상도15구역은 대우건설을 시공사로 선정하고, 최근 사업시행계획(안)까지 의결했습니다.
<상도15구역 재개발, 35층ㆍ3187세대 조성 '잰걸음'…사업시행계획안 98% 찬성, 디벨로퍼 뉴스>
이제 매물을 검토한다면 재개발 추진 가능성 보다 구체적인 공급계획과 내 분담금에 중점을 둬야 합니다.
안녕하세요.
저는 정비사업전문업체에서 정비사업 인허가 절차를 직접 진행하고, 사업지 투자를 검토하고 있는 땅꾸미기입니다.
이번에는 상도15구역의 현재 진행 상황과 매입 전에 확인해야 할 내용을 살펴보겠습니다.
1. 토지등소유자 전체회의 사업시행계획(안) 의결
지난 7월 대우건설이 시공사로 선정됐으며, 10월 말 사업시행계획인가를 신청할 예정입니다.
10월 24일 열린 제3차 토지등소유자 전체회의에서는 사업시행계획(안)과 시공사 공사계약서 추인 안건이 가결됐습니다.
앞으로는 의결한 계획이 인가 과정에서 어떻게 반영되는지, 이후 감정평가와 분양신청 일정이 어떻게 진행되는지 살펴봐야 합니다.
2. 사업시행계획(안)
위 표는 최 토지등소유자 회의에서 의결된 사업시행계획(안) 입니다.
최고 35층, 전체 3,187세대를 계획하고 있으며, 이 가운데 분양주택은 2,708세대, 공공주택은 479세대입니다.
여기서 분양주택 2,708세대가 전부 일반분양 물량이라는 뜻이 아닙니다.
기존 소유자에게 공급할 조합원 분양도 포함해서 봐야 합니다.
따라서 매입을 검토한다면 실제 일반분양 물량을 얼마나 확보하는지 확인해야 합니다.
사업시행계획인가 이후에는 종전자산 감정평가와 분양신청 등 후속 절차도 살펴봐야 합니다.
지금 사업성을 검토한다면 위 계획과 함께 보도된 공사비 3.3㎡당 860만 원, 예상 분양수입과 그 밖의 사업비를 반영해야 합니다.
3. 써밋 제안에서 봐야 할 것
대우건설은 상도15구역에 ‘상도 써밋’을 제안했습니다.
중앙광장과 산책로, 스카이 커뮤니티, 수영장 등 특화계획도 소개했습니다.
발표 당시 공사비는 약 1조 4,367억 원 입니다.
대단지 규모와 커뮤니티시설은 향후 신축 아파트의 가치를 검토할 때 관심을 가질 부분입니다.
다만 공사비를 앞으로 변하지 않는 금액으로 놓고 분담금을 계산해서는 안 됩니다.
착공까지 남은 기간과 공사비 상승 가능성을 고려해 여유 있게 계산해야 합니다.
4. 국사봉 인근 경사지, 준공 후 이동 동선
상도15구역은 국사봉 인근의 경사지형을 활용해 계획되었습니다.
서울시 통합심의(안)에는 성대로 연결·확폭, 구역을 관통하는 도로, 입체보행가로 등이 반영됐습니다.
※ 위 이미지는 국사봉과 단지의 위치 관계, 경사지 동선을 설명하기 위해 AI로 제작한 개념도이며, 실제 설계·배치와 다를 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 지금 언덕이 있다는 사실만이 아닙니다.
준공 후에는 그 높이 차이를 어떻게 이동하게 되는지를 봐야 합니다.
차량이 다니는 길과 보행로를 어떻게 나누는지,
단지 출입구에서 각 동까지 어떻게 올라가는지에 따라 같은 단지 안에서도 체감하는 편의가 달라질 수 있습니다.
현재 검토 매물에서 역까지 걸어본 것만으로 미래 아파트의 동선을 판단하기는 어렵습니다.
새로 만들어질 출입구와 보행로, 주거동까지의 연결을 함께 확인해야 합니다.
5. 땅꾸미기의 판단
상도15구역은 시공사 선정과 사업시행계획안 의결까지 진행됐습니다.
다만 사업이 진행됐다는 것과 지금 나온 매물이 적정한 가격이라는 것은 별개입니다.
이미 진행 상황과 ‘써밋’에 대한 기대가 매도호가에 반영돼 있을 수 있습니다.
지금 들어가도 늦지 않았는지는 사업 단계만으로 판단할 수 없습니다.
해당 물건의 분양자격과 권리가액 산출 근거, 희망 평형의 예상 분담금을 확인해야 합니다.
여기에 취득비용과 보유기간의 금융비용까지 더해 총투자금액을 봐야 합니다.
중간에 매도할 계획이라면 조합원 지위 양도 제한도 고려해야 합니다.
현행법상 투기과열지구에서 시행하는 재개발사업은 관리처분계획인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 승계가 제한됩니다.
관리처분계획인가 이후에 매수하더라도,
법에서 정한 예외요건에 해당하는 거래만 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
따라서 인가 이후 매물을 검토할 때는 어떤 예외규정에 해당하는지, 이를 증명할 서류가 있는지 확인해야 합니다.
현재 동작구도 투기과열지구에 해당합니다.
따라서 사업이 진행된 뒤 언제든 입주권을 넘길 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
매도하려는 시점에 지위 승계가 가능한지, 매도가 어려워지더라도 입주까지 필요한 자금을 감당할 수 있는지를 함께 따져야 합니다.
준공 후 가치를 검토할 때도 대단지와 브랜드뿐 아니라 경사지의 높이 차이를 어떻게 해결하고,
실제 생활 동선을 얼마나 편하게 만드는지 살펴야 합니다.
상도15구역은 사업 진행과 신축 상품성에 관심을 두되, 총투자금액과 매도 가능 시점까지 고려해 매입 여부를 판단해야 할 곳입니다.
