산곡역자이힐스테이트&하늘채
부평 산곡6구역 재개발에서 1,289세대가 일반분양으로 나와요. 전용 59㎡가 854세대로 66%예요. 인천에 살면 우선 공급받고, 1주택자도 1순위로 넣을 수 있어요. 특별공급은 10월 19일, 1순위는 10월 20일이에요.
D-52026.10.19
- 10.20
- 10.21
- 10.27
- 인천 부평구 산곡동 10 (7호선 산곡역 232m)
- 지상 33층 · 20개 동 · 2,706세대 · GS건설·현대건설·코오롱글로벌
- 1,289세대 (특별공급 685 · 일반공급 604)
- 인천 거주자 우선 · 서울·경기 거주자 신청 가능
- 2029년 12월
산곡역자이힐스테이트&하늘채 청약 요약
- 01청약 자격인천 거주자 우선 · 통장 12개월 + 예치금 250만원 · 1주택자도 1순위예요.
- 02분양 세대수일반공급 604세대 · 가점제 40% 대 추첨제 60% · 추첨제 1단계 75%는 무주택자 먼저예요.
- 03분양가전용 59㎡ 7억 4,408만원. 같은 급 신축보다 1억 5,539만~2억 2,972만원 비싸요.
- 04계약금·중도금·잔금대출59㎡ 현금 2억 2,926만원 · 84㎡B 최상층은 4억 5,040만원이에요.
- 05전매제한·거주의무전매 1년(~2027.10.27) · 거주의무 없음 · 재당첨 제한 없음. 분양권은 주택으로 잡혀요.
- 06입지와 생활환경7호선 산곡역 232m · 인천산곡북초 150m · 청천중 338m예요.
- 07전문가 판정전문가 라바래빗의 판정은 비추천이에요.
산곡역자이힐스테이트&하늘채가 들어서는 산곡동은 부평 서쪽, 원적산 아래에 있는 주거지예요. 7호선 산곡역이 2021년에 열리면서 서울 강남권까지 환승 없이 닿게 됐어요.
산곡동과 옆 청천동은 지난 5년 동안 재개발로 새로 지어진 동네예요. 2022년에 부평신일해피트리더루츠와 부평두산위브더파크가, 2024년에 부평캐슬&더샵퍼스트와 5,050세대 e편한세상부평그랑힐스가 입주했어요. 바로 전 분양이 2025년 4월 해링턴 스퀘어 산곡역 1,248세대였고, 산곡6구역이 그다음 차례예요.
청약 자격 — 나도 넣을 수 있나요?
인천에 살면 우선 공급받고, 서울·경기 거주자도 넣을 수 있어요. 1주택자도 1순위예요.
공고일인 2026년 10월 8일 기준으로 인천광역시에 사는 만 19세 이상이면 해당지역 거주자로 먼저 공급받아요. 서울·경기 거주자는 인천 거주자를 뽑고 남은 물량에서 뽑아요. 1순위는 청약통장에 가입한 지 12개월이 지나고 예치금 250만원을 채운 분이에요. 비규제지역이라 세대주가 아니어도 되고, 1주택을 갖고 있어도 1순위 자격이 나와요. 특별공급과 일반공급에 각각 한 건씩 넣을 수 있는데, 특별공급에 당첨되면 일반공급 선정에서는 빠져요.
- 거주지
- 인천 거주자 우선 · 서울·경기 신청 가능
- 청약통장
- 가입 12개월 + 예치금 250만원
- 주택 보유
- 1주택까지 1순위
부부 중복청약 되나요? — 세대원 중복청약 규칙
분양 세대수 — 몇 세대나 나오나요?
일반분양 1,289세대 가운데 604세대가 일반공급이고, 그중 60%는 추첨제 물량이에요.
조합원 1,260세대와 보류지 20세대, 임대 137세대를 뺀 1,289세대가 일반분양이에요. 그중 685세대가 특별공급이고 604세대가 일반공급이고요. 특별공급은 기관추천 126 · 다자녀 122 · 신혼부부 190 · 노부모부양 35 · 생애최초 86 · 신생아 126세대로 나와요. 일반공급은 전 주택형이 가점제 40% · 추첨제 60%예요. 추첨제 물량은 세 단계로 뽑는데, 1단계에서 추첨제 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 공급합니다. 2단계는 무주택자와 1주택 세대, 3단계는 1단계·2단계에서 선정되지 않은 1순위 신청자고요. 특별공급에서 신청이 모자라면 그 물량은 일반공급으로 넘어와요.
나는 일반공급 몇 단계에 해당하나요?
두 가지를 고르면 내가 해당하는 단계와 그 단계에서 뽑는 세대수가 나와요.
2세 미만 자녀(태아 포함)가 있나요?
청약통장 저축총액이 많은 편인가요?
두 가지를 모두 골라주세요.
몇 명이나 몰릴까요? — 같은 역 해링턴 스퀘어 산곡역 실측
| 주택형 | 공급 | 신청 | 경쟁률 |
|---|---|---|---|
| 전용 59㎡A | 144세대 | 572명 | 4.0:1 |
| 전용 59㎡B | 176세대 | 571명 | 3.2:1 |
| 전용 74㎡A | 37세대 | 252명 | 6.8:1 |
| 전용 84㎡A | 32세대 | 283명 | 8.8:1 |
| 전용 84㎡D | 16세대 | 136명 | 8.5:1 |
1년 6개월 전인 2025년 4월, 같은 산곡역 권역에서 1,248세대를 분양한 해링턴 스퀘어 산곡역은 일반공급 561세대에 2,276명이 신청해 평균 4.06대 1이었어요. 전용 59㎡가 3.2~4.0대 1, 84㎡가 2.2~8.8대 1이었어요.
공급유형별 분양 세대수는 어떻게 되나요?
| 유형 | 세대 | 청약통장 | 소득 기준 |
|---|---|---|---|
| 기관추천 | 126 | 유형별로 다름 | 없음 |
| 다자녀가구 | 122 | 6개월 + 예치금 | 없음 |
| 신혼부부 | 190 | 6개월 + 예치금 | 적용 |
| 노부모부양 | 35 | 12개월 + 예치금 | 없음 |
| 생애최초 | 86 | 12개월 + 예치금 | 적용 |
| 신생아 | 126 | 12개월 + 예치금 | 적용 |
일반공급 604세대는 어떻게 뽑나요?
평면도 — 어떤 타입이 있나요?
전용 59.99㎡ · 공급 81.65㎡
전용 59.95㎡ · 공급 81.39㎡
전용 59.93㎡ · 공급 82.07㎡
산곡역자이힐스테이트&하늘채 분양가, 적당한 걸까요?
안전마진은 없어요. 전용 59㎡ 총 공급비용이 7억 4,408만원인데 같은 급 신축 59㎡는 5억 1,436만~5억 8,869만원이에요.
854세대인 전용 59㎡의 가중평균 분양가가 7억 2,627만원이고, 발코니 확장비 1,781만원을 더하면 총 공급비용은 7억 4,408만원입니다. 같은 산곡동에서 2024년에 입주한 부평캐슬&더샵퍼스트 59㎡는 최근 석 달 16건 평균 5억 8,869만원이고요. 옆 청천동 5,050세대 e편한세상부평그랑힐스는 50건 평균 5억 1,436만원입니다. 1억 5,539만~2억 2,972만원 비싼 값이죠. 전용 84㎡는 총 공급비용이 9억 9,293만원인데, 같은 두 단지가 7억 8,500만원(최근 1년 12건)과 6억 9,450만원(석 달 14건)이에요.
- 분양가 (평균)
- 7억 4,253만
- 발코니 확장비 (평균)
- 1,703만원
7억 5,957만
부평캐슬&더샵퍼스트 59㎡ · 2026년 7~9월 16건 평균 · 2024년 입주 · 같은 산곡동
5억 8,869만
비교가치 — 같은 역 직전 분양가와 비교
| 주택형 | 해링턴 스퀘어 산곡역 | 산곡역자이힐스테이트&하늘채 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 전용 59㎡ 최고가 | 6억 1,100만 | 7억 8,000만 | +1억 6,900만 |
| 전용 84㎡ 최고가 | 8억 5,200만 | 10억 3,200만 | +1억 8,000만 |
부평구 신축 59㎡ 실거래와 비교해 봤어요
산곡역자이힐스테이트&하늘채
7.60억
부평캐슬&더샵퍼스트
5.89억
부평신일해피트리더루츠
5.56억
e편한세상부평그랑힐스
5.14억
부평구에서 2017년 이후 준공한 59㎡ 실거래는 최근 석 달 180건이고 평균이 5억 1,273만원이에요. 단지 평균으로는 e편한세상부평그랑힐스 5억 1,436만원이 가장 낮고 부평캐슬&더샵퍼스트 5억 8,869만원이 가장 높은데, 산곡역자이힐스테이트&하늘채 59㎡의 총 공급비용은 7억 4,408만원으로 그 위예요.
부평캐슬&더샵퍼스트 59㎡ 최고가는 1년 동안 5억 7,000만 → 6억 2,000만원이에요
부평구 신축 59㎡ 거래는 작년보다 세 배로 늘었어요
2017년 이후 준공한 부평구 아파트 전용 59㎡ 실거래가 2025년 한 해 171건이었는데, 2026년은 9월까지 561건이에요. 평균도 5억 312만원에서 5억 566만원으로 올랐어요.
부평구 신축 59㎡ 실거래가 비교 — 단지 3곳
| 단지 | 준공 | 거래 | 평균 | 평균 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 산곡역자이힐스테이트&하늘채 (59㎡ 854세대 가중평균) | 2029 | — | 7.60억 | ||
| 부평캐슬&더샵퍼스트 | 2024 | 16건 | 5.89억 | ||
| 부평신일해피트리더루츠 | 2022 | 11건 | 5.56억 | ||
| e편한세상부평그랑힐스 | 2024 | 50건 | 5.14억 | ||
주택형별 분양가 — 1,289세대 전부
| 주택형 | 세대수 | 공급금액 |
|---|---|---|
| 59B · 7억 1,000만 ~ 7억 8,000만 | 334 | 7억 4,703만 |
| 59A · 6억 7,600만 ~ 7억 4,600만 | 307 | 7억 1,791만 |
| 59C · 6억 6,400만 ~ 7억 3,400만 | 213 | 7억 577만 |
| 75A · 8억 2,000만 ~ 9억 1,000만 | 136 | 8억 7,347만 |
| 50A · 5억 1,100만 ~ 5억 5,600만 | 112 | 5억 4,082만 |
| 84B · 9억 7,200만 ~ 10억 3,200만 | 63 | 9억 8,883만 |
| 75B · 8억 6,700만 ~ 9억 3,000만 | 60 | 8억 8,020만 |
| 50B · 5억 1,500만 ~ 5억 6,000만 | 44 | 5억 4,307만 |
| 84A · 9억 1,100만 ~ 9억 4,100만 | 20 | 9억 2,600만 |
같은 59㎡인데 타입과 층에 따라 6억 6,400만원부터 7억 8,000만원까지 1억 1,600만원 차이가 나요. 주택형은 신청할 때 고르지만 동·호수는 주택형 안에서 추첨으로 배정돼요.
발코니 확장비는 59㎡B 1,920만원, 84㎡B 1,840만원입니다. 계약금 10%·중도금 20%·잔금 70%로 따로 내고요. 확장하지 않으면 주방·인테리어 추가 선택품목을 고를 수 없어요.
계약금·중도금·잔금대출 — 돈은 언제 얼마나 필요할까요?
전용 59㎡를 기준으로 현금 2억 2,926만원이 필요해요.
세대가 가장 많이 몰린 59㎡B 6~10층 76세대가 기준이에요. 분양가 7억 4,500만원에 발코니 확장비 1,920만원을 더하면 총 공급비용이 7억 6,420만원이고요. 비규제지역 무주택자에게는 LTV 70%가 적용됩니다. 5억 3,494만원까지 나오니 나머지 2억 2,926만원이 현금이죠. 계약할 때 3,917만원, 입주할 때 1억 9,009만원이에요. 전용 75㎡와 84㎡는 적용되는 규제가 바뀌어요 — 총 공급비용이 8억 5,714만원을 넘으면 LTV 70%로 계산한 금액이 수도권 주택구입 한도 6억원을 넘어서, 6억원까지만 나오거든요. 가장 비싼 84㎡B 최상층은 총 공급비용 10억 5,040만원에 대출 6억원이라 현금 4억 5,040만원이 필요해요.
| 언제 | 무엇 | 얼마 |
|---|---|---|
| 2026.11.09~11 계약 시 + 2026.12.02 | 계약금 5% | 3,725만원 |
| 2027.03.09 | 중도금 1회 10% | 7,450만원 |
| 2027.08.10 | 중도금 2회 10% | 7,450만원 |
| 2028.02.08 | 중도금 3회 10% | 7,450만원 |
| 2028.11.07 | 중도금 4회 10% | 7,450만원 |
| 2029.03.06 | 중도금 5회 10% | 7,450만원 |
| 2029.07.10 | 중도금 6회 10% | 7,450만원 |
| 2029.12 입주지정기간 | 잔금 35% | 2억 6,075만 |
총 필요 현금은 얼마인가요? — 59㎡B · 6~10층 기준
| 총 공급비용 | 7억 6,420만 |
| 최대 대출 — LTV 70% | −5억 3,494만 |
| 필요한 현금 | 2억 2,926만 |
중도금 대출 조건 — 공고문 원문
본 아파트의 중도금 대출 시 이자후불제 조건으로 융자 알선을 시행할 예정이며, 총 공급대금의 60% 범위 내에서 사업주체가 지정하는 대출취급기관에서 대출이 가능합니다. (단, 금융권의 규제 등으로 인하여 중도금 집단대출이 불가할 경우 수분양자 자력으로 중도금을 납부해야 함을 알려드립니다.) … 사업주체가 지정하는 입주지정최초일 전일까지 발생하는 중도금 대출금에 대한 이자는 사업주체가 대납하기로 하며, 계약자는 입주 시 사업주체에서 지정한 기일 내에 사업주체가 대납했던 중도금대출 이자 전액을 사업주체에게 납부하여야 합니다.
전매제한·거주의무 — 당첨되면 얼마나 묶이나요?
전매는 2027년 10월 27일까지 적용되고, 거주의무와 재당첨 제한은 적용되지 않아요.
전매제한은 당첨자 발표일인 2026년 10월 27일부터 1년, 2027년 10월 27일까지 적용돼요. 비규제지역 민간택지에 분양가상한제가 적용되지 않는 주택이라 당첨돼도 직접 들어가 살지 않아도 되고, 기존에 다른 주택에 당첨돼 재당첨 제한 기간에 있는 분도 신청할 수 있어요. 대신 계약하면 분양권을 갖게 되고, 분양권은 다른 청약에서 주택을 소유한 것으로 봐요. 입주가 2029년 12월이라 3년 2개월 동안 그 상태예요. 당첨되면 사용한 청약통장은 계약 여부와 상관없이 다시 쓸 수 없고, 5년 동안 투기과열지구·청약과열지역 1순위 청약이 제한돼요.
전매제한 1년
2027년 10월 27일까지 적용돼요
청약 시 주택 소유 입주까지
다른 청약에서 주택을 소유한 것으로 봐요. 입주가 2029년 12월이라 3년 2개월이에요
거주의무 없음
분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 주택이에요
재당첨 제한 없음
비규제지역 민간택지 주택이라 적용되지 않아요
규제지역·분양가상한제 적용 여부와 근거 법령
- 전매제한
- 당첨자 발표일(2026.10.27)부터 1년
- 청약 시 주택 소유
- 계약해 분양권을 가진 날부터 입주까지
- 거주의무
- 없음
- 재당첨 제한
- 없음
입지와 생활환경 — 살기에는 어떨까요?
7호선 산곡역이 232m고, 초등학교가 150m예요.
초등학교 세 곳과 중학교 한 곳이 400m 안에 있고, 고등학교는 네 곳이 1km 안에 있어요. 생활권 시설로는 뫼골놀이공원 438m, 원적산체육공원 710m, 부평세림병원 1,669m가 가까워요. 거리별 목록은 아래 교통·학군 칸에 정리했어요.
- 지하 3층~지상 33층 20개 동 2,706세대이고, 그중 1,289세대가 일반분양이에요
- GS건설·현대건설·코오롱글로벌 세 곳이 함께 짓는데, 청약할 때 시공사를 골라 넣을 수는 없어요
- 단지 안에 어린이집·작은도서관·경로당·스쿨버스존이 들어가요
- 커뮤니티는 피트니스클럽·GX룸·필라테스·골프연습장·스크린골프장·사우나·1인독서실·게스트하우스·카페라운지예요
- 인천1호선 부평구청역까지 1,687m, 7호선 부평구청역까지 1,777m예요
- 산곡역은 2021년 7호선이 부평구청에서 석남까지 연장되며 생긴 역이에요. 강남권까지 환승 없이 가요
- 인천산곡북초등학교 150m · 인천산곡초등학교 279m · 인천마곡초등학교 380m예요(좌표 실측 직선거리)
- 청천중학교 338m · 산곡중학교 690m예요
- 세일고등학교 861m · 명신여자고등학교 869m이고, 인천외국어고등학교가 941m예요
- 7호선 산곡역이 열린 뒤 서울 출퇴근이 쉬워졌다는 평이 많아요
- 초·중·고가 걸어갈 거리에 모여 있어 아이 키우기 좋다는 의견이 반복돼요
- 원적산 아래라 길에 경사가 있고, 재개발 전에 지은 단지는 주차가 빠듯하다는 지적이 따라와요
- 101~103동과 106동 전면에 높이 7m 길이 약 250m, 107·110·111동 전면에 높이 11m 길이 약 180m 방음벽이 설치될 예정이라고 공고문이 적고 있어요. 인접 세대는 조망이 가려질 수 있고 단지 문주와 간섭이 생길 수 있어요
- 전용 84㎡는 101·102·103·110·112동에 있어서 다섯 개 동 가운데 네 개가 방음벽 전면이고, 75㎡는 여섯 개 동 가운데 세 개예요. 59㎡와 50㎡가 있는 동에는 방음벽이 서지 않아요
- 주택형은 신청할 때 고르지만 동·호수는 추첨으로 배정돼서 방음벽 앞을 피해 고를 수 없어요
- 방음벽은 준공 전 소음평가 결과에 따라 범위와 형태가 바뀌거나 없어질 수 있습니다
- 단지가 마장로·길주로·산청로·마곡로와 원적산터널 요금소에 접해 있어 소음이 생길 수 있습니다
그래서, 청약 넣어도 되나요?
전문가 라바래빗의 판정은 비추천이에요.
패스 — 가격·환금성·대체재를 고려하면 청약 실익이 낮다고 봤어요. 작성자가 쓰는 네 단계 중 가장 낮은 판정이에요.
라바래빗청약 전문가
비추천이번 회차는 넘기는 게 나아요
가격과 환금성, 대체재를 따져 보면 이번 회차에 넣을 실익이 낮다고 봤어요
같은 글에서 인천계양 A17블록은 「안전마진 없음」, 청주 가경 아이파크 7·8단지는 「고려」로 봤어요.
라바래빗 프로필 보기
입주자모집공고문
2026.10.08. 입주자모집공고 · 한국부동산원 청약홈
