분양가 1억 뛴 사이 시세는 8억 치솟았다...놀라운 '잠실 로또'

오래간만의 강남 분양에 분양시장이 술렁거리고 있습니다. 서울 송파구 신천동 ‘잠실르엘’을 두고서입니다. 이 단지는 잠실 일대에 보기 드물게 나오는 물량입니다. 2000년대 중반 잠실 주공·시영 단지들의 분양 이후 근 20년만인 지난해 10월 분양한 잠실래미안아이파크에 이은 10개월만의 분양입니다. 그런데 청약 대기자들이 기다려온 이 단지가 막상 본격적인 분양에 들어가자 시장이 ‘억’소리를 연발하며 놀라움을 나타내고 있습니다. 무슨 일일까요. 악재일까요, 호재일까요. 

잠실르엘은 잠실미성크로바를 재건축하는 단지입니다. 최고 35층 1865가구 규모입니다. 조합원 몫 1441가구, 임대 198가구, 보류지 10가구를 뺀 216가구를 일반분양합니다. 보류지란 혹시나 추가로 나타날 조합원을 위한 예비 물량을 말합니다. 일반분양분은 전용 45~74㎡ 중소형 주택으로 구성됐습니다.

먼저 놀랄 일이 분양가입니다. 앞선 단지와 비교해 많이 올랐기 때문입니다. 강남·서초·송파구 강남3구와 용산구가 분양가상한제지역으로 지정돼 있어 분양가가 분양가상한제 규제를 받습니다. 상한제는 감정평가한 땅값과 정부가 고시하는 건축비를 합친 금액 범위에서 분양가를 결정하는 제도를 말합니다. 시세와 상관없습니다.  

일반적으로 강력한 분양가 규제 덕에 분양가 상승이 억제될 것으로 보는데 잠실르엘은 이런 기대를 깨버렸습니다. 같은 송파구에서, 그것도 같은 신천동에서 앞서 분양한 상한제 단지가 지난해 10월 잠실진주 재건축 단지인 잠실래미안아이파크입니다. 분양가가 3.3㎡당 5411만원이었습니다.  

지난 19일 발표된 모집공고에 따르면 잠실르엘 분양가는 3.3㎡당 6104만원입니다. 10개월새 12.8% 올랐습니다. 가구당 분양가를 보면 ‘억’대로 뛰었습니다. 중간층 기준으로 잠실래미안아이파크에서 15억원선이던 전용 59㎡가 잠실르엘의 경우 16억원을 넘겼습니다. 전용 74㎡도 17억원대에서 19억원 가까이로 1억원 이상 상승했습니다.  

분양가가 이렇게 오른 이유가 뭘까요. 분양가 규제가 역설적으로 가격을 올렸습니다. 분양가를 구성하는 택지비와 건축비를 따져보니 택지비가 12.6%, 건축비는 13.4% 각각 올랐습니다. 하지만 이는 그동안 오른 땅값과 건축비를 감안하더라도 많이 오른 금액입니다. 택지비 감정평가 기준이 되는 인근 아파트 부지 표준지 공시지가를 보더라도 지난 1년간 상승률이 4.5%입니다. 건축비를 좌우하는 기본형건축비도 최근 1년간 5% 올랐습니다. 상한제 분양가가 땅값이나 건축비의 두배가 넘는 상승률을 보인 것입니다.  

분양가 상승보다 더 놀라운 건 분양가가 올랐는데도 시세차익 기대가 오히려 더 커졌다는 점입니다. 한마디로 더 큰 ‘로또’가 됐다는 말이죠. 그 사이 주변 새 아파트 시세가 치솟았기 때문입니다.  

신천동을 포함한 잠실 일대에서 제일 잘 나가는 아파트 시세를 볼까요. 잠실동 잠실엘스·리센츠 전용 84㎡의 7월 실거래가가 34억원대입니다. 3.3㎡당 1억원을 넘어섰습니다. 지난해 10월엔 28억원 정도였습니다. 그 사이 20% 넘게 뛰었습니다.  

잠실르엘엔 전용 84㎡가 없고 가장 큰 주택형이 전용 74㎡입니다. 잠실엘스·리센츠의 전용 84㎡ 3.3㎡당 시세를 적용하면 현재 시세가 30억원 선이 됩니다. 지난해 10월엔 25억원 정도였던 셈이니 그 사이 5억원이 올랐습니다. 전용 74㎡의 경우 지난해 10월 잠실래미안아이파크 로또가 25억원에서 분양가 17억원을 뺀 8억원이었는데 잠실르엘은 12억원(30억-18억원)입니다.

다른 주택형은 어떨까요. 전용 45㎡는 비교할 만한 단지가 없어서 뺍니다. 전용 59㎡ 분양가가 16억원선인데 잠실엘스·리센츠 같은 크기가 30억원까지 거래됐습니다. ‘14억 로또’입니다. 잠실래미안아이파크가 분양한 지난해 10월 실거래가는 22억원선이었습니다. 분양가가 1억원 올랐는데 시세는 8억원 뛰었습니다.  

잠실엘스·리센츠는 2008년 입주한 단지로 지은지 20년이 다돼가는 아파트입니다. 잠실래미안아이파크와 잠실르엘이 입주하면 신축 프리미엄이 더해져 잠실엘스·리센츠를 뛰어넘을 것으로 예상됩니다. 실제로 잠실래미안아이파크 전용 84㎡ 입주권이 6월 35억5000만원에 거래되며 잠실르엘과 리센츠 최고가를 넘어섰습니다. 전용 74㎡ 입주권은 7월 31억원에 거래됐습니다. 31억원을 기준으로 본다면 잠실르엘 전용 74㎡는 다시 1억원이 늘어난 ‘13억 로또’가 되는 것입니다. 

10억원이 넘는 시세차익을 기대할 수 있는 '로또'는 어떻게 하면 잡을 수 있을까요. 다음 편을 기대해주세요.