잠실우성4차 재건축
2025년 12월 31일 관리처분계획인가를 받았어요. 기존 555세대가 825세대로 바뀌고, 조합은 2026년 10~12월 이주를 목표로 해요. 층수와 동 배치를 바꾸는 계획 변경도 함께 진행 중이에요.
현재 진행단계
9단계 중 6단계
관리처분계획인가 · 2025.12.31 인가, 2026.01.08 고시
매수 조건
허가 + 지위 확인
토지거래허가 필요 · 조합원 지위 양도 제한 구역
최근 실거래가
평균 27.24억
전용 96m² · 2026년 7건 · 분담금은 아직 미공개
재건축 진행 단계
6 / 9
추진위원회 구성부터 17년째 · 시행기간은 인가 신청 기준 60개월
추진위원회
2009.12
정비구역 지정
2017.07
조합설립인가
2018.04
건축심의
2022.12
사업시행계획인가
2023.08
관리처분계획인가
2025.12 · 지금
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
전체 단계 날짜 보기
추진위원회
2009.12
정비구역 지정
2017.07
조합설립인가
2018.04
건축심의
2022.12
사업시행계획인가
2023.08
관리처분계획인가
2025.12 · 지금
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
Q1
재건축 진행 단계와 다음 절차
관리처분계획인가를 받았고, 이주를 준비중이에요.
이주
조합 목표는 2026년 10~12월이에요
계획 변경 인가
통합심의를 통과한 변경안을 정비계획·사업시행계획에 반영해요
철거·착공
관리처분 고시상 철거는 2027년 7월 이후 예정이에요
최근 추진 경과
2026년 10월, 건축계획 변경안이 서울시 정비사업 통합심의를 조건부로 통과했어요.
2026-10-15
건축계획 변경안 서울시 정비사업 통합심의 조건부 의결
심의
2026-07-10
조합, 2026년 10~12월 이주 목표와 이주비 대출 기관 안내
조합 공지
2026-01-08
관리처분계획인가 고시 (송파구 고시 제2026-7호)
인가 고시
2023-09-07
사업시행계획인가 고시 (송파구 고시 제2023-115호)
인가 고시
2023-08-24
정비계획 결정(경미한 변경) 고시 — 추정비례율 공개
결정고시
이 사업지의 선행고시 4건
- 서울특별시고시 제2017-239호 (2017-07-06) 정비구역 지정
- 송파구 고시 제2020-79호 · 제2022-164호 · 제2023-35호 (2023-02-22) 정비계획 경미한 변경
- 송파구 고시 제2023-105호 (2023-08-24) 정비계획 결정(경미한 변경)
- 송파구 고시 제2023-115호 (2023-09-07) 사업시행계획인가
Q2
매수 가능성 — 토지거래허가와 조합원 지위 양도
계약 전 송파구 허가를 받아야 하고, 조합원 지위가 넘어오는지 확인해야 해요.
조건 1 · 계약 전
토지거래허가
서울 25개 자치구 전역 (아파트) · 2025-10-20부터
세를 끼고 사기는 어려워요. 매매 계약 전에 자치구 허가를 받아야 합니다. 허가가 나면 실거주 의무가 함께 붙습니다.
서울특별시 주택정책과
조건 2 · 물건별 확인
조합원 지위 양도 제한
조합설립인가 2018-04-02 이후
지위 양도 예외는 물건 따라 달라요. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 예외 인정 여부는 보유 기간과 사유에 따라 달라요.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항
새 아파트 받을 자격
매수 전에 확인할 것
- 01등기부·건축물대장소유 형태와 면적
- 02조합원 지위 양도 예외 해당 여부조합 확인 필요
- 03토지거래허가 심사 항목자금조달계획과 실거주 계획
- 04이주비 대출 승계 여부이주가 시작된 뒤에는 승계 조건부터 확인
Q3
전용면적별 실거래가와 잠실 시세 비교
전용 96㎡가 2026년 1월~10월 7건 거래됐고, 평균 27.24억이에요.
잠실 아파트 시세 — 신축과 구축 비교
같은 생활권의 신축, 18년차 대단지, 같은 잠실동에서 재건축을 추진 중인 단지의 2026년 평균 거래가예요. 분담금이 정해지지 않아 총투입을 알 수 없어서 차이는 계산하지 않았어요.
잠실르엘은 미성·크로바 재건축으로 완성된 단지로, 같은 생활권에서 재건축이 끝난 건 이 단지 하나입니다. 리센츠, 잠실엘스, 트리지움, 파크리오는 2006~2008년 입주한 잠실의 대장 단지예요. 잠실우성1·2·3차는 같은 잠실동에서 재건축을 추진 중인 단지입니다.
Q4
추가 분담금 산정 구조
관리처분계획인가는 났지만 고시에 분담금은 실리지 않았어요. 공개된 값은 2022년 기준 추정치뿐이에요.
분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )
- 80.23% (2022년 12월 기준 추정)
- (총수입 약 1조 984억 − 총지출 약 4,582억) ÷ 종전자산 약 7,980억
- 59㎡ 11.0억 · 70㎡ 12.3억 · 84㎡ 14.1억 · 102㎡ 16.1억 · 150㎡ 28.7억
예상가격 계산해보기
- 권리가액 평가액 × 비례율
- 20억
- 조합원분양가
- 25억
더 내는 분담금
5억
비례율이 10%p 달라지면
비례율 90%
7억
비례율 100%
5억
비례율 110%
3억
분담금은 언제 알 수 있나
2025.12
관리처분계획인가
조합원별 분담금 추산액이 통지된 단계예요
다음
관리처분계획 변경
층수·동 배치가 바뀌면 분담금도 다시 산정돼요
입주 무렵
청산
공사비가 바뀌면 비례율도 바뀌어 최종 분담금이 달라질 수 있어요
종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 비례율은 법이 정한 산식이 아니라 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 권리가액 산정 방식이거든요. 그래서 조합마다 다르게 나올 수 있어요.
분담금 말고도 들어가는 돈은 뭐가 있나요?
취득세 등 매수 비용
살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.
이주비 대출 이자
이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.
재건축초과이익 환수 부담금
조합원 1인당 이익이 기준을 넘으면 준공 뒤에 부과돼요.
Q5
재건축 후 세대수·평형과 건축 계획
기존 555세대가 825세대로 바뀌어요.
1983년에 입주한 단지가 9개 동으로 다시 지어져요. 지하 4층 ~ 지상 32층 규모예요. 825세대 가운데 분양이 732세대, 임대가 93세대예요.
전용면적으로 보면 60㎡ 이하 114세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 452세대, 85㎡ 초과 166세대예요. 84㎡는 98%가 조합원 몫이고, 일반분양 149세대는 대부분 59·70㎡예요.
확정된 것
- 관리처분계획인가 (2025-12-31 인가 · 2026-01-08 고시)
- 인가된 건축계획 — 9개 동 · 지하 4층~지상 32층 · 용적률 299.69% · 건폐율 25.03%
- 주택 825세대 — 분양 732 (조합원 576 · 일반분양 149 · 보류 7) · 임대 93
- 정비기반시설 — 도로 925㎡ · 국공립 어린이집 800.4㎡
아직 확정되지 않은 것
- 건축계획 변경
- 2026년 10월 15일 서울시 정비사업 통합심의에서 조건부 의결됐어요. 정비계획·사업시행계획·관리처분계획 변경이 고시돼야 확정돼요
- 변경안의 주택형별 세대수
- 아직 공개되지 않았어요
- 비례율·조합원분양가·추정분담금
- 조합원 통지 자료에만 있어요. 계획이 바뀌면 다시 산정돼요
- 철거·착공 일정
- 고시상 철거는 2027년 7월 이후 예정이고, 착공 날짜는 없어요
용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세
- 31,961.1㎡
- 30,235.7㎡
- 155,794㎡
- 299.69% · 25.03%
- 제3종일반주거지역 (아파트지구)
- 도로 925㎡ · 사회복지시설(국공립 어린이집) 800.4㎡
- (주)제이앤케이도시정비
- 잠실우성4차 주택재건축정비사업조합
Q6
송파구 정비사업 구역 현황
잠실에서는 이 단지를 포함해 4곳이 재건축 추진중이에요.
| 구역 | 현재 단계 조합설립 → 관리처분 | 세대수 (기존 → 계획) |
|---|---|---|
잠실우성4차 | 관리처분인가 | 555 → 825 |
사업시행인가 | 3,930 → 6,411 | |
잠실우성1,2,3차 | 건축심의 | 1,842 → 2,646 |
장미1,2,3차 | 조합설립 | 3,522 → 5,105 |
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주변 시세와 단지 비교
데이터 출처와 기준일
- 관리처분계획인가 고시
- 송파구 고시 제2026-7호
- 추정비례율·용적률
- 송파구 고시 제2023-105호
- 조합·구역 정보
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 단계별 날짜·기존 세대수
- 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계
- 절차 이력
- 서울 열린데이터광장 서울시 도시관리계획 입안 정보
- 실거래
- 국토교통부 실거래가
- 토지거래허가구역
- 서울특별시 주택정책과