잠실주공5단지 재건축
2026년 7월 1일 사업시행계획인가를 받았어요. 기존 3,930세대가 6,411세대로 바뀌고, 조합원 4,046명이 분양신청을 하는 단계예요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 매수에는 허가가 먼저 필요해요.
지금 어디쯤?
9단계 중 5단계
사업시행계획인가 · 2026.07.01 인가, 07.09 고시
지금 살 수 있나?
허가 + 지위 확인
토지거래허가 필요 · 조합원 지위 양도 제한 구역
얼마에 거래돼요?
평균 40.75억
전용 77m² · 2026년 38건 · 분담금은 아직 미공개
재건축 진행 단계
5 / 9
추진위원회 구성부터 23년째 · 시행기간은 사업시행계획인가일부터 120개월
추진위원회
2003.12
정비구역 지정
2005.12
조합설립인가
2013.12
건축심의
2025.06
사업시행계획인가
2026.07 · 지금
관리처분계획인가
미정
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
전체 단계 날짜 보기
추진위원회
2003.12
정비구역 지정
2005.12
조합설립인가
2013.12
건축심의
2025.06
사업시행계획인가
2026.07 · 지금
관리처분계획인가
미정
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
Q1
재건축 진행 단계와 다음 절차
평형 구성과 세대수는 확정됐고, 다음 관문은 관리처분계획인가예요.
종전자산 감정평가
지금 가진 집의 가치를 매겨요. 기준일 2026-07-09
조합원 분양신청
조합원 4,046명이 받을 평형을 신청해요
관리처분계획인가
조합 목표 2027년. 분담금이 이때 공개돼요
최근 추진 경과
2022년부터 정비계획 변경과 공람이 끊기지 않고 이어졌고, 2026년 8월에 사업시행계획인가 공람이 끝났어요.
2026-08-24
사업시행계획인가를 위한 공람·공고
열람공고 및 의견청취
2025-12-18
정비계획 결정(경미한 변경)·지구단위계획 결정(변경) 고시
결정고시
2025-05-23
공원조성계획(최초) 열람공고
열람공고 및 의견청취
2024-06-26
잠실아파트지구 개발기본계획·정비계획 결정(변경) 고시
결정고시
2022-04-20
정비계획 결정(변경)·지구단위계획 결정 고시
결정고시
이 사업지에 걸린 선행 고시 5건
- 건설부고시 제131호 (1976-08-21) 아파트지구 지정
- 서울특별시고시 제2005-399호 (2005-12-15) 아파트지구 개발기본계획 변경
- 서울특별시고시 제2024-432호 (2024-09-05) 정비계획 결정(변경)
- 서울특별시고시 제2025-701호 (2025-12-11) 정비계획 경미한 결정(변경)
- 서울특별시고시 제2026-150호 (2026-03-26) 특별건축구역 지정
Q2
매수 가능성 — 토지거래허가와 조합원 지위 양도
관문이 두 개 있어요. 계약 전에 송파구 허가를 받아야 하고, 조합원 지위가 넘어오는지도 따로 확인해야 해요.
관문 1 · 계약 전
토지거래허가
서울 25개 자치구 전역 (아파트) · 2025-10-20부터
허가를 받으면 실거주 의무가 붙어요. 매매 계약 전에 자치구 허가를 받아야 합니다. 허가가 나면 실거주 의무가 함께 붙습니다. 정부가 세 낀 주택의 유예 대상을 넓혀 왔지만, 유예는 면제가 아니에요.
서울특별시 주택정책과
관문 2 · 물건별 확인
조합원 지위 양도 제한
조합설립인가 2013-12-19 이후
지위 양도 예외는 물건마다 갈려요. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 예외 인정 여부는 보유 기간과 사유에 따라 물건마다 갈려요.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항
새 아파트 받을 자격
매수 전에 확인할 것
- 01등기부·건축물대장소유 형태와 면적
- 02조합원 지위 양도 예외 해당 여부조합 확인 필요
- 03토지거래허가 심사 항목자금조달계획과 실거주 계획
- 04분양신청 여부와 현금청산 대상 여부
Q3
전용면적별 실거래가와 잠실 시세 비교
전용 77㎡가 2026년 1월~10월 38건 거래됐고, 평균 40.75억이에요.
호가가 아니라 실제로 거래된 금액이에요. 같은 평형이라도 층과 향에 따라 범위가 벌어지거든요.
잠실 아파트 시세 — 신축과 구축 비교
같은 생활권에서 재건축이 끝난 단지와 18년차 대단지를 나란히 놓아 봤어요. 아직 분양 단계가 아니라 총투입이 안 정해졌어요. 그래서 차이를 계산하지 않고 지금 가격만 보여드려요.
신축
미성·크로바 재건축으로 완성된 단지예요. 이 생활권에서 재건축이 끝난 건 여기 하나죠
18년차 대단지
잠실의 대장 단지들입니다. 2006~2008년 입주라 신축이라고 부르긴 어렵죠
재건축 대기
지금 보고 있는 사업지예요
전용면적이 완전히 같지는 않아요. 르엘 74㎡와 주공5단지 77㎡처럼 면적이 다른 비교는 그만큼을 감안해 읽어야 해요. 거래 건수가 적은 단지는 평균이 흔들리고요.
Q4
추가 분담금 산정 구조
분담금 금액은 아직 안 나왔어요. 지금은 어떤 구조로 정해지는지만 봐 두면 돼요.
분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )
권리가액
조합이 인정해 주는 내 자산의 값이에요. 종전자산 평가액에 비례율을 곱해서 구해요. 이 값이 조합원분양가보다 크면 분담금 대신 환급을 받아요.비례율
사업이 끝났을 때 남는 가치를 조합원 자산 총액으로 나눈 비율이에요. 100%보다 높으면 내 자산을 더 쳐주고, 낮으면 덜 쳐줍니다. 법이 숫자를 정하지 않고 조합 정관과 관리처분계획이 산정 방식을 정해요.숫자를 넣어 산식을 돌려 보세요
평가 기준일은 사업시행계획인가 고시일 2026-07-09입니다
조합원 분양신청 공고문에 평형별로 적혀 있습니다
100%보다 높으면 내 자산을 더 쳐주고, 낮으면 덜 쳐줍니다. 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 값이라 조합마다 다릅니다.
두 칸을 채우면 권리가액과 분담금이 나옵니다. 조합 자료를 아직 못 받았다면 비례율만 움직여 보면서 산식이 어떻게 반응하는지 보세요.
넣은 값으로 산식을 돌린 결과일 뿐, 조합이 확정한 금액이 아닙니다. 이 사업지의 비례율과 조합원분양가는 관리처분계획인가 때 공개됩니다. 분담금 외에 취득세·이주비 대출 이자·재건축초과이익 환수 부담금이 따로 듭니다.
분담금은 언제 알 수 있나
지금 · 2026
종전자산 감정평가
내 집 평가액이 나와요. 기준일은 사업시행계획인가 고시일이에요
다음
조합원 분양신청
공고문에 비례율·조합원분양가·추정분담금이 처음 나와요. 조합원에게만 공개돼요
조합 목표 2027
관리처분계획인가
고시로 공개돼요. 이때부터 누구나 금액을 볼 수 있어요
입주 무렵
청산
공사비가 바뀌면 비례율도 바뀌어서, 최종 분담금은 처음 안내와 달라질 수 있어요
종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 비례율은 법이 정한 산식이 아니라 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 권리가액 산정 방식이거든요. 그래서 조합마다 다르게 나올 수 있어요.
분담금 말고도 들어가는 돈
취득세 등 매수 비용
이주비 대출 이자
재건축초과이익 환수 부담금
Q5
재건축 후 세대수·평형과 건축 계획
기존 3,930세대가 6,411세대로 바뀌어요.
32개 동에 지하 4층 ~ 지상 65층, 최고 높이는 249.90m예요.
1978년에 입주한 기존 3,930세대가 6,411세대로 늘어나요. 이 가운데 분양이 5,580세대, 임대가 831세대예요.
전용면적으로 보면 60㎡ 이하 440세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 2,054세대, 85㎡ 초과 3,186세대예요. 85㎡를 넘는 큰 평형이 가장 많아요.
확정된 것
- 사업시행계획인가 (2026-07-01 인가 · 07-09 고시)
- 건축계획 — 지하 4층~지상 65층 · 용적률 322.60% · 건폐율 23.94%
- 주택 규모 — 32개 동 6,411세대 (분양 5,580 · 임대 831)
- 주택형별 세대수 — 전용 39㎡~244㎡ (고시문 첨부)
- 기부채납 — 공원 19,264.70㎡ · 도로 38,438.80㎡ · 공공공지 8,551.20㎡ · 공공청사 1,000㎡
아직 확정되지 않은 것
- 종교·근린생활 용지
- 건축허가 의제처리 미신청으로 이번 인가에서 제외 — 다음 사업시행계획 변경 때 포함 예정
- 한강보행교·공원·공공공지·공공청사
- 금번 사업시행인가 범위에서 제외 — 한강보행교로 쓸 도로 일부도 함께
- 비례율·조합원분양가·추정분담금
- 조합원 분양신청 공고문에만 있어서 지금은 볼 방법이 없어요. 관리처분계획인가 고시가 나오면 공개됩니다
- 관리처분·이주·착공 일정
- 아직 날짜가 없어요. 조합은 2027년 관리처분계획 인가 신청을 목표로 합니다
용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세
- 358,077㎡
- 273,186.2㎡
- 1,603,120㎡
- 322.6% · 23.94%
- 제3종일반주거지역 (아파트지구·미관지구)
- 4,046명 (토지등소유자 4,074명 · 세입자 0명)
- 공원 19,264.7㎡ · 도로 38,438.8㎡ · 공공공지 8,551.2㎡ · 공공청사 1,000㎡
- 삼성물산 · 지에스건설 · 현대산업개발
- (주)주성 시.엠.시
- 잠실5단지아파트 주택재건축정비사업조합 (서울특별시 송파구 올림픽로 211 (잠실동))
Q6
송파구 정비사업 구역 현황
잠실 생활권에서 재건축 네 곳이 함께 움직이고 있어요. 단계가 앞선 곳은 이 사업지의 다음 모습을 먼저 보여주죠.
| 구역 · 단계 | 세대수 (기존 → 계획) |
|---|---|
잠실주공5단지이 사업지 사업시행인가 | 3,930 → 6,411 |
장미1,2,3차 조합설립 | 3,522 → 5,105 |
잠실우성1,2,3차 건축심의 | 1,842 → 2,646 |
잠실우성4차 관리처분 | 555 → 825 |
한양2차 조합설립 | 744 → 1,346 |
잠실주공5단지 관련 글
데이터 출처와 기준일
- 사업시행계획인가 고시
- 송파구 고시 제2026-90호·제2026-99호
- 조합·구역 정보
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 단계별 날짜·기존 세대수
- 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계
- 절차 이력
- 서울 열린데이터광장 서울시 도시관리계획 입안 정보
- 실거래
- 국토교통부 실거래가
- 토지거래허가구역
- 서울특별시 주택정책과