북아현2구역 재개발
2026년 4월 23일 관리처분계획인가를 받았어요. 기존 건축물 727동을 헐고 28개 동 2,320세대 아파트를 지어요. 다음 절차는 이주와 철거예요.
현재 진행단계
8단계 중 5단계
관리처분계획인가 · 2026.04.23 인가, 04.29 고시
매수 조건
지위·허가 확인
관리처분 이후 · 양도 제한과 토지거래허가 적용 여부 확인
재개발 진행 단계
5 / 8
정비구역 지정부터 18년째 · 시행기간은 변경인가일부터 60개월
정비구역 지정
2008.02
추진위원회
2008.02
조합설립인가
2009.03
사업시행계획인가
2009.12
관리처분계획인가
2026.04 · 지금
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
전체 단계 날짜 보기
정비구역 지정
2008.02
추진위원회
2008.02
조합설립인가
2009.03
사업시행계획인가
2009.12
관리처분계획인가
2026.04 · 지금
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
Q1
재개발 진행 단계와 다음 절차
관리처분계획인가를 받았고, 이주를 준비중이에요.
이주
관리처분계획인가 뒤 조합원과 세입자가 집을 비워요
철거
인가 후 약 16개월 안에 철거 예정이고, 시기는 따로 통지해요
착공·일반분양
일반분양 684세대는 착공 뒤 입주자모집공고로 나와요
최근 추진 경과
2026년 10월 20일, 관리처분계획 변경인가가 났어요. 변경 고시는 아직 나오지 않았어요.
2026-10-20
관리처분계획 변경인가
인가 (고시 전)
2026-06-24
8차 수용재결신청서 열람공고 (서대문구 공고 제2026-958호)
열람공고
2026-04-29
관리처분계획인가 고시 (서대문구 고시 제2026-51호)
인가 고시
2024-12-02
관리처분계획인가 신청
신청
2022-03-23
사업시행계획 변경인가 고시 (서대문구 고시 제2022-35호)
인가 고시
이 사업지의 선행고시 5건
- 서울특별시고시 제2008-38호 (2008-02-05) 재정비촉진구역 지정
- 서대문구 고시 제2009-101호 (2009-12-08) 사업시행인가
- 서대문구 고시 제2017-139호 (2017-09-18) 사업시행 변경인가
- 서울특별시고시 제2020-231호 (2020-06-04) 재정비촉진계획 변경 결정
- 서대문구 고시 제2022-35호 (2022-03-23) 사업시행계획 변경인가
Q2
매수 가능성 — 조합원 지위 양도
관리처분인가가 난 재개발 구역이라, 조합원 지위와 토지거래허가 대상 여부를 먼저 확인해야 해요.
조건 1 · 물건별 확인
조합원 지위 양도 — 적용 확인
관리처분계획인가 2026-04-23 이후
관리처분 뒤 양도 제한은 구역마다 달라요. 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획인가 뒤 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 처음 신청한 구역부터 적용돼서, 이 구역이 해당하는지는 조합에 확인해야 해요.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항
새 아파트 받을 자격
매수 전에 확인할 것
- 01등기부·건축물대장소유 형태와 면적
- 02토지거래허가 대상 여부관리처분인가가 난 재개발 주택은 입주권으로 보아 허가 대상이 될 수 있어요
- 03분양신청 여부와 현금청산 대상 여부
- 04이주비·이사비 승계 조건매도인이 받은 이주비를 넘겨받는지
Q3
추가 분담금 산정 구조
관리처분계획인가는 났지만 고시에 비례율과 분담금은 실리지 않았어요.
분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )
예상가격 계산해보기
- 권리가액 평가액 × 비례율
- 20억
- 조합원분양가
- 25억
더 내는 분담금
5억
비례율이 10%p 달라지면
비례율 90%
7억
비례율 100%
5억
비례율 110%
3억
분담금은 언제 알 수 있나
2026.04
관리처분계획인가
조합원별 분담금 추산액이 통지된 단계예요
2026.10
관리처분계획 변경인가
변경 내용에 따라 분담금이 다시 정해질 수 있어요
입주 무렵
청산
공사비가 바뀌면 비례율도 바뀌어 최종 분담금이 달라질 수 있어요
종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 비례율은 법이 정한 산식이 아니라 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 권리가액 산정 방식이거든요. 그래서 조합마다 다르게 나올 수 있어요.
분담금 말고도 들어가는 돈은 뭐가 있나요?
취득세 등 매수 비용
살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.
이주비 대출 이자
이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.
Q4
재개발 후 세대수·평형과 건축 계획
기존 4,086가구가 살던 구역에 2,320세대가 들어서요.
28개 동 아파트 단지로 새로 지어져요. 지하 5층 ~ 지상 29층, 최고 높이는 89.25m예요. 2,320세대 가운데 분양이 1,919세대, 임대가 401세대예요.
전용면적으로 보면 60㎡ 이하 859세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 885세대, 85㎡ 초과 175세대예요. 일반분양 684세대는 전부 59㎡ 이하 소형이에요.
확정된 것
- 관리처분계획인가 (2026-04-23 인가 · 04-29 고시)
- 건축계획 — 28개 동 · 지하 5층~지상 29층 · 공동주택 용적률 260.20%
- 주택 2,320세대 — 분양 1,919 (조합원 1,224 · 일반분양 684 · 보류 7 · 종교시설 4) · 임대 401
- 정비기반시설 — 도로 12,228.01㎡ · 공원 7,134.85㎡ · 학교 9,070.15㎡ · 공공청사 3,498.76㎡
아직 확정되지 않은 것
- 관리처분계획 변경
- 변경 고시가 나와야 바뀐 내용을 알 수 있어요
- 비례율·조합원분양가·추정분담금
- 조합원 통지 자료에만 있어요
- 사업시행기간
- 변경인가일부터 60개월이라 2027년 3월에 끝나요. 연장 여부는 아직 공개되지 않았어요
- 단지명·착공·일반분양
- 정해진 이름과 날짜가 없어요
용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세
- 122,776.1㎡
- 81,617.6㎡
- 374,635㎡
- 260.20% (주거복합 397.62%) · 21.68% (주거복합 58.09%)
- 제2종일반주거 · 준주거 (북아현재정비촉진지구)
- 1,235명 (토지등소유자 1,227명 · 세입자 3,232명)
- 도로 12,228.01㎡ · 공원 7,134.85㎡ · 학교 9,070.15㎡ · 공공청사 3,498.76㎡
- 삼성물산 · DL이앤씨
- (주)태형피엔씨
- 북아현2재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 (서울특별시 서대문구 신촌로 231, 305호)
Q5
서대문구 정비사업 구역 현황
북아현에서는 이 구역을 포함해 4곳이 재개발 추진중이에요.
| 구역 | 현재 단계 조합설립 → 관리처분 | 세대수 (기존 → 계획) |
|---|---|---|
북아현2구역 | 관리처분인가 | 4,086 → 2,320 |
사업시행 | 3,530 → 4,739 | |
마포로4-1 | 건축심의 | 22 → 105 |
북아현4 | 구역지정 | 145 → 359 |
북아현2구역 관련 글
주변 시세와 단지 비교
데이터 출처와 기준일
- 관리처분계획인가 고시
- 서대문구 고시 제2026-51호 (서대문구보 제3042호)
- 사업시행계획 변경인가 고시
- 서대문구 고시 제2022-35호
- 조합·구역 정보
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 단계별 날짜·기존 세대수
- 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계
- 절차 이력
- 서울 열린데이터광장 서울시 도시관리계획 입안 정보