상급지냐 하급지냐 그것이 문제로다.(부동산 고민)



이런 주제로 글을 쓰는 이유는

당연한 소리지만 본인 인생에서 가장 큰 쇼핑이라서 부동산 결정은 굉장히 어렵다. 속된 말로 머리가 터지는 경우가 너무 많다. 세금문제등 머리터질 일이 가뜩이나 많은데 내가 살 매물을 비교하는 행복한 고민이라 할지라도 못고르는 경우가 많다. 근데 여기서 잘 구분하셔야 하는게 확답은 어렵지만 나의 가족구성원들의 특징과 나의 성향을 잘 파악하신다면(예를 들어서 재건축 몸테크는 죽어도 못한다) 비교적 쉽게 결정이 가능하시지만 대부분이 부부가 고르기 때문에 부동산 이념(투자성 보고 고생하더라도 재건축하자는,지금 당장 컨디션 좋은집 사자는)이 다른 경우가 대다수라서 쉽지 않다. 그런데 중요한건 시장이 공급이 충분하고 안정되서 가격이 기다려주거나 지각비를 내더라도 크리티컬하지 않거나 대출이라도 풀어줘서 대출로 지각비를 때워서 인플레에 녹이는 상황이라면 심사숙고를 길게 한다고 해도 나쁘지는 않고 어찌보면 이게 당연한거라고 본다만 문제는 지금 지각비가 한달에 억대 작아도 수천이 나오는 상황이 계속되고 있고 앞으로도 지각비는 최소 더 늘어날 것으로 예상되기 때문에 '합리적인 의사결정을 지각비를 안내거나 최대한 덜내면서 해야하는 상황' 이기에 성큼 다가온 부동산 전통적인 성수기인 가을 이사철이 코앞이기에 오늘 쓰는 필자의 글을 읽으시는 분들은 그나마 지각비를 덜내시면 좋겠다는 취지로 글을 쓰기로 마음을 먹었다.

왜? 이런 고민이 되는거지??

집을 한번쯤 사보셨거나 안 사보셨더라도 의사결정 마지막 단계까지 가보신 분들은 이해가 단번에 가실거다.

답은 간단하다.

(1) 둘의 가격이 똑같기 때문이다.

지금 말씀드리는 이 부분은 상대적으로 규제지역보다 안전마진 있는 비규제지역의 부동산들을 말씀드리는게 아니라 예를 들어서 같은 서울에서 보통 갈아타기를 하시는 분들의 고민이다.

하단에는 목동 신시가지7단지 27평,마포래미안푸르지오(마래푸) 34평 그리고 동부이촌동 한가람아파트 25평의 실거래가 히스토리 비교 그래프이다.

서남권 혹은 서북권에 생활권을 두신 분들 중 자리를 잡으실 동네를 고르시면서 해당 예시를 든 아파트들은

무조건 검토를 하시는 아파트다. 근데 참 고민이 된다.

제일 최상급지인 동부이촌동 한가람아파트는 25평이고 대단지지만 재건축 가능성은 현실적으로 애매하지만 최상급지 용산이고 특히 바로 옆에 용산국제업무지구가 생기면 파급효과는 어마무시 할 것 이고 목동 신시가지7단지는 서울시 전체에서도 손에 꼽는 내노라 하는 우량한 사업성을 가진(신청 평형에 따라 다르지만 분담금이 거의 안나오거나 환급) 재건축 잠룡이면서 자녀가 있을 경우에는 학군 및 학원가 까지 완벽하게 커버가 되는 '실거주+투자' 가 한방에 끝난다는 장점이 있다.

마지막으로 용산과 목동에 비해서는 소위 대중들이 말하는 '급지'는 좀 떨어져도 누가봐도 한강벨트 안에서 내노라하는 랜드마크적인 상징성이 있는 시골 할머니도 아시는 마래푸는 그것도 34평이라는 소리다. 4천세대 가까이 되는 매머드급 대단지면서 아현뉴타운 재개발의 완성으로 학군도 매우 좋아졌고 특히 대흥역 인근 학원가의 발전이 눈부시다. 또 14년식 이라서 이제 준신축 초입?에 진입중이지만 아파트의 컨디션은 한가람이나 신시가지7단지는 따라 오지 못한다. 그리고 목동에 비해서 전통적인 학군지는 아니어도 아현뉴타운 지역의 신축과 구축 아파트들과 공덕역 주변 공덕동,신공덕동,용강동등에도 아파트비율이 대다수여서

학군도 좋고 대흥역 학원가도 인접해서 여기도 목동과 마찬가지로 학군이 해결이 확실히 된다.

여기서 만약 매수 고민자가 애가 2명이상이라면 솔직히 이건 진짜 답이 바로 나온다. 고민도 없이 마래푸를 고를 가능성이 높다. 왜냐하면 34평이기 때문이다. 그런데 애가 한명 이하면 엄청난 고민이 시작된다. 내가 실제로 저곳들에 산다고 감정이입을 해보면 다 좋고 뭐하나 포기하고 싶지 않다는 결론에 다다르게 된다.

또 각기 상품성이 너무 달라서(용산은 리모델링을 해야하는 대단지,목동은 재건축 사업성은 확실해서 투자성 갑,마포는 대단지 신축에 가까운 준신축) 상품성을 따지는데도 엄청난 고민이 생긴다.

용의 꼬리냐 닭의 머리냐는 영원한 숙제다. 차라리 내가 허영심이 강하다? 그래서 나는 주민등록증에

서울 강남구,서초구,용산구 등 찍히는게 중요하다? 하시면 생각보다 간단하게 용의꼬리로 답이 나오겠지만

내 인생에서 가장 비싼 물건을 사는 부동산이기에 허영심이 쪼그라들기도 한다.

(2) 규제지역과 비규제지역의 차이

과거 문재인 정부시절에는 핀셋지정(당시 조정대상지역 및 투기과열지구를 '구'별도 아니고 '동' 별로 지정)

을 해서 풍선효과가 굉장히 다채로웠는데 이번에는 토허제까지 포함시키면서 규제지역 지정을 한방에 서울시전체+경기도12지역을 하고 올해되서 구리,기흥등 추가지정을 했다. 즉 풍선효과를 막기 위해서 한방에 큰 덩어리를 지정을해서 과거보다는 풍선효과가 아직 덜 나오고 있지만 여전히 비규제지역의 아파트들은 안전마진은 확실히 있고 비규제지역 중에서도 대장주 or 상위권 아파트들은 안전마진이 더 확실히다.

지금 현재 토허제지역이 아니어서 아파트도 갭투자가 가능하고 조정대상지역도 아니어서 지금 사면 2년 보유만하면 양도가액12억까지 비과세 공제가 되는 장점이 있는 남양주,안양시만안구,일산,군포,부천,경기도 광주등이 남아있다.

비규제지역 아파트들도 전고점을 회복한 단지들도 있고 아닌 지역도 있다.

그래서 지금 본인의 금액으로는 도저히 서울안에 환금성이 괜찮은 아파트를 못 구하신다하시는 분 들 중에서는 차라리 비규제지역의 덜오른 대장주 아파트를 잡으셔서 최소한 상투는 안잡으시고 또 약간이지만 확실한 이익(안전마진)에 베팅하시는게 좋은 방안으로 보인다. 시간이 다소 늦을 뿐 결국 키맞추기를 하기 때문이다.

다만 매수자의 취향과 직장의 위치등에 따라서 달라질 수 있는 부분이긴하다. 예를 들어서 본인 곧 죽어도 인서울에 집을 사셔야 한다는 분들이 계신데 인서울이어도 지금 비규제지역의 대장주들과 환금성이 엇비슷한 비인기 아파트들도 서울에 꽤 많다는 부분을 잘 염두에 두셔야한다.

비규제지역 대장주 갭투자를 추천드리는 분들은 "시드머니+영끌대출을 하셔도 비규제지역의 대장주들이나 상위권 아파트 보다 못한 아파트 밖에 안되시는 분들" 이다. 말을 뭉뚱그려서 써서 그렇지 비규제지역에도 우수한 상위권 아파트들이 꽤 많고 서울 외곽에도 생각보다 다양한 아파트들이 있기때문에 각기 1대1 비교를 해야하지만 통상적으로 그렇다는 얘기다.

어짜피 인플레이션을 헷지하는 유일한 수단인 수도권의 아파트나 부동산에 탑승하셔야 하는건 무조건 맞는 소리인데 본인이 가진 시드로 비규제지역의 아파트가 갭투자가 되고 몸테크를 월세로 감당가능하다면

금리인상에 예민하신 분들이나 직업상 회사 사택으로 거주가 해결되시는 분들은 최선의 판단이 아닐까 싶다.

2년 보유만 해도 12억까지 비과세도 되니 메리트도 있다. 중요한 포인트는 이렇게 해서라도 실물자산에 탑승을 해야한다는 소리다.

어짜피 처음부터 서울 핵심지에 아파트를 사는 사람은 거의 없기에 비규제지역 아파트 갭투자를 통해서라도 인플레이션을 헷지를 하셔야 나중에 다음 수를 둘 수 있다.

무엇보다 '나' 를 잘 알아야

말씀드린바와 같이 '용의 꼬리냐 닭의 머리냐' 는 부동산 시장에서 계속 되어왔던 고민이다. 지피지기면 백전불태 라는 말처럼 적을알고 나를 알면 이긴다는 소린데 상급지냐 하급지냐에서도 마찬가지로 통한다.

(1) 적을 알고

-내가 매수할 아파트가 거품이 심한지 아닌지(시장가치 대비 저평가인지 고평가인지) 가늠하고 주변 입주물량도 체크하고 재건축이나 곧 재건축을 할 아파트들끼리 비교라면 지분당 적정가도 고려하시고

유의미한 호재가 있는지 그리고 그 호재가 진짜 실현가능한 호재인지 아니면 삽을 뜬 호재인지등도 비교하시고 주변환경의 변화가능성(주변이 뉴타운 지역이라서 10년내에 큰 변화가 예상된다면 very good)

등 다채롭게?뜯어보셔야 한다.

(2) 나를 알고

-여기사 '나' 는 나와 내 가족의 복합적인 상황을 말한다.

예를 들어서 학령기 3인가족이 30~32억정도로 강남역 근처 서초구의 신축25평을 살건지 대지지분 깡패여서 분담금이 최소 안나오거나 환급이 되는 송파구의 재건축 대어 국평을 살건지 고민을 한다면 가격이 같다면

간단하게 한줄로 답변을 드리면

"미래를 보시면 송파구 재건축 대어 국평을 현재를 보시면 서초구 신축25평을 사시는게 답!"

이라고 축약된다.

더 세부적으로 접근하면 학군비교 및 학원가가 도보로 가능한지 아닌지 여부 본인 직장 및 생활권과의 거리 및 구축에 대한 거부감 등 다 고민 해봐야겠지만 큰틀에서 지금 편할건지 미래를 볼건지가 답이 된다.

예시를 30억대로 드렸지만 다른 금액대도 마찬가지다. 동대문구의 꼬리냐 노원구나 성북구의 머리냐, 은평구의 꼬리냐 일산의 머리냐 등등 서론에 말씀드린 지역인 용산이냐,목동이냐,마포냐 등 어느지역을 보시든 마찬가지다.

본격적인 성수기 가을 이사철

가을 이사철 성수기가 눈앞에 다가왔다. 대출을 안내준다고 해도 사람들은 언제나 그렇듯 해법을 찾아낸다.

대표적으로 하반기에 매수해서 잔금을 27년 내년 초에 잡는 방법이다. 통상적으로 잔금이 3개월은 뒤에 치루기에 9~10월에 계약서를 쓰면 이치에 크게 엇나가지도 않을 뿐더러 어짜피 실거주1채 갈아타기 수요분들도 본인도 갈아탈 집의 대출 안정성을 확보해야 하기에 매수자가 원하는 잔금일정이 부담스럽지 않은 시장이다. 진짜 최악의 경우를 생각하면 새해초 부터 대출규제를 하면?? 이라고 가정해 볼 수 있겠으나 안그래도 세제개편안 번복 및 원안그대로 처리와 파격적인 인사로 지지율이 하락하는데 새해벽두부터 대출 규제를 건다?? 상식적인 선에서 불가능하다고 본다.

이제는 '생존매수'라는 의미를 많이들 알고 계신다. 금리가 올라도 월세가 금리 만큼 오르고 전세도 올라간다는 걸 아신다. 이러한 상황에서 어떤 선택을 할지는 너무나 뻔하다고 본다. 우리나라 사람들은 진짜 똑똑하다. 국뽕이 아니고 전반적인 지능이 높다. 참고로 따라오지 못할 아인슈타인 같은 극적인 천재는 거의 백인이지만 전반적인 지능은 아시아인 특히 한국인들이 높다. 그리고 이제 사회의 주측 세력이 될 80년대 중후반생~90년대생 들은 매우 영리하다. 학원 교육을 받은 본격적인 세대들이라 그런지 많이 다르다.

젊은 사람들이 회사에서만 내 자리를 넘보고 치고 올라오는게 아니라는 것을 하루 빨리 깨우치셔야 한다.

가을 이사철을 앞두고 구체적인 계획을 짜셔서 실행시키시길 바란다.