방배13구역 재건축
2025년 10월 사업시행계획 변경인가로 32개 동 2,228세대 계획이 정해졌어요. 이주를 마치고 착공을 기다리는 단계예요. 착공 날짜는 아직 정해지지 않았어요.
현재 진행단계
9단계 중 7단계
이주·철거 · 이주 2021.03 ~ 2024.12 · 착공 전
매수 조건
지위 + 허가 확인
조합원 지위 양도 제한 구역 · 토지거래허가 대상 여부 확인
재건축 진행 단계
7 / 9
정비구역 지정부터 11년째 · 시행기간은 인가일부터 100개월
정비구역 지정
2015.02
추진위원회
2015.11
조합설립인가
2016.07
건축심의
2017.04
사업시행계획인가
2017.09
관리처분계획인가
2018.09
이주·철거
2021.03 · 지금
착공
미정
준공·입주
미정
전체 단계 날짜 보기
정비구역 지정
2015.02
추진위원회
2015.11
조합설립인가
2016.07
건축심의
2017.04
사업시행계획인가
2017.09
관리처분계획인가
2018.09
이주·철거
2021.03 · 지금
착공
미정
준공·입주
미정
Q1
재건축 진행 단계와 다음 절차
이주를 마쳤고, 착공을 준비중이에요.
공사 재개·착공
공사중지 해제와 착공신고가 아직 없어요
관리처분계획 변경
바뀐 사업시행계획(2,228세대)을 반영해 분담금을 다시 정해요
일반분양
입주자모집공고가 나와야 물량과 분양가가 정해져요
최근 추진 경과
2026년 9월, 환경영향평가 대상 공사의 중지 통보가 공고됐어요. 토양 정화를 마쳤고 이후 공사 시행 여부가 정해지지 않았다는 사유예요.
2026-09-03
환경영향평가 공사중지 통보 (서초구 공고 제2026-1805호)
공고
2025-10-02
사업시행계획 변경인가 고시 (서초구 고시 제2025-180호)
인가 고시
2025-07
방배근린공원 조성계획 결정(변경) 고시
결정고시
2025-06-05
정비계획 결정(경미한 변경) 고시 — 추정비례율 공개
결정고시
2024-12-04
이주 종료
이주
이 사업지의 선행고시 5건
- 서울특별시고시 제2015-41호 (2015-02-17) 정비구역 지정
- 서초구 고시 제2016-105호 (2016-11-10) · 제2017-45호 (2017-05-18) 정비계획 경미한 변경
- 서초구 고시 제2017-101호 (2017-09-07) 사업시행인가
- 서울특별시고시 제2023-306호 (2023-07-20) 정비계획 변경 결정
- 서초구 고시 제2025-83호 (2025-06-05) 정비계획 경미한 변경
Q2
매수 가능성 — 조합원 지위 양도
조합원 지위 양도 제한 구역이라, 예외 해당 여부와 토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인해야 해요.
조건 1 · 물건별 확인
조합원 지위 양도 제한
조합설립인가 2016-07-29 이후
지위 양도 예외는 물건 따라 달라요. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 예외 인정 여부는 보유 기간과 사유에 따라 달라요.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항
새 아파트 받을 자격
매수 전에 확인할 것
- 01등기부·건축물대장소유 형태와 면적
- 02토지거래허가 대상 여부관리처분인가가 난 구역의 주택은 입주권으로 보아 허가 대상이 될 수 있어요
- 03분양신청 여부와 현금청산 대상 여부
- 04보차혼용통로 구분지상권분양계약서에 명기되는 사항
Q3
추가 분담금 산정 구조
고시에 2024년 11월 기준 추정비례율 139.68%가 실렸어요. 확정값은 관리처분계획 변경에서 정해져요.
분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )
- 139.68% (2024년 11월 검증자료 기준, 직전 고시 111.42%)
- (총수입 2조 9,122억 − 총지출 1조 6,664억) ÷ 종전자산 8,919억
- 39㎡ 7.64억 · 59㎡ 11.00억 · 84㎡ 14.74억 · 112㎡ 18.90억 · 125㎡ 20.52억 · 162㎡ 25.05억
예상가격 계산해보기
- 권리가액 평가액 × 비례율
- 20억
- 조합원분양가
- 25억
더 내는 분담금
5억
비례율이 10%p 달라지면
비례율 90%
7억
비례율 100%
5억
비례율 110%
3억
분담금은 언제 알 수 있나
2025.06
정비계획 경미한 변경 고시
추정비례율과 권리자 분양가 추정액이 실렸어요
다음
관리처분계획 변경
바뀐 사업시행계획을 반영해 분담금이 다시 정해져요
입주 무렵
청산
공사비가 바뀌면 비례율도 바뀌어 최종 분담금이 달라질 수 있어요
종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 비례율은 법이 정한 산식이 아니라 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 권리가액 산정 방식이거든요. 그래서 조합마다 다르게 나올 수 있어요.
분담금 말고도 들어가는 돈은 뭐가 있나요?
취득세 등 매수 비용
살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.
이주비 대출 이자
이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.
재건축초과이익 환수 부담금
조합원 1인당 이익이 기준을 넘으면 준공 뒤에 부과돼요.
Q4
재건축 후 세대수·평형과 건축 계획
기존 2,911가구가 살던 구역에 2,228세대가 들어서요.
32개 동 아파트 단지로 새로 지어져요. 지하 6층 ~ 지상 22층, 최고 높이는 68.8m예요. 2,228세대 가운데 분양이 1,849세대, 임대가 379세대예요.
전용면적으로 보면 60㎡ 이하 609세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 873세대, 85㎡ 초과 367세대예요. 60~85㎡ 중형이 가장 많아요.
확정된 것
- 사업시행계획 변경인가 (2025-10-02)
- 건축계획 — 32개 동 · 지하 6층~지상 22층 · 용적률 215.95% · 건폐율 28.87% · 최고 68.8m
- 주택 2,228세대 — 분양 1,849 · 임대 379 (공공주택 60세대 포함)
- 정비기반시설 — 도로 3,575.2㎡ · 공원 11,106.1㎡ 무상귀속
- 이주 완료 (2021-03-30 ~ 2024-12-04)
아직 확정되지 않은 것
- 관리처분계획 변경
- 변경인가 고시가 공개되면 확정 비례율과 분담금이 나와요
- 착공
- 2026년 8월 28일 공사중지가 통보됐고, 재개 통보는 아직 없어요
- 일반분양 물량·분양가
- 고시에 없어요. 입주자모집공고가 나와야 알 수 있어요
- 주택형별 세대수
- 고시에는 면적 구간별 세대수만 있어요
용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세
- 130,151.02㎡
- 113,024.1㎡
- 475,731㎡
- 215.95% · 28.87%
- 제1종·제2종일반주거지역 (일반미관지구)
- 1,505명 (토지등소유자 1,624명 · 세입자 0명)
- 도로 3,575.2㎡ · 공원 11,106.1㎡
- GS건설
- (주)창성씨앤디
- 방배13구역 주택재건축정비사업조합
Q5
서초구 정비사업 구역 현황
방배에서는 이 구역을 포함해 7곳이 재건축 추진중이에요.
| 구역 | 현재 단계 조합설립 → 관리처분 | 세대수 (기존 → 계획) |
|---|---|---|
방배13구역 | 이주·철거 | 2,911 → 2,228 |
방배5 | 착공 | 2,551 → 3,064 |
방배삼익 | 착공 | 408 → 707 |
방배14 | 관리처분 | 506 → 492 |
방배신동아 | 관리처분 | 493 → 843 |
방배7 | 사업시행 | 234 → 316 |
방배15구역 | 건축심의 | 1,619 → 1,688 |
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주변 시세와 단지 비교
데이터 출처와 기준일
- 사업시행계획 변경인가 고시
- 서초구 고시 제2025-180호
- 추정비례율·용적률
- 서초구 고시 제2025-83호
- 공사중지 통보
- 서초구 공고 제2026-1805호
- 조합·구역 정보
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 단계별 날짜·기존 세대수
- 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계