뉴욕 비거주 초고가 주택에 중과...나라마다 다른 보유세

요즘 부동산 시장의 최대 화두는 보유세입니다. 올해 공동주택 공시가격이 서울에서 20% 가까이 뛰면서 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 커진 데다 정부가 앞으로 보유세를 더욱 강화하기로 했기 때문입니다.

보유세 강화 논란이 뜨거운 가운데 다른 나라 보유세는 어떨까요. 다른 나라는 집을 갖고 있다는 이유로 세금을 얼마나, 어떻게 물리고 있을까요. 마침 국회 재정전문기관인 국회예산정책처가 최근 '해외 주요국의 주택 보유세제 비교 분석' 보고서를 내놨습니다. 한국을 포함해 미국(뉴욕·로스앤젤레스), 캐나다(토론토), 영국(런던), 프랑스(파리), 독일(베를린), 일본(도쿄), 싱가포르, 중국(상하이) 등 9개국 대표 도시의 보유세를 세금 계산 단계별로 뜯어본 자료입니다. 보고서를 길잡이 삼아 쟁점별로 비교해 봅니다.

세부담: OECD 평균과 G7의 절반 사이

세부담 크기부터 보겠습니다. 2024년 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 보유세 비중은 0.9%입니다. OECD 평균(0.9%)과 같고, G7 평균(1.9%)의 절반 수준입니다. 총조세 대비 비중은 한국 4.9%로 OECD 평균(3.8%)보다 높고 G7 평균(8.1%)보다 낮습니다. 어느 잣대를 쓰느냐에 따라 '평균 이상'도 '선진국의 절반'도 되는 셈입니다.

주의할 점이 있습니다. 이 통계에는 주택뿐 아니라 토지·상가 등 비주거용 부동산 세금까지 섞여 있습니다. 국회예산정책처는 보고서에서 "부동산 유형별로 구분되지 않아 해석에 유의할 필요가 있다"고 지적했습니다. 과세 구조도 다릅니다. 9개국 가운데 국세(종합부동산세)와 지방세(재산세)로 이원화해 걷는 나라는 한국뿐입니다. 나머지는 대부분 지방세 하나로 운용합니다. 보유세가 도로·치안·교육 같은 지방정부 서비스의 대가라는 '편익원칙'에 뿌리를 두고 있기 때문입니다.

과세가액: 매년 매기는 한국, 1991년에 멈춘 런던

집값을 매기는 방식은 나라마다 딴판입니다. 한국은 매년 1월 1일 기준으로 공시가격을 새로 산정합니다. 시세가 오르면 이듬해 세금에 바로 반영되는 구조입니다. 뉴욕도 매년 재평가합니다. 반면 로스앤젤레스는 살 때 가격이 평생 과세 기준입니다. 연간 상승폭도 2%로 묶여 있어 오래 보유할수록 시세와 세금의 거리가 벌어집니다. 영국 런던은 한술 더 떠 1991년 평가액으로 주택을 8개 등급으로 나눠 등급별 정액을 부과합니다. 프랑스 파리는 1970년에 평가한 '이론적 임대가치'가 아직도 기준입니다. 토론토는 2016년 평가액을 계속 쓰고 있습니다. 매년 시세를 좇는 한국·뉴욕과 수십 년 전 가격에 멈춘 유럽·북미, 세금의 예측 가능성이 다를 수밖에 없습니다.

기준 자체가 다른 나라도 있습니다. 프랑스와 싱가포르는 집값이 아니라 '그 집을 세 놓으면 얼마를 받을 수 있나'라는 임대가치에 세금을 매깁니다. 로스앤젤레스와 상하이는 취득가격 기준입니다.

세율: 뉴욕 19.8%의 착시

명목세율만 비교하면 착시가 생깁니다. 뉴욕시 주택 재산세율은 12.4~19.8%입니다. 언뜻 상상을 초월하는 세금 같지만, 시장가치에 6% 안팎의 평가율을 곱해 과세표준을 만들기 때문에 실제 부담은 집값의 1% 안팎으로 내려옵니다. 국회예산정책처는 "동일한 세율 1%라도 과세가액을 시세의 100%로 평가하는 국가와 일정 비율만 평가액으로 삼는 국가가 있어 정밀한 제도 비교가 선행돼야 한다"고 강조했습니다. 한국이 공시가격에 공정시장가액비율 43~60%를 곱해 과세표준을 낮추는 것과 같은 이치입니다.

세율 구조도 갈립니다. 한국(재산세 0.05~0.4%, 종합부동산세 0.5~5.0%)과 싱가포르는 비싼 집일수록 세율이 올라가는 누진세율이고, 나머지는 대부분 단일 비례세율입니다. 로스앤젤레스의 실효세율은 1.04~1.35%, 토론토는 0.767~1.209%, 베를린은 0.146%입니다. 도쿄는 시세의 70% 수준인 평가액에 고정자산세 1.4%와 도시계획세 0.3%를 매깁니다. 런던은 올해 D등급 기준 886~2659파운드의 정액입니다. 뉴욕·토론토·런던은 지방정부가 필요 예산에 맞춰 매년 세율을 다시 정하는 연동형이라는 점도 눈에 띕니다. 집값이 올라도 예산이 그대로면 세율이 내려가 세금이 급증하지 않는 구조입니다.

중과: 한국은 다주택자, 유럽은 빈집

가장 뚜렷한 차이는 '누구를 무겁게 과세하느냐'입니다. 한국은 사람 기준입니다. 보유 주택 수가 늘면 공정시장가액비율·기본공제·세율에서 불이익을 줍니다. 보고서에 따르면 주택 수에 따른 누진 중과는 한국과 싱가포르 등 일부 국가의 특징입니다. 싱가포르는 실거주 주택엔 4~32%, 비거주 주택엔 12~36%의 세율을 차등 적용합니다. 상하이는 거꾸로 1주택자를 과세 대상에서 빼고 다주택자에게만 0.4~0.6%의 방산세를 물립니다.

유럽과 북미는 집의 쓰임새를 봅니다. 토론토는 6개월 이상 비워둔 집에 과세표준의 3%를 빈집세로 물립니다. 런던은 1년 이상 빈집에 카운슬세의 200%, 10년 이상이면 400%까지 부과합니다. 파리는 빈집에 재산세 과세표준의 17~34%를 얹고, 별장 같은 2차 주거지엔 재산세액의 60%를 주택세로 추가합니다. 일본은 빈집에 대해 과세표준을 깎아주는 주택용지 특례를 박탈합니다. 다주택 중과가 없던 뉴욕도 지난달부터 비거주자의 500만 달러 이상 고가주택에 0.8~1.3%를 추가 과세하기 시작했습니다. 집을 몇 채 가졌느냐가 아니라 실제 살거나 임대하느냐를 따지는 게 국제적 흐름입니다.

깎아주는 쪽은 9개국이 닮았습니다. 실거주자와 고령자·장애인·저소득층의 부담을 덜어주는 장치를 모두 두고 있습니다. 한국의 1주택자 특례와 세부담 상한 150%, 미국의 실거주자 공제, 싱가포르의 거주주택 우대세율이 같은 계열입니다. 프랑스는 신축주택, 일본은 소규모 주택용지에도 감면을 줍니다.

해외 보유세를 볼 때는 세율 숫자가 아니라 '시세→과세가액→과세표준→세율→감면·중과'로 이어지는 다섯 단계를 통째로 봐야 합니다. 어느 한 단계만 떼어 비교하면 뉴욕 세율 19.8% 같은 착시에 빠지기 쉽습니다.