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전체 1,202개의 글

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 05. 08.

서울 중급지 이하 상승, 그리고 당신은?

신문 기사를 보니 강북 아파트가 매물 소진이 강남 아파트보다 6배 빠르다고 합니다. 이제는 상급지가 아니라 중급지 이하를 봐야 한다고 작년 하반기부터 계속 늘어놓던 이야기가 실제 벌어지고 있는 상황이구요. https://blog.naver.com/hillnono/224123499651 실제로 3~4월 부동산 상담을 받고 매수를 하려고 나서던 분들이 당황해 하셨습니다. 그동안 주구장창 오르던 상급지에만 시선을 뺏긴 가운데 많은 사람들이 중급지 이하도 가격이 떨어지길 기다렸지만 결과는 그 반대였습니다. 신문 기사에서는 계속 강남 집 값이 잡혔다. 서울 상승 둔화. 이런 기사가 나오는데 본인들이 매수하려던 지역의 현장은 그렇지 않았거든요. 지난 2~3월에 거래되었던 아파트들의 실거래가 지금 하나둘 등록되고 있는데 서울 중급지 이하의 거래 가격 상승은 무서울 정도입니다. 양천구 신월동의 목동센트럴아이파크위브 25년 12월에는 전용 59의 10억대 거래도 가능했지만 현재는 무조건 12억대로만 거래되고 있습니다. 2~3개월 만에 20%는 가격이 올랐습니다. 강북구 미아동의 트리베라 2차 길음뉴타운은 몰라도 미아뉴타운은 절대 안 오른다고 하더니 작년 12월에는 7억대 매수가 가능했는데 지금은? 9억대로 전용 59 매수가 가능합니다. 이런 현상은 길음뉴타운 쪽으로 조금 더 붙어 있는 동부센트레빌에도 마찬가지. 작년 9억대로 전용 84 매수가 가능했는데 지금은 11억대로 매수가 가능합니다.

두꺼비세무사26. 05. 08.

5월 9일 이후 다주택자, 양도보다 증여가 유리할까요?

다주택자의 고민은 ‘팔까, 줄까’로 좁혀지고 있습니다 <실제 필자에게 증여상담 문의가 많이 늘어나고 있다> 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택자 주택 양도에 대해 양도소득세 중과세율이 다시 적용되면, 다주택자의 세금 부담은 크게 달라질 수 있습니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 기본세율에 30%포인트가 더해질 수 있고, 지방소득세까지 고려하면 최고세율은 82.5% 수준까지 올라갈 수 있습니다. 이 때문에 다주택자분들 사이에서는 “지금 팔아야 하나”, “차라리 자녀에게 증여해야 하나”라는 고민이 많아지고 있습니다. 실제로 과거에도 양도세 중과가 강화되거나 보유세 부담이 커지는 시기에는 매도와 함께 가족 간 증여가 늘어나는 흐름이 반복되었습니다. 최근에도 비슷한 분위기가 나타나고 있습니다. 2026년 1분기 서울 주택 증여가 전년 동기 대비 크게 증가했다는 보도가 나오고 있고, 시장에서는 5월 9일 이후 다주택자 증여가 더 늘어날 수 있다는 전망도 있습니다. 하지만 여기서 중요한 점은 하나입니다. 증여가 늘어난다고 해서 증여가 언제나 절세가 되는 것은 아닙니다. 세금 계산 없이 단순히 양도세 중과를 피하기 위해 증여를 선택하면, 오히려 양도보다 더 큰 세금이 나올 수 있습니다. 양도세율과 증여세율만 비교하면 안 됩니다 많은 분들이 양도세와 증여세를 비교할 때 세율만 봅니다. 양도세 중과가 적용되면 최고세율이 지방소득세 포함 82.5%까지 갈 수 있고, 증여세

엘레이맘26. 05. 08.

코스피 7,500 시대의 가장 큰 수혜는 결국 0000

어제 한국 코스피가 역사적 고점인 7,500선을 돌파했다. 불과 얼마 전까지만 해도 “코스피 5,000”조차 뜬구름 잡는 이야기처럼 들렸는데, 이렇게 짧은 시간 안에 7,500을 넘어설 줄 누가 예상했을까. AI 붐과 함께 반도체 업황이 이 정도로 폭발할 것이라고 확신했던 사람도 많지 않았을 것이다. 아마 지금쯤 “젠슨 황이 한국 와서 깐부 회동할 때 전 재산을 몰빵했어야 했는데…”라며 땅을 치고 후회하는 사람들도 있을 것이다. 반면 한편에서는 은근한 미소를 지으며 이 상승장을 즐기는 사람들도 존재한다. 현재 한국 증시는 전 세계 주요 시장 가운데서도 압도적인 수익률을 기록하고 있다. 삼성전자는 아시아 기업 가운데 두 번째로 시가총액 1조 달러 클럽에 진입하는 역사적인 순간을 만들었고, 반도체의 또 다른 축인 SK하이닉스 역시 삼성전자와의 시가총액 격차를 빠르게 좁히고 있다. 이제는 “또 다른 1조 달러 기업이 한국에서 나오는 것 아니냐”는 말까지 나온다. 기업들의 매출과 이익이 폭발적으로 증가하자 성과급만으로 아파트 한 채를 살 수 있다는 이야기까지 들린다. 믿기 어려운 이야기 같지만, 실제로 이익의 일정 비율을 성과급으로 배분하는 구조에서는 일부 직원들이 수억~수십억 원대 보상을 받을 가능성이 거론되고 있다. 사장의 성과급 규모가 수십억 원대에 이를 것이라는 기사도 등장했다. 지금 한국 자본시장을 보면 부동산 시장의 침체 분위기와 별개로, 오히려 “백만장자의 시대”가 열리는 듯한 느낌마저 든다. 과거를 돌아보면, 이렇게 단기간에 백만장자의 수가 급격히 늘어난 시기에는 공통점이 있었다. 결국 그 유동성이 부동산 시장으로 흘러 들어갔다는 점이다.

보더콜리26. 05. 07.

3기 신도시 공공분양에 웬 민간 브랜드?...분양가 올라도 '로또'

3기 신도시 본청약이 본격화되면서 분양가를 둘러싼 논란도 깊어지고 있습니다. 사전청약 때 제시한 추정 분양가와 실제 확정 분양가 사이에는 크게는 1억원 가까운 차이가 벌어지고, 앞서 분양한 같은 지구 단지보다도 가격이 오르는 흐름이 뚜렷해지고 있습니다. 이달 청약을 앞둔 남양주 왕숙2지구 A-3블록·A-1블록(왕숙 아테라)과 고양 창릉 S-1블록(우미 린 그레니티)의 분양가를, 앞선 본청약 사례와 사전청약 추정가까지 3단계로 나란히 비교해 봅니다. 3기 신도시도 고분양가로 가나 3기 신도시는 2018~2019년 지구 지정 때부터 '서울 접근성 좋은 저렴한 공공분양'이라는 콘셉트로 기대를 모았습니다. 그러나 토지 보상이 예상보다 늦어지면서 사전청약과 본청약 사이에 3~4년의 시차가 생겼고, 그 사이 건설 자재비와 인건비가 가파르게 뛰었습니다. 결과적으로 사전청약 추정 분양가와 본청약 확정 분양가 사이에 최소 8000만원에서 최대 1억원 안팎의 격차가 생기는 패턴이 반복되고 있습니다. 올해 1월에 본청약 공고를 낸 고양창릉 S5블록 전용면적 84㎡는 확정 분양가가 추정가보다 1억원 정도 올랐고, 3월 말 하남 교산지구 A2블록 본청약 분양가 역시 사전청약 당시보다 1억원 가까이 인상됐습니다. 5월 본청약이 진행된 부천대장 A7·A8블록의 분양가도 2021년 사전청약 당시보다 8000만원 정도 오른 것으로 집계됐습니다. 이러한 흐름은 이번 왕숙2지구와 창릉 S-1블록에서도 예외 없이 나타날 것이 예고됐고, 실제로 확정 분양가는 당초 예상을 웃돌고 있습니다.

양콩26. 05. 06.

잔금 전쟁

"오~ 여기 중개사님, 일도 잘 하시고 성격도 너무 좋아 보이네요." 요리를 오래 하면 음식이 나오기 전, 냄새만으로도 맛이 그려진다. 농사를 오래 지으면 새싹만 보고도 풍작인지 흉작인지 감이 온다. 중개 일을 오래 하다 보면 비슷한 감각이 생긴다. 말투 하나, 눈빛 하나만 봐도 저 사람이 어떤 사람인지, 이 거래가 어떻게 흘러갈지 대충은 느껴진다. 그래서 내가 만든 나름의 기준이 있다. 처음부터 지나치게 친절하고 접대성 말이 많은 사람은 조금 경계하게 된다. 그 '과도함'은 대개 결정적인 순간에 좋지 않은 결말로 이어졌기 때문이다. 인근 도시에 산다는 오십대 후반의 박 씨는 처음 집을 보러 온 날부터 유난히 친화력이 넘쳤다. 만나자마자 나에 대한 칭찬이 이어졌고, 본인 이야기도 쉼 없이 흘러나왔다. 말이 빠르고 분위기를 주도했다. 늦은 밤 집을 본 뒤 바로 전세 계약을 했다. 임대인과 통화해 잔금 때 추인하는 조건이었다. 그런데 보름쯤 지나 갑자기 이사를 못 들어가게 됐다는 연락이 왔다. 계약금을 포기할 수는 없으니 빨리 새 임차인을 구해달라는 요구였다. 잔금일이 얼마 남지 않은 상황이라 계약금을 되돌려받으려면 일단 잔금을 치르고, 그 후 다시 임차인을 구해 보증금을 반환받는 방식이 최선이라는 데 합의했다. 잔금 시간은 박 씨 요구로 오후 두 시로 잡았는데,오전 열한 시쯤 전화 한 통이 걸려왔다. 임대인 할머니가 고향에 다니러 갔다가 그만 몸져누우셨다는 것이다. 그래서 딸이 대신 나온다는 말이었다.

호랑이26. 05. 04.

경매 아파트 화재 날벼락…소유권이전 후 보험 가입했다면

<의왕시 화재 피해 아파트 내부. 관련자 SNS 갈무리> 최근 경기 의왕시 한 아파트에서 발생한 화재 사건은 국내 부동산 경매 시장의 구조적 문제를 적나라하게 드러낸 사례로 평가된다. 경매 매각이 완료되고 명도 당일 발생한 이번 사고는 기존 거주자의 사망이라는 비극과 함께, 낙찰자의 법적·경제적 책임 문제를 동시에 제기하고 있다. 해당 물건은 이미 임의경매 절차를 거쳐 낙찰됐고, 잔금 납부와 소유권 이전까지 완료된 상태였다. 법률적으로는 완전히 ‘새로운 소유자’의 자산이 된 이후 발생한 사고다. 이 지점이 이번 사건의 핵심이다. 경매에서 소유권 이전은 위험 부담의 완전한 이전을 의미하기 때문이다. 일반 부동산 거래에서는 매도인의 하자담보책임, 계약 해제권 등 다양한 보호 장치가 존재한다. 그러나 경매는 다르다. 민사집행 절차에 의해 진행되는 경매는 ‘있는 그대로’의 상태로 물건이 이전된다. 낙찰자는 이를 전제로 입찰에 참여한다. 특히 매각허가결정이 확정되고 잔금이 납부되면 해당 거래는 사실상 취소가 불가능하다. 이후 발견되는 물리적 하자, 법적 분쟁, 심지어 사고까지도 원칙적으로 낙찰자 부담이 된다. 이번 의왕 화재 사례처럼 소유권 이전 이후 발생한 사건은 설령 예측이 불가능했더라도 법적으로 되돌리기 어렵다. 아파트 화재의 책임은 원인에 따라 구분된다. 세입자의 부주의, 소유자의 관리 소홀, 관리주체의 안전관리 의무 위반 등 다양한 법적 책임 구조가 존재한다. 민법 제750조(불법행위 책임), 제758조(공작물 책임)가 주요 근거다.

너구리26. 05. 03.

전세대출 금리 1%의 대가…나는 왜 수백만원을 날렸나

[챗GPT] 결혼 후 전세집에 들어온 지 2년, 요즘 나는 스스로를 ‘부동산 바보’라고 부른다. 30년 넘게 부모님 집에서 살다 보니 전세계약이라는 것 자체가 낯설었다. 계약서를 쓰는 일, 대출을 끼는 구조, 금리라는 숫자 하나가 삶에 미치는 영향까지, 모든 게 처음이었다. 그래도 사람은 겪으면서 배운다고 했던가. 계약을 하나씩 치르며 나름대로 감을 잡아가고 있었다. 아내 ‘꼬북이’가 겪었던 전세사기 사건도 우리 부부에게는 뼈아픈 경험이었지만, 동시에 중요한 공부였다. 그래서 이제는 어느 정도 안다고, 웬만한 상황에는 대처할 수 있다고 생각했다. 첫 번째 실수-전세대출 금리 미확인 문제는 늘 그 '착각'에서 시작된다. 지난 3월, 전세계약이 끝나면서 2년 연장을 진행했다. 은행 대출이 끼어 있어 자연스럽게 대출도 연장했다. 별다른 의심 없이 은행에서 대출연장 계약을 마치고 집에 돌아와 서류를 다시 훑어보다가 금리가 눈에 들어왔다. 대출이자 금리가 기존 3.92%에서 4.8%로 약 1%포인트 상승해 있었다. 순간 ‘이건 우대금리 적용 전 금리 수치겠지’라고 넘겨짚었다. 이전에도 비슷했다. 최종 금리는 4.7~9% 수준이었지만 해당 은행으로 급여계좌, 카드 이용, 앱뱅킹 사용 등의 요건을 갖추면 최대 0.9%까지 우대금리가 적용되는 구조였다. 하지만 이번엔 우대금리 적용 후 금리가 4.8%였다. 갑자기 머리 속이 복잡해졌다. "단순계산하면 이게 도데체 월에 이자로만 얼마가 더 나가는거야?"라며 소리쳤다. 지금 월 이자는 70만원 정도 내고 있는데 1%가 오르면 월에 15만원을 더 내야했다. 2년으로 따지면 수백만원 이자를 더 내게된 셈이다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 05. 01.

어떻게 평촌 10평대가 급등할 걸 알았을까?

작년 가을 부동산 상담을 하면서 돈이 부족한 신혼부부에게 평촌 10평대를 매수하라고 권유하면 다들 망설였습니다. 하지만, 저는 100% 오를 것이라는 확신하고 매수 추천을 했었는데요. 그 이유는 바로 평촌은 분당과 그 타이밍은 다를지라도 시세 흐름의 방향이 비슷하기 때문입니다. 그리고, 작년 가을 분당에서는 어떤 일이 벌어지고 있었나요? 정자동의 한솔 청구를 예로 들면요. 여름까지 전혀 오르지 못 해서 상승에서 소외를 받던 10평대 매물들이 소화가 되더니 급등하기 시작했습니다. 한솔마을 청구 19평은 7억대에서 불과 3~4개월 만에 10억대를 돌파했었습니다. 미금동의 청솔주공도 마찬가지입니다. 청솔주공 9단지의 방1개인 15평 매물이 6억대에 거래되다 순식간에 8억대를 돌파하였었습니다. 20평대가 다 오르고 나니 입지를 못 버리는 신혼부부 수요가 10평대까지 밀려 들어온 것입니다. 1기 신도시 형님인 분당 10평대가 이렇게 달아나고 있는데 평촌이라고 같은 모양세로 안 쫓아갈까요? 당시 평촌은요?? 다들 20평대, 30평대만 보고 있었습니다. 그리고, 20평대와 30평대 가격만 보고 있었습니다. 한가람 세경은 작년 가을까지 19평 4억 후반에서 5억 초반으로 살짝 올랐지만 너무나 가격이 펌핑되기 좋은 입지와 금액. 불과 5개월도 안 되어서 이렇게 되었습니다. 실거래가 7억까지 찍은 상황. 범계역 역세권인 목련 5단지는 어떨까요? 작년 가을 16평 4억 후반으로 매수가 가능했었습니다.

두꺼비세무사26. 05. 01.

주택임대사업자의 종합소득세 신고, 올해는 ‘임대소득’과 ‘자금흐름’을 함께 보셔야 합니다

5월은 종합소득세 신고기간입니다. 주택을 임대하고 월세를 받거나, 일정 요건에 따라 보증금에 대한 간주임대료가 발생하는 분들은 종합소득세 신고 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 올해 국세청은 모두채움 안내문 대상자를 확대했고, 주택임대소득자도 모두채움 안내 대상에 포함될 수 있다고 안내하고 있습니다. 모두채움 안내문을 받으면 신고가 상당히 간편해집니다. 국세청이 보유한 자료를 바탕으로 수입금액부터 납부세액 또는 환급세액까지 미리 계산해주기 때문입니다. 그러나 주택임대소득은 단순히 월세만 보고 끝나는 소득이 아닙니다. 임대주택 수, 임대기간, 월세 수입, 보증금, 공동소유 여부, 등록임대 여부, 필요경비, 다른 종합소득과의 합산 여부에 따라 신고 결과가 달라질 수 있습니다. <주택임대의 과세대상 및 비과세 대상 정보-출처:국세청> 따라서 주택임대사업자는 모두채움 안내문을 받았더라도 실제 임대차계약 내용과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 임대차계약이 중간에 변경되었거나, 월세가 일부 연체되었거나, 보증금과 월세 구조가 바뀐 경우에는 국세청 안내 내용과 실제 과세자료가 다를 수 있습니다. 공동소유 주택이라면 소득 귀속 비율도 함께 확인해야 합니다. 그러나 모두채움은 편리한 신고자료이지, 납세자에게 항상 가장 정확하고 유리한 신고서라는 뜻은 아닙니다. 특히 주택임대소득자는 소득 누락과 필요경비 과다계상을 모두 조심해야 합니다. 월세 수입은 임대차계약서, 계좌이체 내역, 전월세 신고자료,

엘레이맘26. 05. 01.

억만장자의 '감사목록'에 없는 것

요즘 인터넷에서 아마존 창업자 제프 베조스의 아침 일과가 거센 비난여론에 시달리고 있다. 기사는 플로리다에 위치 한 3,000억 원이 넘는 대저택에서 기상 후 휴대폰을 멀리하고 10가지 '감사 리스트'를 적은 후 커피한잔을 마시며 부부가 일출을 함께 한다는 내용이다. 우리가 흔히 듣는 부자들의 아침 루틴과 크게 다를 바 없는 이 기사에 왜 사람들은 그렇게 분개했을까. 수천억 원의 저택에서 누리는 ‘휴대폰 없는 티타임’은 단순한 개인의 취향이 아니라, 출근 전쟁과 육아에 시달리는 평범한 시민들에게는 물리적으로 불가능한 ‘특권’으로 여겨지기 때문이다. 더욱이 엄격한 업무 할당량 덕에 화장실 갈 시간조차 보장받지 못하며 물류센터에서 노동하는 아마존 직원들의 현실과 대비될 때, 그들의 감사는 위선적으로 비칠 수밖에 없다. 한 개인의 삶의 방식 자체를 문제 삼을 필요는 없지만 이 억만장자의 여유로운 아침은 어디에서 비롯된 것일까. 기업의 성공은 창업자의 능력만으로 만들어지지 않는다. 수많은 노동자의 시간과 노력, 소비자들의 선택, 그리고 도로·물류·법·금융 시스템과 같은 사회 인프라가 함께 작동해야 비로소 가능해진다. 거대한 부 역시 이 구조 위에서 형성된다. 그렇다면 그 부에 대한 책임 역시 개인의 영역을 넘어 사회와 연결되어 있다고 보는 것이 자연스럽지 않을까. 이 지점에서 최근 캘리포니아에서 논의되는 이른바 ‘억만장자세’는 중요한 질문을 던진다. 사회적 기반 위에서 축적된 막대한 부에 대해, 일정 수준의 추가적인 기여를 요구하는 것이 정당한가 하는 문제다. 부자들에게 딱 한 번, 재산의 5%를 세금으로 내게 하자는 이 '억만장자세’ 논의는 정치인들이 만든 게 아니라, 현장에서 환자들을 돌보는 의료 노조원들이 직접 목소리를 내어 시작되었다. 트럼프 정부의 메디케이드 예산 삭감으로 인해 캘리포니아 의료 체계가 위기에 처하자, 부족한 재원(약 1,000억 달러 추산)을 확보하기 위한 긴급 대책으로 제안된 것이다.

보더콜리26. 04. 29.

5개월새 은마 사업성 '뚝', 추가분담금 '쑥'...무슨 일 있었나

은마 전경. 강남 재건축의 상징인 서울 강남구 대치동 은마아파트가 지난 4월 24일 또 한 번 정비계획을 손질했습니다. 지난해 11월 최고 49층·용적률 331%대의 청사진을 확정한 지 불과 5개월 만입니다. 이번 변경 고시는 올해 2월 통과된 통합심의 결과를 반영한 세부 조정이 핵심입니다. 그런데 정비계획 변경으로 재건축 여건이 더 좋아질 것으로 기대했는데 사업성은 뚝 떨어졌습니다. 재건축 사업성 가늠자인 '비례율'이 확 내려간 것입니다. '비례율'이 무엇인지부터 짚어두겠습니다. 재건축 사업에서 비례율은 사업성을 판단하는 핵심 지표입니다. 계산식은 간단합니다. '(총수입 - 총지출) ÷ 종전자산 총액 × 100'입니다. 비례율이 100%이면 사업 전후 자산 가치가 그대로 유지된다는 뜻이고, 100%를 넘으면 재건축으로 이득을 보고, 100%를 밑돌면 조합원 입장에서 자산 가치가 줄어드는 셈입니다. 비례율이 높을수록 조합원의 권리가액(비례율 × 종전자산 평가액)이 커져 추가로 내야 하는 분담금이 줄어드는 구조입니다. 비례율 94%→83%...11%포인트 급락 이번 변경안에서 가장 주목해야 할 대목은 추정 비례율의 급락입니다. 지난해 11월 고시 당시 94.17%였던 비례율이 이번 4월 변경안에서는 83.14%로 무려 11.03%포인트 떨어졌습니다. 이미 지난해 11월 고시 시점에도 비례율은 100%를 밑돌았는데, 반년도 안 되어 추가로 11%포인트 이상 내려앉은 것입니다.

Easy 부동산 in the USA26. 04. 29.

25평, 34평… 왜 한국 집 평수는 비슷할까

"우리 가족은 몇 명이니까 방은 몇 개 정도 필요하고, 거실은 이 정도 크기면 좋겠지. 그러면 대략 이 정도 평수의 집을 알아봐야겠다. 그렇다면 가격은 대략 이 정도겠네." 집을 구할 때 가장 먼저 떠올리게 되는 것, 바로 평수(보통 전용면적을 기준으로 환산) 혹은 평형(분양시장에서 보통 공급면적 기준으로 쓰임)이 아닐까 싶습니다. 평(坪): 땅 넓이의 단위, 1평=6자의 제곱, 3.3058㎡ 아직 집을 직접 보러 간 것도 아닌데 떠올리기만 해도 이미 그려지는 부분들이 있죠. 대부분의 집들이 일정한 평수를 중심으로 구성돼 있기 때문일 겁니다. 해외 다른 나라에서도 집을 볼 때 면적과 방 개수는 중요한 판단 기준이 되지만 한국처럼 특정 평수로 묶이는 경우는 상대적으로 드뭅니다. 그렇다면 한국의 집들은 왜 이렇게 비슷한 평수로 나뉘게 됐을까요? 평수, 가장 쉬운 비교의 언어 부동산 시장에서 평수는 집을 비교하기 가장 쉬운 기준이 됩니다. 부동산은 본래 매우 복잡한 상품인데요. 입지, 구조, 층, 향, 커뮤니티, 학군 등 고려해야 할 요소가 참 많죠. 이때 평수는 아주 강력하고도 유용한 기준이 됩니다. 25평(이하 전용면적 기준 84㎡), 34평(114㎡)이라는 숫자만으로도 공간의 크기를 직관적으로 이해할 수 있고 지역에 따른 가격대도 어느 정도 짐작할 수 있어요. 하지만 이렇게 평수가 나뉘게 된 것이 단순히 편리해서만은 아닙니다. 대단지 아파트를 보면 59㎡, 84㎡, 101제곱미터, 114㎡ 등 표준화된 면적의 주택이 반복적으로 공급되죠. 세부 구조에는 차이가 있지만 유사한 구성이 여러 세대에 적용되는 방식입니다.

호랑이26. 04. 28.

서울은 고사 수도권도 빠듯…내집마련 틈새는 있다

<래미안 원베일리 모델하우스. 삼성물산> 서울 아파트 가격이 ‘3.3㎡당 5000만원 시대’에 사실상 안착하면서 도심 내 내 집 마련은 점점 더 풀기 어려운 과제가 되고 있다. 금융 규제와 맞물린 구조적 변화가 시장 전반을 뒤흔들고 있다는 점에서 부담은 더 크다. 특히 중소형 아파트조차 15억원을 훌쩍 넘어선 상황에서 대출 규제까지 더해지며 실수요자의 자금 동원력은 사실상 한계에 도달했다. 시산이 비규제 시장으로 이동할 수밖에 없는 게 현실인 셈이다. 대출 규제를 상대적으로 덜 받으면서도 실거주와 자산 가치를 동시에 고려할 수 있는 비규제 지역 아파트가 현실적인 대안으로 부상하는 흐름이다. 집값 안정화를 위한 규제가 오히려 매매나 전월세 시장 불안을 부추기고 있는 게 사실이다. 최근 서울 부동산 시장에서는 규제가 가격을 억누르기보다 특정 구간으로 수요를 집중시키며 오히려 가격을 끌어올리는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. KB부동산 통계에 따르면 올해 3월 서울 중소형(전용 60~85㎡) 아파트 평균 매매가격은 15억1022만 원을 기록했다. 지난해 10월 14억 원을 돌파한 이후 불과 5개월 만에 1억 원 이상 상승한 것이다. 특히 소형 아파트의 상승세는 더욱 가파르다. 전용 59㎡ 이하 서울 아파트의 평균 매매가격은 3월 기준 9억9566만 원으로, 지난해 10월 9억 원을 넘어선 이후 단기간에 1억원 가까이 상승했다. 이 같은 추세라면 상반기 내 10억원 돌파도 시간문제라는 분석이 나온다.

두꺼비세무사26. 04. 25.

상속세 신고 뒤 ‘진짜 관문’은 조사입니다, 상속인이 세금폭탄을 피하려면, 신고 다음 날부터 준비해야 할 것들

부모님이 돌아가시면 상속인은 감정과 현실을 동시에 마주하게 됩니다. 장례를 치르고 나면 곧바로 재산을 정리하고, 가족 간 협의를 거쳐 상속세 신고까지 마치게 됩니다. 많은 분들이 이 시점에서 “이제 끝났다”고 생각합니다. 그러나 상속세는 신고로 종결되는 세금이 아닙니다. 신고는 어디까지나 출발점에 가깝고, 그 이후에는 과세관청의 검토와 판단이라는 단계가 남아 있습니다. 그리고 이 과정이 상속인에게는 ‘상속세 조사’라는 형태로 체감됩니다. 실무에서 보면, 상속세 조사로 인해 문제가 커지는 사례의 대부분은 고의적인 탈루가 아니라 준비 부족에서 발생합니다. 자료가 정리되지 않았고, 자금 흐름을 설명하지 못하며, 가족 간 진술이 엇갈리는 경우입니다. 결국 상속세는 “얼마를 신고했느냐”보다 “그 신고를 설명할 수 있느냐”가 더 중요한 세금이라고 볼 수 있습니다. 1) “9개월 지나면 끝”이라는 오해는 버려야 합니다 상속세 신고를 마친 이후 일정 기간이 지나면 조사 없이 종결된 것으로 생각하는 경우가 많습니다. 특히 “9개월 정도 지나면 괜찮다”는 인식이 널리 퍼져 있습니다. 그러나 실무적으로는 이를 절대적인 기준으로 볼 수 없습니다. 신고 이후 비교적 빠르게 검토가 이루어지는 경우도 있지만, 사건의 성격이나 업무량, 내부 분석 일정에 따라 상당한 시간이 지난 뒤에 연락이 오는 경우도 적지 않습니다. 중요한 것은 조사 시점을 예측하는 것이 아니라, 언제 조사 요청이 오더라도 대응할 수 있는 상태를 유지하는 것입니다. 상속세 신고는 단순히 서류를 제출하는 행위가 아니라, 향후 검증을 전제로 한 자료 정리 과정이라고 보는 것이 정확합니다. 이 관점에서 접근하면, 조사 여부 자체가 중요한 문제가 아니라 조사 시에도 세금이 추가되지 않도록 만드는 것이 핵심이라는 점이 분명해집니다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 04. 24.

장위 푸르지오 마크원 분양가 17억이 미칠 영향

장위 10구역, 장위 푸르지오 마크원이 곧 분양을 합니다. 그리고, 고분양가가 화재인데요. 평당 분양가가 5000만원대이고 전용 84 기준 분양가가 17억입니다. 6호선 돌곶이역에서 그리 멀지 않은 곳에 있긴 하지만 입지면에서 장위뉴타운이라는 한계를 생각하면 분명 높은 분양가입니다. 그런데, 저는 이 후폭풍이 걱정됩니다. 서울은 분양이 많이 없기 때문에 상당한 신축 수요가 일단 청약을 할 것으로 보입니다. 장위뉴타운 신축 17억 기준을 두고 주변을 둘러보면.... 같은 장위뉴타운의 6년차 장위퍼스트하이 전용 84 13억대가 저렴해보이고 5년차 래미안장위포레카운티 전용 84 13억대도 저렴해 보입니다. 같은 돈이면 청량리 초역세권 주복 한양수자인이나 전농뉴타운의 10년차 이내 전용 84 매수도 가능합니다. 장위뉴타운 17억이니 갑자기 이문뉴타운의 신축 전용 84 17억~18억대로 정당해 보이고 길음뉴타운의 4호선 초역세권인 롯데캐슬클라시아 전용 84 18억도 저렴해 보입니다. 푸르지오 마크원은 주변 가격을 한단계 업시킬 수 있을 것 같습니다. 그리고, 가격 상승의 도미노는 옆으로도 이어지겠죠. 성동이 다시 싸보인다. 마포가 다시 싸보인다. 앞으로 서울 입주는 없고 분양도 없고 음...매수하실 분들은 알아서...

엘레이맘26. 04. 24.

1억 연봉의 저소득층과 150달러의 나무집

최근 미국에서 화제가 된 노숙인이 지은 나무집 미국에 오기 전까지 필자는 노숙자에 대한 개념이 크게 없었다. 서울역에 가면 볼 수 있는 사회의 가장 취약계층, 혹은 사업에 실패해 거리로 내몰린 사람 정도의 생각만 갖고 있었던 게 사실이다. 하지만 미국에 온 이후로는 이들에 대한 생각을 떨칠 수가 없다. 미국의 자본주의 시스템 아래에서는 누구나 노숙자가 될 수도 있다는 생각이 들기 때문이다. 그리고 그 원인은 개인의 나태함이 아니라, 노동의 가치를 갈수록 짓누르는 구조적 결함에 있다. 한국에서 연봉 1억은 한때 성공의 지표였으나, 이곳 LA에서 4인 가족이 정부 지원을 신청할 수 있는 저소득층 기준은 62,000달러(약 9,000만 원)다. 안전한 동네의 2베드 렌트비가 3,000달러를 넘는 현실을 생각하면, 연봉의 반 이상이 주거비로 사라지는 셈이다. 미국의 주택 가격은 2000년대 초반 이후 실질 임금 상승률의 두 배 이상 속도로 올랐다. 임금이 아무리 올라도 자산 가격 상승을 따라잡지 못하는 구조 속에서, 해고 한 번은 곧 거리로의 추락을 의미한다. 노숙은 게으름의 결과가 아니라, 이 시스템이 예정해 둔 낙오의 자리인 셈이다. 이 냉혹한 현실의 끝에 LA 도심 안에는 '스키드로(Skid Row)'라 불리는 지역이 있다. 여행객조차 절대 가지 말라는 경고를 받을 만큼 위험하게 여겨지는 이곳은, 보도블록 위에 세워진 텐트들이 끝없이 이어진 대표적인 노숙자 밀집 지역이다. 노인과 어린아이 할 것 없이 집을 잃은 수많은 사람이 모여 살고 있지만, 집을 잃었다고 해서 그들이 한순간에 범죄자가 되는 것은 아니다. 이들이 잃은 것은 '집'이지, 그들의 '존엄'이 아니다.

양콩26. 04. 22.

영원히 사는 집은 없다

중개사로서 좀 미안한 고백을 하자면, 나는 빌라 매매를 권하지 않는다. 물론 모든 부동산이 입지와 수요 공급의 원칙에 따라 가치가 현저히 달라지기는 하지만, 빌라는 특수한 경우를 제외하고는 매입하는 순간부터 마이너스 곡선을 그리는 경우가 많다. 특히 지방이나 외진 곳에 있는 빌라의 경우는 신축이든 구축이든, 소유하는 순간부터 리스크를 함께 안게 된다. 내가 이런 생각을 하게 된 데에는 경험도 한 몫 한다. 30년 전, 신혼집을 구하던 시절이었다. 전세를 구하려는데 시부모님이 신축 빌라를 사주겠다고 하셨다. 오히려 아파트 전세값 보다 저렴했으니, 대출을 풀로 끼고 매매를 권하셨다. 그때의 나는 부동산에 대한 경험이 전혀 없었다. ‘내 집이 생긴다’는 사실만으로 충분히 설렜고, 신축 빌라라 모든 것이 새것이라는 점이 좋았다. 위치도 나쁘지 않았다. 구청 바로 앞, 웬만한 아파트보다 입지는 괜찮아 보였다. 그런데 5년쯤 살다가 직장 문제로 타 도시로 이동해야 하는 상황이 되었다. 중개사무소에 매매를 의뢰했으나 단 한번도 보러 오지 않았다. 결국 당시 벼룩시장에 직접 광고를 하여 분양가보다 30%를 내린 가격에 직거래로 처분하였다. 나의 첫 집이라 그곳을 떠난 뒤에도 가끔 생각나 조회해보면 매매가는 지금까지도 크게 달라지지 않았다. 그때 알았다. 빌라는 위치가 좋아도 투자 가치를 갖기 어렵다는 사실을. 이후 타 도시로 옮겨와 자격증을 취득하고 중개업을 시작했다.

보더콜리26. 04. 22.

노량진 고시촌의 환골탈태...'한강벨트'로 뜰까

노량진6구역 라클라체자이드파인 조감도. 오랫동안 '공무원 시험의 성지'로 불렸던 서울 동작구 노량진이 달라지고 있습니다. 낡은 고시원과 원룸이 즐비했던 이 동네에 이제 하이엔드 브랜드 아파트들이 들어섭니다. 서울 서남권 최대 규모 재개발 사업인 노량진뉴타운의 첫 분양이 시작됐습니다. 전용 84㎡ 분양가가 25억원을 넘어 강남권과 맞먹는다는 논란에도 청약 경쟁률은 27대 1을 기록했습니다. 이번 첫 분양 성적은 무엇을 의미하는지, 앞으로 어떤 단지가 나오는지, 청약자가 무엇을 주의해야 하는지 짚어봅니다. 고시촌의 환골탈태 노량진뉴타운은 서울 동작구 노량진동·대방동 일대의 1~8구역으로 구성된 재개발 사업입니다. 원래라면 2012년에 전부 완공될 예정이었으나, 2008년 금융위기와 고시촌 원룸 주인들의 사업 반발로 사업이 오랫동안 지지부진했습니다. 동작구는 최근 노량진뉴타운 핵심 구역들의 인허가 절차를 잇달아 마무리하며 사업에 속도를 내고 있습니다. 노량진2구역은 2월 13일 사업시행계획 변경 인가를 받았습니다. 시공사 특화 설계를 반영한 면적 조정, 단열 성능 강화, 피난동선과 채광을 고려한 부대복리시설 배치 변경 등이 이번 계획에 담겼습니다. 이 구역은 지하 4층~지상 45층, 2개 동, 404세대 규모의 복합단지로 조성됩니다. 같은 날 노량진8구역은 관리처분계획 변경 인가가 이뤄졌습니다. 지하 4층~지상 29층, 10개 동, 987세대 규모로 지하철 1·9호선 인접 교통망과 초·중·고등학교, 대방공원 등 생활 인프라를 두루 갖춘 입지입니다. 노량진3구역도 2월 25일 관리처분계획 인가를 받으며 사업의 9부 능선을 넘었습니다. 서울시 도시재정비위원회 심의를 통과한 재정비촉진계획 변경안에 따라 최고 49층, 총 1250세대의 대단지로 거듭납니다.

뉴글리안26. 04. 22.

‘업성 푸르지오 레이크시티’, 신흥 주거벨트에 들어서는 또 하나의 푸르지오

'푸르지오'와 협업을 통해 작성된 원고입니다 지난 시간 살펴봤던 성성호수공원일대는 천안의 신흥 주거벨트로 주목받는 지역으로서 특별한 자연환경, 다양한 도시개발사업, 뛰어난 직주근접 등을 갖추고 있었습니다. 이런 가운데 지난 4월 10일에는 ‘업성 푸르지오 레이크시티’가 견본주택을 오픈했는데요. 이는 또 하나의 브랜드 대단지 아파트이자 일대 푸르지오 브랜드 타운을 완성하는 최신의 푸르지오 아파트이기도 합니다. 업성 푸르지오 레이크시티는 총 1,908세대에 달하는 대형 단지로 조성되는데 이번 분양에서는 그 중 1,460세대를 공급하게 되며 호수조망(일부제외)을 비롯한 쾌적한 자연환경, 우수한 직주근접성, 특별한 커뮤니티 등이 인상적입니다. 우선 총 1,908세대의 규모는 일대에서 유일하다 하겠는데요. 이러한 대단지 아파트는 관리비 절감, 여유로운 주차환경, 다양한 커뮤니티를 비롯하여 시세리딩, 수요증가, 환금성 등에서도 다양한 장점을 기대할 수 있습니다. <업성 푸르지오 레이크시티 현장부지> 일대 자연환경의 핵심적 가치라 할 수 있는 성성호수공원을 단지 앞에서 이용할 수 있다는 장점은 입주민의 라이프스타일에 큰 영향을 미칠 전망인데요. 천안에서 이런 거대 수변환경을 갖춘 주거지는 사실상 성성호수공원 일대가 유일하며 그 중에서도 선호도 높은 세부입지를 꿰찼다는 점은 이번 분양의 큰 특징입니다. 한편 업성 푸르지오 레이크시티는 단지와 호수가 닿아있어 호수조망이 가능(일부제외) 하다는 장점이 있는데요. 주변 단지간 약 160M에 걸쳐 조망권이 남향위주로 확보되기 때문에 실내에서도 탁트인 호수를 조망할 수 있는데요.

호랑이26. 04. 22.

장특공제 폐지? 부동산 정책 어디까지 바뀌나

<서울 압구정동 현대아파트 일대 모습. 현대건설> 이재명 대통령이 소셜미디어에 남긴 “거주하지 않으면서 오래 보유했다는 이유로 세금을 깎아주는 것이 타당한가”라는 문제 제기는 그 자체로 하나의 정책 신호가 됐다. ‘장기보유특별공제(장특공제) 폐지’라는 단어가 확산되며 한동안 잠잠하던 부동산 시장이 다시 긴장 국면으로 들어섰다. 장특공제는 한국 부동산 세제의 상징적인 장치다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하면 최대 40%, 여기에 실거주 요건까지 충족하면 추가 40%를 더해 최대 80%까지 양도소득세를 공제받는다. 제도 취지는 분명하다. 오래 보유하고 실제 거주한 사람에게 세 부담을 덜어주겠다는 것이다. 그러나 시간이 흐르면서 이 제도는 또 다른 기능을 갖게 됐다. ‘보유만으로도 절반 가까운 세금을 줄일 수 있다’는 신호가 시장에 각인된 것이다. 대통령의 발언은 바로 이 지점을 겨냥했다. 실거주가 아닌 단순 보유에 대한 세제 혜택을 축소해야 한다는 문제의식이다. 하지만 정책은 언제나 의도가 아니라 해석과 기대를 통해 시장에 전달된다. 그 순간부터 장특공제는 ‘손질 가능한 제도’가 아니라 ‘언제든 사라질 수 있는 혜택’으로 인식되기 시작했다. 논쟁은 곧 정치권으로 번졌다. 야당은 “장특공제가 폐지되면 실거주 1주택자까지 세금 폭탄을 맞게 된다”고 주장했고, 여당은 “비거주자에 대한 과도한 혜택을 조정하자는 취지일 뿐 실거주자는 보호된다”고 반박했다. 같은 제도를 두고 전혀 다른 미래가 제시된 셈이다.