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전체 1,202개의 글

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 04. 21.

앞으로 전세가 폭등하면 벌어질 일

저는 현재 정부가 매매 상승을 어떻게든 틀어막고 있고 전세 상승을 용인하고 있다고 말씀 드리고 있습니다. 일단, 정부는 전세 상승은 봐주말한 수준으로 보는 것 같습니다. 왜냐하면? 순간적인 인플레이션으로 금리가 높기 때문이죠. 그래서 임차 수요는 계속 월세와 전세로 균등하게 빠지고 있습니다. 예를 들면, 이런 겁니다. 전세 4억과 월세가 1억/120만원의 매물이면 전세 대출을 3억을 받을거냐 월세를 150만원을 낼것이냐로 고민하고 있을 겁니다. 현재처럼 대출 금리가 4% 중반이면 월 이자가 120만원으로 월세와 비슷한 수준이니 전세보다 월세를 택합니다. 하지만, 월세마저 너무 올라서 전세 이자와 월세가 비슷해지는 시기에는? 금리가 내려와서 월세보다 전세가 다시 유리해지는 시기에는? 전세 4억과 월세 1억/150만원의 매물이면 사람들은 다시 전세를 선택할 것이고 전세대출 금리가 4% 중반이 아니라 3% 후반으로 내려오면 사람들은 다시 전세를 선택할 것입니다. 그러면??? 다시 전세가 폭등합니다. 그리고, 이 전세 폭등은 많은 무주택자들을 힘들게 할 겁니다. 왜냐하면? 옆집 아파트 매매 가격이 오른 건 배만 아프지만 (이거는 심리적 고통...) 전세가 폭등하면 내가 당장 내야하는 이자가 늘어납니다. (이거는 실질적 고통...) 그리고, 오른 전세는 결국 매매 가격을 어떻게든 건드릴 수 밖에 없습니다. 선택은 여러 분의 몫입니다. 하지만, 임차를 연장할거냐 매매를 할거냐는 앞으로 큰 문제로 다가올 겁니다.

두꺼비세무사26. 04. 17.

유류분 개정으로 상속분쟁 판이 바뀌었습니다… 상속세까지 같이 봐야 하는 이유

상속 실무는 오랫동안 “법정상속분”과 “유류분”이라는 두 축을 중심으로 움직여 왔다. 피상속인이 생전에 특정 상속인에게 재산을 몰아주거나, 유언으로 일부 가족을 배제하더라도 일정 범위의 근친자에게는 최소한의 몫을 보장하겠다는 것이 유류분 제도의 기본 취지였다. 그러나 시간이 흐르면서 이 제도는 보호 장치이자 동시에 새로운 갈등의 출발점이 되었다. 부모를 오랫동안 부양하지 않은 자녀도 단지 상속인이라는 이유만으로 유류분을 주장할 수 있었고, 반대로 병간호와 생활비 부담, 재산관리 등으로 피상속인을 사실상 돌본 자녀가 생전에 조금 더 재산을 받았다는 이유로 다시 반환 압박을 받는 일도 적지 않았다. 형식적 균등을 중시하는 구조 속에서 실제 가족관계의 실질과 헌신, 방치와 학대의 문제는 충분히 반영되지 못했던 것이다. 이번 상속·유류분 관련 민법 개정의 핵심은, 상속의 기준이 ‘무조건적인 균등’에서 ‘실질적 형평’으로 이동했다는 점이다. 상속 상담을 준비하는 사람, 상속분쟁 가능성이 있는 가족, 그리고 상속세까지 함께 고려해야 하는 납세자라면 이번 개정의 내용을 단순한 법률 뉴스로 넘겨서는 안 된다. 이제는 단순히 “누가 얼마를 받는가”만 볼 것이 아니라, “누가 어떤 책임을 다했는가”, “누가 상속을 받을 자격이 있는가”, “그 결과를 세금까지 포함해 어떻게 정리할 것인가”를 함께 보아야 하는 시대가 되었다. 헌법재판소 결정과 민법 개정, 상속제도는 큰 전환점을 맞았다

엘레이맘26. 04. 17.

이서진의 텍사스 대세론, 지금이 올라탈 시기인가?

삶의 질이 높아서 사람들마저도 너무 친절하다며 텍사스 예찬론을 펼치는 이서진 출처 : 인터넷화면 갈무리 지금 텍사스 부동산, 들어가도 될까? 넷플릭스 시리즈 '달라달라'를 위해 이서진과 나영석 PD가 텍사스로 날아갔다. 이서진이 직접 "은퇴 후 살고 싶은 도시"로 꼽은 곳이 바로 텍사스였기 때문이다. 그는 텍사스를 이렇게 표현했다. "현재 미국에서 가장 부유한 주이고, 수많은 대기업들이 이전하면서 도시의 위상이 나날이 높아지고 있다. 앞으로 미국에서 가장 주목받는 최고의 도시가 될 것이다." 실제로 미국 주택 전문가들 사이에서도 선벨트(Sun Belt), 특히 텍사스는 차세대 핵심 부동산 시장으로 꾸준히 언급된다. 그런데 막상 최근 부동산 시장 데이터를 들여다보면 고개를 갸웃하게 된다. 2026년 현재, 미국에서 가격 인하 매물 비율이 가장 높은 도시 1~3위가 모두 텍사스 주요 도시들이기 때문이다. 이서진의 말은 맞는 걸까, 틀린 걸까? 왜 이렇게 올랐나 코로나 팬데믹이 한창이던 2020~2022년, 텍사스는 폭발적으로 성장했다. 재택근무가 일상이 되면서 뉴욕·캘리포니아 주민들이 세금 부담은 낮고 집값은 저렴한 텍사스로 대거 이주했다. 테슬라, 오라클, 휴렛패커드 등 실리콘밸리 대기업들도 잇달아 본사를 옮겼다. 그 결과는 충격적이었다. 오스틴 집값은 불과 2~3년 만에 +100%, 달라스도 +64% 폭등했다. "텍사스는 영원히 오른다"는 믿음이 지배적이던 시절이었다.

보더콜리26. 04. 16.

다주택자 양도세 중과 한 숨 돌려도 보유세는 어떡하나

서울 강남구에 아파트 두 채를 보유한 A씨는 요즘 잠을 설칩니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료된다는 소식에 급하게 매도를 결정했지만, 토지거래허가 심사가 늦어지면서 계약조차 제대로 진행하지 못하고 있었습니다. 그러다 정부가 5월 9일까지 토지거래허가 신청분까지 중과 배제를 인정하기로 하면서 한숨은 돌렸습니다. 그런데 A씨에게는 또 하나의 고비가 기다리고 있습니다. 바로 6월 1일입니다. 이날을 넘기면 양도세 중과를 피하더라도 올 한 해 보유세 폭탄은 피할 수 없게 됩니다. 다주택자들 사이에 '5월 9일'이 절세의 마지노선으로 통하고 있지만, 사실 그 뒤에 또 하나의 벽이 있습니다. 6월 1일입니다. 이 두 번째 관문을 제대로 이해하지 못하면 양도세는 아끼고 보유세에서 크게 당하는 상황이 벌어질 수 있습니다. 양도세 중과 유예 기한 늦춰졌지만 2022년부터 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 세율이 크게 뛰게 됩니다. 기본 세율은 6~45%지만 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 가산세를 더 내야 합니다. 양도차익에 최고 75%의 세율이 적용되고, 지방세까지 포함하면 82.5%까지 뛰게 됩니다. 10억원의 양도차익이 있다면 8억원 넘게 세금으로 내야 하는 셈이니 사실상 팔지 말라는 것이나 다름없는 중과세율입니다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 04. 15.

왜 서두르라고 했는지 알 수 있는 현재 분위기

앞으로 절대 갭메우기는 없다면서 영원히 상급지 하급지는 벌어진다고 하시던 분들이 작년 상반기까지 많았습니다. 그리고, 거래량으로 보나 가격으로 보나 이미 갭메우기는 시작되고 있는데요. 제가 작년 10월 규제가 나온 이후, 상급지 매수하실 분들은 기다리라고 했고 중하급지 매수하실 분들은 그냥 매수하라고 했었는데요. 아래 거래량을 보면 왜 이런 곳들은 매수를 서두르라고 했는지 알 수 있을겁니다. 작년 2025년 1월 중순-4월 중순 거래 상위권 아파트와 올해 1월 중순-4월 중순 거래 상위권 아파트입니다. 작년에는 파크리오, 헬리오시티, 그라시움, 리센츠 등 한강변의 쟁쟁한 아파트 단지들이 거래량 상위권을 차지했었다면 올해는? SK북한산시티, 한신한진, 해링턴플레이스노원, 상계주공아파트 단지 등이 상위권이네요. 누가 봐도 상급지 아파트 단지는 하나도 없습니다. 8위부터 14위까지 순위를 봐도 마찬가지입니다. 작년에는 고래힐, 올림픽선수촌, 선사현대 등 그래도 서울 상위 7개 구의 아파트 단지들이 나열되어 있는데 올해는? 노원구의 아파트들이 대다수입니다. 그나마 신축인 목동센트럴아이파크위브가 끼어 있는게 눈에 띄네요. 거래량이 많아지면 급매가 떨어져나가고 곧 가격이 오릅니다. 영원히 오를것 같지 않던 북한산시티SK도 거래량과 함께 작년 연말부터 가격이 오르고 있습니다. 다시는 재건축 바람이 불지 않을 것 같던 상계주공 아파트 단지들도 어느새 재건축 바람이 다시 불고 있습니다.

양콩26. 04. 15.

이게 사기 계약이라고?

사기계약의 함정 콩 Aug 18. 2025brunch_membership's "중개사님! 이건 사기 계약이에요. 계약금 두 배로 배상하세요!" 전화기 너머로 터져 나온 그 한마디는 마른하늘에 날벼락같았다. 계약 체결 사흘 만의 일이었다. 세입자가 만기를 맞아 이사를 나가겠다 했지만, 장마철이라 그런지 집을 보러 오는 사람이 좀처럼 없었다. 답답해진 집주인은 OO마켓에 직접 광고를 올렸고, 그 경로로 새로운 임차인 C 씨가 나타났다. 집주인은 직거래로 연락이 오긴 했지만 계약은 반드시 중개사를 통해 하고 싶다며 나에게 현장 안내를 부탁했다. 하지만 그날 나는 집안 행사가 있어 나가지 못했고, 집주인이 먼저 집을 보여주었다. 나는 늘 그렇듯 직거래 플랫폼으로 연결된 경우라도 중개사가 처음부터 끝까지 책임질 때만 계약을 진행한다. 확인설명과 임장 확인은 필수이며, 계약서만 대신 써 달라는 요청은 단호히 거절한다. 몇 년 전 그런 거래로 사기 사건에 연루돼 고통받은 동료들을 본 뒤로 철저히 지켜온 원칙이었다. 이틀 뒤 집주인의 연결로 C 씨가 사무소에 방문했다. 그는 곧장 계약부터 하자고 했다. 이미 집을 보았으니 다시 확인할 필요가 없다고 했지만, 나는 그래도 함께 둘러보며 확인하자고 안내했다. 그는 전세대출이 가능하냐고 물었고, 나는 절차와 한도를 설명해주면서 은행에 직접 확인해 보라며 하루 정도 집을 홀딩해 주었다. 다음 날에도 그는 아침 일찍부터 계약을 서둘렀다. 대출은 문제 없다는 말에 계약서는 순조롭게 작성되었다.

Easy 부동산 in the USA26. 04. 15.

이렇게 낡았는데 23억?… 미국 집값은 왜 그럴까

처음 미국에서 렌트할 집을 보러 갔을 때였습니다. 캘리포니아주 로스앤젤레스(LA) 카운티의 레돈도 비치에 위치한 오래된 목조 주택이었는데요. 무려 설립 연도는 1912년이었습니다. "우와, 이렇게 오래된 집이 있어?"라는 말이 자연스럽게 튀어나왔죠. 문을 열고 집에 들어가자마자 바닥에 깔린 오래된 카펫이 눈에 들어왔고 주방에는 진한 우드 톤의 캐비닛이 꾸려져 있었습니다. 곳곳에서 연식이 느껴졌죠. 한국이었다면 '과연 사려는 사람이 있을까?' 싶은 집이었어요. 방 2개에 화장실 1개. 하지만 월 렌트비는 3800달러(현재 환율 기준 약 559만원)! 렌트비는 워낙 LA 카운티가 전반적으로 비싸서 그러려니 했는데, 문득 집값이 궁금해지더라고요. 그래서 부동산 플랫폼에 등록된 최근 거래 가격을 살펴봤습니다. 가격은 155만달러(약 23억원)였습니다. 캘리포니아 로스앤젤레스 카운티 해안가의 주택 풍경. / 사진=픽셀 "1912년에 지어진 방 2개짜리 집이 20억원이 넘는다고?" 도대체 이 낡은 집이 왜 이렇게 비쌀까 싶었죠. 레돈도 비치라는 해안 입지와 생활환경, 그리고 안정적인 학군 수요가 겹치면서 해당 지역 전반의 집값이 높게 형성돼 있었기 때문입니다. 한국에서는 집은 신축일수록 좋고 비싸다는 것이 당연하게 여겨졌는데 이곳의 시장은 조금 다르게 작동한다는 것을 처음 체감한 순간이었습니다. 신축 아파트와 구축 아파트가 두루 발견되고 있는 한국 한 도시의 풍경. / 사진=픽셀

호랑이26. 04. 14.

신세계인터내셔날, 청담 고급 빌라 임차보증금 35억 날릴판

<윌리엄 김. 신세계인터내셔날 제공> 신세계인터내셔날이 2023년 당시 윌리엄 김 대표에게 제공한 청담동 고급 사택이 경매에 부쳐졌다. 그러나 새 주인을 찾지 못한 채 유찰이 이어지고 있다. 권리 관계의 불확실성과 비용 부담 가중이 겹치면서 경매 시장이 신중하게 접근하고 있는 모습이다. 이 사택은 계약 당시부터 구조적 위험을 안고 있었다. 등기부에는 이미 수십억 원 규모의 근저당이 설정돼 있었고, 이후 대부업체 자금까지 추가로 유입되면서 담보 규모는 50억 원 안팎으로 불어났다. 그 위에 신세계인터내셔날의 전세권 35억 원이 설정됐다. 애초부터 다수 채권이 얽힌 고위험 구조였다. 문제는 시간이 지나며 현실이 됐다. 임대인의 채무 불이행으로 경매가 개시됐고, 복수 채권자가 얽히며 강제경매까지 이어졌다. 여기에 파산 선고까지 더해지면서 상황은 사실상 최악으로 몰렸다. 경매 배당을 통해 얼마를 회수할 수 있는지를 따지는 채권 문제가 돼버렸다. 경매에서는 자산이 매각되고, 그 대금이 권리 순서에 따라 배분된다. 이때 핵심은 권리의 존재가 아니라 순위와 범위다. 신세계인터내셔날은 전세권을 설정해 일반 임차인보다 강한 권리를 확보했지만, 이미 선순위 근저당이 다수 존재하는 상황에서 낙찰가가 낮아질수록 보증금 회수 가능성은 급격히 줄어든다. 실제로 경매는 두 차례 유찰되며 가격이 크게 하락했다. 1차 경매는 75억3000만 원에서 유찰됐고, 2차는 60억2400만 원에서도 주인을 찾지 못했다. 이에 따라 오는 4월 23일, 48억 1920만 원을 최저가로 3차 경매가 진행될 예정이다. 추가 유찰 시 낙찰가는 30억 원대까지 떨어질 수 있다는 전망도 나온다. 이 경우 선순위 채권과 비용을 감안하면 전세금 35억 원 전액 회수는 구조적으로 어려워질 가능성이 크다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 04. 10.

현재의 부동산 시장 모습과 전망 (26년 4월)

현재 부동산 시장의 모습을 바라보면서 저의 생각을 짤막하게 정리해 봅니다. 1. 최대 변수는 불안정한 유가입니다. 이란과 미국이 휴전을 했지만 이게 원하지 않는 방향으로 가는 경우가 문제입니다. 유가가 잡히지 않아서 인플레이션이 심화되면 결국 금리도 올릴 수 밖에 없습니다. 이미 금리 인하 이야기는 사라지고 금리 인상에 대한 이야기가 나오고 있는 것 자체가 불안한 상황입니다. 부동산 시장 흐름은 항상 대출 금리에 가장 민감합니다. 2. 그럼에도 불구하고 2022년 하반기와 같은 대폭락은 없을 것입니다. 그떄와 여러가지 환경 요인이 다릅니다. 2022년에는 저금리 시대에서 갑자기 고금리로 변한 시기로 많은 사람들이 어려움을 겪었습니다. 예를 들면, 본인이 기존 받은 금리가 2.5%에서 6%로 올라가는 시기와 현재처럼 4.5%에서 6%로 올라가는 시기는 그 충격이 다를 수 밖에 없습니다. 대출 이자 금액이 2배 이상 오르는 것 30~40% 정도 오르는 건 당연히 임팩트가 다릅니다. 3. 항상 금리가 오르던 시기에 대표적으로 발생하던 현상은 매매와 전세 수요의 월세 이동입니다. 그렇기 때문에 전월세 전환율이 중요한데 전월세 전환율 역시 2022년 하반기 대비 크게 오른 상태입니다. 예전보다 월세로 자유롭게 이동도 쉽지 않다는 뜻입니다. 4. 부동산 정책 규제에 대해서 말씀 드리면 그 방향성이 지나치게 상급지에 맞춰져 있습니다. 게다가, 정부의 규제도 진화하고 있습니다. 주택 담보 대출 뿐 아니라 사업자 대출이나 P2P 대출까지 막는 것은 이제 상급지 주택을 레버리지 거의 없이 매수하게 만드는 것인데 보유세까지 강화된 상태에서 당분간 상급지가 크게 오르는 모습은 어렵다고 보입니다.

엘레이맘26. 04. 10.

노년층에게 집은 자산인가 짐인가

집은 자산인가, 짐인가 노년의 주거 선택은 생각보다 훨씬 복잡한 문제다. 단순히 "어디서 살 것인가"의 문제가 아니다. 평생 모아온 재산을 어떻게 굴리고, 남은 인생을 어떤 방식으로 꾸려갈 것인지에 대한 선택이다. 집을 끝까지 붙들고 있을 것인가, 아니면 과감하게 팔고 새로운 삶으로 옮겨갈 것인가. 그 선택의 옳고 그름은 사실 집 자체가 아니라, 그 집이 놓인 나라의 세금 구조에 있다. 핵심은 세 가지다. 세금 구조, 현금흐름 구조, 그리고 증여·상속 비용. 이 세 가지가 다르면 결과도 완전히 달라진다. 미국: 집은 팔지 말고 물려줘라 미국은 오래 보유할수록 유리한 구조다. 재산세가 집을 처음 살 때의 가격을 기준으로 부과되기 때문에, 수십 년 전에 산 집이라면 세금이 거의 고정된 수준에 머문다. 집값이 올라도 재산세는 크게 변하지 않는다. 그러니 버티는 게 이득이다. 반대로 집을 팔면 여러 문제가 한꺼번에 따라온다. 수십 년 전에 싸게 산 집이라면 지금 시세와의 차이가 엄청나고, 그 차익 전부에 양도소득세가 붙는다. 평생 묵혀둔 세금 청구서를 한꺼번에 받는 셈이다. 물론 부부 공동 거주 주택이라면 최대 50만 달러까지 비과세 혜택이 있지만, 수십 년간 집값이 크게 오른 캘리포니아에서는 그 한도를 훌쩍 넘는 경우가 많다. 팔고 나서도 문제는 이어진다. 규모를 줄여 더 작고 저렴한 집으로 이사를 간다 해도, 그 집의 재산세는 현재 시세를 기준으로 새로 시작된다. 수십 년간 누려온 낮은 재산세와 비교하면 체감 부담이 상당히 크다. 여기에 콘도나 타운하우스로 옮기면 HOA 비용(일종의 관리비)까지 매달 추가된다.

두꺼비세무사26. 04. 09.

자녀 집 사주려다 세금폭탄 맞는 진짜 이유와, 실무에서 지켜야 할 최소한의 룰

주택 구매 증여, 상속자금이 날로 늘어나고 있습니다. 실무 최전선에서 관련 증여 상담을 하면서 아직도 위험한 형태를 쓰고 있는 의뢰인이 많아 증여 관련 주의사항을 말하는건 여러 번 해도 부족하지 않습니다. 부모가 자녀를 돕고 싶은 마음은 언제나 같습니다. 전세금이 부족하다면 보태주고 싶고, 첫 주택을 취득한다면 계약금이라도 얹어주고 싶습니다. 그러나 현금(계좌이체 포함)으로 자금을 이전하는 순간부터 그 돈은 더 이상 ‘가족 간의 정’이 아니라 ‘세법의 언어’로 해석됩니다. 그리고 그 언어는 냉정합니다. 무상 이전이면 증여, 증빙이 불충분하면 추정, 10년은 합산, 상속 전 일정 기간 내 이전분은 다시 계산. 최근 실무에서는 자녀가 주택을 취득하는 시점에 자금출처 소명이 사실상 일상 절차처럼 따라붙습니다. 이 과정에서 자녀 계좌뿐 아니라 부모 계좌의 과거 흐름까지 연동 확인되는 사례가 늘고 있습니다. “부모가 준 돈이었네”라는 결론에 도달하는 순간, 판단의 기준은 마음이 아니라 세금 계산식으로 전환됩니다. 더 나아가 증여세를 성실히 신고했음에도 다른 구조적 이유로 추가 과세가 발생하는 경우도 적지 않습니다. 이번 칼럼은 바로 그 지점, 즉 “신고를 했는데도 왜 문제가 생기는가”를 포함하여 현금증여에서 반복적으로 발생하는 핵심 리스크를 실무 관점에서 정리합니다. 1. 현금증여의 출발점: 증여는 ‘이체 순간’ 성립합니다 현금증여는 금전을 무상으로 이전하는 행위입니다. 여기서 실무적으로 반드시 짚어야 할 점은, 현금다발을 직접 건네는 경우뿐 아니라 계좌이체 역시 동일하게 증여의 범주에 포함된다는 사실입니다. 부모 계좌에서 자녀 계좌로 이체가 이루어졌고 대가성이 없다면, 원칙적으로 증여의 기본 형태가 성립합니다.

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →26. 04. 09.

이젠 인천의 차례라니까요?

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 ----- 안녕하세요 5분임장입니다 :) 최근 수도권 시장에서는 15억 언더로 수요가 쏠리고 있으며, 실제 현장에서 파악한 분위기로는 이 유동성이 10억 언더로 급하게 이동하고 있는 게 포착되고 있습니다. 그건 왜 그럴까요? 점점 더 대출이 어려워지고 있으며, "이젠 6억도 못 받는 거 아냐?" 라는 공포가 실수요자들 사이에서 퍼지고 있기 때문입니다. 사실 우리는 이 게임을 해봤습니다. 지난 문재인 정권 시절에도 1) 상급지가 비싸지고 2) 대출이 조여지고 3) 다주택자 규제가 심해져서 전월세가 줄어들고 이렇게 삼박자가 맞아떨어지면서 그게 풀리는 "유동성"과 맞딱뜨렸을 때 수도권 외곽까지 최소 1~2억을 밀어올리는 그 게임을요. 이젠 많이 사람들이 무시하던 부천 / 안양 만안구 / 용인 기흥 / 남양주까지 흐름이 넘어왔으며 심지어 안산, 시흥, 의정부까지도 최근 문의를 많이 받았습니다. 그럼 여러분들은 '투자'의 관점에서 어디를 선점해야 할까요? 맞습니다. 바로 인천입니다. 하지만 인천이 오를 것 같다고 아무 지역이나 살 순 없겠죠? 내일 준비한 특별 강의에서 인천 입지분석 시~원하게 해드립니다. "에이 만 원이니까 또 1시간 대충 지 자랑만 하겠지?" 라고 생각하시면 경기도 오산 부디 꼭 들어오셔서 2시간 알차고 화끈한 강의 꼭 들어보시구요, 아래 링크를 클릭하셔서 <인천 부동산 입지 완벽 훑기> 강의

보더콜리26. 04. 09.

1위에서 5년만에 20위권 밖으로 밀려난 공시가 '황제의 퇴장'

트라움하우스. 올해 1600만 가구 공동주택 공시가격안이 지난 6일 열람과 의견청취를 끝냈습니다. 의견 검토를 거쳐 30일 결정·공시할 예정입니다. 공시가격이 많이 오른 주택은 몸값 상승의 기쁨도 잠시, 보유세 부담 걱정을 할 것 같습니다. 올해 오른 공시가격만으로도 세금이 많이 늘어나는데, 정부가 아직은 구체적인 방침을 내놓지 않고 있지만 고가주택·다주택자 중심으로 세제를 강화할 것으로 예상되기 때문입니다. 올해 공시가격 ‘희비’가 엇갈리는 가운데 공시가격안 열람에 숨어있는 ‘황제의 퇴장’을 끄집어내 봅니다. 17년간 공시가격 1위 서울 서초구 서초동 트라움하우스5차. 5층짜리 18가구 미니 단지입니다. 이 단지는 준공 직후인 2004년부터 2020년까지 17년간 공동주택 공시가격 1위를 차지한 국내 최고급 연립주택입니다. 공시가격은 2006년 도입됐지만 그 이전에는 사실상 공시가격과 같고 이름만 다른 ‘기준시가’였습니다. 둘 다 정부가 인정한 공식 주택가격이기 때문에 공시가격으로 통틀어 말해도 무방합니다. 독일어로 '꿈의 저택'이라는 뜻을 가진 이 단지는 철저한 보안과 특화된 안전 설계로 상위 1% 자산가들이 거주하는 부촌의 상징입니다. 지하에 위치한 방공호는 핵전쟁이나 대재앙 시에도 약 2개월간 외부 도움 없이 생존할 수 있도록 설계되었습니다. 70cm 두께의 콘크리트 벽과 방화문, 자체 공기 정화 시스템을 갖추고 있습니다. 진도 7 이상의 강진도 견딜 수 있도록 지어졌고, 단지 전체가 높은 담으로 둘러싸여 있습니다. 입구가 하나뿐이라 실시간 출입자 파악이 가능합니다. 엘리베이터는 개별 보안카드가 있어야만 해당 층에 설 수 있습니다. 대부분의 가구가 1.5층 복층 구조이며, 수입 대리석 등 최고급 자재를 사용해 시공되었습니다.

뉴글리안26. 04. 07.

불당 다음을 묻는다면, 고개를 들어 호수를 보라

'푸르지오'와 협업을 통해 작성된 원고입니다 <성성호수공원> 천안아파트 시장에 관심있는 분들이라면 익히 알고 계실 내용인데요. 출근이 편한 자리를 잡으려면 산업단지 쪽으로 붙어야 하고, 반대로 자연환경을 찾으려면 출퇴근 시간이 길어진다는 것을요. 따라서 현재 ‘성성호수공원’ 일대는 주거지로서 높은 기대감을 얻고 있습니다. 직주근접과 거대 수변환경을 모두 누릴 수 있기 때문이죠. <과거 업성저수지 위성사진> 성성호수공원은 원래 업성저수지였습니다. 1972년에 축조된 농업용 저수지로 천안이 도시화되는 동안 한쪽으로 밀려나 있었습니다. 하지만 2018년부터 정비가 시작되고 2022년 성성호수공원으로 다시 열리면서 주변 동네의 표정도 함께 달라지기 시작했습니다. ‘성성호수공원’이라는 이름은 업성동의 ‘성’과 성성동의 ‘성’을 나누어 붙인 겁니다. 두 생활권이 이 호수를 중심으로 하나의 권역으로 묶여간다는 사실을 이름 하나에 압축해 놓은 셈입니다. <성성호수공원 주변 도시개발지역들> 현재는 이 호수 주변으로 지금 성성·부성·부대·업성 등 여러 개발지구가 맞물려 돌아가고 있습니다. 공원 앞에 단지 하나가 들어서는 그림이 아니라, 호수를 중심으로 다수의 신흥 주거지(현재 14개의 도시개발지구 진행중)가 형성되고 있는 상황입니다. 이런 가운데 성성호수공원 일대를 불당과 비교하는 시선은 자연스러운데요. 우선 불당은 이미 설명이 끝난 생활권에 가깝습니다. 상권도 학원가도 두텁고, 외지인에게 소개하기도 쉬운 동네입니다. 다만 불당처럼 도시가 먼저 만들어지고 생활이 두꺼워진 곳과, 호수가 먼저 자리를 잡고 그 주변으로 신축과 생활권이 따라붙는 곳은 도시 형성의 방식에서 차이를 보입니다.

호랑이26. 04. 07.

착시 속 가려진 ‘집값‘ 과연 내릴까

집은 많은데, 왜 내 집은 없을까 한국의 주택 시장을 바라보는 시선에는 늘 괴리가 존재한다. 통계로 보면 집을 가진 사람이 더 많다. 그런데 체감은 정반대다. “내 집 마련은 갈수록 어려워진다”는 인식이 사회 전반에 깔려 있다. 숫자와 현실 사이의 이 간극은 어디서 비롯된 것일까. 통계청과 국토교통부 자료를 종합하면 2023년 기준 한국의 자가보유율은 약 61% 수준이다. 가구 기준으로 보면 집을 소유한 비율이 무주택 가구보다 분명히 높다. 하지만 같은 데이터를 다른 각도에서 보면 전혀 다른 풍경이 펼쳐진다. 대표적인 사례가 서울이다. 통계청 2023년 인구조사실태에 따르면 수도권, 특히 서울의 자가보유율은 50% 안팎에 머문다. 절반가량은 여전히 무주택 가구라는 의미다. 주택 수요가 집중된 지역일수록 내 집 없는 현실은 훨씬 더 강하게 체감된다. 연령별로 쪼개 보면 격차는 더 선명해진다. 30대의 자가보유율은 20~30% 수준에 불과하다. 사회 진입 초기 세대일수록 자산 축적이 부족하고, 높은 집값과 대출 규제에 막혀 주택 시장 진입 자체가 어려운 구조다. 여기에 다주택 구조가 겹친다. 일부 계층이 여러 채의 주택을 보유하면서 전체 주택 수는 늘어나지만, 실제로 거주할 집을 확보하지 못한 가구도 함께 존재한다. 다시 말해 집의 수와 집을 가진 사람의 분포가 일치하지 않는 것이다. 이 불균형이 체감 격차를 더욱 키운다. 결국 중요한 것은 누구에게, 어디에, 어떤 형태로 주택이 분배돼 있는가가 핵심이다. 수도권 집중, 세대 간 격차, 자산 양극화가 해소되지 않는 한 자가보유율이 60%를 넘더라도 ‘내 집 없는 불안’은 쉽게 사라지지 않는다.

너구리26. 04. 05.

왜 이름이 ‘연예인 아파트’일까

현대연예인아파트 입구 모습. 우리 동네 구로1동은 여러 구축 아파트들이 모여 있다. 그런데 동네를 걷다 보면 특이한 이름의 아파트 하나가 눈길을 사로잡는다. 이름은 바로 ‘현대연예인 아파트’다. 2년 전 이 동네 부동산 사장님과 현재의 신혼 전세집을 구할 때 나눴던 대화가 떠올랐다. 당시 사장님과 구축 아파트 단지들을 돌다가 현대연예인 아파트라는 단지 입구 팻말을 발견하고 물어봤던 기억이 난다. "현대연예인 아파트? 사장님, 저기는 진짜 연예인이 사는 거예요? (웃음) 재밌네요." "아뇨, 연예인이 굳이 이런 구축 아파트에 살겠어요? 아, 그런데 옛날에는 연예인들이 살았다고 들었던 것 같기도 하고… 기억이 가물가물하네. 아마 지금은 연예인과 크게 상관이 없을 거예요." 최근에 동네를 산책하다 다시 저 아파트 팻말을 보고 궁금해졌다. 저기는 왜 ‘연예인 아파트’라고 이름을 지었을까. 정말 이 동네에 연예인이 살았던 걸까. 아니면 지금도 누가 살고 있는 걸까. 인터넷을 찾아보니, 이 아파트는 나름 브랜드 건설사인 현대산업개발이 만든 아파트였다. “그래서 앞에 ‘현대’가 붙었구나…” 하고 놀라던 찰나, 더 놀랄 만한 정보가 뒤를 이었다. 이 아파트는 연예인이 살아서 ‘연예인 아파트’가 아니라, 연예인이 ‘만들어서’ 연예인 아파트였다. 이 아파트는 1989년 연예인들이 주택조합을 만들어 건설한 단지다. 약 700세대 규모로, 최근에는 재건축이 추진되고 있다. 홈페이지 설명에도 ‘연예인들이 주택조합을 만들어 건설했다’고 쓰여 있다. 내용을 더 찾아보니 과거 방송국이 모두 여의도에 몰려 있던 시절, 여의도·영등포에 자리 잡지 못한 연예인들이 이 지역에 새롭게 단지를 조성해 만든 것이라고 한다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 04. 03.

저는 올해 하반기부터 XX 투자로 방향을 틀겁니다

2023년 1월 초, 4개구를 제외한 서울 전지역이 규제 지역이 해제 되었습니다. 저는 이 순간을 수도권의 저점 매수 타이밍으로 보았고 지방 물건들을 팔고 수도권 물건들을 매수하였습니다. 당시 저는 지방 주택 2채를 손절하였고 수도권 주택 2채를 취득하였습니다. 23년에 이렇게 세팅을 마쳤던 물건들은 어느새 가격이 올라서 매도할 시기를 볼 수 있게 되었고 올해 상반기 내로 1채는 매도를 준비하고 있습니다. 양도세 중과인데 어떻게 매도를 하냐구요?? 차익이 생기는 순간에는 이미 규제가 나올거라 예상했었기 때문에 일반과세로 무조건 털 수 있는 상품으로 세팅을 미리 해두었습니다.(재개발 상가) 다들 이제 매수를 하고 있지만 저는 이제 매도를 고민하고 있습니다. 더 강한 규제가 수도권에 나오기 전에 말이죠. 작년에는 용인 수지, 의왕 인덕원을 투자로 매수하라고 하면 쳐다도 안 보던 분들이 지금은 이쪽을 실거주로 매수하겠다는 분들이 많습니다. 하지만, 다주택자라면 양도세 때문에 매도는 포기하셔야 할 겁니다. 이미 매도까지 고려한 투자라면 의정부, 부천 이런 곳들도 늦었다고 생각합니다. 정부의 규제가 선제 대응적이고 굉장히 빡셉니다. 지금 앞으로 1년 오를 거라고 아무 생각없이 수도권 매수하는 건 상당히 위험합니다. 반면, 다들 수도권만 투자로 바라보고 있지만 저는 올해 하반기부터는 확실하게 지방으로 방향을 틀 것입니다. 수도권을 매도하고 지방 투자로 갈아탈 것입니다.

두꺼비세무사26. 04. 03.

4월에 주택 매수 계획중이라면 제발 이 6가지 확정 짓고 계약서 쓰세요.

1. 가장 위험한 쟁점은 ‘사업자대출’입니다 이번 기사들에서 가장 강하게 드러난 메시지는 사업자대출을 주택 취득자금으로 돌려 쓰는 경우입니다. 국세청은 자금조달계획서의 대출자료와 국토부 등 자료를 연계해 사업자대출의 종류·사용처·사업체 신고내용까지 분석하겠다고 했고, 금감원도 적발 시 즉시 대출 회수, 경우에 따라 최대 5년 신규대출 제한, 필요시 수사기관 통보까지 언급하고 있습니다. 실무적으로는 매수자가 “대출이 있으니 자금은 맞는다”고 생각하기 쉽지만, 이제는 대출의 존재 자체보다 그 대출의 성격이 더 중요합니다. 즉, 사업자대출인지 시설자금인지 운전자금인지 실제 입금 후 어디로 흘렀는지 사업 관련 비용과 뒤섞여 있지는 않은지 이자비용을 사업경비로 처리했는지 이 부분이 전부 검증 대상이 될 수 있습니다. 따라서 매수자에게 가장 먼저 확인해야 할 것은 “집 사는 데 들어간 돈 중 사업자대출 성격의 자금이 1원이라도 섞여 있는가”입니다. 섞여 있다면 단순한 신고 문제를 넘어서 대출규정 위반 + 세무상 비용 부인 + 자금출처 문제가 한꺼번에 터질 수 있습니다. 2. 자금조달계획서는 이제 ‘형식 서류’가 아니라 사실상 조사 출발점입니다 기사상 핵심 변화는 2026년 2월 10일 개정 이후 자금조달계획서가 훨씬 세분화되었다는 점입니다. 주식·채권 매각대금, 가상자산 매각대금, 해외자금, 대출 종류 등이 더 구체적으로 드러나고, 토지거래허가구역에서는 매수자 전원이 계획서와 입증서류를 내야 하는 방향으로 실무가 강화됐습니다.

엘레이맘26. 04. 03.

비트코인으로 집을 사는 시대

비트코인으로 집을 사는 시대가 온다? 한때 비트코인은 인터넷에서나 오가는 가상의 숫자였다. 실체도 없고, 발행 주체도 모호하고, 보증하는 국가도 없었다. 그래서 처음 가격이 오르기 시작했을 때 사람들이 떠올린 건 17세기 네덜란드의 튤립이었다. 꽃 한 송이로 집 한 채 값을 치렀다가 어느 날 갑자기 폭락해버린 그 광기. "비트코인도 결국 저 꼴 나겠지"라는 게 당시의 지배적인 시선이었다. 실제로 거품은 여러 번 터졌다. 수십 퍼센트씩, 어떤 때는 80~90%씩 빠졌다. 그때마다 "거봐, 역시나"라는 목소리가 쏟아졌다. 그런데 이상한 일이 반복됐다. 한 번 터질 때마다, 다음번엔 더 높은 곳에서 시작했다. 저점이 조금씩 올라갔다. 가치가 없는데 가격이 계속 오르자, 해석이 바뀌기 시작했다. "금을 대체할 가치 저장 수단"이라는 프레임이 등장했고, 언젠가 비트코인 한 개로 집 한 채를 살 수 있는 시대가 올 거라는 말도 나왔다. 반은 농담처럼, 반은 진심으로. 비트코인이 계약서에 올라오다 2026년 3월, 미국 디지털 모기지 업체 Better와 암호화폐 거래소 코인베이스가 손을 잡고 주목할 만한 상품을 출시했다. 비트코인(BTC) 또는 스테이블코인 (USDC)을 담보로 맡기면, 그것을 기반으로 한 별도 대출이 실행되고 그 돈으로 주택 계약금을 납부하는 구조다. 주택 담보 대출 자체는 미국 최대 모기지 보증기관인 패니메이(Fannie Mae)가 보증하는 일반 주택 담보대출로 발행된다.

보더콜리26. 04. 01.

'20억 로또' 용산 리모델링 단지에 숨은 함정

이촌르엘 조감도. 서울 용산구 이촌동에서 오랜만에 굵직한 분양 소식이 나왔습니다. 롯데건설이 이촌 현대아파트를 리모델링한 '이촌 르엘' 88가구의 일반분양에 나섭니다. 분양가상한제가 적용돼 전용 122㎡ 기준 분양가가 약 32억원대로 결정됐고, 인근 래미안 첼리투스 전용 124㎡ 시세가 50억원 정도인 점을 감안하면 20억원에 가까운 시세차익이 기대됩니다. 용산 첫 리모델링 단지라는 상징성까지 더해지면서 시장의 관심이 뜨겁습니다. 그러나 입주자모집공고문을 꼼꼼히 읽은 사람이라면 숫자 뒤에 가려진 불편한 진실을 발견하게 됩니다. 리모델링 사업을 가능케 한 각종 규제 완화가 역설적으로 입주민의 주거 환경을 해치는 부메랑이 되어 돌아오고 있습니다. 함정이 있는 로또인 셈입니다. 상한제가 만든 기이한 로또 상한제 로또라는 수식어는 맞지만, 이 복권을 살 수 있는 사람은 처음부터 극소수입니다. 25억원을 초과하는 주택에는 주택담보대출 한도가 2억원에 불과합니다. 취득세와 옵션 비용까지 고려하면 최소 30억원 이상의 현금을 손에 쥐고 있어야 청약에 나설 수 있습니다. 청약통장 없이도 신청 가능한 물량이 포함됐지만, 실상은 현금 부자들만의 리그가 된 셈입니다. 이촌르엘 106㎡ 평면도. 이촌 르엘은 이촌동 첫 리모델링 단지이기도 합니다. 이촌 코오롱, 강촌, 한가람 등 인근 4개 단지가 리모델링을 추진하거나 검토 중인 상황에서, 이번 분양의 성적은 이촌동 리모델링 시장 전반의 방향을 결정지을 가늠자가 될 것입니다.