2026년 세제개편안 발표 (비거주자,다주택자,고가주택 소유자면 양도세,종부세 폭탄)

2026 세제개편안이 나왔다.

간략요약하면 27년까지 안팔거나 실거주 안하면

양도세,종부세 폭탄이 기다리고 있다.라고 표현가능하다.

특히 고가주택,다주택 그리고 실거주를 안하면 징벌적으로 혼내주겠다? 는 소리다.그리고 날로 올라가는 공시가로 인한 재산세의 증가도 시나브로 당신의 지갑을 얇게 만들고 있다는 사실을 잊으시면 안된다.

아무튼 진짜로 이대로 국회 통과가 된다면

전월세 대란과 양극화를 더욱 급속화 시킬 것으로 예측된다.

실거주 안하면 양도세 ↑

→ 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 바꾼다. 간단요약하면 안살면 세금내라는 소리다.

해당 부분에 대한 시뮬레이션은 지난번에 올린 배포자료 분석에 자세하게 나오니 그걸 보시면 된다.(간략 요약하면 반포자이 10년 거주한 사람 기준 양도세가 3.5배 정도 늘었다)

강남에 30억이상 넘어가는 집들이 실질적인 타격이 있다. 특히 지금까지 거주 안한 분들이 가장 큰 고민이실거다.

그리고 자주 헷갈리시는 부분이 있는데 이거는 장기보유(거주)특별공제에 관한거지 1가구1주택 비과세요건(거주2년or보유2년)과는 별개다.

EX) 김모씨는 동탄에 현재 시세 17억~18억 아파트를 3년전에 비조정지역일때(비조정지역일때 매수했으면 비과세요건은 2년 보유만하면 12억까지 공제) 9억에 전세4억을 끼고 5억 투자금으로 갭투자로 취득을 했다. 그리고 실거주를 안했다.

그러면 김모씨는 비과세요건(2년이상 보유)을 충족했기 때문에 양도가액 12억까지는 양도세가 안나온다. 만약 김모씨가 17억에 해당 아파트를 매도하면 12억까지는 공제가 되지만 그 초과분인 17억-12억= 5억 에 대한 장기보유 특별공제가 상단 표처럼 바뀐다는거다. 그래서 김모씨는 세금을 줄일라면 27년에 매도를 하는게 유리하기는 하나 28년~29년이 지나서 해당 소유 아파트가 얼마나 올라있을지 모르기에 27년에 매도를 하는게 답은 아니다. 하지만 솔직히 매도를 하기가 쉽지가 않은 현실인게 지금 주담대 갭투자(전세퇴거대출 포함)까지 사실상 막아놔서 김모씨는 동탄에 저 아파트를 팔고 특별히 복권에 당첨되거나 부모가 금수저여서 현금증여를 받지 않는 이상 갈아타기기 쉽지 않기에 확률상 안팔고 계속 들고갈 가능성이 높다고 본다.

한번 더 응용 해보면 만약 과거 5~6억에 매수한 사람이 비과세 요건을 충족하는 경우에 12억에 매도를 하면 양도세는 0원이라는 거다. 29년에 매도를 해도 말이다. 장특공은 12억까지 공제를 받은 그 다음의 금액에 대한 내용이라는 것.

그리고 장기보유특별공제는 애초에 인플레이션 및 물가 상승분을 빼주는건데 물가상승분도 토해내라는거네?10억이나??

우리나라에 무식한 국민들이 그렇게 많지는 않을텐데??

또하나 이건 이렇게 하면 지방 부동산 시장 전멸이라서 설마 안할 줄 알았는데 다주택자가 비조정지역을 소유해도 이제 29년 부터는 실거주 안하면 장특공 혜택이 없다. 지난번에도 말했지만

지방 살릴려면 서울 부자들이 투자용으로 사야되는데 이렇게 되면 누가사냐는 소리냐?

+@로 지방에 내 의지와 상관없이 상속받으셔서 다주택된 사람도 실거주를 해야하는건가?

뭐랄까 초딩이 스케치북에 그림 그리라고 했는데 막 그어버린듯한 느낌이랄까?

실거주 안하면 종부세 ↑

공정시장가액 비율은 뻔하게 다들 예상한 내용이라서 넘어가고1세대 1주택자 기준 단독명의시 종부세 구간이 공시가 12억 부터인데 이 한도액을 공시가 14억으로 늘려준다는거다.(이번 정책의 유일한 당근) 즉, 1가구 1주택 단독명의 기준 내집이 공시가 13.99억이어도 종부세 과세대상이 아니라는 것.

그리고 종부세 과세대상은 똑같고 1주택 단독명의는 27년부터는 공시가14억 이상으로 늘지만

종부세 과세대상이라면 공제액이 비거주하면 최대9억까지(1주택자공동명의기준) 차이가 나서 실거주 하러 들어가려고 난리가 날텐데

문제는 25년 작년 6.27대책 이전에 소유권 이전등기 및 임대차계약을 체결한 사람은 소유권이전등기 후 3개월이 지난시점에도 전세퇴거대출이 정상적으로 주담대로 잡혀서 나오지만 6.27대책 이후에 갭투자를 한 사람은 소유권이전등기일 이후 3개월이 지나면 전세퇴거대출이 1억 이상 안나온다는 것.

작년 6.27이후~ 10.15대책(강남3구,용산구 제외한 서울 전지역+경기도12개지역) 사이에 한강벨트지역(마포,성동,광진,강동,영등포,양천 등)그리고 서울전지역+경기도 12개지역을 갭투자로 매수한 사람들은 필자가 아는 바로는 퇴거대출이 안나오는데 실거주 못하고 2년 보유(10.15전에는 비조정이었으니)해서 비과세 보유2년만 채우고 세입자 나가면(토허제) 그냥 매도를 해야하는건가?? 필자가 왜 한강벨트를 말하냐 하면 저 당시 작년 7월,8월,9월(6.27~10.15사이) 당연히 강남3구,용산구는 항상 언제나 처럼 토허제+조정지역+투기과열지구 여서 대체제로 특히 한강벨트를 갭투자를 많이 했을 뿐더러 한강벨트 아파트들이 지금 이미 공시가14억이 넘어가는 부동산들이 굉장히 많아졌기 때문이다.(공시가 엄청 올랐다)

한마디로 지금 저런 한강벨트에 작년 6.27대책~ 10.15대책 사이에 갭투자를 하신 분들은 상당히 불안하실거다. 다만 공동명의로 매수하셨다면 도합 공시가 18억까지 안나와서 걱정이 상대적으로 없을거다.

그리고 세액공제를 800만원 600만원으로 줄여버리고 세부담 상한선을 200%로 올리면

젊어서 분양받은 강남3구나 용산에 사시는 분들은 지금 상당히 당혹스러우실거다. 예를들어서 원래 종부세가 3천만원이 나왔는데 노인보유 공제등으로 1천2백만원이 감면이 됬는데 이걸 800만원 600만원까지만 공제 해준다는 소리다.

이 나라를 이렇게 살게까지 위해 애쓰신 이분들을 세금으로 노인학대를 하는 것도 아니고 이게 모냐

납부유예를 해준다는데 이게 뭐냐면 소득이 없어서 종부세 못내면 아파트 담보로 근저당 잡아서

처분시(매도,증여,상속) 가산세까지 +@로 해서 낸다는 소리다.

종부세로 걷히는 세금이 진짜 어마무시하다. 아무리 사람이 피할 수 없는게 죽음,세금 이라지만 이건 아니다. 저분들이 이나라를 일구신 세대시고 저분들이 저 아파트 젊어서 분양받으시거나 매수하셨을때는 고가주택도 아니었다. 근데 그냥 살면서 애키우고 열심히 살았는데 인플레이션으로 가격이 올랐는데 이런 징벌적 과세를 노인학대를 하는 건 진짜 아니라고 본다.

※특히 부부공동명의 1주택자 종부세에 대해서 이견과 논란이 있었는데 정확하게 정리를 해드리면

실거주를 하는 공동명의의 경우에는 기존과 동일하게 인별공시가9억씩 도합 18억까지 종부세 공제가 되지만 비거주1주택자 공동명의의 경우에는 공제를 각각4억씩 밖에 못받아서 도합8억까지 공제라는 내용이다. 여기서 논란 포인트는 비거주1주택 공동명의의 경우에 인당4억씩이란 소리가

(1) 종부세 과세대상을 선정하는 기준에 대한 내용인지?

(2) 종부세 대상은 기존과 동일하게 인별로 공시가 9억씩 18억이 맞지만 종부세 과세 대상일시 비거주 1주택에 한해서 공제액이 인당4억씩 or 9억이라는 소린지

애초에 과세대상&공제금액 으로 분간이 되어있어서 종부세 과세대상(공동명의 1주택자여도 거주든 비거주는 인당 공시가9억,5:5의 경우 도합18억)의 기준은 그대로고 만약 공시가가 18억 초과가 되어서 중부세 과세대상에 적용이 되면 그 다음 부터 이제 상기 오른쪽 표 처럼 비거주1주택의 경우 9억까지, 다주택자는 과세대상이 단독명의 기준 공시가 합계가 9억 이상 이면 4억+@로 공제가 줄어든다는 소리다.

정리하면

종부세 과세대상 기준은

↓

1시대 1주택 단독명의 기준: 공시가격 12억 초과 → 공시가격 14억 초과(27년 부터)

1세대 1주택 공동명의 기준: 공시가격 18억초과→ 변동없이 공시가격 18억 초과(27년부터)

다주택자: 공시가격 9억 초과

로 상기와 같은 조건이 종부세 과세대상 이고

종부세 기본 공제액 조정 부분은 실거주와 비거주로 나뉜다.

↓

(1) 실거주 하는 경우

단독명의 실거주1주택자: 12억 → 14억으로 상향(27년 부터)

부부공동명의 실거주 1주택자: 18억 → 18억(27년 부터도 18억)

(2) 비거주 하는 경우

단독명의 비거주 1주택자: 12억→ 9억(27년 부터)

공동명의 비거주 1주택자: 18억→ 9억(27년 부터)

다주택자: 9억→ 4억+<5억*거주주택공시가격/주택공시가격합계액>(27년 부터)

※ 다주택자의 계산법이 바뀌었는데 예를 들어서 2주택자가 공시가 10억인 집에 실거주를 하고 공시가5억인 집을 세를 줘서 비거주 중이라면 이 사람의 공제액은 4억+ (5억* 10억/15억)= 4억+약 3.33억= 7.33억이 된다.

그런데 이건 2채가 다 한사람 명의 일때의 경우고 만약 공시가 10억은 아내 명의고 5억짜리가 남편 명의면 아내는 10억-9억=1억 에대한 종부세를 납부하고 공시가9억 이하인 5억짜리 소유주인 남편은 종부세를 안낸다. 지금 까지는 이렇게 되어왔는데 아마 개정되도 이건 유지가 되는게 말이 된다. 왜냐하면 공동명의 1주택도 합산 공시가18억(1인당9억씩) 해주는데 종부세는 국세로써 인별과세 원칙을 벗어나지 않으려면 1가구 2주택도 인별공제를 받아야 형평성에 맞기 때문이다.

결론적으로 비거주 1주택이든 실거주1주택이든 27년 부터 단독명의라면 공시가 14억 초과분, 공동명의면 지금과 똑같이 공시가 18억 초과분 만큼 종부세를 납부하면 되고 이 숫자들이 종부세 '과세대상' 인거고 '과세대상이 공제 받는 한도가 상기와 같이 바뀐다는 소리'다.

즉 과세대상의 기준은 27년이 되도 실거주든 비거주든 바뀌지 않는다 단독명의인 경우 오히려 2억이 올라서 14억 부터 과세 대상이다. 즉 비거주1주택자도 내집이 공시가가 10억이 안넘는다면 공동명의인 경우 13~14억이 안넘는다면 과세대상까지는 비교적 여유가 있기에 크게? 걱정할 필요는 없다고 본다만 정치적인 변수가 굉장히 크게 작용한다고 보고 있다.

확실한건 공시가 10억 전후 정도 되는 비거주 1주택 소유주들은 기회가 되는한

본인집으로 실거주 하러 들어가는 선택을 할 가능성이 높다는 것이다. 가뜩이나 언제 올지 모르는 대출규제에 학을 땐 국민들이 실거주가 가능한 상황이 닥친다면 당장 공시가가 10억 정도여도 보수적이게 본인 집에 실거주를 선택 할 가능성이 농후하다고 본다.

실거주 안한 죄를 매우 엄히 다스리는데

공동명의로 실거주하면 도합 공시가 18억까지 공제고 다른데 살면 9억까지 라서 공제액 차이가 9억이나 된다. 단독명의도 거주시 14억까지 공제가 되지만 비거주하면 9억까지 공제가 되서 5억이나 차이가 난다.

이제 진짜 큰일났다. 집주인들 죄다 집으로 들어갈텐데 전월세가 안그래도 난리인데 기름을 부은 꼴이다.

다주택자 중과세 유예를 또 번복

이거는 시장에 매물이 없다는 소리다. 5월9일부로 다주택자 중과세 끝나서 이제 +20%, 30% 더 내야하는데 이걸 상기 표 처럼 5%~15%로 27~28년 깎아줄테니 좀 팔라는 소린데 중요한 포인트는

장특공이 적용이 안된다는것. 어제 올린 배포자료 분석에서 '꼴랑 저거' 라는 표현을 썼는데 장특공을 해준다면 모르겠지만 장특공도 적용 안되고 저정도 디스카운트를 해주면 누가팔까?? 애초에 다주택자도 별로 없지만 필자 생각에는 별로 팔사람 없다고 본다.

매물 출회가 안되는데 상기에 설명했듯이 종부세 때문에 너도 나도 실거주로 들어갈건데

그러면 시장에 매물도 없고 물리적 공급도 없고 전월세가 안그래도 없는데 종부세 대상이 되거나 될 예정인 강남3구와 용산구 그리고 한강벨트의 선호하는 아파트들은 전월세가 더 씨가 마를 것으로 예측되서 지금도 탄탄한데 훨씬 더 탄탄한 전월세가격으로 매매가가는 더더욱 안 내려올 것으로 판단 된다.

종부세 못내는 소득 없는 어르신들이 가끔 매물을 내놓을 수 있지만 이번 대책을 보면 현금 흐름이 부족한 사람들에게 종부세를 근저당 잡아서 매도,상속,증여시 가산세까지 더해서 한방에 내는 경우가 있기에,종부세 내는 지역의 어르신들이라면 인플레이션이 뭔지 잘 이해를 하시는 분들이 대다수여서 급매로 내놓을바에는 내집에 근저당 잡아서 종부세를 나중으로 미룰 가능성이 더 높다고 보고 아니면 정권 바뀔때까지 기다리는 선택을 할거라고 본다.

그래서 이번 대책으로 강남3구와 용산구 그리고 한강벨트의 우수한 매물들이 생각보다 안나올거다.참여정부시절에 처음 시작한 종부세가 강남 부동산 가격에 추진력을 더해줬던걸 모르시나본데

이번 정책은 추진력의 정도가 참여정부때 로켓1개 였다면 이번에는 추진로켓이 최소2개라고 생각한다.

일시적2주택 종전주택 매도기한 단축(조정대상지역→조정대상지역 일 경우만 해당)

일시적 2주택 문재인 정권때 처럼 종전주택 매도기한을 줄인다는 것. 여기서 중요한 포인트가 있는데.

오늘 발표일(26년8월3일) 이전 체결건은 종전규정(종전주택 매도기한3년)이 적용.

조정대상지역 → 조정대상지역으로 일시적2주택을 하는 경우만 해당이 됨

→ 예를들어서 조정지역→비조정, 비조정→조정, 비조정→비조정은 종전주택 매도기한을 이전과 같이 3년으로 적용

이라는 것이다.

근데 일시적2주택도 사실상 작년25년 봄 즘 부터 대출이 안나와서 금수저들이나 로또 당첨자들이거나 고소득자 말고는 시도하는 사람이 별로 없긴하다.

거주기간으로 인정해주는 예외 요건

부득이한 경우 거주기간 인정을 못받아서 양도세 종부세 많이 내면 억울할테니 예외조건을 인정을 해준다는 소리다. 2번이 중요한 포인트인데 정비사업 소유자가 다 된다는 소리가 아니고

잘 읽어보시면 아시겠지만 관리처분계획인가일 시점에 1년이상 거주를 하고 있는 상황인 사람 이라는 것.

EX)

금마아파트 관리처분계획인가일이 2029년 7월7일 이다. 근데 김모씨는 2029년 1월1일에 매수해서 실거주를 하고 있다. → 해당사항이 없다.

반면 금마아파트에 2028년 6월부터 살던 이모씨는 관처일인 29년 7월7일 기준 1년이상 거주를 한 상황이라서 이모씨는 금마아파트가 이주철거하고 공사기간(관처일부터 입주일까지 기간)의 절반을(이 기간이 6년이라면 3년을) 거주한걸로 봐준다는 소리다.

상생임대주택

상생임대인 제도가 예상처럼 끝난다만 동일한 세입자와 두번째 계약을 올해12월31일 까지 체결을 해야하고 이 계약건이 27년1월1일이후 계약 종료후 1년안에 팔거나 늦어도 29년 12월31일까지 팔아야 인정을 해준다는 소리다.

즉 올해 2번째 계약을 체결을 못하면 말짱 꽝이라는 소리인듯.

추진일정

결론

지난번에 말했듯이 이제 전월세 매매 전부 폭등 확정이다. 국민들이 이제 아주 여러번 경험치가 쌓이고 학습효과로 쉽게 매물 내주는 사람 별로 없을거다. 하다못해 대출이라도 정상화 시키면

"그래 매도하고 대출내서 가고싶던데 저~기 갈아타자" 라고 하지 대출도 2억,4억 내주는데 누가 갈아타겠냐. 그리고 올라간 세금 누구한테 걷을지 말 안해도 잘 아실거라고 본다.

그리고 지방 엑소더스를 더 가속화 시킬거다. 아니 그러면 지방에 실거주한 분들은 일시적2주택이나 2주택으로 수도권에 매수할 기회라도 주면 이분은 실거주를 하셨으니 29년이 되도 장특공을 어느정도는 받을 수 있는건데 대출을 막아버리고 이렇게 하면 그러면 지방에 돈 좀 있다고 해도 지방 유지급 아닌이상 어떻게? 수도권에 집을 사냐?? 2주택 대출은 안해주더라도 일시적2주택은 대출 해줘야지 ㅉㅉ. 상담하다보면 지방에서 자식 다 키우시고 그 자식들이 수도권에 대학 진학하거나 취업해서 수도권에 올라오고 싶은 분들이 상당히 많은데 그러면 지방에 전세주고 전월세로만 서울에 살아야하는건가?

그리고 임대사업자 혜택 축소 뿐 아니라 과거 90년대 건설매입임대의 경우도 비과세 기간이 한도가 없었는데 이것도 혜택을 없앤다고 한다. ㅋㅋㅋ 암튼 좋은건 다 빼버리고 못하게 한다고 생각하시면 된다.

세제개편안을 읽고 든 소감은 황당하다는 단어로 표현이 안되는 이런 정책에 정상화 적정화? 합리화란 단어를 썼다는 것이 굉장히 신박했다.

걱정될게 한두개가 아니지만 가장 걱정되는 부분들은

우선 내수시장이 안그래도 힘든데 내수시장은 문자그대로 폭삭 망할 수 있다. 세금 저렇게 뜯어가면 누가 돈 쓰냐는 소리다. 또 폭등하는 전월세 매매가에 무주택자분들이 가장 큰 걱정이고 안그래도 매도가 힘들다가 이제야 좀 온기가 가는 듯 했던 지방시장도 걱정이다.

더위에 건강 조심하시길 바라며 이만 줄인다.