억대 분담금? 서울에선 걱정할 필요가 없는 이유

요즘 부동산시장에서 시장전문가라는 사람들이 "분담금 5억원의 시대다", "분담금 때문에 사업성이 없다"라고 하면서 '지역 계층론'을 퍼트리고 있습니다 . 지역별로 급지가 나뉜다는 것인데, 결론만 살펴보면 "강남3구·마용성 말곤 재미없다"라는 주장입니다.

그런데 과연 사실일까요? 그들의 말엔 '사실'과 '사실'이 나열돼 있지만, 결론을 보면 '진실'이라고 보긴 어렵습니다.

사실들

우선 '지역계층론'은 거스를 수 없는 '사실'입니다. 사람이 모여 살며 도시를 이루면 당연히 상대적인 '부촌'과 '낙후지역'이 생기기 마련입니다. 당연히 부촌은 다시 또 부자들을 끌어모으고, 그로 인해 교육 등 인프라가 발달합니다. 갈수록 상대적인 격차가 벌어지는 것도 이 때문입니다.

진실은

자, 그렇다면 우리는 강남지역에 집을 살만큼 부가 쌓일 때까지 기다려야 할까요? 주식투자나 비트코인에 기대봐야 할까요? 아니죠.

진실은 "우리나라는 땅에 비해 인구가 아주 많다. 특히 서울은"이란 것입니다.

우리나라의 전국 인구밀도는 1㎢당 530명입니다. OECD 회원국 평균(123명)의 4.3배입니다. 산과 강, 하천 등 집을 지을 수 없는 곳을 포함하면, 산과 강, 하천이 많은 우리나라에서 사람이 밀집해서 도시를 이룰 수 있는 땅은 10%도 채 되지 않습니다.

서울은 말할 것도 없습니다. 서울의 인구밀도는 1㎢ 당 1만6521명로 세계에서 열 손가락 안에 드는 빡빡한 도시입니다. 홍콩이나 뉴욕보다도 밀도가 높죠. 경기도 인구밀도가 1㎢당 1251명(이것도 아주 높은 밀도)인데, 그 열배가 넘죠.

결국 우리나라는 땅이 항상 부족하다는 결론입니다. 특히 도시에선 더욱 심하고, 서울에선 아주아주 땅이 부족한 실정입니다.

땅을 늘리는 방법은 바다를 메꿔서 간척을 하거나, 땅 위로 건물을 높게 올리는 방법 뿐 입니다.

그런데 서울을 포함해 우리나라는 땅마다 높일 수 있는 한도가 정해져 있죠. 부동산의 희소성이 계속 유지되는 구조인 것입니다.

결국 서울의 어느 지역이 됐건, 그 부동산 가치는 장기 우상향할 수밖에 없는 상황인 것이지요.

사실들

분담금 5억. 노원구의 모 단지에서 추정분담금으로 한번 나온 이후에 잊을만하면 언론에서도 떠들고, 전문가(부동산시장)란 사람들이 떠들어대는 통에 이젠 인이 박혔습니다. 나름 단지에게 유리하게 백데이터를 넣었음에도 그 금액이 나온 것은 '팩트(사실)'입니다.

진실은

진실은 해당 단지의 기존 평형구성과 용도구역, 입지의 특성을 간과했다는 것입니다.

해당 단지(상계주공5단지)는 기존 평형이 전용 31㎡(11평)입니다. 2024년 공시가격 2억8000만원인 집이죠. 이걸 전용 84㎡(34평)으로 조합원분양을 받는 것이 골자입니다.

현재 노원구에서 가장 최근에 지어진 포레나노원(2020년 11월 준공) 전용 84㎡의 실거래가격은 12억원, 호가는 12억8000만원입니다. 분담금 5억~6억원을 내면 12억짜리 아파트를 받는 셈입니다. 2억8000만원짜리 집을 현물로 내고, 추가로 현금 5억~6억원을 내는 것입니다. 이래도 과한 분담금인가요?

실제로 해당 단지는 현재 추정분담금 고지 이후에도 5억원대로 거래가 되고 있습니다. 5억원이면 인근 노도강 단지 21평형의 시세입니다. 11평짜리 집이 5억원에 거래가 되고 있는 건 다 34평형 아파트를 받을 권리(조합원 입주권)을 염두에 둔 입주권 거래이기 때문입니다.

진실2

또 한가지 짚어야 할 것은 상계주공5단지가 다른 단지보다 분담금 더 나올 요소들을 갖고 있다는 것입니다.

우선 이 단지는 일반분양이 4가구 정도로 거의 없습니다. 늘어나는 가구수 대부분이 공공임대로 기부채납되기 때문입니다.

분담금은 기존 건물을 허문 뒤 새 건물을 짓고 그 과정에서 들어간 돈과 이자를 기존 소유주들이 나눠내는 것 입니다. 그 전에 일반분양 수익이 있으면 그걸 제하고 내게 되는 것이죠. 수익이 거의 없으니 오롯이 들어간 돈을 나눠내야 하는 것입니다.

그렇다고 일반분양을 만들겠다고 평형을 줄이게 되면 1000가구가 넘어가서 주택법 상 공원녹지 의무를 부담해야 합니다. 공원녹지 의무의 불합리성에 대해선 제가 저번주 뉴글에 이미 기고를 했지요.

단지가 상계주공6단지에 둘러쌓여 있는 점도 분담금이 좀 더 올라가게 만드는 요소입니다. 건물을 올리려면 지지기반을 만들기 위한 토목공사가 필요하죠. 5단지는 6단지에 둘러싸인데다 부지면적도 약 3만㎡로 작습니다. 6단지 땅을 침범하지 않고 자체 부지 내에서 토목을 해야합니다. 그래서 토목공사비가 많이 나오는 '스트러트공법'을 써야 합니다.

결론

결론을 내려보면,

"지역별로 격차가 있는 것은 사실이다. 하지만 강남권이 아니라고 사업성이 없다는 건 사실이 아니다. 분담금 5억~6억 썰은 '기존 평형이 작고, 일반분양이 거의 없고, 토목공사비가 많이 나오는' 특수한 상황이 겹치면서 생긴 것이다."라는 것 입니다.

두려움의 실체를 알고 대비책이 있다면 그것은 더 이상 두려운 일이 아니죠. 내가 가진 집의 조건을 정확히 파악하고, 장점을 극대화하고 단점을 극복하는 것. 그것이 재산을 제대로 증식하는 길이고, 고수가 되는 길이 아닐까 합니다.

<오직 뉴글에서만>

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