북아현3구역 재개발

2011년 사업시행인가를 받았고, 계획을 바꾸는 변경인가는 아직 나지 않았어요. 고시된 재정비촉진계획은 4,739세대, 최고 32층이에요. 관리처분과 이주는 시작 전이에요.

현재 진행단계

8단계 중 4단계

사업시행계획인가 · 2011.09.01 인가 · 변경인가 전

매수 조건

분양 자격 확인

관리처분 전 · 권리산정기준일과 다물권자 여부는 물건별

재개발 진행 단계

4 / 8

지금사업시행계획인가2011.09

다음관리처분계획인가사업시행계획 변경인가 뒤

정비구역 지정부터 18년째 · 시행기간은 인가일부터 60개월

정비구역 지정
2008.02
추진위원회
2008.03
조합설립인가
2008.09
사업시행계획인가
2011.09 · 지금
관리처분계획인가
미정
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정

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정비구역 지정
2008.02
추진위원회
2008.03
조합설립인가
2008.09
사업시행계획인가
2011.09 · 지금
관리처분계획인가
미정
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정

재개발 진행 단계와 다음 절차

건축심의를 통과한 계획이 사업시행계획 변경인가를 기다리고 있어요.

사업시행계획 변경인가
2023년 건축심의를 통과한 계획을 인가로 확정하는 절차예요
조합원 분양신청
받을 평형을 신청해요. 공고문에 추정분담금이 처음 나와요
관리처분계획인가
분담금이 정해지고, 이주가 이어져요

최근 추진 경과

2024년 3월 사업시행계획 변경인가 공람이 있었고, 인가 고시는 아직 없어요.

2024-03
사업시행계획 변경인가·공익사업인정 의제 공람
열람공고 및 의견청취
2023-12-14
재정비촉진계획 경미한 변경 고시 (서울특별시고시 제2023-544호)
결정고시
2023-07-11
서울시 건축위원회 심의 통과 (특별건축구역 건축계획)
심의
2022-04-21
재정비촉진계획 변경 결정 고시 (서울특별시고시 제2022-186호)
결정고시
2011-09-06
사업시행인가 고시
인가 고시

이 사업지의 선행고시 4건펼치기 +

서울특별시고시 제2006-357호 (2006-10-19) 재정비촉진지구 지정
서울특별시고시 제2008-38호 (2008-02-05) 재정비촉진구역 지정
서울특별시고시 제2022-186호 (2022-04-21) 재정비촉진계획 변경 결정
서울특별시고시 제2023-544호 (2023-12-14) 재정비촉진계획 경미한 변경

서울시 도시관리계획 입안 정보 · 서울특별시고시 · 서울시 정비사업 정보몽땅

매수 가능성 — 조합원 지위 양도

관리처분 전이라 지위 양도 제한 단계는 아니지만, 분양 자격은 물건마다 확인해야 해요.

조건 1 · 물건별 확인

조합원 지위 양도

관리처분계획인가 전

분양 자격은 물건마다 달라요. 투기과열지구 재개발의 양도 제한은 관리처분계획인가 뒤부터 걸립니다. 다만 한 사람이 여러 물건을 가졌거나 권리산정기준일 뒤 쪼개진 물건은 분양 자격이 하나로 묶일 수 있어요.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항

새 아파트 받을 자격

매수 전에 확인할 것

01분양 자격권리산정기준일과 다물권자 여부
02조합원 분양신청 일정사업시행계획 변경인가 뒤에 열려요
03조합 운영 상황임원 선임 여부와 총회 일정
04토지거래허가 대상 여부자치구 확인 필요

추가 분담금 산정 구조

분담금 금액은 아직 안 나왔어요. 사업시행계획 변경인가와 관리처분계획인가를 거쳐야 정해져요.

분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )

괄호 안이 이에요. 은 아직 공개되지 않은 값이에요.

예상가격 계산해보기

20억

100%

25억

권리가액 평가액 × 비례율: 20억
조합원분양가: 25억

더 내는 분담금

5억

비례율이 10%p 달라지면

비례율 90%

7억

비례율 100%

5억

비례율 110%

3억

분담금은 언제 알 수 있나

다음
조합원 분양신청
공고문에 추정분담금이 처음 나와요. 조합원에게만 공개돼요
그 다음
관리처분계획인가
분담금이 확정돼요. 고시에 금액이 실리는지는 구역마다 달라요
입주 무렵
청산
공사비가 바뀌면 비례율도 바뀌어 최종 분담금이 달라질 수 있어요

종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 비례율은 법이 정한 산식이 아니라 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 권리가액 산정 방식이거든요. 그래서 조합마다 다르게 나올 수 있어요.

분담금 말고도 들어가는 돈은 뭐가 있나요?펼치기 +

취득세 등 매수 비용

살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.

이주비 대출 이자

이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.

비례율·조합원분양가·추정분담금은 조합원 분양신청 공고문과 조합 통지로 나옵니다. 관리처분계획인가 고시에 실리는지는 구역마다 다릅니다.

재개발 후 세대수·평형과 건축 계획

기존 3,530가구가 살던 구역에 4,739세대가 들어서요.

아파트 단지로 새로 지어져요. 평균 22.4층·최고 32층 규모예요. 4,739세대 가운데 분양이 3,927세대, 임대가 812세대예요.

전용면적으로 보면 60㎡ 이하 1,436세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 1,852세대, 85㎡ 초과 639세대예요. 60~85㎡ 중형이 가장 많아요.

서울특별시고시 제2023-544호 주택규모별 세대수(분양분) 기준입니다

확정된 것

사업시행인가 (2011-09-01 인가 · 09-06 고시)
재정비촉진계획 — 4,739세대 (분양 3,927 · 임대 812) · 평균 22.4층 · 최고 32층
용적률 260% 이하 · 건폐율 25% 이하 · 높이 102m 이하
정비구역 272,481.8㎡ · 순부담 44,286.7㎡ (구역의 16.25%)
서울시 건축위원회 심의 통과 (2023-07-11)

아직 확정되지 않은 것

사업시행계획 변경인가: 2024년 3월 공람 뒤 인가 고시가 없어요. 이 인가가 나야 지금 계획이 확정돼요
동수·연면적·주택형별 세대수: 사업시행 변경인가 고시에 실릴 값이라 아직 공개되지 않았어요
비례율·조합원분양가·추정분담금: 조합원 분양신청 때 조합원에게 처음 통지돼요. 관리처분 고시에 실리는지는 구역마다 달라요
이주·착공 일정: 관리처분 전이라 날짜가 없어요

용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세펼치기 +

정비구역 면적: 272,481.8㎡
대지면적: 203,119.1㎡
용적률 · 건폐율: 260% 이하 (상한) · 25% 이하
용도지역: 제2종일반주거 중심 (북아현재정비촉진지구)
조합원: 1,860명 (토지등소유자 2,536명 · 세입자 3,714명)
기부채납: 순부담 면적 44,286.7㎡
시공사: GS건설 · 롯데건설
정비업자: (주)제이앤케이도시정비
조합: 북아현3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 (서울특별시 서대문구 신촌로 275)

서울특별시고시 제2023-544호·제2022-186호

서대문구 정비사업 구역 현황

북아현에서는 이 구역을 포함해 4곳이 재개발 추진중이에요.

구역	현재 단계 조합설립 → 관리처분	세대수 (기존 → 계획)
북아현3구역	사업시행인가	3,530 → 4,739
북아현2구역	관리처분	4,086 → 2,320
마포로4-1	건축심의	22 → 105
북아현4	구역지정	145 → 359