26세제개편안 분석(매매,전월세 가격 폭등 및 지방 엑소더스 가속화)

※ 26년 7월30일 재정경제부 기자단 배포자료를 바탕으로 분석. 아직 나온건 아님.

고가주택 소유자,다주택자는 장특공 혜택 사실상 폐지

보시다시피 내년 27년까지는 올해와 동일하고 28년도에는 살짝 더 매운맛을 보여주고 29년도에 본성을 들어내겠다는 소린데 보라색 칸에 보이듯이 장특공도 공제한도가 생긴다. 28년 부터는 공제액이 최대 20억까지 29년 부터는 공제한도가 10억이다. 강남의 초고가 주택을 29년 되기전에 매물 내놓으라는 말을 돌려서 하는거다. 29년 부터 공제한도가 10억이면 1가구 1주택기준 장특공 공제 한도가 10억이상 안해준다는 거다. 즉 고가주택은 장특공 혜택이 없는거와 마찬가지다.

→ 이렇게 되면 어떤일이 생기냐 하면 너무나 지겹게 들은 조세전가의 법칙으로

장특공 못받는 고가주택은 그만큼 더 올려서 매도할 가능성이 높다.

반포자이를 예로 들어서 2013년에 12.55억에 취득한 사람이 10년 거주를 하고 47억에 매도했다고 가정해서 비교를 해보겠다.

1) 현행~27년

보시다 시피 장특공으로 약 20억 1천만원 가량이 공제가 되서 양도차익에서 빠져서 과세표준이 5억대가 된다. 그래서 총 납부금액이 1.9억 가량이 된다.

2) 29년 방식으로 장특공 공제한도 10억 상한으로 적용시

과세대상양도차익 약 25억에서 장특공으로 20억1천이 빠져서 과세표준이 5억이 되는게 아니고

10억이 빠져서 과세표준이 15억이 된다. 그러면 10억원 초과면 양도소득세율도 42%가 아니고 45%가 된다. 그러면 양도소득세는 15억(과세표준)*45%(10억초과 양도소득세율) = 약6억7천.

에서 누진공제 3천6백정도 빼면 6억3천이 넘는 양도세가 나오고 지방소득세10%까지 하면 7억에 가까운 양도세가 나온다. 그러면 저렇게 되면 안그래도 반포집값은 계속 엄청 오를텐데 거기에 저 세금 +7억가량이 조세전가가 되서 47억이 아니고 최소 54억이상에 매도를 할거라는거다.

여기서 54억

"저 돈 주고 누가사줘?? "

라는 무식한 소리는 제발 하지 마시길 바란다.

베트남에도 40억 아파트가 있고 대만은 200억 넘는 집도 수두룩하다. 대한민국이 쟤네들보다

경제규모가 훨씬 크고 연봉도 훨씬 높은데 반포자이 54억이면 비싼거라고 생각이 드십니까???

필자는 반포자이 사람들은 그사세라고 생각하는 사람이다. 필자도 강남에 집이 있지만 필자는 저런 클래스가 전혀 아니다. 그냥 객관적으로 상식적으로 생각했을때 반포자이 54억 하는게 동남아 나 기타 국가들에 비해서도 비싸다는 생각이 전혀 안든다는거다.

그리고 또 쇼킹한건 29년 부터 다주택자도 원래는 보유2년만 해도 되는 비조정지역에 실거주를 안하면 보유공제를 안해준다. 이렇게 되면

→ 비조정지역이라고 함은 이제 수도권에 일산,김포,남양주 등 말고 대부분이 지방 말고 안남았는데 비조정지역(특히 지방시장) 을 더 죽이는 정책이된다. 이제 지방에 온기가 좀 돌라고 하는 찰나 이런게 나오면 누가 사냐? 원래 지방시장은 서울에 돈많은 사람들이 2주택 투자용으로 지방에 들어가는 사람들이 살리는건데 실거주 안하면 공제 아예 안해주면 누가사냐는거다.

그렇다고 실수요자들이 지방에 갭투자하고 서울에 전월세를 살까? 진짜 머리가 안돌아가는건가??

지방에서 표 안받겠다는건가? 28년이 총선인데??

강남 부자들한테는 이미 표 안받아도 되니 막나간다고 처도 지방도 버려?? 아니 본인들도 강남에 특히 개포동 디퍼아를 그렇게 좋아하시더만 본인들도 장특공10억 공제 받으면 출혈이 있을텐데??

어짜피 조세전가로 그냥 한 10억~20억씩 더 얹어서 팔거니까 상관없다?? 이건가?

진짜 저거 배포자료일 뿐이죠?? 저렇게 안나오죠??

-반복적인 종부세 인상(보유세),원칙을 깨고 다주택자에게 반구걸?-

그 입법통과 필요없이 공정시장가액 비율만 올려서 종부세 증세한다는 소리는 문재인 정권에도 나왔었고 21년도에는 95% 까지 올렸었어서 70~80%까지 점진적 증가는 타격이 있겠지만 별로 놀랍지도 않다. 하지만 종부세는 극소수만 내는 세금이지만 지금 보유세도 만만치 않다. 공시가격을 무지막지하게 올려서 그렇다. 그리고 갑자기 쌩뚱맞게 인플레를 인정하는 듯하게 종부세 기준을 1주택자 단독명의만 해당되지만 공시가격 12억 →14억으로 인간적으로 갑자기 상향을 해주네?

인플레를 인정하면 장특공을 저렇게 하면 안되지. 장특공이란게 인플레이션 감안해서 인정해주는건데 기조라는게 없다.

그리고 비거주1주택자인데 내집이 공시가격 9억이 넘으면 이제 집 팔 생각을 하라는 소리를 또 돌려한다. 또 종부세율을 28년 부터 는 1주택자 포함해서 현행 2배 가까이 올린다고 한다.

그리고 종부세도 금액한도를 600만원까지 점진적으로 줄인다고 하는데 어이가 없다.

연령별공제는 계속 현행유지하는데 연령별공제도 그러면 상한선이 600만원까지 라는 소린지 아닌지도 모르겠다.

그리고 양도세 중과 배제를 ㅋㅋㅋ 또 갑자기 완화를 27년도에 한다고 하는데 저거 진짜 내눈이 의심스러웠다. 아무리 공식적으로 나온 세제개편안이 아니라고 하고 배포자료라지만 배포를 했다는건 검토를 하긴했다는 소리 아닌가?? 5월9일전까지 다주택자 양도세 중과배제는 안하면 완전끝난다고 했는데 또 부활? 이러면 이제 상생임대인 제도도 올해가 끝이고 연장가능성 없다고 봤는데

계속 하는건가??

이래서 다주택자가 힘이 있는거다. 나라에서도

"지금 시장에 매물 없는데 한번더 중과 배제 해줄게 좀만 도와줘~"

라고 하면서 꼬득일려고 하는데 2주택자 기준 패널티 중과세율 +20%를 꼴랑 5%,10% 로 해주고 팔라고?? 아니 하는 짓 보면 이러다가 시장에 매물 더 안나오면 중과세를 없앨 가능성도 없지 않은 뉘앙스인데 5% 10%로 저러면 진짜 뭐같이 보일지 생각을 한번은 해보길 바란다.

그리고 종부세 세부담 상한선을 150%에서 200%로 올린다는데 문재인 정부때 300%까지 간적이 있긴한데 그때는 조정지역2주택자 이상이 300%까지 갔었고 1주택은 150% 였는데

지금 1주택자도 세부담 상한선을 200%로 한다는 소린가??

-집값 매매가 전월세가격 폭등&지방 엑소더스 가속화-

에 대해서 약간 부연설명 더하면 아까 반포자이 예시로 증가된 세금 만큼 매매가에 조세의 전가를 통해서 매매가가 올라갈 뿐더러 비거주 1주택자들은 1주택자인데도 공시가 12억에서 9억으로 2주택자 처럼 종부세 구간을 하향을 시키면 비거주1주택자들은 과연?? 대출도 막혀서 팔고 상향이동도 못하는데 팔까? 다음 정권까지 기다릴까?? 그러면 공시가 9억짜리 하는 집 실거주 안한다고 종부세까지 내는데 이사람은 갱신권 쓰고 세입자 내보내고 전월세를 얼마를 더 받을지 한번 생각을 해보시길 바란다.

그리고 지방시장 액소더스 가속화에 대해서도 아까 설명을 했던 것 처럼 다주택자들은 이제 지방투자 아예 하지 말라는 소리다. 비조정지역도 거주를 하라고 하는데 누가 하냐? 재택근무라도 다 시켜주게?? 그리고 2030들이 얼마나 똑똑한데 생애 첫 주택으로 지방에 살까? 지방 광역시 대장주들은 모르겠지만 정책에서 대놓고 저러면 더 반감 생기지 않을까? 안그래도 지방에서 상담 하시는 분들이 집 안팔린다고 하소연 하시는데 말이다.

-쏘가리도 중위가 될 때까지 부사관 병장들 눈치 보는데-

쏘가리라는 표현이 장교 출신들은 눈에 거슬릴 수는 있지만 그냥 병사들이 편하게? 칭하는 말이니 쏘가리라는 표현을 이해해 주시길 바란다.

쏘가리(정부) 부사관,병장(다주택자 및 고가주택 소유자) 의 관계를 보는 듯 하다.

뭔가 부사관들과 기간병들(특히 병장들 이나 실세들)을 잡고 싶은 마음이 굴뚝하고 괜히 쎈척하는 그런 ?? 쏘가리가 생각난다.

솔직히 저 배포자료? 를 보고 누구든 비슷한 심정이겠지만 진짜 저렇게 나온다고?? 두 눈을 의심을 했다.원래 7월 마지막주에 나오는 세제개편안인데 이례적으로 8월로 미루면서 부동산 토론회까지 하면서 8월에 저렇게 나오면 진짜 어떡하지 싶다. 그냥 좀 스릴을 주려고 장난치는거라고 믿고 싶다.

진짜 황당해서 분석을 할까 말까도 고민했는데 결국 쓰긴 썼다. 날씨도 더운데 진짜 사람 신경긁는 재주들은 타고난 듯 하다. 5월9일전에 양도세 중과 배제 받으려고 헐 값에 파신 상담 하신 분들 중에 꽤 있는데 문자그대로 분노가 하늘을 찌른다. 그리고 만약 저렇게 해서 매물 나오면?? 설마 지금 대출규제 없는 외국인들 다 주워가라고 저러는 건가????? 이래서 비거주1주택이나 다주택자 중과세 유예 매물 무주택자 갭투자를 소유권이전 등기 3개월 뒤에 주담대로 안잡히니까 일부러 외국인 사라고 전세퇴거대출 한도 1억인거 알면서도 이러는건가?

다주택자 중과세 매물 27년에 매도 가능하게 해줄꺼면 또 조건 붙혀서 무주택자+해당세입자 나가면 바로 실거주들어가는 조건으로 이런식으로 팔게 할텐데 전세퇴거대출이라도 이번에는 똑바로 나오게 만들고 시행을 해야지 또 그냥 1억 퇴거대출로 냅두면 누구 사라는거?? 그리고 양도세 중과 배제 매물은 전부 조정지역일텐데 상생임대인 비과세 안해주고 전세퇴거대출1억 한도로 막아버리면 비과세 어떻게 받으라는거냐.

아무튼 저대로 안나온다고 해도 세금 올리면 매매,전월세 모두 올라간다. 똑바로 정신차리고 사시길 바란다.