광교 자연앤 센트레빌
경기 수원시 영통구 원천동 광교택지개발지구 A17블록에 600세대가 나와요. 전용 84㎡ 360세대는 공공분양, 전용 59㎡ 240세대는 지분 25%를 먼저 사는 지분적립형으로 공고가 따로 났어요. 경기주택도시공사가 공급하는 분양가상한제 단지이고, 특별공급은 11월 9일, 1순위는 11월 10일이에요.
전문가 라바래빗
84㎡ 공공분양은 안전마진이 큰 로또청약, 59㎡ 지분적립형은 패스
아파트사우루스
84㎡는 로또, 59㎡ 지분적립형은 정부와 동업 — 넣을 거면 84㎡다
D-62026.11.09
- 11.10
- 11.11
- 11.17
- 수원시 영통구 원천동 633 일원 (광교 A17BL)
- 600세대 · 지하 2층~지상 20층 9개 동
- 84㎡ 공공분양 360 · 59㎡ 지분적립형 240
- 수도권 무주택세대구성원 · 수원시 2년 이상 우선
- 2029년 10월
광교 자연앤 센트레빌 청약 요약
- 01청약 자격수도권 무주택세대구성원 · 1순위는 세대주 + 청약통장 2년·24회예요.
- 02분양 세대수84㎡ 일반공급 90세대 가운데 추첨은 18세대예요.
- 03분양가84㎡ 실부담 9억 4,105만원 · 광교호반베르디움 실거래보다 3억 8,874만원 낮아요.
- 04계약금·중도금·잔금대출84B 총 필요 현금 5억 7,174만원 · 59B는 입주 때 임대보증금 3억 3,000만원이 따로 들어요.
- 05전매제한·거주의무84㎡ 전매 3년 · 거주의무 5년 · 재당첨 10년, 59㎡는 전매 10년이에요.
- 06입지와 생활환경광교중앙역 1,360m · 공립 광교호수초 647m, 단지 앞 소화초는 사립입니다.
- 07판정84㎡ 공공분양은 추천, 59㎡ 지분적립형은 비추천이에요.
광교 자연앤 센트레빌은 광교택지개발지구 서쪽 끝, 아주대학교와 원천동 기존 주거지 사이에 들어서요. 한 단지인데 평형에 따라 평가가 정반대예요. 84㎡ 공공분양은 496m 옆 광교호반베르디움 실거래 평균보다 3억 8,874만원 낮게 나와 「로또」로 불려요. 59㎡ 240세대는 지분적립형이에요. 「집값 25%만 내면 된다」는 말이 퍼졌지만, 59B 10층 이상은 입주할 때까지 5억 807만원이 들어요. 경기주택도시공사 몫에 대한 임대보증금까지 내야 하거든요. 그래서 59㎡는 권하지 않는 쪽이 많아요.
59㎡가 비추천인 이유는 돈이 들어가는 방식이에요. 돈이 없으니 지분적립형으로 가자고 생각할 수도 있지만, 돈이 없으면 청약하면 안 되는 게 지분적립형이에요. 입주한 뒤에도 2035년부터 5년마다 남은 지분을 경기주택도시공사에게서 사야 하고, 한 번에 1억원 안팎과 이자가 들어요. 10년 동안은 팔 수 없어요. 10년이 지나 팔더라도 지분을 다 사기 전이라면, 오른 값은 그때 가진 지분 비율대로 경기주택도시공사와 나눠요. 대신 남은 지분을 살 때는 그때 시세가 아니라 처음 공급가격에 정기예금 이자만 붙인 값을 내요. 집값이 오를수록 유리한 조건이지만, 20년 동안 목돈을 계속 마련할 수 있어야 그 이점을 끝까지 누려요.
두 평형 모두 걸리는 건 입지예요. 신분당선 광교중앙역까지 직선 1,360m라 광교 외곽이라는 평가가 따라붙어요. 공사 중인 인덕원~동탄 복선전철은 단지 반경 500m 안을 지나지만, 개통 목표가 입주와 같은 2029년이에요. 단지 앞 229m의 소화초등학교는 사립이라, 공립인 광교호수초까지는 647m를 걸어야 하고요.
분양가 비교는 아래 03에서, 59㎡ 지분 구조와 입주 때 드는 돈은 04에서, 역·학교 거리는 06에서 숫자로 확인해보세요.
청약 자격 — 나도 넣을 수 있나요?
수도권에 사는 무주택세대구성원이면 넣을 수 있어요. 1순위는 세대주이고 청약통장 2년·24회를 채워야 해요.
수원시 영통구는 투기과열지구라 1순위 조건이 세 가지입니다. 세대주여야 하고, 청약통장 가입 2년·납입 24회 이상을 채워야 해요. 세대구성원 전원이 과거 5년 안에 다른 주택에 당첨된 적도 없어야 하고요. 물량은 수원시에 2년 이상 계속 산 분(2024년 10월 30일 이전부터)에게 30%를 배정합니다. 경기도 2년 이상 거주자에게 20%, 경기도 2년 미만·서울·인천 거주자에게 50%가 돌아가요. 전용 84㎡ 일반공급은 소득과 자산을 보지 않아요. 59㎡ 지분적립형은 일반공급에도 소득·자산 기준이 붙어요. 월평균소득 100%(맞벌이 140%, 3단계 추첨은 맞벌이 200%) 이하, 세대 총자산 3억 6,200만원 이하예요.
- 거주지
- 수도권
- 주택
- 무주택세대구성원
- 청약통장
- 가입 2년 · 납입 24회 이상
- 소득·자산
- 59㎡ 지분적립형만 적용
해당지역·기타지역 우선공급 비율은 어떻게 되나요?
부부 중복청약 되나요? — 세대원 중복청약 규칙
부부는 가능
부부가 아니면 불가
특별공급 + 일반공급
84㎡와 59㎡, 둘 다 넣을 수 있어요
같은 날 발표라 같이 못 넣는 단지
분양 세대수 — 몇 세대나 나오나요?
84㎡는 특별공급 270세대, 일반공급 90세대예요. 59㎡ 지분적립형은 특별공급 168세대, 일반공급 72세대고요.
84㎡ 일반공급 90세대는 세 단계로 뽑아요. 2세 미만 자녀(태아 포함)가 있는 1순위자에게 45세대를 먼저 배정하고, 1순위자 가운데 저축총액이 많은 순서로 27세대를 뽑아요. 남은 18세대는 1·2단계 낙첨자까지 모아 추첨합니다. 주택형마다 50%와 30%를 올림해 더한 값이에요. 59㎡ 지분적립형 72세대도 같은 방식이라 38·22·12세대로 뽑고, 59D는 추첨제 물량이 없어요. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 600%까지 선정하니, 일반공급 70세대인 84B면 예비 420번까지 번호를 받습니다.
84㎡ 공공분양 — 나는 일반공급 몇 단계에 해당하나요?
두 가지를 고르면 내가 해당하는 단계와 그 단계에서 뽑는 84㎡ 세대수가 나와요.
2세 미만 자녀(태아 포함)가 있나요?
청약통장 저축총액이 많은 편인가요?
두 가지를 모두 골라주세요.
광교에서 직전에 분양한 단지는 얼마나 몰렸을까요? — 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 접수 결과
| 주택형 | 공급 | 신청 | 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 84 | 104세대 | 23,497건 | 225.9 : 1 |
| 69 | 22세대 | 4,416건 | 200.7 : 1 |
| 60A | 14세대 | 3,859건 | 275.6 : 1 |
| 60B | 11세대 | 2,765건 | 251.4 : 1 |
힐스테이트 광교중앙역 퍼스트는 2021년 9월에 공고한 민영 단지로, 일반공급 151세대에 34,537건이 들어왔습니다. 가점으로 뽑는 민영 단지라 저축총액으로 뽑는 이 단지와 선정 방식이 다릅니다.
공급유형별 분양 세대수는 어떻게 되나요?
| 유형 | 세대 | 청약통장 | 소득 기준 |
|---|---|---|---|
| 신생아 | 72 | 6개월·6회 | 140% 이하 (맞벌이 200%) |
| 생애최초 | 54 | 24개월·24회 + 600만원 | 130% 이하 (맞벌이 200%) |
| 기관추천 | 36 | 6개월·6회 | 없음 |
| 다자녀가구 | 36 | 6개월·6회 | 120% 이하 (맞벌이 200%) |
| 신혼부부 | 36 | 6개월·6회 | 130% 이하 (맞벌이 200%) |
| 국가유공자 | 18 | 없음 | 없음 |
| 노부모부양 | 18 | 24개월·24회 | 120% 이하 (맞벌이 200%) |
84㎡ 일반공급 90세대는 어떻게 뽑나요?
신생아 자녀가 없고, 청약통장 저축총액이 평범하다면?
1순위 당첨자 선정 기준은? — 가점제가 아닌 저축총액 순차제
광교 자연앤 센트레빌은 국민주택 (공공분양)이라 뽑는 방식이 민영주택과 아예 달라요. 민영주택이라면 부양가족 수·무주택 기간·통장 가입기간을 점수로 매겨(가점제) 높은 사람부터 뽑아요. 그런데 국민주택(공공분양)은 청약통장에 넣은 돈의 총액이 많은 순서로 뽑아요. 점수는 아예 매기지 않아요.
1순위 안에서 경쟁이 붙으면 이 순서로 뽑아요
- 3년 이상 무주택세대구성원이면서 저축총액이 많은 분
- 그다음 저축총액이 많은 분
통장에 목돈을 한꺼번에 넣어 두셨다면?
평면도 — 어떤 타입이 있나요?
전용 84.82㎡ · 공급 112.57㎡
전용 59.97㎡ · 공급 80.56㎡
평면 타입과 동·호수를 고를 수 있나요? — 주택형 단위 접수, 타입은 무작위 배정
주택형은 신청할 때 고르고, 동·호수는 그 주택형 안에서 한국부동산원 전산이 무작위로 뽑아요. 층·향 구분 없이 돌리고, 미계약이 나와도 바꿀 수 없어요.
| 청약 주택형 | 배정 타입 | 특별공급 | 일반공급 |
|---|---|---|---|
| 084.8159B | 84B | 208 | 70 |
| 084.6192C | 84C | 32 | 10 |
| 084.7637A | 84A | 30 | 10 |
광교 자연앤 센트레빌 분양가, 적당한 걸까요?
전용 84㎡ 안전마진은 3억 8,874만원이에요.
전용 84㎡ 360세대는 발코니 확장비까지 평균 9억 4,105만원이에요. 단지에서 496m 떨어진 2014년 입주 광교호반베르디움 전용 84㎡는 최근 열두 달 14건 평균이 13억 2,979만원입니다. 그보다 3억 8,874만원 낮아, 29.2% 저렴한 값이죠. 같은 원천동에서 2018년 입주한 광교아이파크보다는 4억 5,719만원 낮고, 광교더샵보다는 3억 8,062만원 낮아요. 다만 광교택지 밖 원천동 남쪽에서 2023년 입주한 영흥숲푸르지오파크비엔이 같은 값에 거래돼요. 지금 바로 들어가 살 수 있는 신축이라, 광교 생활권을 원하는지가 판단의 기준이 됩니다.
59㎡ 지분적립형은 이 셈법으로 재지 않았어요. 남은 지분을 20년에 걸쳐 가산이자를 붙여 사들이는 구조예요. 지분을 다 사기 전에 팔면 오른 값을 지분 비율대로 경기주택도시공사와 나눠서, 시세에서 공급가격을 바로 빼면 내 몫보다 크게 보이거든요.
인근 지역 실거래가보다 3억 8,874만원 싸요
비교 기준 — 광교호반베르디움 84㎡ · 2025년 11월~2026년 10월 14건 평균 · 2014년 입주 · 단지에서 직선 496m
- 광교 자연앤 센트레빌9.41억
- 광교중흥S클래스17.94억
- 광교아이파크13.98억
- 광교호반베르디움13.30억
- 광교더샵13.22억
- 영흥숲푸르지오파크비엔9.41억
인근 신축 실거래가 비교
원천동 전용 84㎡ 실거래는 최근 열두 달 142건이고 평균이 12억 1,320만원입니다. 광교택지 안 단지만 보면 광교중흥S클래스가 17억 9,414만원, 광교아이파크가 13억 9,824만원이에요. 광교호반베르디움은 13억 2,979만원, 광교더샵은 13억 2,167만원입니다. 광교택지 밖 원천동 남쪽에서 2023년 입주한 영흥숲푸르지오파크비엔은 9억 4,104만원이고요. 전용 84㎡ 360세대의 실부담 9억 4,105만원은 주변 시세보다 저렴한 편이에요.
인근 신축 시세 흐름
광교호반베르디움 84㎡ 최고가는 열두 달 동안 13억 → 15억원으로 올랐어요
13억
14억
15억
원천동 84㎡ 실거래가 비교 — 단지 5곳
| 단지 | 준공 | 거래 | 평균 | 평균 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 광교호반베르디움 | 2014 | 14건 | 13.30억 | ||
| 광교중흥에스클래스 | 2019 | 35건 | 17.94억 | ||
| 광교아이파크 | 2018 | 17건 | 13.98억 | ||
| 광교더샵 | 2018 | 15건 | 13.22억 | ||
| 광교 자연앤 센트레빌 (84㎡ 360세대 평균) | 2029 | — | 9.41억 | ||
| 영흥숲푸르지오파크비엔 | 2023 | 38건 | 9.41억 | ||
주택형별 분양가 — 600세대 전부
| 주택형 | 세대수 | 공급금액 |
|---|---|---|
| 84B · 9억 150만 ~ 9억 4,890만 | 278 | 9억 3,856만 |
| 84C · 8억 9,170만 ~ 9억 3,860만 | 42 | 9억 2,586만 |
| 84A · 9억 180만 ~ 9억 4,930만 | 40 | 9억 3,576만 |
| 59B 지분적립형 · 6억 5,160만 ~ 6억 8,590만 | 143 | 6억 8,008만 |
| 59A 지분적립형 · 6억 5,010만 ~ 6억 8,440만 | 43 | 6억 7,370만 |
| 59C 지분적립형 · 6억 3,450만 ~ 6억 6,790만 | 42 | 6억 5,725만 |
| 59D 지분적립형 · 6억 4,460만 ~ 6억 7,850만 | 12 | 6억 6,774만 |
같은 주택형도 층에 따라 금액이 달라요. 전용 84㎡는 1층이 가장 낮고 10층 이상이 가장 높아, 84B는 9억 150만원부터 9억 4,890만원까지예요. 84B 278세대 가운데 134세대가 10층 이상이고요. 59㎡ 지분적립형의 금액은 집 전체의 주택공급가격이에요. 입주 때까지 지분 값으로는 그 25%만 내고, 임대보증금은 따로 냅니다. 주택형은 신청할 때 고르고 동·호수는 주택형 안에서 추첨으로 배정돼요.
발코니 확장은 전 세대 적용이라 비확장을 고를 수 없어요. 확장비는 계약할 때 20%, 입주할 때 80%를 냅니다.
계약금·중도금·잔금대출 — 돈은 언제 얼마나 필요할까요?
84B 10층 이상 기준 총 필요 현금은 5억 7,174만원이에요. 계약할 때 9,569만원을 내고, 공사 기간에 중도금 1억 8,818만원을 직접 내요.
세대가 가장 많이 몰린 84B 10층 이상 134세대가 기준이에요. 분양가 9억 4,890만원에 발코니 확장비 401만원을 더하면 9억 5,291만원이고요. 투기과열지구라 무주택자에게 LTV 40%가 적용됩니다. 집값 15억원 이하의 수도권 주택구입 한도 6억원보다 LTV 3억 8,116만원이 작아, 이 값이 최대 대출이에요. 나머지 5억 7,174만원이 총 필요 현금이죠. 중도금 60%는 2027년 5월부터 2029년 5월까지 여섯 번 나눠 내는데, 공고문은 그중 일부만 유이자로 대출을 알선할 예정이라고 적습니다. LTV 40%를 넘는 1억 8,818만원은 공사 기간에 직접 내야 해요.
59㎡ 지분적립형은 셈이 다릅니다. 59B 10층 이상 기준으로 계약할 때 지분 10%인 6,859만원을 내요. 입주할 때는 지분 15%인 1억 289만원과, 경기주택도시공사가 가진 75% 지분을 쓰는 대가로 임대보증금 3억 3,000만원을 내요. 발코니 확장비 659만원까지 더하면 입주까지 5억 807만원이에요. 월임대료는 기본으로 없고, 원하면 임대보증금의 최대 80%를 월임대료로 돌릴 수 있어요. 80%를 돌리면 입주까지 2억 4,407만원이 들고 매달 77만원(연 3.5%)을 내요. 지분을 더 살수록 경기주택도시공사 몫이 줄어 임대보증금과 월임대료도 그만큼 줄어들고요.
| 언제 | 무엇 | 얼마 |
|---|---|---|
| 2026.12.21~12.23 계약 시 | 계약금 10% | 9,489만원 |
| 2027.05.20 | 중도금 1회 10% | 9,489만원 |
| 2027.10.20 | 중도금 2회 10% | 9,489만원 |
| 2028.03.20 | 중도금 3회 10% | 9,489만원 |
| 2028.08.21 | 중도금 4회 10% | 9,489만원 |
| 2028.12.20 | 중도금 5회 10% | 9,489만원 |
| 2029.05.21 | 중도금 6회 10% | 9,489만원 |
| 2029.10 입주 시 | 잔금 30% | 2억 967만 |
총 필요 현금은 얼마인가요? — 84B · 10층 이상 기준
| 총 공급비용 | 9억 5,291만 |
| 최대 대출 — LTV 40% | −3억 8,116만 |
| 필요한 현금 | 5억 7,174만 |
전세를 놓아 잔금을 치르려 했다면?
중도금 집단대출 — 중도금 일부 · 유이자 알선 예정
주택도시기금 7,500만원
분양가 미포함 금액
중도금 대출 조건 — 공고문 원문
중도금 대출은 정부정책(LTV, 규제지역 제한 등)에 따라 중도금 중 일부 범위내에서 “유이자(대출이자 계약자 직접납부)”로 융자알선을 시행할 예정이며, 그 외 금액은 직접 납부하여야 합니다.
전매제한·거주의무 — 당첨되면 얼마나 묶이나요?
84㎡는 전매제한 3년, 거주의무 5년, 재당첨 제한 10년이에요. 59㎡ 지분적립형은 전매제한이 10년이고요.
전용 84㎡는 분양가상한제가 적용되는 공공분양주택입니다. 전매제한은 당첨자 발표일인 2026년 11월 17일부터 3년이라 2029년 11월 17일까지 적용됩니다. 그 전에 소유권이전등기를 마치면 등기한 날 끝나요. 거주의무 5년은 최초 입주가능일부터 적용돼요.
59㎡ 지분적립형은 당첨자 발표일인 11월 18일부터 10년 동안 전매할 수 없고, 거주의무도 5년이에요. 그 10년 안에 팔아야 할 사정이 생기면, 법이 정한 사유가 있을 때만 경기주택도시공사에 되팔 수 있어요. 이때 돌려받는 돈은 시세가 아니라 그동안 낸 지분 대금에 1년 만기 정기예금 이자를 더한 금액입니다. 10년이 지나도 지분 100%를 갖기 전에 팔려면 경기주택도시공사와 매매가격을 협의해 동의를 받고 집 전체를 팔아야 해요. 이때 취득가격보다 오른 차액은 그때 가진 지분 비율대로 경기주택도시공사와 나눠요. 두 공고 모두 당첨되면 10년간 재당첨이 제한되고, 당첨일부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역의 1순위 청약이 제한됩니다.
전매제한 (84㎡) 3년
2029.11.17까지예요. 그 전에 소유권이전등기를 마치면 등기한 날 끝나요
전매제한 (59㎡ 지분적립형) 10년
그 뒤에도 지분 100% 전에는 경기주택도시공사 동의를 받아 집 전체를 팔아야 해요
거주의무 5년
84㎡와 59㎡ 모두 적용돼요
재당첨 제한 10년
당첨되면 10년간 다른 분양가상한제 주택 등에 넣을 수 없어요
규제지역 1순위 5년
투기과열지구와 청약과열지역의 1순위 청약이 제한돼요
거주의무 5년은 무엇을 말하나요?
규제지역·분양가상한제 적용 여부와 근거 법령
- 전매제한 (84㎡)
- 당첨자 발표일(2026.11.17)부터 3년
- 전매제한 (59㎡ 지분적립형)
- 당첨자 발표일(2026.11.18)부터 10년
- 거주의무
- 최초 입주가능일부터 5년
- 재당첨 제한
- 당첨자 발표일부터 10년
- 규제지역 1순위
- 당첨일부터 5년
입지와 생활환경 — 살기에는 어떨까요?
지하철은 1,360m 떨어진 광교중앙역이고, 공립 초등학교는 광교호수초가 647m예요.
인덕원~동탄 복선전철은 아주대삼거리와 광교원천에 역이 계획돼 있습니다(역 이름은 가칭). 개통 전까지는 신분당선 광교중앙역을 써야 해요. 아주대학교병원이 599m, 갤러리아백화점 광교점이 1,082m이고요. 단지 안에는 어린이집·경로당·작은도서관·다함께돌봄센터·키즈&맘스라운지와 피트니스·실내 골프연습장·스크린골프·게스트하우스가 들어섭니다.
- 지하 2층~지상 20층 9개 동이고, 전용 84㎡ 360세대(공공분양)와 59㎡ 240세대(지분적립형)로만 구성됩니다
- 시행은 경기주택도시공사이고, 동부건설 등 5개사가 짓는 민간참여 공공주택사업이에요
- 단지 동쪽은 사색공원, 서쪽과 남쪽은 완충녹지에 접해 있어요(공고문)
- 신분당선 광교중앙역까지 직선 1,360m입니다(카카오 좌표 실측)
- 소화초등학교 229m · 중앙기독초등학교 427m — 둘 다 사립이라 입학 전형을 따로 거쳐요
- 공립 광교호수초등학교는 647m입니다(카카오 좌표 실측 직선거리). 통학구역은 경기도교육청이 정해요
- 중학교는 원천중 345m, 동수원중 566m예요
- 입주에 맞춘 통학버스 같은 통학편의는 제공하지 않는다고 공고문이 적어요
- 단지 반경 500m 안에서 인덕원~동탄 복선전철 공사가 진행 중이라 소음·진동·분진과 공사차량 통행 불편이 생길 수 있다고 공고문이 고지합니다
- 단지 서측 대지경계선 안에 교통소음을 줄이기 위한 방음벽이 설치되고, 유지보수 책임은 입주자에게 있어요
- 단지 안 공공보행통로는 24시간 열려 있어 외부인도 계단과 엘리베이터를 이용할 수 있어요
- 동측 사색공원으로 들어가는 동선은 아직 계획되지 않았어요
- 인덕원~동탄 복선전철 — 국토교통부가 2026년 1월 30일 실시계획 변경을 승인했고(고시 제2026-63호) 노선 전체를 공사 중이에요. 개통 목표는 입주와 같은 2029년이에요
집의 품질은 어떤가요? — 중량 바닥충격음과 교통소음이 가장 낮은 등급이에요
중량 바닥충격음과 도로·철도 소음이 한 칸으로 가장 낮고, 경량 바닥충격음과 세대간 경계벽 차음은 두 칸이에요. 소음 등급은 네 칸이 가장 높고 한 칸이 가장 낮아요.
| 경량 바닥충격음 | ★★ |
| 중량 바닥충격음 | ★ |
| 세대간 경계벽 차음 | ★★ |
| 도로·철도 소음 | ★ |
| 화장실 급배수 소음 | ★★★ |
지하주차장 차로 높이는 지하 1층 2.7m, 지하 2층 2.3m이고, 주출입구 높이가 2.7m라 택배차량이 지하로 들어갈 수 있어요.
그래서, 청약 넣어도 되나요?
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