인천 미분양이 심각하다! 두산위브&한양수자인더퍼스트도 미분양 날까? (+분양가 전망)

안녕하세요

5분임장입니다 :)

최근 수도권 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는는바로 이 와중에!

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9월에 분양한 인천의 3개 단지는 모두 '미달'

이라고 합니다.

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그래서 오늘은

인천에서 분양한 3개 단지가 어디인지,

왜 미분양인지 파악을 해보고

​

곧 분양에 나설 부개4구역,

두산위브&수자인부평더퍼스트

(이름 헠헠;;)

에 대해서 알아볼텐데요.

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참고로 기사에선 해당 단지가 6억대라면 안전권,

7억 이상이라면 미분양을 예상했는데요.

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전업투자자인 저 5분임장이 봤을 땐

어느 가격으로 나올지,

어느 가격까진 받아도 될지 기준을 말씀드리겠습니다.

1. 두산위브더센트럴도화

첫 번째 미분양 단지는 바로

"두산위브더센트럴도화" 입니다.

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해당 단지는 도화4구역이 재개발된 곳이며

도화역을 도보로 가기엔 무리가 있지만

주안국가산단을 끼고 있는 단지죠.

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솔직히 입지랄 게 없습니다.

그래서 '가격'이 더욱 중요해지는데요.

가장 직접적으로 비교되는 곳이

바로 아래쪽 도화역 인근의

'더샵인천스카이타워1단지'이고

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스카이타워는

역세권 + 앨리웨이상권 + 공공청사 + 학교 + 집적도 등

입지만 따지면 두산위브더센트럴도화와 비교할 수 없을 정도로 좋은 곳이죠.

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하지만 두산위브더센트럴도화의 분양가가

현재 더샵인천스카이타워1단지의 호가보다

1억 이상 높기 때문에,

미분양은 당연한 것으로 파악해야 합니다.

2. 두산위브센트럴파크강화

두 번째 미분양단지는 바로

"두산위브센트럴파크강화" 입니다.

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솔직히요?

여기에 왜 아파트를 짓나 싶습니다.

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아파트라는 상품의 장점이

하나도 나오기 어려운 입지죠.

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역, 상권, 학원가 뭐 하나 제대로 갖추지 못했습니다.

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따라서 이런 단지에선

앞의 도화 사례보다도 더욱 '가격'이 중요합니다.

​

가장 직접적으로 비교되는 곳이

바로 아래에 위치한

'강화서희스타힐스1단지'이고

​

물론 두 단지 모두 이렇다할 특장점이 없으며

여기서의 우위는

- 누가 더 최신축인가

- 어느 단지가 더 크게 잘 조성되었는가

로만 결정되겠죠.

​

하지만 두산위브센트럴강화의 분양가가

현재 강화서희스타힐스1단지의 호가보다

1억 높기 때문에,

역시 미분양은 당연한 것으로 파악해야 합니다.

3. 엘리프검단포레듀

세 번째 미분양 단지는 바로​

"엘리프검단포레듀" 입니다.

"아니 검단신도시가 미분양이라고?"

라고 생각이 드실 수 있는데요,

입지와 가격을 잘 보셔야 합니다.

​

해당 단지는 검단신도시 내에서

가장 서북쪽 끝에 위치해 있으며

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솔직히 '마전동'은 검단 내에서도

가장 입지가 떨어지는 곳으로 평가받습니다.

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그래서 우리는 입지와 가격을 같이 비교해봐야겠죠.

검단 내에서 가장 선호되는

101역 아래쪽에 위치한

'검단신도시유승한내들에듀파크'가

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이번에 미분양이 난 엘리프검단포레듀보다

2천 만원 가량 저렴하죠.

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물론 엘리프검단포레듀가 더 최신축이라곤 하나,

연식에 의한 상품성을 제외하면

모든 면에서 유승한내들에듀파크를 이기기 어렵습니다.

​

즉 이번 검단 분양 단지 역시

미분양이 날 수밖에 없었을 것으로 생각됩니다.

"그럼 부개4구역은 괜찮을까?"

기사에 따르면

청약 전문가는

- 6억대라면 성적이 좋을 것

- 7억이 넘는다면 고전할 것

으로 예상했는데요.

기사에 나온

"두산위브&수자인부평더퍼스트"는

(부개4구역)

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부평에 위치해 있으며,

7호선인 굴포천역을 도보 10분 내로 접근이 가능하고

이곳은 부평 최고의 상권&학군지라 할 수 있는데요.

게다가 오른쪽으로 여러 공원들이 있어 자연환경 역시 우수한 곳이죠.

​

단 하나의 단점이라면,

이곳에는 거의 대부분이 구축 아파트들로 이루어져

'입지 좋은 신축'에 대한 열망이 굉장히 강하다는 것인데요.

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이번엔 이 단지를 2곳과 비교를 해보죠.

먼저 첫 번째로는 기존 굴포천 대장인

'삼산타운7단지'와 해보면 좋겠죠?

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삼산타운7단지는 구축이라는 점 빼면

모든 걸 갖춘 육각형 단지이고

해당 단지가 현재 84타입 기준층 매물이 6.5억에 나와있죠.

​

만약 삼산타운7단지를 기준으로 잡는다면?

기사의 전문가가 언급한 것처럼

7억 이상의 분양가는 위험할 수도 있어보입니다.

(물론 저는 그렇게 생각 안 함)

두 번째로는 최근에 분양한

'헤링턴스퀘어산곡역'과 비교를 해보면 좋겠죠.

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기존 산곡구역이 재개발된 단지이며

현장에선 '산곡뉴타운'이라 불릴 정도로

인근이 다같이 재정비 사업으로 인해

인프라가 향상되고 있는 곳입니다.

​

해당 단지는 74타입이 7.7억에 분양이 되었으며

당시엔 충격적인 분양가였지만,

지금 돌아보면 꽤나 선방했죠.

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그렇다면 꽤나 고민이 될 겁니다.

두산위브&한양수자인부평더퍼스트의 74타입은

얼마에 분양을 해야 적정할까요?

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제 생각엔 헤링턴스퀘어산곡역에 가까운

7억 중반 ~ 후반에 나올 것이라 예상합니다.

​

이유는 다음과 같습니다.

- 신축에 대한 열망이 강한 지역

- 전통적인 '입지'만 따진다면 산곡 < 굴포천 우위

- 하지만 출퇴근이 아닌 정주인프라를 따진다면 헤링턴스퀘어산곡역이 다소 우위 (부개4구역은 인근 어수선)

​

따라서 헤링턴스퀘어산곡역의 일반 분양가와

1) 비슷하거나

2) 혹은 약간 저렴하게 내놓는 전략

을 취할 것으로 보이며

​

그럼에도 절대가가 저렴한 것은 아니기 때문에

계약금 5% 전략을 취할 수 있습니다.

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결론입니다.

"두산위브&한양수자인부평더퍼스트를

내집마련으로 생각하시는 분들은, 6억대를 기대하지 마세요"

해당단지는 정말 운이 좋다면

6억 후반에 나올 것이며,

​

현재와 같은 신축 선호 현상이 강한 시장에선

일반적으로 7억대에 나올 가능성이 높습니다.

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그래서 분양가가 공개되기 전에

'입주권'을 고르는 건 꽤나 좋은 전략이 되며,

제가 강의와 자문에서 정말 많이 권유드렸죠.

​

모쪼록 좋은 선택하시기 바랍니다 :)

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