기부채납, 땅이냐 건축물이냐 그것이 문제로다

오늘은 재개발·재건축의 대표적 고민거리인 '기부채납'에 대해 이야기 해볼까합니다.

'기부채납'이란?

사전적 의미는 = 국가 또는 지방자치단체가 기반 시설을 확충하기 위해 사업 시행자로부터 무상으로 재산을 받아는 것.

쉽게 말하면 = 너희 집 늘어나고 일반분양해서 수익도 생기는데 공공에 뭐 좀 내놔야지?

기부채납도 여러 방식이 있죠. 대표적인 것이 현금, 건축물, 도로, 토지입니다.

예전엔 현금이나 건축물을 기부채납하는 것이 토지를 뺏기는 것보다 더 이득이라는 것이 상식이었습니다.

땅(토지)을 기부채납하게 되면 그 땅 면적만 줄어드는 게 아니기 때문입니다. 땅이 줄어들면, 그 땅 위에 지을 수 있었던 건물을 모두 포기하게 됩니다. 가령 용적률 300%를 적용하는 사업장에서 100평의 땅을 기부채납하면 총 300평의 연면적(건물 바닥면적의 합)이 사라지게 되는 셈이지요.

반면 상가 같은 비주거시설을 지으면서 그 건물의 일부를 기부채납시설(데이케어센터, 공공청사 등)로 주게 되면 어떨까요? 같은 100평이라 하더라도 나머지 연면적 200%는 고스란히 조합이 가질 수 있게 되는 겁니다.

그런데 요즘은 조금 사정이 달라졌습니다. 2019년에 생긴 변수에 공사비 폭등을 더한 결과입니다.

첫 번째 변수는 가중치입니다. 서울시는 2019년부터 기부채납을 결정할 때 토지와 현금·건축물에 서로 다른 가중치를 적용하고 있습니다. 땅에는 원래 값보다 1.3배 더 가치를 쳐주고, 현금이나 건축물엔 0.7배로 줄여서 계산하고 있습니다.

두 번째 변수는 폭등한 공사비입니다. 예전엔 가중치를 적용하더라도 연면적을 아껴서 주택이나 상가를 더 짓는게 이득이 됐습니다. 하지만 최근에 공사비가 폭등하면서 건물을 짓는 비용이 크게 올랐습니다. 그런데 공공에서 기부채납 시설을 사가는 돈은 원가도 채 쳐주지 않고 있습니다.

이 두 가지가 겹치면서 "기부채납은 무조건 땅 말고 다른 걸로"라는 절대적 원칙도 흔들리고 있습니다.

이젠 무엇이 더 이득인지 꼼꼼히 따져봐야 하는 상황이 된 것입니다. 물론 아직까진 땅을 뺏기는 것보단 건축물을 주는게 더 이득인 곳이 대부분입니다. 하지만 '케이스 바이 케이스'가 됐다는 점에서 커다란 변화가 다가온 것임에는 틀림이 없지요.

가장 좋은 방법은 건축물로 기부채납하되 그 건축물을 지하로 넣는 것입니다. 지하에 건축물이 들어가게 되면 용적률에 영향이 없습니다. 그만큼 활용할 수 있는 연면적이 늘어나는 셈입니다.

물론 기부채납을 어떤 것으로 할지는 서울시와 치열한 협상을 통해 결정되기에, 우리 마음대로 할 수는 없습니다. 그만큼 설득력과 필요성을 잘 관철해야겠지요~

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