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전체 1,103개의 글

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →26. 02. 20.

남은 건 지방 아파트 3채와 1.4억의 빚더미

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 --- 안녕하세요 5분임장입니다 :) 오늘은 바로 오늘 저희 유튜브 채널에 업로드 된 영상을 공유드립니다. 사실 예전부터 정말 하고 싶었던 얘기인데, 마침 언론에서 시리즈로 다루더라구요. 그래서 지금까지 저도 회원분들에게만 조심스럽게 말씀드렸던 부분들, 정리해서 영상으로 남겼습니다. 카테고리는 바로 "대기업 부동산 강의"이며 제가 지금까지 수많은 강의와 그룹임장을 하면서 소위 대기업 부동산 강의에서 이탈되신 분들을 정말 많이 만났습니다. 그들이 공통적으로 말하는 건 이건데요, "아니 부동산 투자하는데 왜 저렇게까지 굴리는지 모르겠어요" 저 역시 동감입니다. 부동산 투자? 내집마련? 그냥 적당히 잘 사면 그만입니다. 이에 대한 근거, 제 자세한 생각은 바로 아래에 있는 영상으로 확인해주세요 :) https://www.youtube.com/watch?v=pnvhpDXOQK0

두꺼비세무사26. 02. 20.

2월 10일부터 바뀐 주택 취득자금조달계획서 이제는 ‘작성’이 아니라 ‘입증’의 시대

2026년 2월 10일, 부동산 거래 신고 제도가 다시 한 번 조용하지만 결정적인 변화를 맞이했다. 겉으로 보면 시행규칙 개정과 양식 변경에 불과해 보이지만, 실무 현장에서 체감되는 무게는 전혀 다르다. 특히 주택 취득자금조달계획서는 이제 단순히 칸을 채우는 서류가 아니라, 향후 세무 리스크를 좌우하는 핵심 문서로 성격이 완전히 달라졌다. 그동안 많은 매수자들은 자금조달계획서를 일종의 형식적인 절차로 인식해 왔다. 금액만 맞추고 대략적인 항목을 선택하면 신고가 완료되었고, 실제 자금 흐름과 계획서 내용 사이에 다소의 괴리가 있더라도 큰 문제로 이어지는 경우는 제한적이었다. 그러나 이번 개정 이후에는 이러한 접근이 더 이상 통하지 않는다. 제도의 방향 자체가 ‘신고 중심’에서 ‘신고 + 입증 + 검증’ 구조로 이동했기 때문이다. 이번 개정의 핵심은 명확하다. 자금의 종류를 세분화하고, 해외 자금 흐름을 제도권 안으로 끌어들이며, 계약 단계에서부터 증빙 자료를 의무화했다. 특히 계약금 지급 증빙 첨부 의무가 신설되면서 신고 단계의 성격이 완전히 달라졌다. 이제는 매매계약서만 제출하면 끝나는 것이 아니라, 계약금이 실제로 어떻게 지급되었는지를 객관적으로 보여주어야 한다. 통장 사본, 이체 확인증, 무통장 입금증, 은행 앱 화면 캡처 등 구체적인 증빙이 요구된다. <취득자금조달계획서 개정 전후 비교표> 이는 단순히 행정 절차를 강화한 조치가 아니다. 정부가 명확하게 겨냥하고 있는 대상이 존재한다. 통정거래, 집값 띄우기, 편법 증여, 해외 자금의 불법 반입, 차입금 가장 등 시장 교란 행위 전반이다. 신고 단계에서 확보된 정보는 이후 이상거래 분석, 자금출처 검증, 세무조사 자료로 연계될 수 있다. 즉, 자금조달계획서는 이제 세무조사의 출발점이 될 수 있는 문서가 되었다.

엘레이맘26. 02. 20.

지금 집 안사면 정말 후회할까?

지금 무주택자라면, 서두르기 전에 한 번쯤 생각해볼 것들 요즘 부동산 시장을 움직이는 가장 강력한 변수는 금리도, 공급 물량도 아닌 것 같다. 바로 이재명 대통령의 SNS를 통한 직접적인 소통과 그것을 바라보는 대중의 심리인 것 같다. 대통령은 대변인의 정제된 입 대신 본인의 목소리로 국민에게 직접 말을 건넨다. 즉흥적으로 보일 수 있지만, 그 소통은 정책의 일관성에 대한 강한 의지를 시장에 보여주고 있다. 우리가 지금껏 경험하지 못했던 이 직설적인 방식은 어떤 경제 지표보다 빠르고 강하게 시장 참여자들의 심리에 파고드는 중이다. 최근 성동구청장에 대한 대통령의 공개적인 칭찬 이후, 한 유력 예측 사이트에서 해당 구청장의 서울시장 당선 확률이 70%까지 치솟은 것은 지금 국민들이 대통령의 입에 얼마나 주목하고 있는지를 단적으로 보여준다. 정부는 최근 정책을 통해 5월 9일 양도세 중과 유예 종료 전, 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓을 수 있도록 한시적으로 갭투자까지 허용했다. 1주택자는 배제하고 다주택자에게만 부여된 이 혜택을 두고 일각에서는 역차별이라는 비판도 나온다. 다주택자가 손해 없이 빠져나올 수 있도록 교묘하게 통로를 만들어준 것 아니냐는 시각도 있다. 표면만 보면 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 열어준 것처럼 느껴지기도 한다. 하지만 조금 다른 각도에서 들여다보면 정말 그럴까라는 의구심이 생긴다. 이재명 정부가 다주택자들을 향해 지금까지 내고 있는 목소리는 한결같다. "빠져나갈 길을 충분히 열어줬으니, 그래도 버티겠다면 이후의 책임은 본인 몫"이라는 메시지다. 양도세 유예 종료 전에 또다시 혜택을 주느냐는 불만도 들리지만, 이는 강력한 후속 규제를 위한 명분을 차곡차곡 쌓아가는 과정처럼 읽힌다.

보더콜리26. 02. 19.

이 대통령, 다주택자 겨냥한 '삼지창'

“긍정적 효과보다 부정적 효과가 큰 것은 분명한만큼 국가정책으로 세제, 금융, 규제 등에서 다주택자들에게 부여한 부당한 특혜는 회수해야할 뿐 아니라, 다주택보유로 만들어진 사회문제에 대해 일정정도 책임과 부담을 지우는 게 공정하고 상식에 부합합니다.” 이재명 대통령이 설 연휴 기간인 지난 16일 엑스에 올린 글입니다. 다주택자를 수술대 위에 올려 놓고 예리한 칼을 든 자세입니다. “시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없습니다”며 강력한 의지를 보이고 있습니다. 모든 다주택을 겨냥하는 것은 아닙니다. "주택 부족에 따른 사회문제와 무관한 부모님 사시는 시골집, 자가용 별장, 소멸 위험 지역의 세컨하우스 같은 건 누구도 문제삼지 않습니다."(2월 18일) 이 대통령은 "정당한 다주택"과 "바람직하지 못한 투자∙투기용 다주택"을 구분했습니다. '선량하지 않은' 다주택자 규제 어떻게 될까요. 취득·양도·보유세 전방위 압박 세제 규제의 시작은 취득 단계입니다. 현재 다주택자가 조정대상지역 주택을 추가 취득하면 중과가 적용되고 있습니다. 현행 그대로 유지될 것으로 보입니다. 이는 문재인 정부 때 도입됐습니다. 윤석열 정부에서 완화하겠다고 발표했으나 국회를 통과하지 못했습니다. 이 대통령의 다주택자 규제 강화 방침에 따라 앞으로 더욱 요원해졌고 정부의 완화 약속은 공수표가 되게 됐습니다. 윤 정부는 2022년 12월 21일 관련 완화 방안을 발표했고 이날 이후 취득한 주택부터 소급 적용하겠다고 했습니다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 02. 18.

지금 수도권 매수 스탠스, 이렇게 하세요

현재 부동산 시장의 가장 큰 화두는 양도세 중과 유예 연장을 하지 않는다는 것입니다. 다주택자를 때려 잡겠다고 한 뒤, 이재명 대통령의 지지율은 급등하고 있습니다. 부동산 참여자로서 할 말이 있지만 이에 대해 어떤 언급도 하지 않겠습니다. 어차피 나중에 결과로 다 드러날 거니까요. 그보다 매수를 해야 되냐 말아야 되냐, 매도를 해야되냐 말아야 되냐는 여러분들이 취해야 하는 스탠스에 대한 짤막히 말씀을 좀 드리려고 합니다. 1) 양도세 중과 유예 연장을 하지 않는 것으로 결정나면서 매물이 가장 크게 늘어나는 곳은 상급지입니다. 당연히 가격이 오른 곳에서 매물이 나올 수 밖에 없습니다. 이건 여러가지 자료들로 알 수 있는 사실이구요. 한달 전 대비 매물량이 상급지일수록 크게 늘고 있습니다. 2) 가격 조정은 생각보다 크지 않을 것입니다. 호가가 크게 올라갔었기 때문에 12월 실거래가 정도를 생각하시면 될 것 같습니다. 다만, 강남과 서초의 일부 단지들은 크게 올랐던만큼 조금 더 조정의 여지가 있어 보입니다. 3) 아래와 같이 매물량이 변동이 크게 없는 곳은 시세 변동이나 급매 기대하기가 어렵습니다. 4) 이렇게 매물이 나오면 어느정도 기간 조정이 될까? 저는 4월 초순이면 매도할 왠만한 사람들은 다 매도할 거 같습니다. 길어야 조정은 두 달 보고 있습니다. 5) 그런데, 문제는 전세 월세입니다. 전월세 상승이 심상치 않습니다. 전월세 해결이 빠르면 서울의 중심부가 아닌 서울의 3급지 이하 지역과 경기도부터 거래가 시세가 다시 오를 것입니다.

호랑이26. 02. 18.

양도 대신 증여…다주택자의 마지막 선택

<이재명 대통령. 청와대 홈페이지> 설날 가족들은 한자리에 모여 한 해 동안 있었던 일을 나누고 새해 계획을 이야기한다. 자녀의 진로와 부모의 건강, 노후 준비 같은 대화가 오가다가 자연스럽게 빠지지 않는 주제가 있다. 바로 ‘집’ 이야기다. “이 집은 앞으로 어떻게 할 거냐”, “지금 넘기는 게 낫지 않겠느냐”는 말은 예전에도 있었지만, 올해 설날에는 그 무게가 한층 더 커질 가능성이 크다. 최근 통계가 이런 분위기가 단순한 체감이 아니라 현실임을 보여주고 있기 때문이다. 지난해 서울의 아파트와 빌라 등 집합건물 증여 건수는 8491건으로 전년보다 약 30% 늘었다. 이는 2022년 이후 3년 만에 가장 높은 수준이다. 올해 들어서도 증가세는 이어지고 있다. 지난달 서울의 집합건물 증여 건수는 785건으로, 전년 같은 달의 두 배에 달했다. 이런 흐름이 유지된다면 올해 증여 건수는 2022년 이후 처음으로 1만 건을 넘어설 가능성도 제기된다. 설날에 오갔 “차라리 증여하는 게 낫지 않겠느냐”는 말이 통계로 확인되고 있는 셈이다. 이처럼 증여가 늘어나는 가장 큰 배경은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 있다. 정부는 오는 5월 9일을 기점으로 유예 조치를 끝내겠다는 방침을 분명히 했다. 그동안 다주택자는 주택을 매도하더라도 기본세율인 6~45%만 적용받았지만, 유예가 종료되면 다시 중과 체계로 돌아간다. 중과가 재개되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 더해지고, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산된다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 세율은 82.5%에 이른다.

Easy 부동산 in the USA26. 02. 18.

미국 집, 현관 없이 바로 거실인 이유는?

안녕하세요, 설 연휴 즐겁게 보내고 계신가요? 모두 새해 복 많이 받으시기를 바랍니다. 설 연휴가 되면 온 가족이 한 집에 모이고 자연스럽게 거실로 사람들이 모이게 마련이죠. 하루 종일 TV가 켜져 있고, 과일 접시가 식탁과 소파 사이를 오가는 풍경이 익숙합니다. 누군가는 바닥에 앉아 있고 누군가는 소파에 기대 잠이 들기도 하고 말이죠. 한국에서 거실은 가족이 함께 시간을 보내는 집의 중심 역할을 하는데요. 그래서 명절이 되면 집 안 다른 공간보다 거실의 온기가 더 뚜렷하게 느껴지곤 합니다. 그런데 미국에 와서 살다 보니 미국은 거실의 구조부터 의미까지 뭔가 한국과는 조금 다르다는 것을 깨닫게 됐어요. 오늘은 미국의 문화에서 비롯된 '거실의 의미'에 대해 이야기해 보려고 해요. "현관이 없고 바로 거실이네?" 미국에서 처음 집을 보러 다닐 때 문득 낯설게 느껴졌던 풍경이 있어요. 바로 현관문을 열자마자 소파와 TV, 다이닝 테이블이 한눈에 들어왔다는 점이에요. 이 집에 가도, 저 집에 가도, 아파트, 콘도미니엄에 가도, 단독 주택에 가도 모두 그런 구조였죠. 생각해 보니 미국에서 방문했던 지인들의 모든 집들이 현관이 없었더라고요. 어렴풋이 예전에 미국에 여행 와서 친구의 집에 놀러 갔을 때, 문을 열고 신발을 벗으려는데 문을 열자마자 거실이 나와서 신발을 어디에 벗어둬야 할지 난감해했던 경험이 떠오르기도 했어요. 미처 생각하지 못했는데 내가 살 집을 찾는다는 생각으로 집을 찬찬히 둘러보니 그제야 이 점이 눈에 띄었어요.

소심좌소심좌데이터로 잡는 매수·갈아타기 타이밍글 모아보기 →26. 02. 17.

"지금 시간이 없습니다" 무주택자 빨리 집 사세요! | 9억 이하 추천 단지 포함

여러분이 지금 집을 못사는 이유는 무엇일까요? 돈이 없어서? 아니죠! 겁이 많고 눈이 높아서입니다 그렇다면 지금 어떡해야 하냐? 서울에 있는 못난이 아파트 평촌 분당에서 리모델링 이야기는 나오지만 안되는 못난이 아파트를 보시면 좋겠습니다 왜 못난이를 사야 하나? 갑자기 왜그러냐 하실 수 있는데요 특히나 심지어 왜 '지금' 그러는지 소심좌 답지 않게 왜 갑자기 지금을 외치고 부동산은 서열재라서 좋은 걸 사야 한다고 해놓고 왜 뭐라도 사야 한다고 하는지 그 이야기 확인해보세요! https://youtu.be/ApQZ0x0g4YE

두꺼비세무사26. 02. 13.

5월 9일 “중과 재시작”은 그대로, 다만 ‘양도일→계약일’로 기준이 바뀌었습니다

정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 2026년 5월 9일(일몰) 예정대로 종료합니다. 예측가능성과 정책 신뢰를 이유로 “종료 자체”는 유지했습니다. 그런데 시장이 현실에서 막혔던 지점이 있습니다. 토지거래허가(토허) 지역에서는 허가→입주(실거주) 기한이 촘촘하고, 임차인이 있으면 매수인이 당장 실입주를 못 하니 거래가 “서류상 가능”해도 “현실에서 불가능”해지는 경우가 잦았습니다. 그래서 이번에 보도자료를 통해 이를 보완하였는데요. 보완의 핵심은 한 줄로 요약됩니다. “5/9까지 ‘양도(잔금·등기)’가 아니라, 5/9까지 ‘계약(계약금 증빙 포함)’이면 일단 중과 배제를 열어주고, 잔금·등기는 4~6개월의 창구를 주겠다.” 이번 보완안의 3개 축 : (1) 계약기준 (2) 지역별 4~6개월 (3) 임차인 있으면 실거주 유예 보도자료가 제시한 보완은 크게 3개입니다. 1. 계약 기준 보완 기존: “5/9까지 양도(양도일 기준)해야 유예”로 읽히는 구조 → 실무상 촉박 보완: 5/9까지 ‘매매계약 체결 + 계약금 지급 사실이 증빙’되면, 이후 잔금·등기는 일정 기간(4~6개월) 안에 가능 단, 가계약/사전약정/토허 받기 위한 사전 합의는 ‘계약’ 불인정(Q&A 1번 취지) 2. 지역에 따라 잔금·등기(양도) 기한이 다름: 4개월 vs 6개월 강남3구+용산(기존 핵심 규제축): 계약 후 4개월 내 잔금·등기(양도) ’25.10.16 신규 지정 조정대상지역: 계약 후 6개월 내 잔금·등기(양도)로 2개월 추가

엘레이맘26. 02. 13.

세금을 대하는 자산가의 태도

부동산 세제의 역설 최근 한국은 부동산 세제를 둘러싼 논쟁으로 그 어느 때보다 뜨겁다. 이제껏 한국 사회에서 1주택자는 성역처럼 보호받아야 할 대상으로, 다주택자는 시장 질서를 어지럽히는 '빌런'으로 치부되는 이분법적 논리가 지배적이었다. 내가 살 집 한 채에 대해 정부가 과도한 세금을 매기는 것은 옳지 않다는 인식이 당연시되었고, 이는 결국 '똘똘한 한 채'라는 현상을 낳았다. 사람들은 요지의 부동산을 차지하기 위해 위법조차 불사했고 가격은 고공행진했다. 결과적으로 1주택자에 대한 과도한 보호가 오히려 무주택자들에게는 거대한 진입 장벽이 된 셈이다. 특히 1세대 1주택자에게 주어지는 '장기보유특별공제'는 매물 잠김 현상의 원인중 하나이다. 10년 이상 보유 및 거주 시 양도차익의 최대 80%를 공제해주는 이 제도는 주택 소유자들이 집을 시장에 내놓지 않고 보유하게 만드는 강력한 유인이 된다. 반면 다주택자는 늘 징벌적 과세의 대상으로 여겨졌으나, 실상을 들여다보면 제도의 허점이 존재했다. 정부가 서민 주거 안정을 명분으로 내세운 '등록 임대사업자' 제도가 오히려 다주택자들에게 종부세 합산 배제나 양도세 중과 면제 같은 혜택을 제공하며 정책 본래의 취지는 퇴색되었다. 이처럼 세금 정책이 매 정권의 여론과 부동산 시장 상황에 따라 급변하면서 일관성을 잃었고, 시장 참여자들은 혼란을 겪고 있다. 미국 사례로 본 제도의 역설 이러한 한국의 상황은 미국의 부동산 세제가 겪고 있는 문제와 놀랍도록 유사하다. 기본적으로 미국의 부동산 정책은 시민들이 한 집에서 최대한 오래 안정적으로 살 수 있도록 돕는 주거 안정성을 최우선 가치로 두었다. 그러나 문제는 수십 년 전 세워진 법들이 시대의 변화를 반영하지 못한 채 고착화되면서 발생했다. 당시에는 합리적이었던 제도들이 이제는 후세대에게 과도한 재산세 부담과 매물 부족이라는 부작용을 안겨주고 있다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 02. 12.

수도권 아파트 투자보다 이게 나을 수도 있다.

2019년 서울이 규제 지역에 묶이던 시기 반대로 부산은 규제에서 해제되던 시기가 있었습니다. 한참 투자를 열심히 하던 저 역시 수도권에서 더 이상 투자할 곳이 점점 사라진다는 것을 느끼고 지방 시장으로 눈을 돌렸었는데요. 당시 제가 매수하려다 못 한 부산의 한 아파트 단지가 있습니다. 광안대교를 타고 건너가는 보이는 저층 아파트. 그래서 광안대교와 오션뷰를 같이 누릴 수 있는 곳. 무려 3,000세대 대규모 아파트 단지 바로 부산 재건축의 대장, 그리고 부산의 최고의 입지. 삼익 비치 타운입니다. 제가 당시 째려봤던 24평은 2019년 실거래가 기준 4억 초반이었습니다. 원래 대출을 받아서 월세를 맞추는 전략으로 매수를 하려고 했습니다. 그런데, 잠시 한눈을 파는 사이에 위와 같이 가격이 날아가버렸죠. 실제 최고점일 때, 최고 실거래가는 12.8억이었습니다. 무려 3배가 오른겁니다. 그렇게 시간이 흐르고 2022년 이후 부산 부동산 시장은 3년이나 조용해졌습니다. 12억대 가격은 어느새 8억까지 내려 왔습니다. 저는 지금이 두번째 기회라고 생각합니다. 수도권에서 기회를 찾을 수 있지만 부산에서도 기회를 찾을 수 있습니다. 특히, 부산은 현재 대출이 자유롭습니다. LTV 60%만 받아도 4억대 대출이 가능하니 대출 후 월세를 놓으면 3억 투자로 매수가 가능합니다. 물론, 부산은 2년 내로 규제로 묶일 확률이 매우 높습니다. (누차 말씀 드리지만 부산은 앞으로 2~3년 간 가격이 크게 오를 것입니다.)

보더콜리26. 02. 12.

세 갈래 갈림길에 선 다주택자의 시간 '3개월'

다주택자 양도세 중과 부활이 확정되면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 5월 9일까지 3개월 정도밖에 여유가 없습니다. 매도로 결정할 경우 잔금까지 치르는 데는 최장 6개월 여유가 생겼지만 계약은 5월 9일까지 끝내야 합니다. 파느냐, 버티느냐의 갈림길입니다. 이참에 자녀에게 물려주는 증여도 있습니다. 다주택자가 선택할 수 있는 길은 세갈래 길입니다. 양도세 중과가 부활하면 조정대상지역 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 중과됩니다. 지방세까지 합치면 최고 세율이 82.5%에 달합니다. 10억을 벌어도 8억 넘게 세금으로 내야 한다는 뜻입니다. 어느 길이 나을까요. 사례로 시뮬레이션해봅니다. 현재 시세 30억원 아파트를 갖고 있는 2주택자가 10년 전 8억원에 사서 현재 15억원까지 오른 다른 주택을 처분하는 세가지 방식별 세금을 따져봅니다. 매도, "중과 소나기 피한다" 가장 깔끔한 방법은 파는 것입니다. 하지만 시장 상황이 녹록지 않습니다. 가장 큰 장점은 ‘리스크 헤지’입니다. 중과 배제 기간 내에 매도하면 기본세율만 적용받고 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 챙길 수 있습니다. 세금을 털어내고 현금을 쥐면 향후 금리 인하 시기에 맞춰 새로운 우량 자산(똘똘한 한 채)으로 갈아탈 실탄을 확보하게 됩니다. 복잡한 세금 계산에서 해방되는 심리적 안도감은 덤입니다. 중과 부활 전에 팔면 10년 보유에 따른 20% 장기보유특별공제 혜택까지 누려 양도세가 2억1800만원입니다. 8억 시세차익에 실제로 남는 건 4억8200만원입니다.

양콩26. 02. 11.

또 이상한 법안 발의! 공동중개 무조건 응하라니!!

부동산 시장에서 공동중개는 오랫동안 자연스럽게 형성된 협업 방식이다. 공인중개사들 간에 고객과 정보를 연결해 거래를 성사시키는 구조로, 긍정적인 기능도 존재한다. 문제는 공동중개 그 자체가 아니다. 어느 업종에도 존재하지 않은 협업 강제화가 문제다. 지난 2월 9일, 복기왕 의원이 발의한 공인중개사법 일부개정안에는, 공동중개 거부를 제한하는 내용이 담겨 있다. 표면적으로는 공정한 시장 질서를 위한 장치처럼 보이지만, 본질은 중개 현장의 구조를 이해하지 못한 정치인의 위험한 개입이다. 부동산 거래에서 공동중개는 단순한 협업이 아니라계약에 대한 공동책임 구조다. 거래 사고가 발생할 경우, 상대 중개사의 과실이 명백하더라도 함께 계약서에 서명했다는 이유만으로 손해배상 책임을 나누어진다. 그래서 공동중개는 본질적으로는 '공동책임'의 문제다. 안전한 거래를 함께할 수 있는, 믿을 수 있는 협업 파트너를 취사선택할 권리는 영업 편익을 위한 의무가 아니라 위험 관리 차원의 선택이어야 한다. 몇 년 전 전세사기가 급증했을 때, 중개사 전체가 마치 사기 집단인 것처럼 비난받았다. 하지만 실제로 문제를 일으킨 당사자들은 대부분 경험이 부족하거나 자격증을 대여한 기획부동산, 혹은 현장 검증 능력이 부족한 일부 중개사들이었다. 그 피해는 고스란히 국민들에게 돌아갔다. 그런데 이제 와서 "아무나와 무조건 공동중개하라"는 법률안을 발의하는 것은 안전한 거래를 위한 정책이 아니라 위험을 강제로 나누라는 요구에 가깝다.

소심좌소심좌데이터로 잡는 매수·갈아타기 타이밍글 모아보기 →26. 02. 10.

평범한 사람이 부자될 수 있는 유일한 방법 | 2026년 평범한 직장인 재테크 전략

너무나 다른 시그널이 동시에 마구잡이로 쏟아지고 있습니다. 부동산에 대한 긍정론 부정론이 서로 충돌하고 있고 코인 시즌 종료와 줍줍 타이밍이 동시에 언급됩니다. 결국 타이밍을 고민하게 됩니다 지금 매수해야 하나? 팔고 도망쳐야 하나 헷갈리게 되죠. 근데 부자와 평범한 사람의 가장 큰 차이가 뭔지 아시나요? 타이밍을 따지지 않는 겁니다. 타이밍을 따지지 않는 대신에 여러가지 다른 '부자공식'을 세워두고 실천하는데요 그 중에 일반 평범한 사람도 따라할 수 있는 내용들만 추려서 정리해봤습니다! https://youtu.be/FuAoUEoIe0g

호랑이26. 02. 10.

불로소득 다주택자 진퇴양난…강제 버티기 불가피

<아크로리버 파크.> 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료를 앞두고 있는 가운데 대통령실과 내각, 국회를 포함한 정치권 전반의 다주택 보유 현황이 공개 자료를 통해 확인되고 있다. 동시에 시장에서는 매각 의지와 무관하게 주택을 보유할 수밖에 없는 구조, 이른바 ‘강제 버티기’ 상황도 함께 나타나고 있다. 이재명 대통령은 최근 “다주택자 양도세 중과 유예는 이미 종료가 예고돼 있던 제도”라며 추가 연장 가능성을 부인했다. 이에 따라 유예 종료 이후 적용 대상이 될 다주택자 범위와 실제 시장 상황에 관심이 집중되고 있다. 이재명 대통령은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 연일 강도 높은 메시지를 내놓고 있다. “이미 수년 전부터 종료가 예고된 제도에 대비하지 않은 책임은 다주택자에게 있다”, “주거용이 아니면 똘똘한 한 채도 이익이 아니다”라는 발언은, 부동산을 투자·투기의 수단으로 삼아온 관행과의 단절을 선언한 것으로 해석된다. 대통령의 강경한 태도로 인해 청와대, 내각, 국회 역시 혼란에 빠졌다. 대통령실과 정부 부처 핵심 인사들 가운데 다주택자는 적지 않다. 문진영 대통령사회수석비서관은 서울 용산구 이촌동 한가람아파트, 강남구 역삼동 주상복합, 부산 서구 부민동 단독주택 등 3채를 보유하고 있다. 봉욱 민정수석비서관은 서울 반포동 다세대주택과 성동구 옥수동 아파트를, 조성주 인사수석비서관은 서울 서초동과 세종시 어진동 주상복합을 각각 보유 중이다.

평지조아평지조아규제 흐름으로 읽는 내집마련 전략글 모아보기 →26. 02. 06.

남들이 안 보는 걸 봐야 투자를 잘 할 수 있다.

최근 3인 가족이 크게 늘면서 25평의 수요가 많이 늘었습니다. 하지만, 대부분 분들이 자녀가 크면 30평대로 이동을 하고 싶어 합니다. 그래서 수요가 많은 20평대가 먼저 오르고 30평대가 뒤따라 오르는 트렌드가 계속 이어지고 있습니다. 그래서 실제로 아파트 거래를 보면 같은 아파트 단지에서도 가격 상승 폭이 평수 별로 다른 경우가 많습니다. 성북구의 한 구축 아파트에서도... 동대문구의 한 구축 아파트에서도... 용인 수지구의 한 구축 아파트에서도.... 20평대와 30평대의 가격 차이가 확연히 나는 것을 확인하실 수 있습니다. 이런 차이는 나중에는 결국?? 갭이 좁혀지게 됩니다. 제가 그래서 아직 가격이 안 오른 곳은 가장 좋은 단지의 20평대를 투자하고 가격이 이미 오른 곳은 차순위 단지의 30평대를 매수하라고 말씀 드리는 겁니다. 그런데...20평대와 30평대보다 더 큰 차이를 보이는 것이 바로? 40평대입니다. 40평대는 아무래도 수요가 제한적이다보니 가격 상승이 상당히 느립니다. 항상 뒤늦게 시세 반영이 됩니다. 서대문구의 한 준신축 아파트 단지... 30평대가 4억 오를 동안 40평대는 2억 올랐습니다. 바로 옆 단지의 매물 상황을 보면 34평 중층 매물 가격이 15.4억인데 48평의 중층 매물 가격은 16.5억입니다. 34평 전세가 8억이고 48평 전세가 10.5억인데... 현재 토허제로 갭투는 불가능하지만 만약 가능했다면 30평대는 갭이 7.5억이고 40평대는 갭이 6억입니다.

두꺼비세무사26. 02. 06.

다주택자 양도소득세 중과세 부활, 증여하면 괜찮을까? 응, 아니 증여세 세무조사할게

최근 서울을 중심으로 주택 증여가 급증하고 있습니다. 아마 이 글을 읽고 계신 분도 “최근에 아파트를 증여받았거나, 곧 증여를 받을 예정인 분”일 가능성이 큽니다. 그리고 아마도 이런 생각을 하고 계실 겁니다. “증여세는 냈는데, 이제 끝난 거 아닌가요?” “등기까지 마쳤는데, 더 챙길 게 있나요?” “부모님이 다 도와주셨는데, 문제 될 게 있을까요?” 결론부터 말씀드리면, 지금부터가 진짜 시작입니다. 요즘 세정 환경에서 주택 증여는 ‘한 번의 행위’가 아니라, 몇 년에 걸쳐 검증되는 과정으로 바뀌었습니다. 과거처럼 증여세만 납부하면 끝나는 구조가 아닙니다. 특히 2025년 하반기 이후 국세청·국토부 합동 기획조사가 본격화되면서, 증여받은 주택은 그 자체로 “검증 대상 자산”이 되었습니다. 증여가 늘어난 이유는 당신의 선택이 틀리지 않았기 때문입니다 먼저, 증여를 선택한 것이 잘못된 판단이라는 말씀을 드리고 싶지 않습니다. 지금 시장에서 증여는 가장 합리적인 선택 중 하나가 되었기 때문입니다. 조정대상지역 내 다주택자에게 2026년 5월 9일 이후 양도소득세 중과가 다시 적용될 가능성이 높아졌고, 매도를 선택할 경우 세 부담이 수억 원 단위로 늘어나는 구조가 되었습니다. 게다가 거래는 막혀 있고, 대출은 어렵고, 보유세 부담은 계속 커지고 있습니다. 실제 통계를 보더라도 서울의 주택 증여는 폭발적으로 증가했습니다. 2025년 하반기 서울 증여 등기 건수는 8월 1,171건에서 12월 2,049건으로 급증했고, 3년 동안 서울 집합건물 증여는 6,011건에서 8,491건으로 크게 늘었습니다. 다시 말해, 당신만 증여를 받은 것이 아니라, 시장 전체가 같은 방향으로 움직이고 있는 것입니다.

엘레이맘26. 02. 06.

부동산 불로소득 공화국의 종말

부동산 불로소득 공화국, 그 시대의 끝 "부동산 불로소득 공화국." 최근 이재명 대통령이 SNS에 올린 글에서 한국을 지칭한 표현이다. 불로소득, 즉 노동 없이 얻는 대가. 솔직히 지난 수십 년간 한국 부동산 시장을 돌아보면 틀린 말이 아니다. 돈 놓고 돈 먹기였다. 로또 분양에만 당첨되면 불법쯤은 대수롭지 않게 여겨졌고, 국민을 위해 일한다는 공직자들조차 앞다투어 투기에 나섰다. 일반 국민 입장에선 '안 하면 바보'라는 분위기였다. 종합부동산세라는 그럴듯한 세금이 있긴 했다. 다주택자를 문제의 주범으로 지목하고 세금을 중과하는 것처럼 보였지만, 장기보유특별공제라는 빠져나갈 구멍이 있었다. 결국 진짜 큰돈을 번 사람들은 버티기만 하면 됐다. 그만큼 한국에서 부동산은 단순한 주거 공간이 아니었다. 부를 창출하는 엔진이자, 기득권이 자신들의 성벽을 지키는 가장 강력한 수단이었다. 역대 대통령들이 부동산을 잡겠다고 나섰지만 번번이 실패했다. 기득권의 저항도 거셌지만, 솔직히 중산층에게도 부동산 말고는 마땅한 투자처가 없었다. 그런데 지금, 이재명 대통령이 보이는 강한 의지 뒤에는 이전과는 다른 시대적 흐름이 있다. AI 시대, 새로운 투자처의 등장 가장 큰 변화는 한국 주식시장이 부동산을 대체할 강력한 투자처로 떠오르고 있다는 점이다. 지금은 AI 시대다. 전 세계적인 AI 붐 속에서 한국의 반도체, 방산, 에너지, 전력 분야 기업들이 전례 없는 수혜를 입고 있다. 최근 삼성전자가 국내 기업 최초로 시가총액 1,000조 원을 돌파한 것은 상징적이다. AI 시대의 파고가 한국 경제를 어떻게 바꾸고 있는지 보여주는 증거다.

5분임장5분임장5분 만에 읽는 단지·입지 분석글 모아보기 →26. 02. 05.

부동산이 불장이라고? 우리집은 안 오르는데?

5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 클래스101 x 5분임장 ▼▼▼ https://buly.kr/1RF1zki --- 안녕하세요 5분임장입니다 :) 최근 톡방에서 제가 가장 많이 받는 질문이 뭘까요? 두구두구두구..(?) 바로 "우리집만 안 올라요 ㅠㅠ 옆동네도 난리라는데.." 아마 이런 고민이신 분들, 정말 많을 겁니다. 중하급지 보유 중이신 집주인분들도 그렇고 아니면 상급지를 사고는 싶지만 여유가 없어서, 중하급지를 봐야하는 분들도 아마 비슷한 고민을 하실 겁니다. "내가 살 수 있는 건 하급지 뿐인데.. 여긴 안 오르네? 역시 상급지만 봐야하는 걸까?" 근데 이전에 영상에서도 말씀드렸지만, 집값이라는 게 강남이 오른다고 다음달에 인천 동구가 오르는 시스템이 아닙니다. 1) 강남이 오르면? 2) 3~6개월 뒤 마용성이 오르고 3) 6~12개월 뒤 동대문/서대문이 오르고 4) 1~2년 뒤 경기/인천 외곽지까지 번지는 즉 '시차'가 있다는 겁니다. 아마 여러분들도 조금만 침착하게 생각해보면 당연할 겁니다. "맞지맞지.. 강남 오른다고 다음달에 인천 안 오르지.." 근데 꼭 사람 심리라는 게, 침착하고 냉정하게만 흘러가는 게 아니죠? 톡방에서도 그렇고 강의에서도 그렇고 특히 중하급지 구축 혹은 재건축/재개발을 그~렇게들 많이 여쭤보시는데요. 이해는 합니다. 정말 불안하실 거예요. 그리고 불만도 많으실 거예요. 실제로 마포의 구축도 최근 1년 간

보더콜리26. 02. 04.

이 대통령, 세번째 '부동산 투기와 전쟁' ...이번에는 다를까

이재명 대통령. “이번 5.9. 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있습니다.”(1월 23일) “대한민국은 예측가능한 정상사회로 복귀 중. 시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없습니다.”(1월 25일) “버티기? 빤히 보이는 샛길인데 그걸 알고도 버티는게 이익이 되도록 방치할 만큼 정책당국이 어리석지는 않습니다.”(1월 25일) “팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까요?”(1월 25일) “비정상의 정상화, 부동산 투기 억제는 실패할 것 같나요?”(1월 31일) “부동산 투기 때문에 나라 망하는 걸 보고도 왜 투기편을 들까요?”(2월 1일) “망국적 부동산 투기 옹호도, 시대착오적 종북몰이도 이제 그만 하시면 어떨까요.”(2월 2일) “상식적이고 번영하는 나라를 위해 망국적 부동산 투기는 '무슨 수를 써서라도' 반드시 잡습니다.”(2월 3일) “버티는 것보다 파는 것이, 일찍 파는 것이 늦게 파는 것보다 유리할 것입니다.”(2월 3일) “"효과 없다, 매물 안 나온다" 이런 엉터리 보도도 많던데, 그런 허위보도하는 이유가 뭘까요?”(2월 3일) “부동산 투자 투기하며 또 연장하겠지라는 부당한 기대를 가진 다주택자보다 집값폭등에 고통받는 국민이 더 배려받아야 합니다.”(2월 4일) 2월 4일 이재명 대통령 엑스 글. '불로소득 = 부동산 투기' 이재명 대통령이 지난달 23일부터 엑스에 올린 글입니다. 열흘이 지나는 동안 표현의 강도가 세졌습니다. 양도세 다주택자 중과 부활에 대한 불만이 제기되자 ‘수백만 청년들의 피눈물’로 받아쳤습니다. 이 대통령이 ‘부동산 투기와 전쟁’을 선포하고 선봉장을 맡아 진두지휘하는 모양새입니다.