서빙고동 '신동아아파트' 미래가 보인다

용산 서빙고동 최고 입지로 꼽히는 신동아아파트가 정비사업에 속도를 낸다. 위치적으로 보면 바로 아래가 한강이고 반듯하게 위로 올라가면 남산타워가 보이는 단지다. 실제로 가보면 서울 한복판에 이런 아파트가 있을까 싶을 정도로 인상적인 곳이다. 서빙고동을 절반으로 나누면 이 아파트 밖에 없어 외딴섬 같은 독립적인 공간을 만날 수 있다. 초역세권인 서빙고역은 마치 신동아아파트를 위해 만들어진 곳처럼 바로 붙어있다. 용산가족공원·국립중앙박물관·국립한글박물관·서빙고동 주민센터 등이 인접해 생활도 편리하다. 요즘 글로벌 시장에서 가장 잘나가는 현대차 장재훈 사장도 이곳에 거주하고 있는 것으로 알려졌다.

신동아아파트는 지난 1984년 준공된 곳으로 한강과 용산공원, 남산 조망이 가능한 한강변 최고 입지임에도 불구하고 획일적인 아파트 경관, 철도, 강변북로 등으로 고립돼 잠재력을 살리지 못했다. 이후 지난해 9월 서빙고 아파트지구 지구단위계획으로 결정돼 재건축을 추진해 왔다.

서울시는 최근 서빙고 신동아 아파트 재건축 사업의 신속통합기획을 확정했다. 용적률이 현재 196%에서 300%로 상향되고 단지 서측 외곽에 한강과 용산가족공원으로 이동할 수 있는 공중보행교를 조성하는 내용도 담겼다.

이에 따라 최고 50층 내외의 1840세대 단지로 탈바꿈한다. 한강, 남산 등 경관 창출을 위해 조망점인 서래섬에서 볼 때 남산타워와 남산7부 능선과 조화를 이루도록 열린 경관을 형성하고, 유연한 높이계획을 적용한다. 한강변에 획일적 경관을 형성하지 않도록 최고 층수를 35층에서 50층 내외로, 한강변 첫주동을 15층에서 20층 내외로 완화했다. 시는 창의·혁신 디자인 도입 시 높이계획을 유연하게 적용하기로 했다.

가장 반가운 것은 이촌동·서빙고동 일대 안전과 보행을 위협했던 불합리한 교통체계가 개선된다는 것이다. 강변북로에서 이촌동 방향 진입로를 기존 1개소에서 2개소(동작대교 하부 진입 추가)로 확대해 강변북로, 서빙고로, 한강연결 지하차도의 상충이 없도록 했다. 또 용산공원과 한강을 잇는 남북방향 선형공원과 입체보행교 2개소를 신설하고, 지상철도 지하화와 강변북로 재구조화 등에 대응해 철도변과 한강변으로 공공보행통로, 포켓정원, 개방형 주민공동시설 등을 배치하도록 했다.

도보권에 북쪽으로 서빙고초, 한강중학교가 있어 자녀 학교 걱정도 없다. 서빙고초의 경우 서울시 학급 평균 학생수가 20.8명인데 16.8명으로 보다 쾌적한 학교 생활이 예상된다.

특히 서울시가 정비계획 수립이 빠르게 추진될 수 있도록 적극적으로 지원을 약속했다. 신속통합기획의 절차 간소화를 통해 사업기간은 대폭 단축될 전망이다. 1945년 사립으로 시작됐다가 1950년 공립으로 개편된 역사가 깊은 학교다.

면적은 103.02㎡ ~ 226.56㎡, 공시가는 최소 약 14억~28억 원으로 형성돼 있다. 호가는 30억~55억 원이다. 최근 실거래가는 9월 151㎡ 40억 원. 전세가 9억5000만~13억 원이다.

같은 면적에 경매물건이 나와 주목할 필요가 있다. 한강을 조망할 수 있는 5동 1층 물건이다. 대지권도 78.52㎡(23.75평)에 달해 우수한 편이다. 매각 기일은 11월 19일로 33억8000만 원부터 시작된다. 권리관계가 복잡하지 않아 인기가 높을 것으로 예상된다. 유찰 없이 한번에 낙찰될 것인지 숨고르기가 있을 지 눈치싸움이 치열할 전망이다.

직전 실거래가를 참고하면 신통이 확정된 8월 34억7000(31일,3층), 31억7000(15일,4층), 35억8000만 원(7일,13층)으로 거래량이 많았다. 7월에는 31억8000(9일,11층), 3월 33억 원(16일,4층)에 팔렸다.

2023년 7월의 경우 두 건 있었다. 각각 38억8000(27일,10층), 33억9000만 원(16일,13층)에 손 바뀜 됐다. 2022년 3월 40억5000만 원(18일,10층) 한 건 있었고, 2021년 7월 33억 원(9일,13층), 직전 월인 6월 27억 원(25일,4층)에 매매됐다.

이 아파트 추세를 보면 부동산 폭락 양상과는 상관없는 움직임을 보이고 있다. 직전 최고가를 거의 회복하며 상승 여력도 남아있는 모습이다. 서울시가 한강 개발에 강력한 의지가 있는 만큼 신동아아파트는 앞으로 기대되는 단지 중 하나로 여겨진다.

2024년 11월 12일 호랑이 올림.

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