이서진의 텍사스 대세론, 지금이 올라탈 시기인가?

삶의 질이 높아서 사람들마저도 너무 친절하다며 텍사스 예찬론을 펼치는 이서진 출처 : 인터넷화면 갈무리

지금 텍사스 부동산, 들어가도 될까?

넷플릭스 시리즈 '달라달라'를 위해 이서진과 나영석 PD가 텍사스로 날아갔다. 이서진이 직접 "은퇴 후 살고 싶은 도시"로 꼽은 곳이 바로 텍사스였기 때문이다. 그는 텍사스를 이렇게 표현했다.

"현재 미국에서 가장 부유한 주이고, 수많은 대기업들이 이전하면서 도시의 위상이 나날이 높아지고 있다. 앞으로 미국에서 가장 주목받는 최고의 도시가 될 것이다."

실제로 미국 주택 전문가들 사이에서도 선벨트(Sun Belt), 특히 텍사스는 차세대 핵심 부동산 시장으로 꾸준히 언급된다. 그런데 막상 최근 부동산 시장 데이터를 들여다보면 고개를 갸웃하게 된다. 2026년 현재, 미국에서 가격 인하 매물 비율이 가장 높은 도시 1~3위가 모두 텍사스 주요 도시들이기 때문이다. 이서진의 말은 맞는 걸까, 틀린 걸까?

왜 이렇게 올랐나

코로나 팬데믹이 한창이던 2020~2022년, 텍사스는 폭발적으로 성장했다. 재택근무가 일상이 되면서 뉴욕·캘리포니아 주민들이 세금 부담은 낮고 집값은 저렴한 텍사스로 대거 이주했다. 테슬라, 오라클, 휴렛패커드 등 실리콘밸리 대기업들도 잇달아 본사를 옮겼다. 그 결과는 충격적이었다. 오스틴 집값은 불과 2~3년 만에 +100%, 달라스도 +64% 폭등했다. "텍사스는 영원히 오른다"는 믿음이 지배적이던 시절이었다.

그런데 지금은

하지만 뭐든 산이 높으면 골도 깊다. 2025년부터 분위기가 완전히 바뀌었다. 2026년 현재, 전년 대비 집값 하락률은 아래와 같다.

도시전년 대비 집값 변화

오스틴 -5.8% ~ -6.1%

달라스 -3.9% ~ -4.1%

샌안토니오 -2.7% ~ -3.1%

휴스턴 -0.6% ~ -2.1%

이유는 두 가지로 압축된다. 공급 과잉과 금리 급등이다. 집값이 치솟자 건설사들이 신규 주택을 대량 공급했고, 금리 급등으로 수요는 꺾였다. 텍사스는 미국에서 신규 주택을 가장 많이 지은 주였다. 그 역풍이 지금 고스란히 돌아온 것이다.

부동산 하락세가 크지만 여전히 미래 전망이 밝은 도시 "오스틴" 출처 : 위키피디아

그래도 들어갈 이유는 있다

하락 수치만 보면 겁이 나지만, 텍사스의 구조적 강점은 여전히 살아 있다.

인구 유입이 멈추지 않는다. 2024년 7월~2025년 7월, 텍사스 인구는 39만 1,243명 증가해 미국 내 1위를 기록했다. 팬데믹 때보다는 줄었어도, 전국 평균의 2배 이상 속도다. 사람이 계속 몰린다는 건 수요의 바닥이 단단하다는 뜻이다.

소득세가 없다. 텍사스로 인구가 유입되는 가장 강력한 이유 중 하나다. 캘리포니아의 10%를 훌쩍 넘는 소득세를 생각하면, 날씨가 어떻든 텍사스가 당기는 건 당연한 일이다. 특히 고소득자일수록 체감 혜택이 크다. 재산세와 주택 보험료가 비싸다는 단점이 있지만, 실질 주택 가격이 캘리포니아의 절반 수준인 상황에서 적은 대출로 집을 살 수도 있다. 이자비용을 대폭 절감할수 있는 것이다. 소득세와 이자비용 절감 효과를 감안하면 재산세와 보험료는 생각보다 큰 허들이 되지 않는다.

전문가들은 소폭 반등을 예상한다. 텍사스 A&M 부동산 연구소는 2026년 텍사스 중간 주택가격이 약 $334,000으로 소폭 회복될 것으로 전망했다. 팬데믹 고점 대비 10~20% 이상 빠진 지금이 장기 보유를 전제로 한 실수요자에게는 오히려 합리적인 진입 시점일 수 있다.

텍사스 안에서도 지역은 가려야 한다

여기서 중요한 포인트가 하나 있다. 텍사스의 공급 과잉 충격이 모든 지역에 똑같이 적용되지는 않는다는 점이다.

미국 내 한인들의 거주지를 보면 공통점이 있다. 대부분 학군이 좋은 지역이다. 텍사스도 마찬가지다. 달라스·포트워스(DFW) 광역권의 플레이노(Plano)와 프리스코(Frisco)는 한국인 가족 실수요자들이 가장 선호하는 지역이다.

이유가 있다. 플레이노 ISD·프리스코 ISD의 우수한 학군, 한인 마트·식당·교회의 밀집, 토요타·삼성 등 대기업 일자리, 레거시 웨스트·스톤브라이어 쇼핑몰 접근성까지. 생활 인프라가 이미 완벽하게 갖춰진 '한국인 가족 생활권'이다.

수치로도 차이가 드러난다. 오스틴이 -6%대 하락을 기록하는 동안, 플레이노는 오히려 중간 주택가격이 소폭 상승(+0.4%)했다. 프리스코도 -1.6%~-5.1% 수준으로 하락 폭이 제한적이었다. 좋은 학교를 중심으로 가족 수요가 꾸준히 유입되기 때문이다. 이는 한국의 강남·목동 같은 학군 프리미엄 지역과 매우 흡사한 현상이다. 미국에서도 '학군 좋은 곳 = 하방 경직성' 공식이 통하는 것이다.

좋은 학군과 살기좋은 곳으로 한인들의 선호도가 높은 "플레이노" 출처 : 인터넷화면 갈무리

그래도 조심해야 할 것들

균형 잡힌 시각을 위해 리스크도 짚어야 한다.

바닥인지 아직 모른다. 전문가들도 "바닥 징후가 보인다"는 수준이지, 확신하는 이는 없다. 오스틴은 공급 과잉이 특히 심각해 회복이 상당히 더딜 가능성이 있다.

보유 비용이 오르고 있다. 텍사스는 자연재해 노출 위험이 높아 주택 보험료가 미국에서 가장 가파르게 오른 지역 중 하나다. 재산세도 미국 상위권이다. 집값이 내려가도 월 보유 비용은 오히려 늘어날 수 있다.

도시마다 시장이 다르다. 오스틴과 DFW의 플레이노·프리스코는 같은 텍사스지만 전혀 다른 시장이다. "텍사스"라는 이름 하나로 뭉뚱그려 판단했다가는 큰코 다친다.

이서진의 말은 틀리지 않았다, 다만

텍사스의 장기 펀더멘털은 여전히 탄탄하다. 인구 증가, 기업 유입, 유리한 세금 구조. 이서진이 언급한 것들은 모두 실재하는 강점이다. 다만 그것이 지금 당장 어디든 들어가도 된다는 신호는 아니다.

미국 주택 하락률 상위 1~3위를 텍사스가 독식하고 있는 지금, 겁을 먹기보다는 냉정하게 옥석을 가려야 할 때다. 특히 플레이노·프리스코처럼 한국인 생활 기반과 우수한 학군이 이미 갖춰진 지역은 전체 시장의 공급 과잉 충격을 상대적으로 덜 받는다. 단기 시세차익을 노리는 투자자라면 아직 이르다. 하지만 장기 거주를 전제로 한 실수요자라면, 지금이 텍사스를 진지하게 들여다볼 타이밍일 수 있다.