아크메르 동탄
동탄1신도시 메타폴리스 옆에 1,808세대가 들어서요. 두 블록 모두 전용 84㎡ 이상이고 최고 49층이에요. 전용 84㎡ 평균 분양가는 16억 9,674만원이에요. 95블록과 99블록은 발표일이 달라 둘 다 넣을 수 있어요. 특별공급 접수는 10월 26일, 1순위는 10월 27일이에요.
D-52026.10.26
- 10.27
- 10.28
- 11.03 · 99블록 11.04
- 경기 화성시 동탄구 반송동 95·99 (동탄1신도시)
- 지하 7층~지상 최고 49층 · 7개 동 · 1,808세대
- 전용 84~188㎡ (84㎡ 1,182세대)
- KB부동산신탁 · 포스코이앤씨
- 2032년 1월
아크메르 동탄 청약 요약
- 01청약 자격투기과열지구라 1순위는 청약통장 2년·세대주·5년 내 무당첨·2주택 미만을 모두 채워야 해요.
- 02분양 세대수일반공급 1,082세대 · 추첨제 물량은 261세대(84㎡ 156 · 85㎡ 초과 105)예요.
- 03분양가84㎡ 평균 16억 9,674만원 · 반송동 대장 단지 최고가보다 4억 1,974만원 높아 안전마진은 없어요.
- 04계약금·중도금·잔금대출대출 한도 4억 · 중도금 5·6회차 3억 4,110만원 자납 · 총 필요 현금 13억 3,450만원이에요.
- 05전매제한·거주의무전매 3년(발표일부터)·재당첨 10년이에요. 거주의무는 없지만 잔금대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
- 06입지와 생활환경반송역(가칭)이 133m, 학동초 389m·석우중 384m예요. 동탄역까지는 2.3km예요.
- 07전문가 판정전문가 라바래빗의 판정은 비추천이에요.
아크메르 동탄이 들어서는 반송동은 2007년에 입주를 시작한 동탄1신도시의 중심이에요. 아크메르 동탄의 자리는 66층 메타폴리스 바로 옆 2단계 부지예요. 메타폴리스몰이 104m, 동탄센트럴파크가 약 600m 거리예요. 스타필드마켓 동탄점이 1.3km, 한림대학교동탄성심병원이 1.6km예요.
동탄1신도시는 상가와 학원가, 공원이 자리 잡은 지 20년이 돼 가는 동네예요. 반면 새 아파트는 거의 없어요. 반송동 전용 84㎡ 올해 거래 424건이 전부 2007년 준공 단지에서 나왔어요. 메타폴리스 2단계 부지는 1단계가 끝난 뒤 오래 비어 있었어요.
아크메르 동탄의 입주는 2032년 1월 예정이에요. 그 전에 단지 앞 동탄인덕원선 반송역(가칭)이 2029년 말 개통을 목표로 공사 중이에요. 개통하면 동탄역까지 한 정거장이에요.
청약 자격 — 나도 넣을 수 있나요?
청약통장 가입 2년을 채운 세대주만 1순위로 넣을 수 있어요.
화성시 동탄구는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구·조정대상지역이에요. 1순위 요건은 다음과 같아요 — 청약통장 가입 2년 이상, 세대주, 최근 5년 안에 세대 구성원이 다른 주택에 당첨된 적 없음, 2주택 이상이 아닐 것. 공급 물량은 거주지로 갈라요. 화성시에 2년 이상 산 분(2024년 10월 16일 이전부터)이 30%를 우선 공급받고, 경기도 2년 이상 거주자가 20%, 나머지 50%는 서울·인천과 경기 2년 미만 거주자에게 공급돼요. 예치금은 전용 84㎡ 기준으로 화성시 거주자 200만원·서울 거주자 300만원이고요. 주택청약종합저축은 입주자모집공고일인 10월 16일까지 예치금을 채운 경우에만 신청할 수 있어요 — 지금 넣으면 이번 청약에는 못 써요. 청약예금은 지역 간 차액을 접수 당일까지 채우면 됩니다.
- 거주지
- 화성시 2년 거주자 우선
- 청약통장
- 가입 2년 이상
- 세대주
- 세대주만 1순위
- 당첨 이력
- 최근 5년 무당첨
- 주택 소유
- 2주택 이상은 2순위
- 예치금
- 84㎡ 200만원
해당지역·기타지역 우선공급 비율은 어떻게 되나요?
부부 중복청약 되나요? — 세대원 중복청약 규칙
분양 세대수 — 몇 세대나 나오나요?
1,808세대 중 일반공급이 1,082세대예요. 가점과 무관한 추첨제 물량은 261세대고요.
특별공급은 726세대예요 — 기관추천 118 · 다자녀가구 180 · 신혼부부 176 · 노부모부양 53 · 생애최초 81 · 신생아 118세대입니다. 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급은 전용 84㎡에만 있고, 116㎡ 이상은 다자녀가구와 노부모부양만 배정돼요. 그래서 84㎡ 중심인 99블록은 특별공급(509세대)이 일반공급(487세대)보다 많아요. 일반공급은 투기과열지구 기준으로 전용 84㎡가 가점제 70%·추첨제 30%, 85㎡ 초과가 가점제 80%·추첨제 20%예요. 추첨제 물량의 75%는 무주택 세대에 우선 공급되고요.
가점제·추첨제 물량은 어떻게 나뉘나요?
공급유형별 분양 세대수는 어떻게 되나요?
| 유형 | 세대 | 청약통장 | 소득 기준 |
|---|---|---|---|
| 기관추천 | 118 | 6개월 + 예치금 (장애인·국가유공자 불필요) | 없음 |
| 다자녀가구 | 180 | 6개월 + 예치금 | 없음 |
| 신혼부부 | 176 | 6개월 + 예치금 | 적용 |
| 노부모부양 | 53 | 1순위 통장 + 세대주 | 없음 |
| 생애최초 | 81 | 1순위 통장 + 세대주 | 적용 |
| 신생아 | 118 | 1순위 통장 + 세대주 | 적용 |
일반공급 1082세대는 어떻게 뽑나요?
평면도 — 어떤 타입이 있나요?
전용 84.99㎡ · 공급 124.11㎡
전용 85㎡ · 공급 115.52㎡
전용 117㎡ · 공급 158.64㎡
전용 130㎡ · 공급 177.31㎡
아크메르 동탄 분양가, 적당한 걸까요?
안전마진은 없어요. 전용 84㎡ 평균 분양가 16억 9,674만원이 반송동 대장 단지 최고가 12억 7,700만원보다 4억 1,974만원 높거든요.
전용 84㎡ 1,182세대 평균이 16억 9,674만원이고, 발코니 확장비 2,900만원을 더하면 17억 2,574만원이에요. 단지에서 207m 떨어진 반송동 대장 단지 시범한빛마을동탄아이파크는 전용 84㎡ 올해 43건 평균이 9억 8,491만원, 최고가가 12억 7,700만원입니다. 동탄에서 가장 비싼 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡ 평균 19억 400만원과 비교하면 89% 자리죠. 같은 생활권에서 지금 살 수 있는 값보다 비싸면 안전마진이라고 할 수 없어요.
- 분양가 (평균)
- 16억 9,674만
- 발코니 확장비 (평균)
- 2,900만원
17억 2,574만
반송동 84㎡ · 2026년 거래 424건 평균
8억 400만
반송동 84㎡와 가격 비교해 봤어요
아크메르 동탄
17.26억
시범한빛마을아이파크
9.85억
시범한빛마을스위첸
7.07억
반송동 전용 84㎡는 올해 평균이 7억 655만원(시범한빛마을케이씨씨스위첸)부터 9억 8,491만원(시범한빛마을동탄아이파크)까지예요. 전용 84㎡ 평균 분양가 16억 9,674만원은 주변 시세보다 비싼 편이에요.
시범한빛마을동탄아이파크 84㎡ 최고가는 1년 동안 3억 4,700만원 올랐어요
반송동 84㎡ 거래는 규제 지정 뒤 줄었어요
2026년 거래는 424건으로 2025년 한 해(215건)보다 많습니다. 다만 규제지역으로 지정된 7월부터는 월 5~10건이에요. 대장 단지 시범한빛마을동탄아이파크는 7·8월 거래가 없었고 9월에 1건이고요.
반송동 84㎡ 실거래가 비교 — 단지 8곳
| 단지 | 준공 | 거래 | 평균 | 평균 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 아크메르 동탄 (84㎡ 확장비 포함) | 2032 | — | 17.26억 | ||
| 시범한빛마을동탄아이파크 | 2007 | 43건 | 9.85억 | ||
| 동탄시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라 | 2007 | 34건 | 9.15억 | ||
| 시범한빛마을한화꿈에그린 | 2007 | 34건 | 8.68억 | ||
| 시범한빛마을금호어울림 | 2007 | 36건 | 8.57억 | ||
| 솔빛마을신도브래뉴 | 2007 | 23건 | 8.34억 | ||
| 시범다은마을포스코더샵 | 2007 | 29건 | 7.78억 | ||
| 시범한빛마을삼부르네상스 | 2007 | 41건 | 7.57억 | ||
| 시범한빛마을케이씨씨스위첸 | 2007 | 43건 | 7.07억 | ||
주택형별 분양가 — 1,808세대 전부
| 주택형 | 세대수 | 공급금액 |
|---|---|---|
| 99블록 84A · 16억 5,320만 ~ 17억 1,420만 | 334 | 16억 9,675만 |
| 95블록 84C · 16억 5,120만 ~ 17억 1,210만 | 180 | 16억 9,615만 |
| 95블록 116B · 21억 3,460만 ~ 22억 1,350만 | 180 | 21억 9,282만 |
| 95블록 129B · 23억 9,460만 ~ 24억 8,290만 | 176 | 24억 5,926만 |
| 99블록 84C · 16억 5,220만 ~ 17억 1,320만 | 166 | 16억 9,527만 |
| 99블록 84D · 16억 6,150만 ~ 17억 1,380만 | 164 | 16억 9,640만 |
| 99블록 84E · 16억 6,280만 ~ 17억 1,520만 | 164 | 16억 9,771만 |
| 95블록 116A · 21억 880만 ~ 21억 8,670만 | 92 | 21억 6,514만 |
| 95블록 128A · 23억 4,940만 ~ 24억 3,610만 | 90 | 24억 1,166만 |
| 95블록 84F · 16억 5,420만 ~ 17억 1,530만 | 90 | 16억 9,805만 |
| 99블록 84B · 16억 5,570만 ~ 17억 1,680만 | 84 | 16억 9,826만 |
| 99블록 99A · 18억 5,600만 ~ 19억 1,440만 | 78 | 18억 9,394만 |
| 99블록 PH162C · 49층 | 4 | 34억 7,450만 |
| 95블록 PH184B · 49층 | 2 | 39억 1,150만 |
| 95블록 PH188A · 49층 | 2 | 40억 1,320만 |
| 99블록 PH148E · 49층 | 1 | 31억 6,460만 |
| 99블록 PH158D · 49층 | 1 | 33억 7,600만 |
주택형은 신청할 때 고르지만 동·호수는 주택형 안에서 추첨으로 배정돼요. 전용 84㎡는 블록·타입과 무관하게 16억 5,120만원부터 17억 1,680만원 사이입니다. 전용 116~129㎡는 95블록에만 있고, 펜트하우스는 두 블록을 합쳐 10세대예요.
발코니 확장비는 전용 84㎡ 2,900만원, 99㎡ 3,300만원, 116㎡ 3,900만원, 128·129㎡ 4,200만원, 펜트하우스 4,800만~6,000만원입니다. 계약금 10%는 계약할 때, 잔금 90%는 입주지정일에 냅니다. 확장을 선택하지 않으면 발코니 외부에 창호가 설치되지 않는 등 공간 활용도가 낮아진다고 공고문이 적고 있어요. 계약 뒤에는 변경할 수 없고요.
계약금·중도금·잔금대출 — 돈은 언제 얼마나 필요할까요?
84㎡ 기준 잔금대출 한도는 4억이에요. 확장비·취득세를 빼고도 현금 13억 3,450만원이 필요해요.
세대가 가장 많이 몰린 99블록 84A 27~39층(104세대)이 기준이에요. 분양가 17억 550만원에 발코니 확장비 2,900만원을 더하면 17억 3,450만원이고요. 규제지역 무주택자 LTV 40%는 6억 9,380만원이지만, 수도권 주택구입 목적 대출은 집값 15억~25억 구간에서 4억원까지라, 두 기준 중 작은 값인 4억이 적용돼요. 중도금 대출은 이자후불제로 총 분양가의 40%까지 알선할 예정이고, 5·6회차 중도금 3억 4,110만원은 계약자가 직접 내야 해요. 잔금대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하고요.
| 언제 | 무엇 | 얼마 |
|---|---|---|
| 2026.11.16~18 계약 시 | 계약금 1차 | 1,000만원 |
| 계약 후 30일 이내 | 계약금 2차 | 1억 6,055만 |
| 2027.03.05 | 중도금 1회 10% | 1억 7,055만 |
| 2027.12.05 | 중도금 2회 10% | 1억 7,055만 |
| 2028.12.05 | 중도금 3회 10% | 1억 7,055만 |
| 2030.01.05 | 중도금 4회 10% | 1억 7,055만 |
| 2030.09.05 | 중도금 5회 10% | 1억 7,055만 |
| 2031.06.05 | 중도금 6회 10% | 1억 7,055만 |
| 2032.01 입주지정일 | 잔금 30% | 5억 1,165만 |
총 필요 현금은 얼마인가요? — 99블록 84A · 27~39층 기준
| 총 공급비용 | 17억 3,450만 |
| 최대 대출 — 수도권 한도 4억 | −4억 |
| 필요한 현금 | 13억 3,450만 |
중도금 대출 조건 — 공고문 원문
사업주체 및 시공업체는 중도금 대출의 알선에 관한 의무가 없습니다. 다만, 금융기관과의 협의에 따라 가능한 경우에 한하여 계약자와 금융기관 간의 중도금 대출을 알선 할 예정입니다. … 본 주택의 중도금 대출 시 이자후불제 조건으로 총 분양가격의 40% 범위 내에서 융자 알선을 시행할 예정이며, 1~4회차 대출을 받았을 경우 5~6회차 중도금(총분양대금의 20%)은 계약자가 직접 납부해야 합니다.
전매제한·거주의무 — 당첨되면 얼마나 묶이나요?
전매제한 3년·재당첨 제한 10년이 걸리고, 거주의무는 없어요.
전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 3년 — 95블록은 2029년 11월 3일까지, 99블록은 2029년 11월 4일까지 적용돼요. 그 안에 소유권 이전 등기를 마치면 등기한 날 풀리고요. 거주의무는 분양가상한제 주택에만 붙는데, 아크메르 동탄은 해당하지 않아요. 대신 묶는 것이 둘 더 있어요. 화성시 동탄구는 토지거래허가구역이라 나중에 집을 팔 때 허가를 받아야 해요 — 처음 분양받는 계약은 허가 대상이 아니에요. 그리고 잔금대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해서, 전세를 놓아 잔금을 치르는 계획은 세우기 어렵습니다.
전매제한 3년
95블록은 2029년 11월 3일, 99블록은 11월 4일까지예요. 그 안에 소유권 이전 등기를 마치면 그때 풀려요
재당첨 제한 10년
10년간 규제지역·분양가상한제 주택에 다시 당첨될 수 없어요. 지금 재당첨 제한 기간에 있는 분은 이번 청약을 넣을 수 없고요
토지거래허가 2027년 말까지
분양 계약 자체는 허가 대상이 아니에요. 이후 집을 팔 때는 허가를 받아야 하고, 지정 기간은 연장될 수 있어요
규제지역·분양가상한제 적용 여부와 근거 법령
- 전매제한
- 당첨자 발표일부터 3년
- 재당첨 제한
- 당첨자 발표일부터 10년
- 토지거래허가
- 소유권을 넘길 때마다 2027년 말까지
입지와 생활환경 — 살기에는 어떨까요?
- 95블록은 지하 7층~지상 49층 3개 동 812세대, 99블록은 지상 48층 4개 동 996세대입니다
- 주차는 두 블록을 합쳐 공동주택 2,734대, 세대당 1.5대예요
- 사우나·피트니스·골프연습장·작은도서관·다함께돌봄센터·어린이집·게스트하우스가 복리시설로 계획돼 있어요
- 커뮤니티는 블록별 시설이에요 — 두 블록의 시설을 교차 이용할 수 없다고 공고문이 명시합니다
- 동탄인덕원선 116정거장(가칭 반송역)이 95블록에서 133m, 99블록에서 347m예요. 지하 4층 규모로 출입구 4개가 들어서요
- 동탄인덕원선은 2029년 말 개통이 목표예요. 2026년 7월 말 기준 공정률은 19.9%이고, 국토교통부는 이 목표를 유지한다고 밝혔어요
- 개통하면 동탄역까지 한 정거장이에요. 동탄역에서 GTX-A와 SRT를 탈 수 있어요
- 지금은 동탄역까지 2.3km라 버스나 차로 가야 해요
- 단지 지하와 역을 잇는 연결통로는 관계 기관과 협의 중이고, 취소될 수 있다고 공고문에 적혀 있어요. 반송역이라는 이름도 아직 가칭이에요
- 학동초등학교까지 389m예요
- 석우중학교까지 384m, 동탄고등학교까지 911m예요
- 반송동 학원가는 화성시에서 가장 큰 학원 밀집지예요
- 상가와 학원가, 공원이 걸어갈 거리에 있어 생활이 편하다는 평가가 많아요
- 2007년에 입주한 단지들이라 주차가 불편하다는 이야기가 자주 나와요
- GTX-A 개통으로 더 오른다는 이야기와, 지금 값이 그만한 가치인지 모르겠다는 이야기가 함께 나와요
- 화성동탄(1)지구는 인근 군부대 항공기로 인한 소음 발생지역이라고 공고문이 고지해요
- 지구 안팎에 수질복원센터(하수처리장)·크린에너지센터(음식물처리장)·변전소·장사시설·송전탑 등이 있고, 송전탑과 송전로의 지중화·이설은 불가능하다고 적혀 있어요
- 도로 교통소음을 줄이기 위한 별도 방음벽 설치는 없다고 공고문이 밝혀요
- 고려대 동탄병원 — 2026년 1월 LH와 고려대의료원 컨소시엄이 사업협약을 체결했어요. 700병상 규모로 동탄2신도시에 들어서고, 개원 목표는 2035년이에요
그래서, 청약 넣어도 되나요?
전문가 라바래빗의 판정은 비추천이에요.
본청약 「패스」 — 전용 84㎡ 최고 분양가 약 17억 1,700만원에 확장비·중도금 이자·세금을 더해야 한다고 봤어요. 다만 전매제한이 풀리는 2029년 11월 뒤 선착순 잔여세대나 분양권으로는 접근할 수 있다고 덧붙였어요.
라바래빗청약 전문가
비추천이번 회차는 넘기는 게 나아요
본청약은 패스로 봤어요. 안전마진이 없고 분양가가 다소 높다고 적었어요
중도금 대출이 1~4회차 40%까지만 되고 5·6회차 20%는 자납이라는 점을 같은 글이 짚었어요.
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