일 수 있지만, 그 소통은 정책의 일관성에 대한 강한 의지를 시장에 보여주고 있다. 우리가 지금껏 경험하지 못했던 이 직설적인 방식은 어떤 경제 지표보다 빠르고 강하게 시장 참여자들의 심리에 파고드는 중이다. 최근 성동구청장에 대한 대통령의 공개적인 칭찬 이후, 한 유력 예측 사이트에서 해당 구청장의 서울시장 당선 확률이 70%까지 치솟은 것은 지금 국민들이 대통령의 입에 얼마나 주목하고 있는지를 단적으로 보여준다. 정부는 최근 정책을 통해 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전, 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 한시적으로 갭투자까지 허용했다. 1주택자는 배제하고 다주택자에게만 부여된 이 혜택을 두고 일각에서는 역차별이라는 비판도 나온다. 다주택자가 손해 없이 빠져나올 수 있도록 교묘하게 통로를 만들어준 것 아니냐는 시각도 있다. 표면만 보면 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 열어준 것처럼 느껴지기도 한다. 하지만 조금 다른 각도에서 들여다보면 정말 그럴까라는 의구심이 생긴다. 이재명 정부가 다주택자들을 향해 지금까지 내고 있는 목소리는 한결같다. "빠져나갈 길을 충분히 열어줬으니, 그래도 버티겠다면 이후의 책임은 본인 몫"이라는 메시지다. 양도세 유예 종료 전에 또다시 혜택을 주느냐는 불만도 들리지만, 이는 강력한 후속 규제를 위한 명분을 차곡차곡 쌓아가는 과정처럼 읽힌다.

보더콜리26. 02. 19.

이 대통령, 다주택자 겨냥한 '삼지창'

“긍정적 효과보다 부정적 효과가 큰 것은 분명한만큼 국가정책으로 세제, 금융, 규제 등에서 다주택자들에게 부여한 부당한 특혜는 회수해야할 뿐 아니라, 다주택보유로 만들어진 사회문제에 대해 일정정도 책임과 부담을 지우는 게 공정하고 상식에 부합합니다.” 이재명 대통령이 설 연휴 기간인 지난 16일 엑스에 올린 글입니다. 다주택자를 수술대 위에 올려 놓고 예리한 칼을 든 자세입니다. “시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없습니다”며 강력한 의지를 보이고 있습니다. 모든 다주택을 겨냥하는 것은 아닙니다. "주택 부족에 따른 사회문제와 무관한 부모님 사시는 시골집, 자가용 별장, 소멸 위험 지역의 세컨하우스 같은 건 누구도 문제삼지 않습니다."(2월 18일) 이 대통령은 "정당한 다주택"과 "바람직하지 못한 투자∙투기용 다주택"을 구분했습니다. '선량하지 않은' 다주택자 규제 어떻게 될까요. 취득·양도·보유세 전방위 압박 세제 규제의 시작은 취득 단계입니다. 현재 다주택자가 조정대상지역 주택을 추가 취득하면 중과가 적용되고 있습니다. 현행 그대로 유지될 것으로 보입니다. 이는 문재인 정부 때 도입됐습니다. 윤석열 정부에서 완화하겠다고 발표했으나 국회를 통과하지 못했습니다. 이 대통령의 다주택자 규제 강화 방침에 따라 앞으로 더욱 요원해졌고 정부의 완화 약속은 공수표가 되게 됐습니다. 윤 정부는 2022년 12월 21일 관련 완화 방안을 발표했고 이날 이후 취득한 주택부터 소급 적용하겠다고 했습니다.