불장 시작! 광명도 오른다고? 지금 바로 달려가야할 곳은 '여기' 입니다

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안녕하세요

5분임장입니다 :)

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시급합니다.

딴 소리 다 집어치우고 본론 시작하겠습니다ㄷㄷ

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최근 부동산 시장이 뜨겁죠?

사실 뜨겁다는 말로 충분할지 모르겠습니다.

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강남은 언급할 필요도 없고,

마포, 성동, 강동 등의 중상급지는 물론

노도강금관구 역시 분위기가 올라오고 있다니까요

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자 이런 상황에서

대중들의 반응은 크게 두 가지로 갈립니다.

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1) 와 조졌다.. 내 생애 집사긴 글렀네;;

2) 지금이라도 다음 지역을 가야겠다!

​​오늘은 2번에 해당하는 분들에게

꼭 드리고 싶은 칼럼입니다.

그러니 꼭 채널고정(?)!

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모든 지역을 말씀드리고 싶지만,

오늘은 예시로 '광명시'를 들어서

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여러분이 현재 어떤 스탠스를 취해야하는지,

당장 집을 보러간다면 어디로 가야하는지 등을

말씀드려보겠습니다 :)

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최근 광명의 분위기가 심상치 않습니다.

간간히 있던 마피 분양권도 빠졌다고 하고,

갭투자 문의 역시 늘고 있다고 하죠.

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최근 전세 계약을 위해 방문했던 광명 옆 동네 부동산에서 들은 얘기를

토시 하나 빼지 않고 그대로 말씀드리겠습니다.

"제 신혼부부 친구가 광명에 신축 구하러 갔는데,

앉은 자리에서 1~2억을 불러버리는 거에요.

래서 친구는 매매 대신 그냥 전세를 구했다 하더라구요"

꾹 참고 매매했으면 좋았을 것을..

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실제로 광명이 오르고 있냐구요?

그건 현장 방문해셔도 되고

바쁘시면 전화만 돌려보셔도 됩니다.

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자, 그렇다면 광명이 대체 왜 오를까요?

이렇게 보면 올해까지 공급폭탄이고

내년과 후년에도 공급이 많이 예정되어 있죠.

심지어 아직 착공에 들어가지 않은 사업지들도 있어서,

이들이 통계에 잡힌다면 공급은 더 늘어나겠죠.

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하지만 지역분석은 핀셋처럼 콕 찝어서

'해당지역'만 보는 게 아니라,

'인근지역'도 같이 보셔야 합니다.

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광명시 인근을 보시면,

서울은 양천, 금천, 구로구가 붙어있고

경기도 중에선 부천, 시흥시가 붙어있죠.

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그래서 해당 지역들의 통합 공급량을 봐주셔야 하는데요

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위 공급량 데이터는

양천구+구로구+금천구의 통합 공급량인데,

평균 수요에 턱없이 모자른 공급량이며

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부천시와 시흥시 역시

특정 한 해 정도를 제외하면

공급이 부족한 수준이죠.

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따라서 "광명 공급 폭탄인데 왜 오름?"에 대한 의문은

간단히 해결할 수 있습니다.

"인근 지역은 공급 절벽이거든요"

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다만 인근 지역의 공급량만으로 지금의 턴어라운드를 설명하기는 불충분할 수 있습니다.

저 역시 그렇게 생각하구요.

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추가적으로 봐주셔야할 건

'서울의 전체 공급량'입니다.

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광명은 사실상 준서울인 만큼

(지역번호도 02를 쓰죠?)

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서울의 전체 공급이 부족하다면

광명급 경기도 지역들은 당연히 영향을 받을 수밖에 없습니다.

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자료에서 보실 수 있듯,

서울은 역대급 공급 절벽을 앞두고 있구요.

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여기에 더해 최근의 분양 결과 역시

광명의 집값을 자극하기에 충분했을 겁니다.

얼마전 분양했던

구로구의 고척푸르지오힐스테이트를 보시면

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59타입이 9억 후반

84타입이 12억 초중반

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그럼에도 현재 '완판'을 앞두고 있죠.

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고척이요? 무척 좋은 지역입니다(죄송;;)

실제로 목동신시가지 생활권과 거리가 가깝죠.

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다만 고푸힐이 실제로 좋은 입지냐구요?

글쎄요..

확실히 좋다고 말씀드리긴 어렵습니다.

게다가 구로구라는 행정 상의 한계역시 있구요.

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그럼에도 84타입 12억 초중반이라는 가격이 시장에서 받아들여졌다는 게 무슨 의미일까요?

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상대적으로 비슷 or 약간 더 상급지라 할 수 있는

"광명/철산이 이젠 싸보인다"

는 의미로 볼 수 있습니다.

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자자, 이제부터 집중해주셔야 합니다!

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왜냐면 여러분들에게 실질적으로 도움되는 지역 인사이트가 들어갈테니까요.

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광명이요?

굉장히 좋은 지역이고,

지금 반등을 시작했지만 더 올라갈 겁니다.

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다만 솔직히 말씀드리겠습니다.

광명 열차 출발했고

여러분은 못 탔습니다.

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그래서 아직 출발하지 않은 열차를 타셔야 합니다.

출발하지 않은 열차가 뭐냐구요?

​

해당 열차들의 네임태그는

"기축"과 "재건축/재개발"입니다.

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자, 앞에서 광명을 분석하실 땐

인근 지역도 같이 보셔야 한다고 말씀드렸고,

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광명이 이미 출발했으니

그 다음 온기가 퍼질 지역 역시 인근 지역이라는 건

굉장히 자명한 사실이죠.

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그래서 오늘은 대표적으로 두 개의 지역&단지를 말씀드려볼텐데,

여기 사라고 하는 추천이 아닙니다.

다만 이런 컨셉으로 지금 시장을 보셔야 한다는 의미이며, 광명과 인근 지역들은 예시입니다.

1) 구로구 개봉현대홈타운2차

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2001년식의 구축으로,

거의 1000세대 가까운 무난한 아파트죠.

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현재 기준

25평 전세가는 4억 수준

25평 매매가는 6.4억 수준

을 보이고 있습니다.

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과거 전고점은 거의 8억이었으며

현재는 대비 2.5억이 빠진(-32%) 상태죠.

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단순히 전고점 대비 많이 빠졌으니 괜찮냐구요?

그렇게 따지면 인천 외곽에 40% 빠진 아파트를 고르는 게 맞겠죠.

​

제가 지금 말씀드리는 건 '흐름'입니다.

현대홈타운2차는

"무난한 입지 + 무난한 연식 + 과대 낙폭 + 다음 흐름 예상지"

라는 컨셉이 있기 때문에 좋은 예시가 될 수 있죠.

2. 괴안3D (쌍용더플래티넘온수역)

올해 7~8월에 일반분양예정인 아파트로

총 759세대의 크지는 않은 단지입니다.

​

현재 입주권 상태로 매수가 가능하며,

59타입은 총 매수가 2억 초중반에서 접근이 가능하죠.

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돈계산을 간단히 해드리면,

25평 초투 : 2억 초중반

25평 총투 : 6억 초중반

정도라고 보실 수 있겠습니다.

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현재는 이미 동호수 지정이 다 끝나있기 때문에 동과 층, 향에 따라서 P 차이가 있으니 참고하시면 되구요.

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"아 뭐야 부천이잖아 ㅡㅡ"

라고 쉽게 넘기지 마시구요,

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괴안3D, 즉 쌍용더플래티넘온수역은

행정 상으로는 부천이지만 사실상 온수생활권이라 할 수 있습니다.

(그렇다고 부천이라는 게 장점은 아님)

​

1/7호선 온수역을 도보로 7~8분에 접근할 수 있으며

바로 옆에 붙어있는 E편한세상온수역의 59타입 입주가능한 매물이 7억 후반부터 시작하기 때문에,

1.5억 정도의 안전마진 역시 형성되어 있죠.

​

자, 하지만 제가 지금 어떤 지역&단지들을 예시로 들어드린다했죠?

​

맞습니다. '흐름'입니다.

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광명이 출발했으니 다음지역은 인근인

구로/부천쪽으로 이동할 것인데,

"구로/부천에서도 광명과 가장 가까운 곳들"

을 먼저 선별해야 되는 거죠.

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괴안3D는 아직 흐름이 오지 않았음에도

바로 옆에 위치한 신축 대비 안전마진이 있다는 게 포인트이며,

흐름이 들어오면 앞으로 올라갈 상승분은 보너스게임이 되는 거죠.

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자 이렇게 광명 다음으로 여러분들이 눈여겨봐야하는 지역 or 단지들을 말씀 드렸습니다.

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다시 한 번 노파심에 말하지만,

저는 해당 지역들과 단지들을 매수&투자 추천드리는 게 아닙니다.

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이렇게 상승장이 본격적으로 시작될 때

여러분들이 어떤 지역으로 눈이 자연스럽게 이동해야하는가를 설명드리기 위한 예시입니다.

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이번 상승은 한 때의 트렌드가 아닌,

'구조적 문제로 인한 상승'입니다.

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2017년 문재인 정부 시절부터 시작되어온

다주택자 규제 > 공급 감소

세금 강화 > 지역&상품 간 양극화

재정비 사업 압박 > 공급 감소

글로벌 인플레이션 > 공급 감소

등등..

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단순히 1~2년 방관한다고 해결되는 문제가 아닙니다.

정책 몇 개 내놓는다고 해결될 문제도 아닙니다.

"이건 한 때의 불장난이야.

2022년처럼 또 크게 하락할걸?"

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이라고 믿으시는 분들..

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정말 안타깝지만

이번 불장에서 전월세 난민이 되지 않기를 바랄뿐입니다

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