현재 수도권 부동산 시장의 유일한 약점

부동산 시장에 조금만 관심을 기울이고 있다면 한번쯤 들어보신 얘기일 겁니다.

수도권 아파트 공급이 없다!

오죽하면 정부에서도 9/7 공급 대책을 발표하면서 입주 물량이 부족하다는 것을 인정했습니다.

아파트 뿐 아니라 비아파트도 착공 실적이 부진하다고 언급을 하였죠.

요즘 프로테크 사이트를 들어가면 너무나 쉽게 입주 물량을 확인할 수 있습니다.

누가봐도 앞으로 수도권 입주 물량이 부족합니다.

이런 상황에서 사실 정부가 할 수 있는 건 많이 없습니다.

그냥 수요자들이 최대한 집을 못 사게 억제 시키는 방법밖에 없는데요.

문제는 투자자들은 막을 수 있지만 실수요자들은 막을 수 없습니다.

입주 물량 숫자가 부족하다는 것은 늘어나고 있는 가구 수를 커버하지 못 한다는 것이니 좋은 주택(아파트)으로 수요는 몰리고 가격을 올릴 수 밖에 없습니다.

그런데....이렇게 '너무 쉽게 공급이 부족하니 가격이 오른다'고 결론을 내기에는 한가지 찜찜한 것이 있습니다.

바로 낮은 전월세전환율입니다.

표가 잘 안 보이실 거 같아서 수도권의 2011년과 2025년의 전월세 전환율만 보여 드리겠습니다.

과거 아파트 전월세 전환율은 8%가 넘었습니다.

하지만, 최근 아파트 전월세 전환율은 5%입니다.

그나마 이것도 2015년 이후 가장 높은 숫자입니다.

전세 대출이 활성화 된 2010년대 초반 이후, 전세로 수요가 쏠리면서 급격하게 월세 수요가 떨어진 건데요.

이게 무슨 말이냐?

전세 대출을 막아 전세로 서민들이 못 가게 막으면 울며 겨자먹기로 월세로 간게 되고 수도권 아파트는 수익형이 아니라서 월세율이 워낙 낮기 때문에 월세율이 올라올 때까지 가격 상승이 잠잠해 질 수 있다는 겁니다.

이 점을 정부도 너무나 잘 알고 있습니다.

개인 부채가 심각하다 외치고 전세입자 보호를 위해 전세 보증 보험 비율을 낮추겠다고 하는 건 다 핑계입니다.

결국, 정부가 원하는 건 수요가 매매랑 직접 연계되는 전세보다는 월세로 조금 더 흘러 들어가도록 하는 것입니다.

왜냐하면? 앞서 말씀 드린대로 전월세전환율은 과거 대비 여전히 크게 낮은 상태로 월세가 매매를 끌어올릴 수 있는 시기는 많이 남아 있기 때문입니다.

즉, 매매/전세/월세 중 한 곳으로 수요를 집중시켜서 월세만 폭등을 만들고 매매/전세는 완만한 상승을 만드는 것인데요.

제가 입주 물량이 아무리 없어도 매매 가격 안 오를 수 있다고 했죠? 이게 이 원리입니다.

입주 물량이 부족하니 서울 중심부가 계속 오를까? https://blog.naver.com/hillnono/223905941089

제가 그래서 최근 전세가율 중요성을 주구장창 외치는 것입니다.

과거 대비 전세가율이 낮으면 전세가의 상승이 없이 매매가만 계속 상승하기 어렵기 때문이죠.

당분간 서울 주택이 안 오른다거나 수도권 아파트가 안 오른다는 것은 아닙니다.

하지만, 월세율과 전세가율이 지나치게 낮은 지역은 우리가 예상하는 급등이 안 나올 수도 있다는 겁니다.

그리고, 이러나저러나 무주택자들은 힘듭니다.

왜냐하면? 월세가 오르면? 주머니에서 돈이 탈탈 털려나가기 때문이죠.

아래 내용은 꼭 한번 보셨으면 좋겠네요.

앞으로 다가올 전세난+전세대출규제

https://blog.naver.com/hillnono/223963639449

전세 대출이 막히면 부동산 시장에는 무슨일이 발생할까? https://blog.naver.com/hillnono/223610178863