한 구역에 여러 채를 보유했다면? 이 시기 정확히 알아야(feat. 정비구역지정)

오늘은 '다물권'에 대해서 이야기 해보고자 합니다.

다물권이란 한 구역 내에 여러 채의 집이나 땅을 가지고 있는 것을 말합니다.

재개발·재건축사업지에서 다물권자 소유의 부동산을 매매할 땐 '조합원 입주권'이 보장되는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 다물권자의 매물 중 일부만 살 경우, 현금청산자가 될 수 있기 때문입니다.

먼저 확실히 알고 가셔야 되는 사실이 있습니다. 재개발·재건축 사업은 보유 부동산이 얼마나 크건, 조합원 1인당 1채의 집을 받는다는 것입니다.

단, 1채를 받고 난 뒤에 전용 60㎡ 미만의 집 한채를 더 받을 만큼 '권리가액'이 남아있는 경우에 '1+1'을 받을 수 있습니다. 수식으로 풀면 다음과 같습니다.

: 기존 부동산 권리가액 ≥ 조합원 분양아파트 A의 가격 + 조합원 분양아파트 B의 가격 = 1+1 가능

: 기존 부동산 권리가액 < 조합원 분양아파트 A의 가격 + 조합원 분양아파트 B의 가격 = 1+1 불가능

여기까진 다들 알고 계시는데, 다물권자에게 집을 사면 어떻게 되는지에 대해서 잘 모르는 분들이 많습니다.

다물권자 보유 물건을 샀을 때, 시나리오는 크게 4가지로 분류할 수 있습니다.

1. 조합설립 이후에 부분 매매 = 현금청산 or 지분공유

: 제일 피해야 하는 상황입니다. 보통 이 경우 현금청산이 됩니다. 현금청산되지 않더라도 나 외에 동일한 다물권자로부터 집을 산 사람과 공유지분자로서 1채의 집을 같이 받아야 합니다.

2.조합설립일 이전에 각각 매수 = 각자 조합원으로 인정

: 이 경우엔 그냥 각각 매수자들 모두 1명의 조합원으로 인정됩니다. 걱정할 필요가 없습니다.

3. 조합설립일 이후 다물권자 보유 부동산 전량 매수 = 입주권 인정

: 이 경우도 조합원으로의 권리를 그대로 승계받을 수 있습니다. 다만 여러 개의 땅과 부동산을 한 번에 매수해야 되기 때문에 자금조달이 어려울 순 있겠습니다.

4. 권리산정기준일 이후에 지분쪼개기 = 현금청산

그럼 권리산정기준일은 뭘까요?

권리산정기준일이란, 말 그대로 구역 내 부동산을 소유한 사람의 권리를 인정하고 가치를 매기는 기준점이 되는 날을 말합니다.

권리산정기준일은 '특수한 경우'를 제외하곤, 최초로 정비구역지정이 완료된 날입니다. 그러니 다물권자분들이 만약 보유하고 계신 집이나 땅을 따로 처분하고 싶다면 정비구역 지정 전에 하시는 것이 좋겠지요.

특수한 경우는 따로 알아두시는 것이 좋겠지요. 권리산정기준일이 특수한 케이스만 알고 있으면 해당 구역의 권리산정기준일을 찾아보는 것은 어렵지 않습니다. ▲공공재개발 ▲공공주도 3080 ▲신속통합기획 ▲모아타운이 이 특수한 경우에 따릅니다.

다른 사업들은 워낙 특수한 탓에 헷깔리지 않는데 신속통합기획은 요즘 서울에서 웬만한 사업지에선 다 하고 있기 때문에 잘 알아보시는 것이 좋습니다. 신속통합기획으로 진행되는 곳에선 신속통합기획 후보지로 선정된 날이 권리산정기준일이 됩니다.

다물권의 종류엔 뭐가 있을까?

다물권도 종류가 다양합니다. 가장 흔한 것은 단순히 구역 내 전혀 다른 건물과 부동산을 보유한 경우입니다.

신축 다세대주택은 유의해야할 다물권매물로 꼽힙니다. 흔히 '지분쪼개기'라고 불리는 것이 여기서 발생합니다. 권리산정기준일 이전에 준공을 했다면 그나마 매수자들의 입주권이 보장되지만 그렇지 않은 경우 신축빌라를 사놓고 현금청산 당하는 일을 당하실 수 있습니다.

간혹 재건축 단지 내에서 2~3채를 보유하신 경우도 있는데, 당연히 권리산정기준일에 소유주가 1명이라면 이 또한 다물권으로 분류됩니다. 지분쪼개기가 아니라고 생각하셔서 각각 입주권을 주는 것으로 잘못 알고 계신 경우가 있는데, 유의하셔야 합니다.

* 다물권자 매물인지 일일이 확인하기 어려우시다면, 계약시 계약서에 '입주권 거래'임을 확인하는 문구를 넣으시는 것이 좋습니다. 입주권이 인정되지 않는 경우 계약 취소 및 위약금을 물도록 조치를 해놓으면 안심하고 거래를 하실 수 있겠지요.

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