재개발에서는 사업성을 계산하기 전에 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. “이 사업이 실제로 앞으로 진행될 수 있는 곳인지”를 확인하는 것입니다.

분담금과 총투자금뿐만 아니라 동의율, 추진주체, 주민 갈등, 상가와 종교시설 등 숫자로 드러나지 않는 위험까지 함께 검토합니다.

이런 고민이라면

  • 관심 있는 재개발 매물을 계약하기 전에 무엇을 확인해야 할까?

  • 내가 보고 있는 구역의 사업성과 지연 위험은 무엇일까?

  • 내 예산과 보유기간으로 검토할 수 있는 재개발 구역은 어디일까?

사업성보다 먼저, 사업이 진행될 수 있는지를 봅니다

일반적인 접근 — 소문난 구역을 찾는다 → 중개업소에서 매물 설명을 듣는다 → 입지와 예상 수익을 보고 매수한다

땅꾸미기의 접근 — 예산에 맞는 구역을 찾는다 → 현재 사업 단계와 추진 가능성을 검토한다 → 사업성과 예상 총투자금을 계산한다 → 확인된 위험을 바탕으로 매수 여부를 판단한다

재개발은 입지가 좋고 계획상 사업성이 높더라도 사업이 장기간 지연되면 자금이 묶이고 금융비용과 기회비용이 커질 수 있습니다. 그래서 예상 수익을 계산하기 전에 사업을 지연시킬 요인이 무엇인지부터 확인합니다.

상담에서 확인하는 세 가지

  1. 내 예산으로 검토할 수 있는 구역은 어디일까 — 가능한 예산과 가능한 보유기간을 기준으로 현실적으로 접근할 수 있는 사업지를 살펴봅니다.

  2. 이 구역은 실제로 진행될 수 있을까 — 사업 단계와 동의율, 추진주체, 주민 갈등, 상가·종교시설·대형 필지 등 사업을 지연시킬 수 있는 요인을 확인합니다.

  3. 최종적으로 얼마가 들어갈까 — 종전자산가액과 비례율, 조합원분양가를 바탕으로 추정분담금과 예상 총투자금을 계산하고 인근 신축 아파트 가격과 비교합니다.

땅꾸미기는 어떤 사람인가요?

건설회사와 정비사업전문관리업체에서 약 6년간 건설·정비사업 실무를 경험했습니다. 현재는 정비사업전문관리업체에서 재개발·재건축 사업지를 관리하며 다음 업무를 수행하고 있습니다.

  • 재개발·재건축 후보지 검토(사업성, 사업지연요인 등 검토)

  • 재개발·재건축 사업 진행 인허가 업무

  • 동의율과 주민 성향 분석

  • 주민설명회와 이사회·대의원회·총회 운영

매물의 가격과 예상 수익만 보는 것이 아니라, 사업이 실제로 진행되는 과정에서 발생할 수 있는 문제까지 함께 검토합니다.

땅꾸미기가 먼저 보는 네 가지

  1. 현재 사업 단계와 다음 절차

  2. 주민 동의율

  3. 사업지연요소

  4. 사업성

사업이 빠르다는 이유만으로 좋은 투자라고 판단하지는 않습니다. 다만 사업을 지연시킬 요인을 확인하지 않고 계산한 수익은 실제로 실현되지 않을 수 있습니다.

땅꾸미기는 사업의 추진 가능성을 먼저 확인한 뒤 사업성과 가격을 검토합니다.