한화포레나 지제역
경기 평택시 세교동에서 한화포레나 지제역 1,098세대가 나와요. 전용 84㎡ 950세대와 116㎡ 148세대로만 구성되고, 일반공급 570세대 가운데 393세대가 가점을 보지 않는 추첨제예요. 비규제지역이라 전매제한이 6개월이고 재당첨 제한도 적용되지 않아요. 특별공급은 11월 9일, 1순위는 11월 10일이에요.
전문가 라바래빗
가격, 환금성, 대체재를 따져보면 청약 실익이 낮음
D-62026.11.09
- 11.10
- 11.11
- 11.18
- 경기 평택시 세교동 725번지 일원
- 1,098세대 · 지하 2층~지상 27층 12개 동
- 특별공급 528 · 일반공급 570
- 평택시 6개월 이상 거주자 우선 · 전국 신청 가능
- 2029년 11월
한화포레나 지제역 청약 요약
- 01청약 자격평택시 6개월 이상 거주자 우선 · 통장 12개월 + 예치금 200만원(84㎡)·400만원(116㎡)이에요.
- 02분양 세대수일반공급 570세대 가운데 가점제는 177세대고, 393세대가 추첨이죠.
- 03분양가전용 84㎡ 실부담 7억 2,203만원 · 2023년 입주 평택지제역자이 실거래보다 893만원 낮은 수준이에요.
- 04계약금·중도금·잔금대출84A 총 필요 현금 2억 1,845만원 · 계약 시점 부담은 7,282만원이에요.
- 05전매제한·거주의무전매제한 6개월 · 분양권은 입주까지 약 3년 동안 주택으로 잡혀요.
- 06입지와 생활환경지제초 590m · 세교중 1,094m · 평택지제역은 직선 1,363m예요.
- 07전문가 판정전문가 라바래빗의 판정은 비추천이에요.
한화포레나 지제역은 평택지제역 동쪽 영신지구 도시개발구역에 들어서요. 역과 단지 사이에 지제역더샵센트럴시티와 힐스테이트지제역이 먼저 자리 잡고 있어 평택지제역까지 직선으로 1,363m라, 이름은 지제역인데 역세권은 아니라는 말이 가장 먼저 나와요.
걱정은 가격으로 이어져요. 전용 84㎡를 확장비까지 평균 7억 2,203만원에 사야 하는데, 2023년에 입주한 1,052세대 평택지제역자이는 최근 여섯 달 평균 7억 3,096만원에 거래됐어요. 이미 지어진 신축과 거의 같은 값을 내고 2029년 11월까지 기다려야 하는 셈이죠.
역에 더 가까운 2020년 입주 힐스테이트지제역은 6억 338만원에 거래되고 있어요. 역 거리와 연식을 함께 따지면 신축이라는 이유 하나로 1억원 넘게 더 내는 자리예요.
평택의 앞선 분양 결과도 가볍게 넘기기 어려워요. 2024년 2월 같은 「지제역」 이름을 달고 공고한 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스는 일반공급 1,158세대에 1·2순위 376건이 들어와 782세대가 남았어요.
분양가 비교는 아래 03에서, 역·학교 거리와 방음벽·공장 고지는 06에서 숫자로 확인해보세요.
청약 자격 — 나도 넣을 수 있나요?
평택시에 6개월 이상 산 분이 우선이에요. 유주택자도 1순위고, 전국 어디서나 신청할 수 있어요.
해당지역은 입주자모집공고일인 10월 29일 현재 평택시에 주민등록을 두고, 2026년 4월 29일 이전부터 계속 산 분이에요. 평택시에 산 지 6개월이 안 된 분과 그 밖의 전국 거주자는 기타지역으로, 해당지역에서 뽑고 남은 물량에서 선정됩니다. 1순위는 청약통장에 가입한 지 12개월이 지나고 지역별·면적별 예치금을 채운 분이에요. 비규제지역이라 세대주가 아니어도 되고, 주택을 갖고 있어도 1순위 자격이 나오고요. 예치금은 경기도 거주자 기준으로 전용 84㎡가 200만원, 전용 116㎡가 400만원이에요. 서울·부산 거주자는 전용 84㎡ 300만원, 116㎡ 1,000만원입니다. 주택청약종합저축은 입주자모집공고일 당일까지 예치금을 채워야 해서, 지금 채우면 이번 청약에는 쓰지 못해요. 모집공고일 기준 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 세대에 속한 분은 이번에 추첨제로만 신청할 수 있습니다.
- 거주지
- 평택시 6개월 이상 거주자 우선 · 전국 신청 가능
- 청약통장
- 가입 12개월 + 예치금 200만원
- 주택 보유
- 유주택자도 1순위
부부 중복청약 되나요? — 세대원 중복청약 규칙
부부는 각각 신청할 수 있어요
특별공급에 같은 세대에서 2명 이상 넣으면
특별공급 + 일반공급
같은 날 발표라 같이 못 넣는 단지
분양 세대수 — 몇 세대나 나오나요?
일반공급 570세대 가운데 393세대가 가점을 보지 않는 추첨제 물량이에요.
1,098세대는 특별공급 528세대와 일반공급 570세대로 구성됩니다. 특별공급은 기관추천 93 · 다자녀가구 106 · 신혼부부 141 · 노부모부양 31 · 생애최초 64 · 신생아 93세대고요. 일반공급은 전용 84㎡ 네 타입에 가점제 40% · 추첨제 60%가 적용되고, 전용 116㎡는 가점제 없이 100% 추첨제입니다. 가점제 물량이 177세대, 추첨제가 393세대죠. 추첨제는 무주택 세대구성원에게 75%를 먼저 배정한 뒤 남는 물량을 1주택 세대까지 포함해 추첨해요. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 500%까지 선정하니, 일반공급 207세대인 84A면 예비 1,035번까지 번호를 받습니다.
나는 어느 물량을 노릴 수 있나요?
두 가지를 고르면 내가 지원하는 칸과 그 칸에서 뽑는 세대수가 나와요.
전용 116㎡를 노리세요?
청약가점이 높은 편인가요?
두 가지를 모두 골라주세요.
「지제역」 이름을 단 직전 분양은 얼마나 몰렸을까요? — 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스 접수 결과
| 주택형 | 공급 | 신청 | 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 84A | 768세대 | 264건 | 미달 · 504세대 남음 |
| 84B | 231세대 | 53건 | 미달 · 178세대 남음 |
| 103 | 159세대 | 59건 | 미달 · 100세대 남음 |
지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스는 2024년 2월 29일에 공고한 1,209세대 단지입니다. 일반공급 1,158세대에 1순위 296건, 2순위 80건이 들어와 세 주택형이 모두 미달됐고 782세대가 남았습니다. 반대로 같은 생활권 평택지제역자이는 2021년 7월 일반공급 568세대에 1순위 17,323건이 들어왔습니다.
공급유형별 분양 세대수는 어떻게 되나요?
| 유형 | 세대 | 청약통장 | 소득 기준 |
|---|---|---|---|
| 기관추천 | 93 | 6개월 + 예치금 | 없음 |
| 다자녀가구 | 106 | 6개월 + 예치금 | 없음 |
| 신혼부부 | 141 | 6개월 + 예치금 | 적용 |
| 노부모부양 | 31 | 1순위 + 세대주 | 없음 |
| 생애최초 | 64 | 1순위 요건 | 적용 |
| 신생아 | 93 | 1순위 요건 | 적용 |
일반공급 570세대는 어떻게 뽑나요?
청약가점이 높지 않다면?
한화포레나 지제역 분양가, 적당한 걸까요?
안전마진은 없어요.
전용 84㎡ 950세대는 발코니 확장비까지 평균 7억 2,203만원이에요. 2023년에 입주한 1,052세대 평택지제역자이의 전용 84㎡는 최근 여섯 달 27건 평균이 7억 3,096만원입니다. 893만원 낮지만 1.2% 차이라 거래 몇 건으로 움직이는 폭이고, 평택지제역자이는 지금 바로 들어가 살 수 있어요. 평택지제역에 더 가까운 2020년 입주 힐스테이트지제역보다 1억 1,866만원 높고, 역 앞 지제역더샵센트럴시티보다는 1억 476만원 낮아요. 세교·동삭·지제동 전용 84㎡ 전체 평균과 비교하면 1억 8,742만원 높고요. 전용 116㎡ 148세대는 평균 분양가 9억 5,166만원이에요. 지제역 생활권에서 같은 크기 신축 거래를 찾기 어려워 따로 비교하지 않았습니다.
인근 지역 신축 실거래가보다 893만원 싸요
비교 기준 — 평택지제역자이 84㎡ · 2026년 5월~10월 27건 평균 · 2023년 입주 · 단지에서 직선 621m
- 한화포레나 지제역7.22억
- 지제역더샵센트럴시티8.27억
- 평택지제역자이7.31억
- 힐스테이트지제역6.03억
- 힐스테이트퍼스티움5.85억
- 더샵센트럴파크1단지5.15억
인근 신축 실거래가 비교
세교·동삭·지제동 전용 84㎡ 실거래는 최근 여섯 달 380건이고 평균이 5억 3,462만원입니다. 2020년 이후 준공한 단지만 따로 보겠습니다. 지제역더샵센트럴시티 8억 2,679만원, 평택지제역자이 7억 3,096만원, 힐스테이트지제역 6억 338만원, 힐스테이트지제역퍼스티움 5억 8,507만원, 더샵지제역센트럴파크1단지 5억 1,525만원입니다. 전용 84㎡ 950세대의 실부담 7억 2,203만원은 주변 시세보다 비싼 편이에요.
인근 신축 시세 흐름
평택지제역자이 84㎡ 최고가는 열두 달 동안 7억 3,000만 → 8억원까지 올랐어요
7억 3,000만
8억
7억 7,000만
지제역 생활권 84㎡ 실거래가 비교 — 단지 5곳
| 단지 | 준공 | 거래 | 평균 | 평균 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 평택지제역자이 | 2023 | 27건 | 7.31억 | ||
| 지제역더샵센트럴시티 | 2022 | 71건 | 8.27억 | ||
| 한화포레나 지제역 (84㎡ 950세대 가중평균) | 2029 | — | 7.22억 | ||
| 힐스테이트지제역 | 2020 | 24건 | 6.03억 | ||
| 힐스테이트지제역퍼스티움 | 2022 | 29건 | 5.85억 | ||
| 더샵지제역센트럴파크1단지 | 2020 | 12건 | 5.15억 | ||
주택형별 분양가 — 1,098세대 전부
| 주택형 | 세대수 | 공급금액 |
|---|---|---|
| 84A · 6억 3,475만 ~ 7억 875만 | 452 | 6억 9,219만 |
| 84B · 6억 2,695만 ~ 7억 95만 | 208 | 6억 8,536만 |
| 84C · 6억 4,850만 ~ 7억 2,450만 | 168 | 7억 689만 |
| 116 · 8억 8,345만 ~ 9억 6,845만 | 148 | 9억 5,166만 |
| 84D · 6억 6,150만 ~ 7억 2,350만 | 122 | 7억 779만 |
층별 공급금액 표는 같은 주택형이어도 동과 라인에 따라 달라져요. 전용 84㎡는 6억 2,695만원부터 7억 2,450만원까지, 전용 116㎡는 8억 8,345만원부터 9억 6,845만원까지입니다. 84C·84D가 84A·84B보다 비싸게 책정됐고, 전용 116㎡는 건축비에 부가가치세가 붙은 금액이에요. 주택형은 신청할 때 고르지만 동·호수는 주택형 안에서 추첨으로 배정돼요.
발코니 확장비는 84A·84B가 2,640만원, 84C·84D가 2,750만원, 116이 3,025만원입니다. 확장비는 계약할 때 10%, 2027년 6월 30일에 10%, 입주지정일에 80%를 냅니다.
계약금·중도금·잔금대출 — 돈은 언제 얼마나 필요할까요?
전용 84A를 기준으로 총 필요 현금은 2억 1,845만원이에요. 계약할 때 드는 돈은 7,282만원이고요.
세대가 가장 많이 몰린 84A 11~20층 60세대가 기준이에요. 분양가 7억 175만원에 발코니 확장비 2,640만원을 더하면 7억 2,815만원이고요. 평택시는 비규제지역이라 무주택자에게 LTV 70%가 적용됩니다. 수도권 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 집값이 15억원 이하면 6억원까지라, 두 기준 중 작은 값인 LTV 5억 971만원이 최대 대출이에요. 나머지 2억 1,845만원이 총 필요 현금이죠. 계약금은 분양가의 10%라 계약할 때 1,000만원을 내고 나머지 6,018만원은 계약 후 30일 안에 냅니다. 여기에 발코니 확장비 계약금 264만원을 더하면 계약 시점에 드는 돈이 7,282만원이에요. 중도금 60%는 2027년 6월부터 2029년 5월까지 여섯 번 나눠 내고, 공고문은 이자후불제 조건으로 대출을 알선할 예정이라고 적습니다. 잔금 30%는 2029년 11월 입주지정기간에 내고요.
| 언제 | 무엇 | 얼마 |
|---|---|---|
| 2026.11.29~12.01 계약 시 | 계약금 1차 | 1,000만원 |
| 계약 후 30일 이내 | 계약금 2차 | 6,018만원 |
| 2027.06.30 | 중도금 1회 10% | 7,018만원 |
| 2027.10.29 | 중도금 2회 10% | 7,018만원 |
| 2028.02.29 | 중도금 3회 10% | 7,018만원 |
| 2028.07.28 | 중도금 4회 10% | 7,018만원 |
| 2028.12.29 | 중도금 5회 10% | 7,018만원 |
| 2029.05.30 | 중도금 6회 10% | 7,018만원 |
| 2029.11 입주지정기간 | 잔금 30% | 2억 1,053만 |
총 필요 현금은 얼마인가요? — 84A · 11~20층 기준
| 총 공급비용 | 7억 2,815만 |
| 최대 대출 — LTV 70% | −5억 971만 |
| 필요한 현금 | 2억 1,845만 |
전세를 놓아 잔금을 치르려 했다면?
중도금 집단대출 — 60% 범위 이자후불제 알선 예정
분양가 미포함 금액
중도금 대출 조건 — 공고문 원문
사업주체 및 시공사가 알선하여 지정하는 대출금융기관에서 대출 진행시 본 아파트는 중도금 대출에 대한 이자는 “중도금 이자후불제” 조건으로 전체 공급대금의 중도금 60% 범위 내에서 시행할 예정이며, 중도금 대출 이자는 분양계약의 정상적 이행조건하에 계약자가 납부하여야 할 월상환 대출이자를 중도금 대출 최초 실행일로부터 입주지정기간 최초일 전일까지 사업주체가 대납하되, 입주지정기간 최초일부터 발생하는 대출이자에 대해서는 계약자 본인이 해당 대출금융기관에 직접 납부하여야 합니다.
전매제한·거주의무 — 당첨되면 얼마나 묶이나요?
전매제한은 당첨자 발표일부터 6개월만 적용돼요. 거주의무도 재당첨 제한도 적용되지 않고요.
수도권 비투기과열지구·비청약과열지역의 민간택지에 공급하는 분양가상한제 미적용 민영주택입니다. 전매제한은 당첨자 발표일인 2026년 11월 18일부터 6개월이라 2027년 5월 18일까지 적용됩니다. 당첨돼도 직접 들어가 살지 않아도 되고, 재당첨 제한 기간에 있는 분과 그 세대원도 이번 청약을 넣을 수 있어요. 대신 묶이는 것이 따로 있어요 — 계약해서 가진 분양권은 다른 청약에서 주택을 소유한 것으로 봅니다. 당첨에 쓴 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용할 수 없고, 당첨일부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역의 1순위 청약이 제한됩니다. 가점제로 당첨되면 당첨자와 세대원은 2년간 다른 민영주택 1순위 가점제 청약을 넣을 수 없고요.
전매제한 6개월
2026년 11월 18일부터 2027년 5월 18일까지 적용돼요
청약 시 주택 소유 입주까지
다른 청약에서 주택을 소유한 것으로 봐요. 입주가 2029년 11월이라 약 3년이에요
청약통장 재사용 영구
계약 여부와 상관없이 그 통장은 다시 쓸 수 없어요
규제지역 1순위 5년
투기과열지구와 청약과열지역의 1순위 청약이 제한돼요
가점제 당첨 제한 2년
다른 민영주택 가점제 청약을 넣을 수 없어요. 추첨제로는 넣을 수 있어요
규제지역·분양가상한제 적용 여부와 근거 법령
- 전매제한
- 당첨자 발표일부터 6개월
- 청약 시 주택 소유
- 계약해 분양권을 가진 날부터 입주까지
- 청약통장 재사용
- 당첨된 날부터 영구
- 규제지역 1순위
- 당첨일부터 5년
- 가점제 당첨 제한
- 가점제로 당첨된 날부터 2년
입지와 생활환경 — 살기에는 어떨까요?
지제초가 590m, 세교중이 1,094m예요. 평택지제역은 직선 1,363m라 역 앞 단지들과는 거리가 달라요.
역을 매일 걸어서 쓸 계획이라면 이 거리를 먼저 봐야 합니다. 역 앞 두 단지와는 생활 동선이 다르거든요. 고등학교는 평택 기존 22개 학교와 설립이 확정된 3개 학교에 배정될 예정이고, 이마트 평택점은 804m예요.
- 지하 2층~지상 27층 12개 동이고, 전 세대가 전용 84㎡와 116㎡입니다
- 세대당 주차는 1.43대입니다(공식 분양 홈페이지). 지하주차장 차로 높이는 지하 1층 2.7m, 지하 2층 2.3m예요
- 시행(사업주체)은 한국투자부동산신탁, 시공은 (주)한화 건설부문이에요
- 단지 안에 어린이집·다함께돌봄센터·시니어클럽하우스와 웰니스센터·골프트레이닝센터·스크린골프·필라테스·GX룸·탁구장, 북카페·1인 독서실·그룹스터디룸이 들어섭니다
- 수도권 전철 1호선과 고속철도가 서는 평택지제역까지 직선 1,363m입니다(카카오 좌표 실측). 역과 단지 사이에 지제역더샵센트럴시티와 힐스테이트지제역이 있어요
- 단지 북측에 국도 45호선이 붙어 있고, 남측과 서측으로 25m 도로가 계획되어 있습니다(공고문)
- 지하주차장 출입구는 단지 남측 1개소와 동측 1개소예요
- 지제초등학교 590m, 세교중학교 1,094m, 평택여자고등학교 1,210m입니다(카카오 좌표 실측 직선거리)
- 초등학생은 지제초등학교에 배치될 예정이고, 통학구역은 입주 전년도에 경기도평택교육지원청이 확정합니다(공고문)
- 중학생은 평택중학군 11개 학교 안에서 전산 추첨으로 배정됩니다
- 영신지구 안 학교 용지는 교육청 투자심사를 통과해야 신설이 확정되고, 아직 모두 확정된 것은 아니라고 공고문이 적습니다
- 단지 북측과 남측에 공장과 산업단지가 인접해 소음·먼지·냄새가 발생할 수 있다고 공고문이 고지합니다. KGM 평택공장은 단지에서 직선 1,066m, 평택일반산업단지는 1,079m입니다
- 북측 국도 45호선 인접부에 높이 13m 방음벽이 계획되어 있고, 107·108·109·110동은 방음벽 때문에 조망과 일조가 가려질 수 있습니다
- 평택영신지구 도시개발사업조합이 짓는 도로 등 기반시설이 늦게 준공되면 입주 일정이 늦어질 수 있다고 공고문이 고지합니다
- 공식 분양 홈페이지는 수원발 KTX를 「예정」, GTX-A와 GTX-C를 「계획」으로 적습니다. 착공·개통 일정은 나와 있지 않아요
- 국도 1호선 지제역 앞 지하차도는 평택영신지구 도시개발사업조합이 분담금을 내야 하는 사업이라, 분담이 늦어지면 환지처분과 등기가 늦어질 수 있다고 공고문이 적습니다
그래서, 청약 넣어도 되나요?
전문가 라바래빗의 판정은 비추천이에요.
패스 — 가격·환금성·대체재를 고려하면 청약 실익이 낮다고 봤어요. 작성자가 쓰는 네 단계 중 가장 낮은 판정이에요.
라바래빗청약 전문가
비추천이번 회차는 넘기는 게 나아요
가격, 환금성, 대체재를 따져보면 청약 실익이 낮음
같은 글의 일반분양 20곳 가운데 「로또청약」은 광교 자연앤 센트레빌(A17BL) 공공분양 한 곳이고, 나머지 열아홉 곳은 전부 패스였어요.
입주자모집공고문
2026.10.29. 입주자모집공고 · 한국부동산원 청약홈
