청약 자금 계획은 어떻게 세워야 할까요?

01 계약금·중도금·잔금으로 나눠 내는 구조 알기

분양가는 계약할 때 한 번에 내지 않아요. 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 냅니다.

그래서 총액을 감당할 수 있는지보다, 각 납부일에 그만큼을 낼 수 있는지가 자금계획의 핵심이에요. 총액은 되는데 중도금 회차에 돈이 모자라면 계획이 어긋납니다.

계약금과 중도금의 비율, 중도금 회차 수는 단지마다 달라요. 계약금이 정액으로 안내되는 단지도 있고, 발코니 확장 계약금이 주택가격 계약금과 따로 필요한 경우도 있습니다.

당첨일과 계약일, 입주 예정월도 서로 다른 날짜예요. 하나의 일정처럼 묶지 않는 편이 좋습니다.

02 입주자모집공고에서 납부일과 금액 옮겨 적기

언제 얼마가 필요한지는 입주자모집공고와 공급계약 안내에 적혀 있어요. 거기 나온 날짜와 금액을 그대로 옮겨 적는 것부터 시작합니다.

이 날짜와 금액이 자금계획의 뼈대예요. 어림잡은 숫자 대신 공고에 적힌 값을 그대로 옮겨두면, 나중에 어디를 다시 봐야 하는지도 분명해집니다.

03 확장·옵션·이자·세금 등 별도 비용 확인하기

분양가만 맞춰 놓으면 계약 뒤에 따로 나오는 돈이 빠지기 쉬워요. 이 비용은 모두에게 같은 금액으로 붙지 않고, 단지와 내 선택, 대출 이용 여부, 개인 조건에 따라 달라집니다.

이 가운데 취득세는 기한이 정해져 있어요. 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하고, 그 기한 안에 소유권이전등기를 하려면 등기 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다.

다만 분양 아파트의 실제 취득일은 계약 구조와 절차에 따라 달라질 수 있어요. 세율과 감면 여부도 개인의 주택 수·취득가액·지역에 따라 다르니, 위택스나 관할 지방자치단체 안내에서 내 조건에 맞게 확인하면 됩니다.

04 대출 예정액과 실제 쓸 수 있는 돈 구분하기

입주자모집공고에 협약 은행이나 중도금대출 안내가 있어도, 내 대출금액과 실행이 확정된 것은 아니에요.

사업주체의 알선, 보증기관의 보증, 금융기관의 실제 대출 실행이 서로 다른 단계이기 때문입니다. 한국주택금융공사의 중도금보증 안내도 취급은행 상담·신청, 보증심사·승인, 보증약정·보증서 발급, 대출 실행을 각각 다른 절차로 제시합니다.

1. 1사업주체의 대출 알선

   협약 금융기관이나 집단대출 절차를 안내하는 단계

   자금계획표에 적을 내용 안내 은행, 신청 일정, 적용 예정 회차

2. 2보증기관의 보증

   대출 구조에 필요한 보증 절차

   자금계획표에 적을 내용 보증기관, 보증 관련 안내, 남은 조건

3. 3금융기관의 심사·약정·실행

   실제 대출이 진행되는 단계

   자금계획표에 적을 내용 승인·약정·실행 상태, 실행 예정일, 확인된 금액

그래서 자금계획에서는 그날 실제로 쓸 수 있는 돈과 아직 확정되지 않은 돈을 나눠 적는 것이 중요해요.

예정 자금도 계획에는 필요하지만, 이미 계좌에 있는 돈과 같은 칸에 합산하면 납부일에 모자랄 수 있어요. 자금계획표에서 칸을 나눠 두면 어느 날짜를 다시 확인해야 하는지가 보입니다.

중도금 이자도 함께 봅니다. 「무이자」는 약정된 이자 부담을 사업주체 등이 지원하는 구조일 수 있고, 「이자후불제」는 이자를 나중에 정산하는 구조일 수 있어요. 둘 다 이자가 없어진다는 뜻은 아닙니다. 지원 주체와 적용 회차, 정산 시점은 단지마다 다르니 입주자모집공고와 공급계약서, 대출 안내를 나란히 놓고 확인하세요.

중도금대출과 잔금대출도 같은 항목이 아니에요. 잔금 시점의 대출 조건과 그때 필요한 자기자금은 따로 정리해 둡니다.

대출이 실행되지 않았을 때 납부일도 함께 미뤄지는지는 별도로 확인이 필요해요. 납부기일과 연체 처리, 계약 해제 조건은 공급계약서와 사업주체 안내를 기준으로 봅니다.

05 자금계획표에 무엇을 적는지 알아보기

지금까지 확인한 날짜와 금액, 그날 쓸 수 있는 돈을 한 장에 모으면 자금계획이 됩니다.

표는 두 개예요. 하나는 언제 얼마를 내는지, 다른 하나는 그날 그 돈을 어디서 마련하는지 적습니다. 두 표가 같은 항목을 쓰기 때문에 좌우로 맞춰 볼 수 있어요.

빈칸이 남는 자리가 지금 확인해야 할 곳이에요. 대출이나 매도처럼 아직 확정되지 않은 것은 마지막 칸에 다시 확인할 날짜를 적어 두면 됩니다.

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