계약금·중도금·잔금은 언제 얼마씩 내나요?

01 계약금·중도금은 법정 범위가 있고, 실제 비율은 공고에서 정합니다

현행 「주택공급에 관한 규칙」 제60조는 사업주체가 받는 입주금을 청약금·계약금·중도금·잔금으로 구분하고 있습니다.

분양주택의 계약금과 중도금은 법에서 정한 범위 안에서 정할 수 있습니다.

• 구분

  계약금

  법령상 범위

  청약금을 포함해 주택가격의 20% 이내

  실제 확인할 것

  실제 비율, 분납 여부, 납부일

• 구분

  중도금

  법령상 범위

  원칙적으로 주택가격의 60% 이내

  실제 확인할 것

  실제 비율, 회차, 회차별 납부일

• 구분

  계약금이 10% 이내인 경우의 중도금

  법령상 범위

  주택가격의 70% 이내 범위 가능

  실제 확인할 것

  실제 적용 여부

• 구분

  잔금

  법령상 범위

  계약금·중도금 등을 제외한 나머지

  실제 확인할 것

  잔금액과 납부시점

이 숫자를 일반적인 표준 납부비율로 생각하면 안 됩니다.

계약금이 10%인 단지도 있고 더 높거나 분납되는 단지도 있으며, 중도금이 없는 공급도 있습니다.

따라서 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%를 먼저 가정하지 말고 내 단지 모집공고의 납부일정표를 먼저 확인하세요.

02 가장 먼저 모집공고의 납부일정표를 옮겨 적으세요

현행 「주택공급에 관한 규칙」 제21조에 따라 입주자모집공고에는 분양가격과 입주금의 납부 관련 사항 등이 안내됩니다.

자금계획을 세울 때는 단지 전체 평균 분양가가 아니라 내가 실제 계약할 주택의 공급금액과 납부일정을 기준으로 봐야 합니다.

다음 순서로 옮겨 적으세요.

1. 1공급가격
2. 2계약금 금액과 납부일
3. 3중도금 회차별 금액과 납부일
4. 4잔금 금액과 납부시점
5. 5발코니 확장비
6. 6유상옵션 비용
7. 7대출 관련 이자·보증료
8. 8취득·등기 등 별도 비용

모집공고에 집단대출이나 융자지원 관련 안내가 있다고 해도 그 안내가 개인별 대출 승인액을 확정해주는 것은 아닙니다.

03 계약금은 계약일까지 실제로 사용할 수 있는 자금인지 확인하세요

계약금은 실제 계약 체결 일정에 맞춰 준비해야 합니다.

모집공고와 당첨자 안내에서 다음을 확인하세요.

중요한 것은 내 자산이 얼마인가보다 계약일에 실제로 꺼내 쓸 수 있는 돈이 얼마인가입니다.

예를 들어 다음과 같은 돈은 아직 실제 유입 시점이 확정되지 않았다면 계약금과 동일하게 보지 않는 편이 좋습니다.

계약일에 쓸 수 있는 자금과 앞으로 들어올 예정인 자금을 구분하세요.

04 중도금은 전체 비율보다 회차별 날짜를 확인하세요

중도금이 있는 주택은 공고와 계약서에서 정한 일정에 따라 여러 차례 나누어 납부할 수 있습니다.

현행 규칙에는 최초 중도금의 납부시점과 공사 진행에 따른 중도금 수납 원칙이 정해져 있습니다.

다만 신청자가 공정률을 직접 계산할 필요는 없습니다.

실제 자금계획에서는 모집공고에 적힌 다음 내용이 더 중요합니다.

중도금 총액만 적지 말고 회차별 날짜를 따로 적어두세요.

05 집단대출 예정과 내 대출 승인은 다릅니다

입주자모집공고에 중도금 집단대출 알선 예정이라고 적혀 있다고 해서 모든 계약자가 같은 금액을 대출받는 것은 아닙니다.

중도금대출은 보통 사업주체의 금융기관 협의와 계약자의 신청, 보증 및 금융기관 심사 등을 거쳐 실행됩니다.

따라서 자금표에서는 다음 세 가지를 구분하는 것이 좋습니다.

• 구분

  대출 계획

  의미

  공고·사업주체가 안내한 집단대출 구조

• 구분

  신청 금액

  의미

  내가 금융기관에 신청하려는 금액

• 구분

  승인·실행 금액

  의미

  실제 심사를 거쳐 사용할 수 있게 된 금액

중도금대출이 일부만 승인되거나 실행되지 않으면 부족한 금액을 계약자가 직접 납부해야 할 수 있습니다.

또 대출이 나오지 않았다는 사실만으로 분양계약이 자동으로 취소되거나 계약금 반환이 보장된다고 생각해서도 안 됩니다.

해당 모집공고와 공급계약서의 대출·계약해제 관련 조건을 확인하세요.

06 무이자와 이자후불제는 같은 뜻이 아닙니다

중도금대출이 운영되더라도 이자 부담 방식은 단지마다 다를 수 있습니다.

• 구분

  중도금 무이자

  확인할 내용

  계약자가 부담하지 않는 이자의 범위와 기간

• 구분

  이자후불제

  확인할 내용

  발생한 이자를 언제 정산하는지

• 구분

  계약자 직접 이자 납부

  확인할 내용

  이자를 어느 시점부터 직접 내는지

• 구분

  자납

  확인할 내용

  대출 없이 중도금을 직접 납부하는 구조

무이자라고 해서 중도금대출과 관련한 모든 비용이 없어지는 것은 아닐 수 있습니다.

이자후불제 역시 이자가 사라지는 것이 아니라 납부시점이 뒤로 이동하는 구조일 수 있습니다.

정확한 부담주체와 기간, 보증료·정산방법은 공고와 대출약정 조건을 확인하세요.

07 중도금대출을 받았어도 잔금대출은 다시 확인하세요

잔금 단계에서는 분양대금 잔금 외에도 여러 금액이 동시에 필요할 수 있습니다.

예를 들면 다음과 같습니다.

중도금대출을 받았다는 사실만으로 잔금대출까지 자동 승인되는 것은 아닙니다.

현재 금융당국도 중도금대출을 일부 주택담보대출 규제와 별도로 취급하는 경우가 있지만, 대출규제는 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 2026년 금융위의 가계부채 관리방안에서도 중도금대출을 특정 대출한도 규제의 적용 제외 대상으로 별도 표시하고 있습니다.

따라서 이 글에서는 특정 규제 하나를 고정된 기준으로 보기보다,

잔금대출을 받을 시점의 LTV·DSR 등 대출규제와 금융기관 심사기준, 소득·신용·기존 부채 등을 다시 확인해야 한다

고 보는 것이 안전합니다.

중도금대출과 잔금대출은 자금표에서도 별도로 적어두세요.

08 분양가 밖에서 나가는 돈도 같은 일정표에 넣으세요

분양가를 낼 수 있다고 해서 실제 입주까지 필요한 돈을 모두 마련한 것은 아닙니다.

단지와 개인 상황에 따라 다음 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

• 비용

  발코니 확장비

  확인할 자료

  발코니 확장 계약·안내

• 비용

  유상옵션

  확인할 자료

  추가선택품목 계약·안내

• 비용

  중도금대출 이자

  확인할 자료

  공고·대출약정

• 비용

  대출 보증료

  확인할 자료

  금융기관·보증기관 안내

• 비용

  인지세

  확인할 자료

  계약·대출 관련 안내

• 비용

  취득 관련 세금

  확인할 자료

  취득 시점의 세법·지자체 안내

• 비용

  등기 관련 비용

  확인할 자료

  소유권이전등기 안내

• 비용

  관리비 예치금 등

  확인할 자료

  입주 안내

특히 취득세처럼 개인 조건과 취득 당시 제도에 따라 달라질 수 있는 금액은 현재 분양가에 임의의 세율을 곱해 확정 비용처럼 잡지 마세요.

09 날짜별 자금표를 만들어보세요

자금계획에서는 총액 못지않게 언제 부족해지는지가 중요합니다.

다음처럼 정리할 수 있습니다.

• 납부시점

  계약일

  항목

  계약금

  납부액

  직접 적는 칸

  확정 자금

  직접 적는 칸

  예정 자금

  직접 적는 칸

  직접 마련할 금액

  직접 적는 칸

• 납부시점

  중도금 1회

  항목

  중도금

  납부액

  직접 적는 칸

  확정 자금

  직접 적는 칸

  예정 자금

  직접 적는 칸

  직접 마련할 금액

  직접 적는 칸

• 납부시점

  중도금 2회

  항목

  중도금

  납부액

  직접 적는 칸

  확정 자금

  직접 적는 칸

  예정 자금

  직접 적는 칸

  직접 마련할 금액

  직접 적는 칸

• 납부시점

  옵션 납부일

  항목

  확장·옵션

  납부액

  직접 적는 칸

  확정 자금

  직접 적는 칸

  예정 자금

  직접 적는 칸

  직접 마련할 금액

  직접 적는 칸

• 납부시점

  입주·잔금 시점

  항목

  잔금·이자·세금 등

  납부액

  직접 적는 칸

  확정 자금

  직접 적는 칸

  예정 자금

  직접 적는 칸

  직접 마련할 금액

  직접 적는 칸

여기서 자금을 두 종류로 나눠보세요.

확정 자금

예정 자금

아직 승인·회수·계약이 끝나지 않은 돈은 예정 자금으로 따로 적어두는 편이 안전합니다.

각 납부일마다 예정 자금이 들어오지 않아도 납부할 수 있는지 확인해보세요.

10 8억원 분양주택이라면 어떻게 계산할까요?

다음은 계산 방법을 보여주기 위한 예시입니다. 어떤 단지의 공통 납부조건을 뜻하지 않습니다.

가정:

• 구분

  계약금

  계산

  8억원 × 10%

  금액

  8,000만원

• 구분

  중도금 전체

  계산

  8억원 × 60%

  금액

  4억8,000만원

• 구분

  중도금 1회분

  계산

  4억8,000만원 ÷ 6회

  금액

  8,000만원

• 구분

  잔금

  계산

  8억원 × 30%

  금액

  2억4,000만원

여기서 중도금 4억8,000만원이 모두 대출될 것이라고 가정해서는 안 됩니다.

예를 들어 총 승인·실행 가능한 중도금대출이 4억원이라고 가정하면, 중도금 4억8,000만원 가운데 8,000만원은 계약자가 별도로 마련해야 합니다.

다만 그 8,000만원이 어느 회차에서 필요한지는 실제 대출 실행방식과 회차별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

또 잔금 시점에는 2억4,000만원만 보면 안 됩니다.

기존 중도금대출의 상환·전환, 이자, 옵션 잔금, 취득·등기 관련 비용 등도 함께 확인해야 합니다.

최종 체크리스트

• 내가 계약할 주택의 정확한 공급가격을 확인했다.
• 계약금 비율과 분납 여부를 확인했다.
• 계약일까지 실제 사용할 수 있는 자금을 확인했다.
• 중도금 전체 비율과 회차를 확인했다.
• 회차별 중도금 납부일을 기록했다.
• 집단대출 계획과 개인별 승인·실행을 구분했다.
• 무이자·이자후불제·직접 이자 납부 여부를 확인했다.
• 대출이 일부 또는 전부 실행되지 않을 경우의 부족액을 계산했다.
• 잔금대출을 중도금대출과 별도로 검토했다.
• 발코니 확장비와 유상옵션 납부일정을 넣었다.
• 취득·등기비용·이자·보증료 등을 별도로 확인했다.
• 전세보증금이나 기존주택 매도대금의 실제 유입시점을 확인했다.
• 확정 자금과 예정 자금을 구분했다.
• 날짜별로 부족액이 생기는 구간을 확인했다.

자주 묻는 질문

• 계약금은 항상 분양가의 10%인가요?⌄

  아닙니다.현행 「주택공급에 관한 규칙」은 계약금에 법정 범위를 두고 있으며, 실제 계약금 비율과 분납 여부는 개별 모집공고와 계약서를 확인해야 합니다.

• 중도금은 항상 60%를 6번 나눠 내나요?⌄

• 집단대출이 예정돼 있으면 중도금 전액을 빌릴 수 있나요?⌄

• 중도금대출을 받으면 잔금대출도 받을 수 있나요?⌄

• 중도금대출을 받지 못하면 계약을 취소할 수 있나요?⌄

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