절세키워드 '1세대 1주택' '거주'...세금마다 달라 '혼란'
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서울에 공시가격 20억원(시가 약 30억원)짜리 아파트 한 채를 가진 60세 A씨가 있습니다. 이 집에서 10년을 살았다면 앞으로 낼 종합부동산세는 76만원입니다. 그런데 이 집을 전세 놓고 다른 동네에 산다면 424만7000원으로 뜁니다. 같은 집, 같은 주인인데 5배 넘게 벌어집니다. 정부가 세제개편안과 함께 내놓은 시뮬레이션 결과입니다.
차이를 만든 것은 딱 하나, 그 집에 실제로 사느냐입니다.
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'은 부동산 세제의 축을 '주택 수'에서 '주택 가액과 실제 거주 여부'로 옮겼습니다. 그러자 "발령을 받아 어쩔 수 없이 집을 비웠는데 투기꾼 취급을 받는다"는 반발이 쏟아졌습니다. 20일 입법예고가 끝난 뒤 당정은 지난 23일 고위당정협의회를 열어 실거주 인정 범위를 넓히기로 뜻을 모았습니다. 박성준 더불어민주당 수석대변인은 브리핑에서 "민주당은 1주택자에 대해 거주·비거주 구분을 두지 않기로 강하게 요청했다"고 밝혔습니다. 수정안은 9월 1일 국무회의를 거쳐 3일 국회에 제출됩니다.
기준은 흔들려도 방향은 분명합니다. 절세의 열쇳말은 '1세대1주택'과 '거주'입니다. 문제는 이 두 단어의 뜻이 세금마다 다르다는 점입니다.
세금마다 다른 '1세대1주택'
취득세는 주민등록표가 잣대입니다. 같은 등본의 가족이 1세대이고, 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대입니다. 다만 30세 미만이라도 중위소득 40% 이상 소득이 있으면 별도 세대로 인정합니다. 65세 이상 부모를 모시려 합가한 경우도 각각 별도 세대입니다. 주택 수에는 분양권·입주권과 주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔이 들어갑니다(2020년 8월 12일 이후 취득분).
재산세는 물건별로 매기는 세금이라 세대를 거의 따지지 않습니다. 공시가격 9억원 이하 1세대1주택에 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율을 적용할 때만 봅니다. 기준일은 6월 1일 하루입니다.
종부세는 사람별로 합산하지만 1세대1주택자 판정은 세대 단위입니다. 세대원 가운데 한 명만 주택 한 채를 단독으로 소유해야 합니다. 부부 공동명의는 각각 9억원씩 모두 18억원을 공제받는 방식과 1세대1주택 특례를 신청하는 방식 가운데 유리한 쪽을 고르면 됩니다.
양도세의 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족입니다. 배우자는 떨어져 살아도 무조건 한 세대입니다. 1세대1주택이면 양도가액 12억원까지 비과세이고 2년 이상 보유가 기본입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 채워야 합니다. 현재 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역입니다.
거주가 세금을 가른다
취득세와 재산세는 원칙적으로 거주를 따지지 않습니다. 취득세는 생애최초 감면(취득가 12억원 이하, 2028년 말까지)이나 신생아 감면을 받을 때만 실거주와 3년간 매각·임대 금지 조건이 붙습니다.
거주가 전면에 등장하는 것은 종부세와 양도세입니다. 종부세 기본공제는 실거주 1주택이면 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 오르지만 비거주 1주택은 9억원으로 깎입니다. 다주택자는 '4억원+(5억원×거주 주택 공시가격÷전체 공시가격 합계)' 산식이 새로 들어옵니다. 거주하지 않는 집의 비중이 클수록 공제가 쪼그라듭니다. 고령자·장기보유 세액공제도 거주기간 기준으로 바뀝니다.
양도세 장기보유특별공제는 이름부터 '장기거주소득공제'로 바뀝니다. 1세대1주택자의 현행 보유 연 4%(최대 40%)+거주 연 4%(최대 40%)가 2029년부터 거주 연 8%(최대 80%)로 재편됩니다. 보유공제가 사라지는 것입니다. 대신 양도가액 30억원 이하 주택에 10년 이상 거주하면 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 열 배 늘어납니다.
안 살아도 '거주'로 쳐주는 예외
집을 비웠다고 무조건 불이익을 받는 것은 아닙니다. 정부안은 취학, 근무상 형편과 전근, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 다른 시·군에 머문 기간을 거주기간으로 인정합니다. 단 그 집에서 1년 이상 먼저 살았어야 하고, 인정 기간은 최장 3년입니다. 같은 시·군 안에서 옮긴 경우는 원칙적으로 인정하지 않습니다. 재개발·재건축으로 새 집을 받았다면 공사기간 일부도 거주로 봅니다.
여기가 이번 수정의 핵심 지점입니다. 재정경제부는 육아와 가족 돌봄을 인정 사유에 추가하고, 세입자가 있어 입주하지 못하는 경우 등에는 인정 기간을 늘리는 방안을 검토하고 있습니다. 재경부 관계자는 "입법예고 의견을 유심히 살펴 수정안에 반영할 계획"이라고 말했습니다. 다만 '거주와 주택 가액' 원칙 자체는 바꾸지 않겠다는 입장입니다.
집이 여러 채여도 1주택으로 봐주는 길도 있습니다. 이사를 위한 일시적 2주택은 조정대상지역의 경우 종전 주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어듭니다(8월 4일 이후 취득분). 지방 세컨드홈 특례는 광역시를 뺀 비수도권 전역으로 넓어지고 취득기한도 2029년 말까지 연장됩니다. 지방세에서도 특례 기준이 취득세 취득가액 12억원, 재산세 공시가격 9억원으로 완화됐습니다. 동거봉양 합가와 혼인, 상속주택 특례도 살아 있습니다. 반면 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대인에게 2년 거주요건을 면제해주던 제도는 올해 말 종료됩니다.
그래서 무엇을 준비해야 할까요. 첫째, 확정된 법이 아닙니다. 비거주 공제와 세부담 상한(150%→200%), 공정시장가액비율은 국회에서 다시 조정될 수 있습니다. 성급한 처분은 위험합니다. 둘째, 전입신고와 실제 거주를 일치시켜야 합니다. 셋째, 부득이하게 집을 비운다면 발령 공문, 재학증명서, 진단서 등 증빙을 미리 챙기고 1년 선거주 요건을 확인해야 합니다. 넷째, 세금별로 주택 수를 따로 세어봐야 합니다. 다섯째, 상생임대 특례를 쓸 계획이라면 올해 안에 요건을 맞춰야 합니다.
'갖고만 있는 집'의 시대가 저물고 있습니다. 다만 그 문턱을 어디에 둘지는 아직 국회에 남아 있습니다.
댓글10
원희2026년 8월 25일
아 솔직히 이거 보면서 복잡하네... 세금 종류마다 다 달라서 불안한 기분이 드는 것도 있고... 지역마다 차이도 클텐데 서울 제외한 다른 지역은 얼마나 영향을 받을지 궁금해... 예를 들어 지방은 세금이 별로 안 아깝다거나 그러면 좀 달라질 것 같은데... 오 시군 안에서 이사했을 때 거주로 인정 안 해주는 것도 불합리한 것 같고... 그 부분은 지역마다 다르게 적용될 수 있을까... 여러모로 고민이네.
귤농장2026년 8월 25일
출퇴근 시간에 교통은 괜찮은데... 실제로 가면 예상보다 시간이 애매하더라고요... 주변 인프라가 좋다 보니 대중교통 옵션이 많은데도 이게 의외로 소요 시간에 영향을 주니 난감하네요...
만월2026년 8월 25일
솔직히 교통 호재로 기대했다가 실망할 때가 많더라고요 ㅎㅎ 실제 거주지는 다르고 이동 동선은 따로니까요 저도 출퇴근이 한참 걸려서 그런 거였던 것 같아요 회사랑 가까운 곳 찾으면 좋겠어요. 코로나 때문에 재택도 많고 이럴 줄은 몰랐네요 참 복잡하네요.
곰탱이2026년 8월 25일
처음엔 좀 복잡해 보이다가 나름 괜찮은 거 같음;; 세금 쪼금 내리는 것도 나쁘진 않을 듯 한 느낌도 있고... 다만 지역마다 다를 수 있으니 결론은 모르겠음;;
서울초보2026년 8월 25일
와 진짜 날씨에 따라 분위기가 이렇게나 달라질 수 있다니 신기하네요 ㅎㅎ 지금처럼 후텁지근한 날에는 집에만 있고 싶어서 귀찮기도 하네요 와 거주지가 세금에 이렇게 많은 영향을 미친다면 어떤 선택이 진짜 옳은지 고민이 많아지네요 ㅋㅋ 예를 들면 환절기에는 이사해보고 싶다는 생각이 드는데 날씨가 안 좋으면 다시 미루고 싶기도 하고 이런 상황이라면 이럴 때 차라리 이사해보는 게 좋았을까 싶기도 하네요 ㅋㅋ 교통도 좋은데 뭔가 애매한 상황이 참 고민스럽습니다 ㅎㅎ
인생은아름다워2026년 8월 25일
세금 관련해서 ㄹㅇ 복잡하죠 ;; 집 비우면 불이익 생긴다니 실거주 인정이랑 새로 생기는 조건이 주택가액에 따라 달라지는 거 인정합니다 근데 신혼부부나 아이 키우는 집은 더 걱정이 클 듯 심각하네요 ;;
희수니2026년 8월 25일
근데 이 내용 보면서 여러모로 복잡하게 이야기하는 것 같네요 정말 생각보다 실거주 여부가 이렇게까지 영향을 미치는지 잘 모르겠어요 서울은 좀 다를 것 같고 지방은 어떤지 궁금한 부분이긴 하네요 개인적으로는 세금 문제로 이사 고민이 많아지는데 이와 관련해서 특히 오래 살았던 집을 비우게 되면 불이익을 겪게 될까 싶어 씁쓸하네요 주위에서도 이사나 대출 문제로 스트레스 받는 분들이 제법 있으니까요
구마야2026년 8월 25일
오... 분위기 진짜 복잡하네 세금 얘기 나오니까 마음이 답답해져 가격이 어떤지도 궁금하고 실거주에 따라 동네 분위기 달라진다는데 주변이 번화하면 교통도 좋고 사람들도 더 활기차고 말이지
함께하기2026년 8월 25일
어릴 적부터 이사를 여러 번 다녀서 그런지 요즘 세금 문제를 보면서 예전 경험이 떠오르네요 ㅋㅋ 예를 들어 한 번은 교통이 좋다고 선택한 지역이 실제로는 교통이 좀 애매했던 기억도 나고요;; 무엇보다 세금 요건이 이렇게나 복잡해지니 앞으로 이사 고민이 한층 더 깊어질 것 같아요 가끔 대중교통으로 통근할 때마다 교통 상황을 다른 동네랑 비교하곤 하는데 이게 진짜 스트레스네요ㅋㅋ 결국은 교통과 거주지가 이번 사안의 키포인트가 될 것 같은 느낌이 듭니다.
로또가답이다2026년 8월 25일
근데 처음엔 저도 이거 좀 복잡했는데 계속 보니 세금 관련 사안인 듯하네요... 차라리 세금 체계가 간단해졌으면 좋겠고 이해는 가는 것 같기도 하고... 다음 세대엔 고민할 요소가 많을 듯하네요.
