KB 주택시장 리뷰(24.10월)

국민의 평생 금융파트너 KB주택시자리뷰 부동산연구팀 2024.10 XbKB금융지주! 경영연구소 미래를 여는 지식의 힘, 미래를 향한 지식의 여정 www.kbfg.com/kbresearch • 주택 매매 • 주택 전세 • 주택 거래 • 주택 분양 • 토지 • 주택 금융 Xb KB금융지주 경영연구소 목 차 주택시장 동향 b KB금융지주 경영연구소 4 5 6 7 8 9 2 6 KB금융지주 경영연구소 주택시장 개요 • 서울 및 수도권의 매매가격 상승세가 둔화되고, 매매 거래량도 큰 폭으로 감소 • 서울 및 수도권의 매매가격 상승세가 이어지고 있으나, 최근 매수세가 빠르게 위축되면서 4월 이후 지속 적으로 상승폭을 확대되던 서울도 9월 들어 상승폭이 둔화(8월 0.52%, 9월 0.49%) • 최근까지 거래량 증가를 주도하던 수도권 아파트의 거래량이 크게 감소(8월,-15.7%)하였으며, 매매전 망지수의 '상승 전망' 비중 역시 축소됨에 따라 향후 상승세 둔화 움직임이 지속될 가능성이 높음 • 주택 매매가격은 수도권 중심의 상승세가 지속되고 있으나, 최근 상승세가 다소 둔화 • 9월 전국 주택 매매가격은 전 대비 0.16% 상승하며 하반기 들어 상승세 지속 - 수도권은 3개월 연속 상승세가 이어지고, 서울은 6개월 연속 상승세 지속 - 비수도권은 일부 광역시 중심으로 상승세를 보이기 시작(8월 울산, 9월 광주, 대전) • 다만, 9월 들어 서울은 상승폭이 소폭 둔화(8월 0.52%. 9월 0.49%)되었으며, 9월 중순 이후 경기•인천도 상승폭이 둔화되기 시작 • 주택 전세가격은 수도권의 상승폭이 확대되고, 비수도권은 상승 전환된 지역 증가 • 9월 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.22% 상승하며 상승폭 확대 지속(8월 0.19%, 9월 0.22%) - 수도권은 지난해 8월 이후 상승세가 지속되는 가운데, 최근 경기와 인천의 상승폭이 확대되며 올해 최고 상승률을 기록(경기 0.37%, 인천 0.43%) - 비수도권은 대부분 지역에서 상승세를 보이는 가운데, 하락세가 지속되던 부산도 9월 들어 상승 전환(8월 -0.07%, 9월 0.03%) • 수도권의 경우 아파트의 높은 상승세가 지속되는 가운데, 서울은 비아파트도 3분기 들어 상승폭 확대(연 립 1분기 -0.06%, 2분기 0.01%, 3분기 0.21%) • 주택 매매 거래량은 대부분 지역에서 감소하였으며, 특히 수도권에서 크게 감소 • 8월 전국 주택 매매 거래량은 6만 648호로 전월 대비 11.2% 감소 - 7월 6만 호를 상회(6.8만 호)하며 상반기(월평균 5.2만 호) 대비 거래량이 증가하였으나, 대출 규제, 단기 가격 급등에 대한 부담으로 8월 들어 증가세가 다소 주춤 • 거래량 증가세를 주도하던 수도권 아파트의 거래량이 8월(2만 5,366호)에 전월 대비 15.7% 감소하였 으며, 서울(7,609호)의 감소폭(-20.1%)이 큰 편 • 분양물량은 소폭 증가하였으나 전년 동월 대비 여전히 저조하고, 미분양 아파트는 2개월 연속 감소 • 9월 전국 아파트 분양물량은 1.8만 호로 전월 대비 3.2% 증가하였으나, 전년 동기 대비로는 20.0% 감소 - 청약 경쟁률은 수도권을 제외한 대부분 지역에서 1.0대 1을 하회하며 양극화 현상 지속 • 8월 전국 미분양 아파트 물량은 6.7만 호로 2개월 연속 감소하며 3월 이후 처음으로 7만 호를 하회 - 반면 준공후 미분양 아파트 물량은 1.6만 호를 초과하며 13개월 연속 증가 Xb KB금융지주 경영연구소 3 KB금융지주 경영연구소 [주택 매매] 수도권 중심의 가격 상승세 지속되고 있으나, 상승폭은 둔화 • 9월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.16% 상승하며 하반기 들어 상승세 지속 • 수도권의 매매가격 상승세가 지속되는 가운데 비수도권도 상승 전환 지역 증가 • 수도권은 3개월 연속 상승세를 보이고, 비수도권은 8월 울산에 이어 9월 들어 광주와 대전도 상승 전환 • 서울은 4월 이후 6개월 연속 상승세가 지속되고 있으나, 9월 들어 상승폭 둔화(8월 0.52%, 9월 0.49%) 그림 11 지역별 주택 매매가격지수 변동률 추이 그림 2| 지역별 주택 매매가격지수 변동률 전국 수도권 •• 5개광역시 기타지방 (전월대비, %) 0 -1 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 -0.1 -0.2 -0.3 1 0.49 (전월대비, %) 0.27 0.16 0.22 0.10 202 0.02 0.110.15 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 기타 -2 21.9 '22.3 '22.9 자료: KB국민은행 23.3 '23.9 '24.3 24.9 시방 자료: KB국민은행 • 매매가격 상승폭 둔화세가 수도권으로 확산되며 향후 매매가격 상승에 대한 기대감 위축 • 서울의 상승폭이 빠르게 둔화되었으며, 9월 중순 이후에는 경기와 인천의 상승폭도 둔화되기 시작 • 서울 및 수도권의 매매가격전망지수는 여전히 100을 초과하면서 '상승 전망이 지속되고 있으나, 상승 전망 비중이 축소(서울은 2개월 연속)되면서 10월에도 상승폭이 둔화될 가능성이 높음 그림 3| 수도권 아파트 매매가격지수 변동률 추이 그림 4| 지역별 매매가격전망지수 추이 0.4 7 (전주 대비,%) 0.3 0.2 0.1 - 강북 강남 •---- 인전 - 경기 0.0 -0.1 140 130 120 110 100 90 8 70 60 50 전국 - 5개광역시 서울 수도권 기타지방 상승 전망 하락 진망 24 12.4 1.8 2.19 3.25 4.29 6.3 7.8 8.12 9.23 자료: KB국민은행 21.9 '22.3 '22.9 '23.3 23.9 '24.3 24.9 자료: KB국민은행 • KB금융지주 경영연구소 4 KB금융지주 경영연구소 [주택 전세] 수도권 상승세가 지속되는 가운데, 비수도권도 상승 전환 • 전국 주택 전세가격은 비수도권의 상승 전환으로 상승폭 확대(8월 0.19, 9월 0.22%) • 수도권은 지난해 8월 이후 상승세가 지속되고, 5개광역시는 2022년 4월 이후 약 2년 6개월 만에 상승 전환 • 수도권에서는 경기와 인천이 상승폭이 확대되며 올해 들어 최고 상승률을 기록하였으며, 서울은 상 승폭이 둔화(8월 0.55%, 9월 0.39%)되었으나 여전히 경기보다 높은 상황 • 5개광역시는 9월 들어 부산이 상승 전환(8월 -0.07%, 9월 0.03%)되면서 대부분 지역에서 상승세를 보임 그림 5| 지역별 주택전세가격지수 변동률 추이 그림 6 지역별 주택전세가격지수 변동률 0.6 : 전월 대비, %) (전월대비, %) 0.43 0.39 0.37 0.4 0.33 0.23 0.23 -1 0.2 전국 수도권 •- 5개광역시 • 기타지방 0.03 0.0 0.00 9 8월 19월 -0.08 -0.2 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 기타 -3 21.9 22.3 자료: KB국민은행 22.9 23.3 23.9 24.3 24.9 지방 자료: KB국민은행 • 수도권 아파트의 전세가격 상승폭이 크게 확대되고, 서울은 비아파트도 3분기 들어 상승폭 확대 • 수도권의 경우 전 지역에서 아파트 전세가격 상승폭이 크게 확대된 가운데, 서울은 비아파트도 3분기 들어 상승폭 확대(1분기 -0.05%, 2분기 0.01%, 3분기 0.21%) • 수도권의 전세가격전망지수는 최근 소폭 하락하였으나 여전히 상승 전망' 비중이 높음 • 아파트 전세가격 상승세가 지속될 경우 비아파트로 상승세가 확산될 가능성도 존재 그림 기 수도권 유형별 전세가격지수 변동률 추이 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 05 0.0 -0.5 -1.0 2.45 뼈'24.1분기 2분기 0 3분기 1.74 그림 8| 지역별 전세가격전망지수 추이 전국 • 5개광역시 서울 1.12 0.21 (전월대비, %) -0.08 19 아파트 연립 아파트 연립 아파트 연립 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 수도권 - 기타지방 상승 진망 하락 전망 서울 경기 인천 자료: KB국민은행 21.9 자료: KB국민은행 '22.3 22.9 23.3 23.9 24.3 24.9 • KB 금융지주 경영연구소 5 KB금융지주 경영연구소 [주택 거래] 대부분 지역에서 거래량 감소, 특히 수도권에서 급감 • 주택 매매 거래량은 대부분 지역에서 전월 대비 감소 • 8월 전국 주택 매매 거래량은 6만 648호로 전월 대비 11.2% 감소 • 지역별로는 수도권(전월 대비 13.0%)이 비수도권(-9.0%)보다 큰 폭으로 감소 • 7월에는 6만 호를 상회(68만 회)하며 상반기(월평균 52만 호) 대비 거래랑이 증가하였으나, 대출 규제, 단기 가격 급등에 대한 부담으로 8월에는 증가세가 꺾임 그림 이 지역별 주택 매매 거래량 추이 그림 1이 지역별 주택 매매 거래량 증감율(8월) (만 건) . 비수도권(좌) 수도권(좌) 0-전국 승갑률(우 (전년 동월 내비, %) 100 (전월대비, %) 50 -2 4 0 2 -50 67189-1011 11-1212131415 21 22.08 23.02 자료: 한국부동산원 "23.08 24.02 -100 24.08 자료: 한국부동산원 • 거래량 증가세를 주도하던 수도권 아파트 거래량이 크게 감소 • 8월 전국 아파트 거래량은 4.8만 호로 전월 대비 12.5% 감소 • 지역별로 수도권(2.5만 호,-15.7%)에서 크게 감소하였으며, 특히 서울의 감소폭이 큰 편(-20.1%) • 8월 관할시도 외 거래 비중은 21.2%로 2023년 이후 20% 내외를 유지(2021년 30.7%, 2022년 29.2%, 2023년 21.8%)하며 실수요자 중심의 시장이 지속되고 있음 그림 11| 지역별• 유형별 주택매매 거래 증감율 (만 건) (전월 대비, 양) 를 24.7 ₩ 24.8 0 승감률(우) -8.5 그림 12| 매입자 거주 지역별 주택 매매 거래 추이 8 (만 건) " 관할 시도 외 관할시도(시군구) 내 (%) 관할 시도의 비중(우) 30 6 2.5 -10 25 15.7 20.1 0 4 2 --20 20 2 -30 소계 주도권 (서울) 비수도권 이피트 전체 자료: 한국부동산원 #=이피부 15 122.08 22.12 23.04 23.08 23.12 24.04 24.081 자료: 한국부동산원 KB 금융지주 경영연구소 6 6 KB금융지주 경영연구소 [주택 분양] 분양물량은 여전히 낮은 수준, 미분양은 2개월 연속 감소 • 분양물량은 전월 대비 소폭 증가하였으나, 2개월 연속 2만 호를 하회하는 등 여전히 낮은 수준 • 9월 전국 아파트 분양물량은 1.8만 호로 전월 대비 3.2% 증가하였으나, 전년 동월 대비로는 20.0% 감소 • 수도권은 12.5% 증가한 반면 상대적으로 경기가 좋지 않은 비수도권은 18.2% 감소 0 9월 전국 아파트 청약 경쟁률은 14.4대 1을 기록하였으나, 수도권을 제외한 대부분 지역에서 1.0대 1을 하회하며 양극화 현상 지속 그림 13| 지역별 아파트 분양물량 추이 그림 14| 지역별 1순위 청약 경쟁률(9월) 50 25 (친호) _ 비수도권 . 수도권 211.6 40 20 14.4 30 15 20 10 5.8 10 5 1.0 0.7 0.5 0.1 0 0 22.09 23.01 23.05 23.09 24.01 "24.05 24.09 자료: 부동산 114 서울 전국 자료: 한국부동산원 경기 울산 광주 충북 경남 • 미분양 아파트는 2개월 연속 감소한 반면, 준공후 미분양 아파트는 13개월 연속 증가 • 8월 전국 미분양 아파트 물량은 6.7만 호로 2개월 연속 감소하며 3월 이후 처음으로 7만 호를 하회 • 최근 주택 경기가 회복되고 있는 수도권과 미분양 아파트가 경기 다음으로 많은 대구에서 크게 감소 • 반면 8월 전국 준공 후 미분양 아파트 물량은 1.6만 호로 13개월 연속 증가세 • 주택시장 양극화로 상대적으로 선호도가 낮은 지역에 대한 수요가 여전히 침체되어 있기 때문 그림 15| 지역별 미분양 아파트 추이 그림 16| 지역별 미분양 아파트 전월 대비 증감폭(8월) 80 1(천 호) 20 (천 호)[ 3728 호) 60 준공후(우) - 0-- 수도권() A _x- 비수도권(좌) 15 -7-22 -82107173 -310 -210 40 10 -344 -460 20 5 -544 -620 -660 -746 10 '21.08 22.02 22.08 23.02 23.08 24.02 '24.08 자료: 국토교통부 KB금융지주 경영연구소 자료: 국토교통부 7 KB금융지주 경영연구소 [토지] 토지가격 상승률은 전월 수준 유지한 반면, 거래량은 크게 감소 • 전국 토지가격은 7월과 동일하게 전월 대비 0.20%의 상승률 기록 • 8월 전국 토지가격은 연초 이후 지속되었던 상승폭 확대세가 멈추고 전월 수준의 상승률을 유지 • 지역별로 수도권(0.25%)과 비수도권(0.11%) 모두 전월과 동일한 상승률을 기록 • 서울은 전월과 동일한 상승률을 기록한 반면 인천과 경기, 세종 등은 상승폭이 소폭 축소 그림 1기 지역별 토지가격 변동률 추이 (전월대비, %) 0.5 전국 • 비수도권 .. 수도권 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 -0.1 19.8 자료: 한국부동산원 '20.8 21.8 22.8 '23.8 24.8 표 1 8월 토지가격 변동률(전월 대비, %) 전국 0.20 서울 0.28 경기 강원 부산 016 대구 0.10 인천 0.19 광주 0.14 대전 0.10 울산 0.09 세종 0.15 자료: 한국부동산원 0.22 0.14 0.14 0.14 0.05 0.08 0.09 0.08 -0.05 • 전국 토지 매매 거래량은 크게 감소 • 8월 전국 토지 매매 거래량은 10.4만 필지로 전월(116만 필지) 대비 10.8% 감소 • 수도권은 4.8만 필지가 거래되어 전월(55만 필지) 대비 13.1% 줄어들고, 비수도권은 5.6만 필지 가 거래되어 전월(6.1만 필지) 대비 8.7% 감소 • 연초 이후 8월까지 거래량은 총 82.1만 필지로 2021년 이후 최근 3년 평균(107.1만 필지)의 76.7% 수준 그림 18| 전국 토지 매매 거래량 및 변동률 그림 191 지역별 8월 누적 토지 매매 거래량 (만 필지) 거래량(좌) (전월 대비, %) 30 변동율(우) 60 25 40 20 15 10 20 WMo •-20 0 (만 필지) 120 100 80 60 40 20 0 ※최근 3년('21~23) 평균 1'24 107.1 82.1 64.1 748.5 43.0 33.7 19.8 20.8 자료: 한국부동산원 21.8 '22.8 23.8 •-40 24.8 전국 자료: 한국부동산원 수도권 비수도권 KB 금융지주 경영연구소 8 KB금융지주 경영연구소 [주택 금융] 주택담보대출 증가세가 크게 둔화되고, 대출 금리는 상승 전환 • 주택담보대출은 전월 대비 증가세가 크게 둔화 • 9월 은행권 주택담보대출 잔액은 전월 대비 6.2조 원 증가하여 8월(8.2조 원)에 비해 증가폭이 크게 축소 • 전세자금대출 잔액도 8월 0.7조 원에서 9월 0.6조 원으로 증가폭이 소폭 감소 O DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행 등 정부의 가계부채 관리 강화 정책의 영향이 반영된 결과로 주택 매매 거래량 감소 등 시장 여건을 고려할 때 당분간 주택담보대출 증가폭 둔화세가 지속될 전망 그림 20 은행권 주택담보대출 규모 추이 주택담보대술 진액(좌) (조원) 1,000 - 일중감액(우) 그림 21 은행권 전세자금대출 규모 추이 (조 원) 10 (조원) 200 전세자금대출 잔액(좌) • 월증감액(우) (조원) 900 6.2 W 800 6 150 0.6 4 100 700 2 -1 50 600 0 500 -2 0 -2 -3 20.9 21.9 22.9 23.9 '24.9 '20.9 21.9 '22.9 '23.9 24.9 주: 전세자금대출 등 주택 관련 대출 포함 자료: 한국은행 주: 월간 순증액은 한국은행 월간 수보 기준, 기금재원대출 제외 자료: 한국은행 • 주택담보대출 금리는 2023년 11월 이후 10개월 만에 상승 전환 • 8월 주택담보대출 금리는 신규 취급액 기준 3.51%로 전월 대비 0.01%p 상승 • 7월 주택담보대출 연체율은 0.25%로 전월 대비 0.01%P, 전년 동월 대비 0.02%p 상승 그림 22 은행권 주택담보대출 금리 추이 그림 23| 은행권 대출 연체율 추이 (%) 6 •• 기준금리 •• 코픽스(신잔액) 주당대 금리(신규) - 코픽스(신규) (%) 1.2 1.0 가계대슬 -• 주택담보대출 - 가계신용대출 등 3.51 0.8 114.0.76 0.6 2 0.4 M 0 38 1 0.25 1 0.2 14.8 15.8 자료: 한국은행, 은행연합회 0.0 18.8 20.8 22.8 24.8 14.7 자료: 금융감독원 16.7 18.7 '20.7 22.7 '24.7 b KB금융지주 경영연구소 9