잠실주공5단지 재건축
2026년 7월 1일 사업시행계획인가를 받았어요. 기존 3,930세대가 6,411세대로 바뀌고, 조합원 4,046명이 분양신청을 하는 단계예요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 매수에는 허가가 먼저 필요해요.
매수 가능성 — 토지거래허가와 조합원 지위 양도
서울 전역이 토지거래허가구역이라 계약 전에 송파구 허가를 받아야 해요. 조합설립인가가 끝난 구역이라 조합원 지위 양도 제한도 함께 걸려요.
- 토지거래허가
- 서울 25개 자치구 전역 (아파트)
- 지위 양도 제한
- 조합설립인가 2013-12-19 이후
매수 전에 확인할 것
- 등기부·건축물대장 — 소유 형태와 면적
- 조합원 지위 양도 예외 해당 여부 — 조합 확인 필요
- 토지거래허가 심사 항목 — 자금조달계획과 실거주 계획
- 분양신청 여부와 현금청산 대상 여부
재건축 진행 단계
추진위원회 구성부터 23년째이고, 지금은 사업시행계획인가 단계예요.
사업시행계획인가를 받으면 평형 구성과 세대수가 확정됩니다. 다음 관문은 관리처분계획인가이고, 그 사이에 종전자산 감정평가와 조합원 분양신청이 들어갑니다. 시행기간은 사업시행계획인가일부터 120개월이에요.
- 추진위원회2003-12-29
- 정비구역 지정2005-12-15
- 조합설립인가2013-12-19
- 건축심의2025-06-19
- 사업시행계획인가2026-07-01
- 관리처분계획인가미정
- 이주·철거미정
- 착공미정
- 준공·입주미정
확정된 계획과 아직 남은 변수
건축계획과 세대수는 고시로 굳었는데요, 일부 용지와 분담금은 아직 열려 있어요.
확정된 것
- 사업시행계획인가 (2026-07-01 인가 · 07-09 고시)
- 건축계획 — 지하 4층~지상 65층 · 용적률 322.60% · 건폐율 23.94%
- 주택 규모 — 32개 동 6,411세대 (분양 5,580 · 임대 831)
- 주택형별 세대수 — 전용 39㎡~244㎡ (고시문 첨부)
- 기부채납 — 공원 19,264.70㎡ · 도로 38,438.80㎡ · 공공공지 8,551.20㎡ · 공공청사 1,000㎡
아직 확정되지 않은 것
- 종교·근린생활 용지
- 건축허가 의제처리 미신청으로 이번 인가에서 제외 — 다음 사업시행계획 변경 때 포함 예정
- 한강보행교·공원·공공공지·공공청사
- 금번 사업시행인가 범위에서 제외 — 한강보행교로 쓸 도로 일부도 함께
- 비례율·조합원분양가·추정분담금
- 조합원 분양신청 공고문에만 있어서 지금은 볼 방법이 없어요. 관리처분계획인가 고시가 나오면 공개됩니다
- 관리처분·이주·착공 일정
- 아직 날짜가 없어요. 조합은 2027년 관리처분계획 인가 신청을 목표로 합니다
최근 추진 경과와 다음 절차
2022년부터 정비계획 변경과 공람이 끊기지 않고 이어졌고, 2026년 8월에 사업시행계획인가 공람이 끝났어요.
- 2026-08-24사업시행계획인가를 위한 공람·공고
- 2025-12-18정비계획 결정(경미한 변경)·지구단위계획 결정(변경) 고시
- 2025-05-23공원조성계획(최초) 열람공고
- 2024-06-26잠실아파트지구 개발기본계획·정비계획 결정(변경) 고시
- 2022-04-20정비계획 결정(변경)·지구단위계획 결정 고시
이 사업지에 걸린 선행 고시
- 건설부고시 제131호 (1976-08-21) 아파트지구 지정
- 서울특별시고시 제2005-399호 (2005-12-15) 아파트지구 개발기본계획 변경
- 서울특별시고시 제2024-432호 (2024-09-05) 정비계획 결정(변경)
- 서울특별시고시 제2025-701호 (2025-12-11) 정비계획 경미한 결정(변경)
- 서울특별시고시 제2026-150호 (2026-03-26) 특별건축구역 지정
전용면적별 실거래가
전용 77㎡가 2026년 1월~10월 38건 거래됐고, 평균 40.75억이에요.
호가가 아니라 실제로 거래된 금액이에요. 같은 평형이라도 층과 향에 따라 범위가 벌어지거든요.
- 전용 77㎡
- 평균 40.75억
- 전용 82㎡
- 평균 41.59억
- 전용 83㎡
- 평균 44.20억
추가 분담금 산정 구조
분담금 금액은 아직 안 나왔어요. 지금은 어떤 구조로 정해지는지만 봐 두면 돼요.
분담금이 정해지는 구조
- 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율
- 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
잠실 아파트 시세 — 신축과 구축 비교
같은 생활권에서 재건축이 끝난 단지와 18년차 대단지를 나란히 놓아 봤어요.
아직 분양 단계가 아니라 총투입이 안 정해졌어요. 그래서 차이를 계산하지 않고 지금 가격만 보여드려요.
신축
- 잠실르엘
- 전용 74㎡ 평균 36.31억
18년차 대단지
- 리센츠
- 전용 84㎡ 평균 33.78억
- 잠실엘스
- 전용 84㎡ 평균 33.24억
- 트리지움
- 전용 84㎡ 평균 31.48억
- 파크리오
- 전용 84㎡ 평균 28.92억
재건축 대기
- 잠실주공5단지
- 전용 77㎡ 평균 40.75억
재건축 후 세대수와 평형 구성
기존 3,930세대가 6,411세대로 바뀌어요.
32개 동에 지하 4층 ~ 지상 65층, 최고 높이는 249.90m예요.
전용면적 구성 (참고)
- 60㎡ 이하
- 440세대
- 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
- 2,054세대
- 85㎡ 초과
- 3,186세대
용적률·건폐율과 기부채납 규모
정비구역 358,077㎡에 용적률 322.6%로 지어요.
- 정비구역 면적
- 358,077㎡
- 대지면적
- 273,186.2㎡
- 연면적
- 1,603,120㎡
- 용적률
- 322.6%
- 건폐율
- 23.94%
- 용도지역
- 제3종일반주거지역 (아파트지구·미관지구)
- 조합원
- 4,046명
기부채납 — 조성해서 공공에 넘기는 몫
- 공원
- 19,264.7㎡
- 도로
- 38,438.8㎡
- 공공공지
- 8,551.2㎡
- 공공청사
- 1,000㎡
협력업체
- 시공사
- 삼성물산 · 지에스건설 · 현대산업개발
- 정비업자
- (주)주성 시.엠.시
- 조합
- 잠실5단지아파트 주택재건축정비사업조합
송파구 정비사업 구역 현황
잠실 생활권에서 재건축 네 곳이 함께 움직이고 있어요. 단계가 앞선 곳은 이 사업지의 다음 모습을 먼저 보여주죠.
- 장미1,2,3차
- 3,522 → 5,105세대
- 잠실우성1,2,3차
- 1,842 → 2,646세대
- 잠실우성4차
- 555 → 825세대
- 한양2차
- 744 → 1,346세대
잠실주공5단지 관련 글
데이터 출처와 기준일
- 사업시행계획인가 고시
- 송파구 고시 제2026-90호·제2026-99호
- 조합·구역 정보
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 단계별 날짜·기존 세대수
- 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계
- 절차 이력
- 서울 열린데이터광장 서울시 도시관리계획 입안 정보
- 실거래
- 국토교통부 실거래가
- 토지거래허가구역
- 서울특별시 주택정책과