주택매매사업자? 그들에게도 대출을 규제하는 이유가 무엇일까?

9월 7일 대책에서는 6.27 대책에서 일부 내용을 보강하여 주택매매·임대사업자 등에 대한 수요 관리를 우선적으로 강화한다고 밝히며, 수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자의 주담대 취급을 제한하는 대책을 발표했다. 9월 7일 대책 이전에 이미 주택매매 사업자 등록을 한 경우라도 9월 8일부터는 수도권·규제지역 내 주택담보대출(사업자 대출)을 받을 수 없다.

이는 사업자로 대출을 실행하여 대출금을 개인 명의 부동산 취득에 우회 사용하는 것을 방지하고자 하기 위함으로 파악된다.

주택매매사업자, 그거 왜 하는데?

개인 명의로 주택을 취득하지 않고, 굳이 사업자를 내는 이유는 뭘까?

주택매매사업자의 가장 큰 장점은 취득 후 2년 이내 단기 매매 시, 중과세율이 아닌 일반 기본세율을 적용받아 양도소득세를 납부할 수 있다는 점이다.

개인이 주택을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우 기본세율인 6%~45%와 단기 양도 중과세율 70% 중 큰 세율을, 2년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 기본세율인 6%~45%와 단기 양도 중과세율 60% 중 큰 세율을 적용하여 양도소득세 등을 납부하게 된다.

그러나 개인이 아닌 주택매매사업자는 단기 양도에 따른 중과세율이 아닌 기본세율인 6%~45%가 적용되므로 양도소득세를 적게 납부하면서 계속하여 주택을 취득 후 양도할 수 있다는 큰 장점이 있다. 물론 일부 부동산에 대해서는 비교과세가 적용되기도 한다.

또한, 싱크대 교체비용이나 도배·대출 이자비용·인건비 등은 개인의 양도소득세 필요경비에는 해당하지 않지만, 주택매매사업자는 필요경비에 산입할 수 있는 것이다.

주택매매사업는 개인사업자로만 하나요? 법인으로 운영하면 어떨까요?

개인사업자나 법인사업자 모두 주택매매업이 가능하다. 다만, 개인사업자 명의로 주택을 매매 및 보유하는 것과 법인사업자 명의로 주택을 매매 및 보유하는 것에는 세금 차이가 크기 때문에 법인사업자보다는 개인사업자를 선택하는 것이 유리하다. 세금별로 어떤 차이가 있는지 살펴보자.

① 취득세

주택 취득세는 보유하고 있는 주택 수 및 소재지에 따라 세율이 달리 적용된다. 법인사업자의 경우 주택을 취득할 때 취득 수 및 소재지와 관계 없이 일괄 12% 세율이 적용되는 반면, 개인사업나는 조정대상지역인지 조정대상지역 외의 지역, 1주택부터 4주택 이상인지에 따라 최소 1%부터 최대 12% 세율이 적용된다.

② 재산세

재산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 해당 주택을 소유하고 있는 자가 납부하는 세금이다. 재산세율은 원칙적으로 개인과 법인 모두 동일한 세율인 0.1%~0.4%의 세율이 적용된다. 다만, 개인은 1세대 1주택으로 시가표준액이 9억원 이하인 주택을 소유하고 있는 경우에는 0.05% 인하된 특례 세율이 적용된다.

③ 종합부동산세

종합부동산세 또한 재산세와 마찬가지로 과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 해당 주택을 소유하고 있는 자가 납부하는 세금이다. 법인의 경우 개인사업자보다 높은 세율이 적용되고, 개인과 달리 기본공제 9억원(1세대 1주택자의 경우 12억원) 및 세부담 상한초과액 적용이 배제된다. 따라서 주택을 소유한 법인은 종합부동산세 부담이 매우 크게 된다.

④ 양도소득세

앞서 살펴본 것처럼 주택매매사업을 영위하는 개인사업자는 주택 취득 후 2년 이내 단기에 주택을 양도하더라도 60%나 70% 중과세율이 아닌 기본세율인 6%~45%를 적용 되며, 개인사업자인 경우에도 비교과세가 적용되는 경우가 있기 때문에 양도하는 주택이 어떤 유형인지 등에 따라 소득 구분을 잘 해야 한다.

반면, 법인은 법인의 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가로 토지등 양도소득에 대한 법인세를 납부해야 한다. 등기된 주택의 경우에는 양도소득에 20%의 세율을 곱한 금액만큼 법인세를 추가로 납부해햐 하는 것이다.

취득·보유·양도 등 단계별로 법인사업자와 개인사업자의 세금 차이를 알아보았다. 대출 없이 주택 매매업을 할 것인지 혹은 미리 알아보고 대출 규제가 풀리면 주택 매매업을 할 것인지, 법인사업자와 개인사업자 중 어느 쪽이 유리할지 각자의 상황에 맞게 판단해봐야 할 것이다. 물론, 이번 칼럼에서는 일반적인 주택을 가정하여 비교해보았으나, 주택 수에서 제외되는 주택이나 중과세율 적용이 되지 않는 주택 요건 등에 해당할 수 있으니 실제 사업자 등록을 진행할 때는 세밀한 검토가 필요할 것이다.

다음 주에는 주택매매사업자가 유의해야할 사항에 대해서 알아보도록 하자.