고덕강일지구 3단지

우선 지역에서 신청이 모자라면 남은 물량은 다음 지역으로 넘어가요.

8개월 사이의 차이예요. 둘 다 SH가 공급한 서울시 토지임대부 분양주택이라 사업주체와 가격 규제가 같아요. 두 단지의 최고 분양가를 비교한 값이고, 건물값만 비교한 거예요. 매달 내는 토지임대료는 땅값이 달라 단지마다 차이가 나요.

강일동에서 전용 59㎡가 있는 2020년 이후 준공 단지는 강동리버스트 4단지와 8단지 두 곳이에요. 최근 석 달 실거래 평균이 11억 6,420만원과 12억 4,750만원이고요. 고덕강일지구 3단지의 막대는 건물값에 확장비만 더한 3억 7,868만원인데, 토지를 사지 않아서 낮게 보이는 값이죠.

토지임대부 집이 나중에 얼마에 거래되는지는 전국에서 단지 두 곳으로만 확인할 수 있거든요. 그중 같은 동네·같은 준공연도·같은 평형의 일반 아파트와 짝지어 볼 수 있는 곳은 서초구 우면동 한 곳이고요. 2013년에 함께 준공한 호반써밋서초파크뷰(토지임대부)와 호반써밋서초파크를 국토교통부 실거래가로 비교해 봤어요. 토지임대부 쪽이 전용 59㎡에서 74%, 85㎡에서 80%에 거래됐어요. 그 비율을 강일동 신축 59㎡ 실거래 평균에 적용하면 8억 9,755만원에서 9억 6,166만원이 나와요. 고덕강일지구 3단지 분양가와의 차이는 5억 1,887만원에서 5억 8,298만원이죠.

매달 내는 토지임대료 51만 1,500원은 공고문이 보증금으로 바꿀 수 있다고 적고 있어요. 전환이율은 공고문이 든 예시 그대로 연 2.5%고요. 월 임대료를 전부 그 이율로 환산하면 2억 4,552만원이 나와요. 건물값에 확장비를 더한 3억 7,868만원에 얹으면 실질 취득가가 6억 2,420만원이 되고요. 다만 공고문이 허용하는 전환 한도는 월 임대료의 60%까지예요. 실제로 고를 수 있는 건 보증금 1억 4,700만원을 넣고 월 20만 5,250원을 내는 데까지죠. 공고문이 공시한 택지 감정평가액은 단지 전체 3,831억 3,455만원인데, 세대당 사용대지면적으로 나누면 전용 59㎡에 해당하는 값이 3억 1,770만원입니다. 토지를 샀다면 환산값보다 더 들었을 돈이에요.

경량 바닥충격음은 네 칸으로 가장 높은데, 중량 바닥충격음과 도로·철도 소음은 한 칸으로 가장 낮아요. 소음 등급은 네 칸이 가장 높고 한 칸이 가장 낮아요. 단지 옆으로 올림픽대로와 서울양양고속도로, 강일IC가 지나요.

지상에는 도로가 없고 보행로만 있어요. 비상차량과 이삿짐·쓰레기 수거차량만 들어오고 택배차량과 개인 차량은 지하로 가요. 계절창고는 지하 1층에 있고요.