상동역 롯데캐슬 시그니처 "청약 지원해도 될까?"

8월 24일부터 특별공급 청약 접수를 받는, 경기도 부천시 상동역 롯데캐슬 시그니처 청약의 옥석을 가려본다.

많은 분들이 관심 가지는 곳인데 분양가가 다소 높다. 7호선 역세권 입지는 우수하나, 무턱대고 청약 지원할 곳은 아니다.

타입별 안전마진 여부 달라지기에 청약 지원하기 전에 필독하시기 바란다.

퇴근 후 청약 수업 시작🐇🐢

현재 모집공고문 올라온 일반분양 단지이다. 이번 주에 청약 접수 받는 써밋 클라비온, 충정로역 자이르네, 더샵 신길센트럴시티는 놓치면 안된다.

1. 영등포 써밋 클라비온💰

2. 중구 충정로역 자이르네💰

3. 더샵 신길센트럴시티 (조합원 취소분)💰

4. 시흥거모 A-5블록 신혼희망타운(공공분양)

5. 성남복정2 A1블록 신혼희망타운(공공분양)

6. 두산위브더제니스 부천

7. 의왕역 한신더휴

8. 상동역 롯데캐슬 시그니처

9. 쌍용 더 플래티넘 서대문



청약개요

🐇상동역 롯데캐슬 시그니처🐢

1. 안전마진 : 네프콘 상세분석 글 참고

2. 분양가 : 최고층 기준

💰84A : 약 16.3억 원

💰84B : 약 14.99억 원

💰84C : 약 15.98억 원

💰84D : 약 15.99억 원

💰84E : 약 16.38억 원

💰84F : 약 15.99억 원

💰113A : 약 22.42억 원

💰113B : 약 22.49억 원

💰121 : 약 23.49억 원

💰153P : 약 47.5억 원

💰187P : 약 57.27억 원

💰192P : 약 60.38억 원

3. 지원조건 : 서울/경기/인천 거주자

*부천시 거주자 우선공급

4. 청약일정 :

📜모집공고 : 8월 14일

📍특별공급 : 8월 24일

📍일반공급(1순위) : 8월 25일

📍일반공급(2순위) : 8월 26일

🗓️당첨자 발표 : 9월 1일

5. 거주의무 : 없음

6. 재당첨제한 : 없음

7. 전매제한 : 1년 (~27년 9월까지)

8. 입주시기 : 2032년 3월





경기도 부천시 7호선 상동역 초역세권 단지이다. 조합 물량이나 임대 세대 없이 일반분양으로 무려 1,859세대가 나왔다.

분양가 높게 나온다는 얘기는 있었는데, 갑론을박 많을 정도로 금액대가 높다.

📍사업명 : 상동역 롯데캐슬 시그니처

📍위치 : 경기도 부천시 원미구 상동 540-1번지 일원

📍규모 : 지하 8층 ~ 지상 49층, 7개동, 총 1,859가구

📍일반분양 : 1,859가구 전 세대 일반분양 (전용 84㎡·113㎡·121㎡ 및 펜트하우스 153㎡·187㎡·192㎡)

📍입주 예정 : 2032년 3월 예정



자금계획

계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35% 납부 조건이다.

총 분양가의 60%에 해당하는 중도금은 6회차로 나뉘는데, 상동역 롯데캐슬은 비규제지역 내 위치한 곳이라 중도금 대출이 60%까지 나올 것으로 보인다.

계약금 비중이 총 분양가의 5% 밖에 안된다. 통상 10%인데 분양가가 다소 높아 진입 허들 낮춘 것으로 보인다.

당첨될 시 일단 1천만 원 납부하고, 30일 이내로 나머지 계약금 납부하면 된다. 이후는 중도금 대출을 받을 수 있어, 무려 2032년까지 내 돈이 투입되지 않는다. (이자금은 나가지만)

분양가 5%만 현금으로 들고 있으면, 5년 이상을 끌고 갈 수 있는 곳이다. 이 때문에 실투자금 줄여야 하는 분들의 관심도도 상당히 높다. 전용 84 기준으로 보면 16억 대 자산을 계약금 8천만 원으로 투자하는 셈.

중도금 대출 이용 시 실거주 요건 주의해야 한다. 현재 수도권 주택 구입 목적 대출에는 6개월 내 전입 의무가 적용된다. 다만 중도금 대출 실행 직후 전입하는 것이 아니라, 준공 후 소유권 이전 시점 기준으로 의무가 적용된다.

현행 규제가 유지된다면 입주 시점에 전세 놓는 투자 전략에 제약이 있다. 입주 때 전월세 놓을 계획인 분들은, 당첨 후 협약은행 통해 이 부분 꼭 확인해야 한다.

잔금시기에는 총 분양가(+확장비, 취득세)에서 잔금대출 금액 제외한 나머지 돈 들고 있어야 한다. 네프콘 채널에 "내 돈 얼마 필요한지"에 대한 자금계획 표로 정리하는 이유이다.

본 단지는 거주의무가 없다. 실거주 대신 전월세 놓는 선택지도 가능.. 다만 앞서 말한 것처럼 중도금 대출받을 시 전입 의무가 붙는다.

중도금 대출을 안 받게 되면 '투자' 측면 메리트는 줄어듭니다. 분양권 거래 시 중도금 대출받은 실투자금 줄일 수 있는 매물이 거래에 유리하다. 중도금을 대출 없이 내가 따박 따박 내면 실투자금 측면 기회비용 잃는 격이다.

참고로 수도권 전세보증금 반환 대출 한도가 1억이다. 전세 놓았다가 실입주 할 경우 자칫 실투자금 더 필요할 수 있다.

실거주도 함께 고려 시 가급적 입주 시점에 주담대 받아 바로 실입주함이 낫다.

입주시기는 2032년 3월입니다. 전매 제한 해제 시점이 '27년 9월이므로, 입주 전에 전매가 가능하다. 분양권 프리미엄 기대하고 진입하는 청약 수요도 꽤 많을 것으로 예상된다.



내 돈 얼마 필요할까?

상동역 롯데캐슬 시그니처 당첨될 시 총 필요금액. 발코니 확장비는 무상 제공 (사실상 분양가에 포함)이다.

결국 총 필요금액은 분양가 + 발코니 확장비 + 취득세 세트 금액을 봐야한다. 확장비는 별도로 없기에 분양가와 취득세 더한 금액 보면 된다.

전용 84는 15.48억~16.92억 원, 전용 113은 23억 초반, 전용 121은 24억 초반, 그 위 펜트하우스 평형대는 49억~62.4억까지 다양하다.

모든 청약 마찬가지이지만 중도금 대출받는 비중에 따라 '이자금'이 붙는다. 만약 중도금 풀대출 받을 시 본 청약의 84 타입은 이자금만 약 1억 원이다.

개개인마다 다르겠지만 이자금도 총 필요금액에 더해서 자금계획 세워야 한다. 참고로 본 단지는 이자 후불제라 입주 시점에 이자금을 몰아서 낸다.

주택담보대출 받을 때 적용받는 규제는 아래와 같다.

1. LTV 한도

- LTV 70% (일반 무주택자)

- LTV 70% (생애최초 주택 구입자)

2. 수도권·규제지역 주담대 총액 제한

- 15억 이하 : 6억

- 15억 초과 25억 이하 : 4억

- 25억 초과 : 2억

3. DSR 40%

- 은행권 DSR 40%

- 제2금융권 DSR 50%

*수도권 주담대는 스트레스 DSR도 적용

일반 무주택자와 생애최초 주택 구입자 모두 LTV 70%로 같다. 이를 기준으로 주담대 한도 및 필요 현금 표로 정리한 내용은 글 하단 네프콘 상세분석 글 참고하시기 바란다.

84 타입 중에서는 84B 타입만 9억 대 현금이 필요하다. 나머지 84 타입은 12억 중후반 현금이 필요. 1년 뒤 전매 제한 가능한 단지이긴 하나.. 현 주담대 규제가 유지될 시 입주 시점에 필요 현금이 상당하다.

중복청약 허용범위

중복청약 허용범위이다.

비규제지역 청약이라 특별공급의 노부모부양 유형만 "세대주" 요건이 있다. 해당 유형은 집 안에서 '새대주'인 분 딱 한 분만 지원 가능.

특별공급은 1세대 1청약이 원칙이다. 때문에 세대주 요건이 필수가 아니더라도, 중복청약은 "혼인신고한 (예비 신혼부부 불가)" 부부에 한하여 가능하다.

일반공급에 1순위 자격으로 지원할 시 세대주 요건이 없다. 세대주, 세대원 관계없이 중복청약 가능하다.

1) 부부관계 O :

- 특별공급 2번 (남편, 아내)

- 일반공급 2번 (세대주 & 세대원)

2) 부부관계 X :

- 특별공급 1번 (세대주 또는 세대원)

- 일반공급 2번 (세대주 & 세대원)



입지환경

7호선 상동역 초역세권에 상동 호수공원이 가깝다. 부천시 중심상권 라인 내에 위치해 있어 상권 편의성이 우수하다.

7호선 상동역에서 몇 정거장 가면 부천 종합운동장역이 나온다. GTX B 노선과 D 노선이 예정되어 있다. 다만 입지를 고려할 때는 서울 핵심지와의 '물리적 거리'를 우선적으로 생각해야 한다.

초등학교 접근성이 우수한 곳은 아니다. 대신 단지 인근에 학원가가 밀집되어 있다. 매매 시세에 영향 주는 요소이다.



타입별 평면도

단지 배치도 & 동호수 배치표



청약 지원해도 될까?

이상으로 상동역 롯데캐슬 시그니처 옥석을 가려보았다.

분양가 절대금액이 상당하다. 113 이상 타입부터는 패스, 전용 84 중에서만 고민하시기 바란다.

단, 전용 84도 분양가 다소 높다. 비교 단지 매매 거래 최고가인 13.9억 원을 기준점으로 잡을 시 84B 타입 정도만 안전마진 있어 보인다. 다만, 평면도가 전형적인 판상형·타워형 구조는 아니라 가격과 환금성에 영향 줄 수 있다.

중도금 대출 이자는 후불제이기에, 계약금만 내고 2032년까지 끌고 가는 것은 분명 장점이다. 다만, 중도금 풀대출 받을 시 전용 84m2 기준 이자만 1억 가까이 된다.

사실상 미래의 신축을 약 16억 ~ 17.4억 원에 매수하는 격. 즉, 입주 시점에 안전마진 확보하려면, 본 단지 시세가 17 ~ 18억대는 되어야 한다.

개인적으로는 부천시 지역의 가격 상승이 어디까지 가능할까에 대한 고민이 있다.

상동역 롯데캐슬 정도 상품성의 대단지를 계약금 정도로 미리 잡아두는 것도 좋지만, 평수 줄였을 때 비슷한 가격대의 다른 대안단지 없는지 살펴보시기 바란다.

이 정도 가격대면 서울의 더 작은 평수 입성하는 게 시세차익 측면에서 유리할 수 있다.

분양가 자금계획 안전마진 및 청약 지원해도 될지에 대한 보다 상세한 분석은 네프콘 "퇴근 후 청약 수업" 글 참고하시기 바란다.

<상동역 롯데캐슬 시그니처 옥석 가리기>

https://naver.me/5eDgFjEE

상동역 롯데캐슬 시그니처 분양가.. "청약 지원해도 될까?라바래빗입니다. 8월 24일부터 특별공급 청약 접수를 받는 경기도 부천시 상동역 롯데캐슬 시그니처 청약의 옥석을 가려봅니다. 많은 분들이 관심 가지는 곳인데, 분양가가 다소 높습니다. 7호선 역세권의 입지는 우수하나, 무턱대고 청약 지원할 곳은 아닙니다. 타입별 안전마contents.premium.naver.com



퇴근 후 청약 수업

끝