"비과세인 줄 알고 팔았다", 5억 세금을 부르는 착각 ①
두꺼비세무사읽는 데 약 3분
부동산 세무 상담을 하다 보면, 가장 위험한 분은 '자신이 다주택자임을 잘 아는 사람'이 아닙니다. 주택 수가 많은 분들은 대개 중과세 위험을 의식해 신중하게 움직입니다. 정작 큰 사고는 "나는 비과세다", "임대주택이 있으니 거주주택 비과세가 된다"고 굳게 믿고 매매계약서부터 써버리는 분들에게서 터집니다. 본인은 확신하고 도장을 찍었는데, 신고 단계에서 비과세 요건이 단 하나라도 깨져 있으면 상황은 완전히 달라집니다.
특히 2025년 5월 9일 이후에는 단순히 '비과세가 안 되는 정도'로 끝나지 않습니다. 다주택자 양도소득세 중과가 다시 현실적인 위험으로 돌아왔기 때문입니다. 양도 당시 주택 수와 양도주택의 소재지에 따라 조정대상지역 다주택자 중과세가 적용되면, 세금은 몇 천만 원이 아니라 수억 원 단위로 벌어집니다.
같은 집인데 세금은 348만 원에서 5억 9천만 원까지
양도가액 15억 원, 취득가액 7억 원인 주택을 가정하면 양도차익은 8억 원입니다. 똑같은 한 채인데 '어떤 신분으로 파느냐'에 따라 세금이 갈립니다. 1세대 1주택 비과세 대상이고 12억 원 초과 고가주택 과세분에 장기보유특별공제 80%까지 적용받으면 예상 세액은 지방소득세 포함 약 348만 원입니다. 그러나 같은 집이 비과세 요건을 충족하지 못해 조정대상지역 2주택 중과세 대상이 되면 약 5억 495만 원, 3주택 이상이면 약 5억 9,268만 원까지 치솟습니다. 비과세라 믿었던 거래가 한순간 잘못 판단되면, 세금 차이가 5억 원 안팎으로 벌어진다는 뜻입니다. 이번 글에서는 그중에서도 '주택 수를 잘못 세는' 두 가지 착각을 살펴보겠습니다.
"임대주택이 있으니 거주주택은 당연히 비과세"
A씨는 거주주택 1채와 장기임대주택 1채를 보유 중이었습니다. "임대주택은 주택 수에서 빼주니 살던 집을 팔면 비과세"라는 말을 믿고, 거주하던 주택을 15억 원(취득 7억 원, 차익 8억 원)에 양도하기로 계약했습니다.
"실제로 살던 집을 파는 것이고, 임대주택은 등록까지 해뒀으니 당연히 비과세겠지."
그러나 거주주택 비과세는 임대주택을 '등록만' 하면 무조건 적용되는 제도가 아닙니다. 임대개시 당시 기준시가, 의무 임대기간, 임대료 증액 제한, 세법상 장기임대주택 요건, 거주주택의 거주요건, 과거 거주주택 비과세 적용 이력까지 함께 충족해야 합니다. A씨는 임대사업자 등록은 했지만 세법상 장기임대주택 요건 일부가 맞지 않았고, 결국 그가 판 집은 '다주택 상태에서 양도한 조정대상지역 주택'으로 판단될 수 있었습니다.
기대 세금은 약 348만 원이었지만, 2주택 중과세면 약 5억 495만 원, 다른 주택까지 포함돼 3주택 이상이면 약 5억 9,268만 원까지 늘어납니다. 핵심은 "임대주택이 있다"가 아니라 "그 임대주택이 세법상 어떤 특례를 충족하는가"입니다. 민간임대주택법 등록, 지자체 등록, 세무서 사업자등록, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 거주주택 비과세 특례는 연결돼 보여도 같은 제도가 아닙니다.
"임대주택은 주택 수에서 빠진다"는 말은, 어떤 세목·규정·요건에서 빠지는지 확인하지 않으면 가장 비싼 착각이 됩니다.
"일시적 2주택"인 줄 알았는데, 주거용 오피스텔이 만든 3주택 중과
B씨는 기존 아파트 1채를 보유한 상태에서 새 아파트를 취득했고, 이사하려고 기존 주택을 팔면 당연히 일시적 1세대 2주택 비과세라고 생각했습니다.
그런데 B씨에게는 몇 년 전 취득한 오피스텔이 하나 더 있었습니다. 등기부 상 용도는 '업무시설' 이었지만 임차인이 전입 신고를 하고 주거 용으로 살았고, 월세도 주거 용 임대차로 받고 있었습니다. 오피스텔은 공부상 업무 시설 이라고 항상 주택 수에서 빠지는 것이 아니라, 실제 사용이 주거용 이면 양도세 판단에서 '주택' 으로 봅니다.
결국 B씨는 일시적 2주택자 가 아니라 기존 아파트·신규 아파트·주거용 오피스텔을 보유한 3주택자에 해당할 수 있었고, 조정대상지역 기존 아파트를 양도했다면 3주택 이상 중과세가 문제 됩니다. 기대 세금 약 348만 원이 약 5억 9,268만 원까지 늘어, 차이가 거의 5억 9천만 원에 이릅니다. 무서운 점은 정작 본인은 스스로를 다주택자라 여기지 않는다는 것입니다. '아파트는 두 채뿐, 오피스텔은 업무시설'이라 생각하지만, 세법은 명칭이 아니라 실질을 봅니다. 전입신고·확정일자·월세 흐름이 주거용 사용을 뒷받침하면 주택 수에 포함됩니다.
그러므로 비과세를 검토할 때는 등기부상 아파트만 세면 안 됩니다. 오피스텔, 도시형생활주택, 다가구주택 지분, 상속주택, 임대주택은 물론 배우자·세대원 보유 주택까지 확인해야 하고, 특히 오피스텔은 용도가 아니라 '실제사용 현황'을 따져야 합니다.
세법은 '명칭'이아니라 '실질'을 본다
두 사례를 관통하는 교훈은 분명합니다. 임대주택이든 오피스텔이든 '이건 주택 수에서 빠질 것'이라는 막연한 믿음이 가장 비싼 대가로 돌아옵니다. 세법은 등록의 형식이나 대장상 용도가 아니라, 그 주택이 어떤 요건을 충족했고 실제로 어떻게 쓰이는지를 봅니다.
그리고 이 모든 판단은 반드시 '매매계약서를 쓰기 전에' 끝나 있어야 합니다. 도장을 찍은 뒤에는 주택 수 판단도, 특례 요건도 되돌리기 어렵습니다. 명백한 다주택자는 오히려 조심합니다.
정작 위험한 사람은 "나는 비과세"라고 믿어 의심치 않는 사람입니다. 고가주택이나 다주택과 얽힌 집을 양도하기 전이라면, 아파트 수만 세지 말고 임대주택의 특례 충족 여부와 오피스텔의 실제 사용 현황부터 점검하시기 바랍니다.
댓글21
세르미온느2026년 6월 26일
요즘 호재 발표 진짜 많더라 ;; 근데 그게 실제로 어떻게 진행될진 솔직히 의문이야. 거리 조성 같은 거 해놓는다고 주민들이 만족할지는 또 다른 문제잖아. 교통도 계속 중요하니까 사람들이 많이 다니는 동네로 만들어야 하는데 과연 그럴 수 있을지 한 번 두고 봐야 할 듯. 이런 발표는 화려한데 매매에 긍정적인 영향이 얼마나 있을지는 잘 모르겠더라고.
별현자2026년 6월 27일
다주택자들 세금 문제로 머리 아플텐데 비과세 얘기는 옛날부터 많이 나오던 거 같고 근데 진짜로 어떻게 변할지 의문이야 내가 사는 동네도 신규 아파트 들어온다고 하던데 그게 효과가 있었는지 의문이 드네 주차 문제도 심각한데 이런 거 신경쓰면 사람들이 매매를 잘 하겠냐 세금 문제 인식이 진짜 중요하다고 생각해 누가 어떻게 파느냐에 따라 차이가 너무 크니까 다주택자들만 먹튀되는 거 아닌가 하는 생각이 드는 건 나뿐인가
공디도2026년 6월 27일
거기 그 뭐가 생긴다던데 맞나? 근데 그게 진짜 효과가 있을지는 솔직히 불투명한 거 아냐? 새로운 아파트 생겨도 실질적인 수요나 매매에 영향 줄지는 누가 아냐? 결국 땅값만 오르겠지 그치?
눈사라밍2026년 6월 27일
세금에 대하서는 확실히 아는게 힘이라는 생각이 제일 많이 들어요 이런글을 볼때면
팽오리2026년 6월 27일
저도 엄마 집 양도세 내다가 깜짝 놀랐어요 세금은 확실히 잘 알아둬야될것같아요 후회하지않으려면 ㅠ
하놩2026년 6월 27일
세금이 정말 무섭기도하고 어려운 부분이라서 잘못하면 금액차이가 심하네요..ㄷㄷ
포근포근쿠키2026년 6월 27일
와 진짜 세금이 이래도 되나 싶을 정도가 됐어요. 그리고 모르고 당하는 경우도 너무 많고요.
효쥬님2026년 6월 27일
요즘에 다주택자들 머리가 너무 아플 것 같아요. 이게 매매해도 문제 가지고 있어도 문제니까요.
메리232026년 6월 27일
사진으로 봤던 모습과 현실이랑 차이가 나는 경우가 정말 많지 않습니까?? 그런 걸 보면 조금 불안한 기분이 드는 건 사실인듯 특히나 사람들이 많이 다니는 동네에서는 동네 분위기와 편의성이 매우 중요할 텐데 그것이 잘 반영될지 궁금하네요 교통 문제가 잘 해결되면 좋겠는데 결국엔 어떤 모습이 될지 모르겠다는 생각이 드는군요??
브라키오2026년 6월 27일
양도세가 진짜 이렇고 저렇고.. 잘 알아봐야될게 한두개가 아니더라구요 세금이 정말 말도 못하네요ㅠㅠ
로렐라이2026년 6월 27일
세금은 진짜 무서운거같아요.. 무조건 많이 정확하게 알고있는게 상책이더라구요
도로롱2026년 6월 27일
확실히 요즘 다주택자를 잡으려는 정책이 많이 나오고 있는 거 같아요. 집이 많으신 분들은 부럽지만 그만큼 신경 써야 할 것도 많겠군요.ㅋㅋㅋㅋㅋ
송이송22026년 6월 28일
세금 문제 이렇게 복잡한지 개인적으로 몰랐어 와 5억 가까이 차이가 나면 진짜 큰일이지 그런 착각하는 사람 많을 것 같아 와 지금 상황이 어떻게 전개될지 궁금해지네 개인적으로 더 혼란스러워져 버렸어
말차우유2026년 6월 28일
공부상 명칭만 믿고 등기부만 확인했다간 큰일 나겠어요. 세입자 전입신고 현황부터 미리 꼼꼼하게 체크해 보는 습관을 길러야겠다는 생각이 드네요.
스위티자몽2026년 6월 28일
역시 도장 찍기 전에 세무사 상담부터 받는 게 돈 버는 길 같어요. 내 생각만 믿고 섣부르게 계약서 썼다가는 나중에 세금 폭탄 맞을 수도 있으니까요.
어느여름2026년 6월 28일
지자체나 세무서에 등록만 했다고 끝나는 게 아니라 세법상 장기임대주택 요건, 임대개시 당시 기준시가, 임대료 증액 제한 등 촘촘한 요건이 단 하나라도 깨지면 수억 원의 중과세 대상이 될 수 있다는 지적이 정말 뼈 때리는 조언이네요.
멍냥돌이2026년 6월 28일
헉, 개인적으로 여기서 말한 비과세가 그렇게 확실할 줄은 몰랐어 솔직히 같은 가격이면 다른 동네 알아보는 게 나을 것 같아 주변 가까운 데 교통 좋은 데도 은근 많더라고 사람마다 다르겠지만 나는 좀 더 안전한 선택을 하고 싶어
구마야2026년 6월 28일
오... 세금 차이가 이렇게 크다니 다주택자들은 겁나 힘들 듯 교통은 주변 보다 나은데 뭔가 애매함 매매할 땐 가격 진짜 조심해야 할 듯?
파워에이드2026년 6월 29일
헉 이런 걸 보면 사람 사는 동네 분위기가 진짜 다를 것 같긴 한데 여기 예전에 뭐 들어온다 하지 않았나? 교통은 좋은데 뭔가 애매한 느낌인듯? 주민 성향도 조심스럽게 살펴봐야 할 것 같은데 그런 거 없이 그냥 막 무너지는 건 아닐까 궁금하네
수달2026년 6월 29일
주차 문제 생각하면 ㄹㅇ 그 동네는 패스할 듯;; 대중교통 없으면 ㄹㅇ 스트레스 장난 아니겠네
수달2026년 6월 29일
ㄹㅇ 그 비과세가 이렇게 간단할 줄은 몰랐네 ;; 임대주택 요건 복잡하니 그냥 등록했다고 다 되는 건 아니더라고 나중에 세금폭탄 맞는 사람 많을 듯 개인적으로 세무사 상담은 필수라고 봐 근데 이런 거 잘 모르는 사람들 많아서 과연 어떻게 될까?
