전매제한·실거주의무, 우리 단지는 어떻게 확인할까요?

01 내 단지에 어떤 제한이 붙는지 공고에서 확인하기

다 붙는 것은 아니에요. 모든 분양주택에 전매제한과 거주의무가 자동으로 적용되지는 않아요. 그래서 모집공고에서 먼저 다음 다섯 가지를 찾아보세요.

공고에 전매제한 3년이라고 적혀 있다고 해서 거주의무도 3년이라는 뜻은 아니에요. 반대로 같은 단지에 두 제도가 모두 붙더라도 기간과 시작 기준은 서로 다를 수 있어요.

전매제한과 거주의무는 각각 따로 확인해야 해요.

자주 같이 나오는 재당첨 제한은 또 다른 제도예요

이 셋은 이름이 비슷하게 묶여 나오지만 서로 다른 것을 제한해요. 지금 무엇을 확인하고 있는지 먼저 갈라 두면 뒤에서 헷갈리지 않아요.

• 전매제한→당첨자 지위·분양권·주택의 처분과 관련
• 거주의무→실제 거주와 관련
• 재당첨 제한→이후 다른 분양주택의 입주자로 다시 선정되는 것과 관련

그래서 재당첨 제한을 전매제한의 한 종류처럼 이해하면 안 돼요. 이 페이지에서는 별도 청약 제한이라는 점까지만 구분하고, 실제 제한기간과 적용대상은 해당 모집공고에서 확인하세요.

02 팔 수 없는 기간과 그 뒤에 남는 조건 확인하기

«집을 못 판다»보다 넓어요. 현행 「주택법」 제64조는 일정한 주택에 대해 정해진 기간 동안 입주자로 선정된 지위와 주택 등의 전매를 제한하고, 전매에는 매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 행위가 포함될 수 있습니다.

즉 아직 주택이 완공되지 않은 분양권 단계에서도 문제가 될 수 있어요.

제한되는 동안 무엇을 보나요

전매제한이 적용된다면 공고에서 다음을 확인하세요.

전매제한 기간은 전국 모든 단지에 똑같이 적용되지 않아요. 현행 시행령은 전매제한 기간을 별표 3에서 정하도록 하고 있고, 지역·택지·규제·주택 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

그래서 «계약일부터 몇 년»이라고 임의로 계산하지 말고, 해당 모집공고의 전매제한 안내를 기준으로 확인하세요.

끝난 뒤에도 남을 수 있는 것이 있어요

전매제한이 끝났다는 것은 «전매제한이라는 한 가지 제한»이 끝났다는 뜻이에요. 다른 조건까지 모두 사라진다는 뜻은 아니고요.

예를 들어 다음은 별도로 확인해야 할 수 있어요.

그래서 매도 시점을 잡을 때는 전매제한 종료일 하나만 보지 말고, 그때 적용되는 다른 거래·거주 조건도 함께 확인하세요.

03 언제 입주하고 몇 년 살아야 하는지 확인하기

모든 분양주택에 붙지는 않아요. 현행 「주택법」 제57조의2는 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택을 거주의무 대상으로 규정하고 있습니다.

몇 년을 살아야 하나요

거주의무기간도 주택마다 같지 않아요. 현행 시행령은 두 갈래로 정하고 있습니다.

• 수도권 분양가상한제 적용주택

  2년·3년·5년 — 공공택지에서 공급됐는지, 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 몇 퍼센트인지에 따라 나뉩니다

• 토지임대부 분양주택

  5년 — 분양가격 비율과 관계없이 하나로 정해져 있습니다

여기 적힌 것은 얼마나 살아야 하는가예요. 언제까지 입주해야 하는가는 기준이 따로 있어서 바로 다음에서 봐요. 두 가지를 하나로 묶어 읽으면 안 돼요.

그래서 모집공고에서 다음을 반드시 확인하세요.

언제까지 입주해야 하나요

어느 주택이냐에 따라 달라요. 현행 「주택법」 제57조의2는 입주 기한을 두 갈래로 정하고 있습니다.

• 수도권 분양가상한제 적용주택

  최초 입주가능일부터 3년 이내

• 토지임대부 분양주택

  최초 입주가능일

즉 수도권 분양가상한제 적용주택이라면 당일부터 바로 살아야 한다고 설명하는 것은 정확하지 않고, 토지임대부 분양주택이라면 반대로 3년의 여유가 있다고 보면 안 돼요.

또 시행령은 입주 준비에 필요한 일정 기간이나 근무·생업·취학·질병치료 등 법에서 정한 부득이한 사유에 대해 일정 기간을 거주한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

여기서 주의할 점은, 이 규정이 다음을 뜻하지는 않는다는 거예요.

입주 시점과 거주의무기간은 해당 주택의 모집공고와 적용 법령을 함께 확인해야 해요.

전세·월세로 잔금을 맞출 계획이라면

«절대 불가능»이라고 단정할 수는 없지만, 본인이 살지 않고 제3자에게 임대하는 계획은 거주의무와 충돌할 수 있어요. 특히 이런 계획이라면 청약 전에 거주의무 적용 여부를 확인할 필요가 있어요.

“입주 직후 전세를 놓고 그 보증금으로 잔금을 낸다”

다만 현행 시행령은 일정한 근무·생업·취학·질병치료, 해외체류, 군인 인사발령, 혼인·이혼에 따른 가족의 거주의무 승계 등 법정 요건을 충족하는 경우 일정 기간을 거주한 것으로 보는 규정을 두고 있습니다.

그래서 전세·월세 계획이 있다면 다음 순서로 확인하세요.

1. 1

   이 단지에 거주의무가 있는가

2. 2

   거주의무기간은 얼마인가

3. 3

   언제 입주해야 하는가

4. 4

   내 상황이 법령상 거주 인정 사유에 해당하는가

5. 5

   별도의 확인·승인 절차가 필요한가

«전세 가능/불가능» 한 줄로 판단하는 것은 피하는 편이 좋아요.

04 팔거나 거주하기 어려울 때 인정되는 경우 확인하기

법령이 두고 있는 길이 있긴 해요. 다만 파는 쪽과 사는 쪽은 근거도 효과도 다른 별개의 구조라, 하나로 묶어 «예외»라고 이해하면 안 돼요. 아래에서 나눠서 봐요.

팔아야 할 때 — 전매제한의 예외

법령상 예외가 있을 수 있어요. 다만 예외사유가 생겼다고 자유롭게 아무에게나 팔 수 있다는 뜻은 아니에요.

현행 「주택법 시행령」은 예를 들어 다음과 같은 상황에 대해 전매제한 예외 구조를 두고 있습니다.

이런 사유도 법령에서 정한 요건을 충족하고 한국토지주택공사의 동의를 받아야 하는 구조가 있으며, 일정 주택은 LH의 우선매입과 연결될 수 있습니다.

그래서 처분이 필요해졌다면 먼저 다음을 확인해야 해요.

살기 어려울 때 — 거주의무의 거주 인정·승계

이쪽은 거주의무 자체가 사라지는 것이 아니라, 실제로 살지 않은 일정 기간을 거주한 것으로 보거나 가족이 남은 의무기간을 승계하는 구조예요. 그래서 앞의 전매 예외와 같은 것으로 읽으면 안 돼요.

현행 시행령이 두고 있는 구조는 예를 들면 다음과 같습니다.

각 항목은 조건이 서로 달라요. 그래서 «해외에 나가면 거주의무가 면제된다»거나 «이혼하면 거주의무가 없어진다»처럼 설명하면 안 돼요.

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• 산곡역자이힐스테이트&하늘채전매제한 1년 · 10.19~21 접수→
• 인천계양 A17블록 신혼희망타운전매제한 3년 · 10.26~27 접수→
• 아크메르 동탄전매제한 3년 · 10.26~28 접수→

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