동탄역 롯데캐슬 좌측 '동탄 1신도시' 중심부에 들어서는 청약이라 관심도가 높다.
95번지 & 99번지 총 두 곳이고, 도합 1,808세대 최고 49층 주상복합 신축인데 문제는 가격.. 전용 84㎡ 최고 분양가가 약 17.17억 원.. 확장비, 중도금 이자, 세금도 고려해야 한다.
결론부터 얘기하면 본청약 '패스'이지만, 향후 선착순 줍줍 또는 분양권 투자로 접근할 수 있으니 상세 분석해 보도록 한다.
퇴근 후 청약 수업 시작🐇🐢
청약 개요
1. 안전마진 : 없음 (분양가 다소 높음)
2. 분양가 : 최고층 기준
3. 지원조건 : 서울/경기/인천 거주자
*화성시 2년 이상 거주자 우선공급
4. 청약일정 :
📜모집공고 : 10월 16일
📍특별공급 : 10월 26일
📍일반공급 1순위 : 10월 27일
📍일반공급 2순위 : 10월 28일
🗓️당첨자 발표 :
📍95번지 : 11월 3일
📍99번지 : 11월 4일
5. 거주의무 : 없음
6. 재당첨제한 : 10년
7. 전매제한 : 3년
📍95번지 : ~2029년 11월 3일
📍99번지 : ~2029년 11월 4일
8. 입주시기 : 2032년 1월
자금계획
계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 납부 조건이다. 중도금은 1~4회차인 40%까지만 대출 가능, 5·6회차 20%는 스스로 납부해야 한다.
참고로 중도금 대출은 이자후불제이고, 입주 때 잔금대출 받으면 기존 중도금대출부터 상환해야 한다.
결국 [분양가 + 확장·옵션 + 이자·세금] 다 더한 금액에서 잔금대출 금액 제외한 만큼의 현금이 필요하다.
입주시기는 2032년 1월이다. 전매 제한 해제되는 29년 11월부터 분양권 전매 가능한데, 그 시점에 수요가 얼마나 붙을지는 미지수이다.
내 돈 얼마 필요할까?
아크메르 동탄 95번지와 99번지 당첨될 시 총 필요금액 살펴본다. 취득세 누가 대신 내주지 않고, 발코니 확장비는 분양받을 때 같이 계약하는 게 낫다.
결국 총 필요금액은 분양가 + 발코니 확장비 + 취득세 세트 금액. 위 금액에 중도금 대출 이자, 입주 후 취득세는 별도이다.
[주담대 규제]
1. LTV 한도
- LTV 40% (일반 무주택자)
- LTV 70% (생애최초 주택 구입자)
2. 수도권·규제지역 주담대 총액 제한
- 15억 이하 : 6억
- 15억 초과 25억 이하 : 4억
- 25억 초과 : 2억
3. DSR 40%
일반 무주택자와 생애최초 무주택자 기준으로 내 돈 얼마 필요한지는 글 하단 상세 분석 글에 정리했으니 참고하시길.
중복청약 허용범위
특별공급은 1세대 1청약이 원칙이다. 때문에 세대주 요건이 필수가 아니더라도, 중복청약은 "혼인신고한 (예비 신혼부부 불가)" 부부에 한하여 가능하다.
1) 부부관계 O :
- 특별공급 2번 (남편, 아내)
- 일반공급 1번 (세대주)
2) 부부관계 X :
- 특별공급 1번 (세대주 또는 세대원)
- 일반공급 1번 (세대주)
"세대주" 요건 있는 유형들은 세대주인 사람만 지원해야 한다.
📍동일인이 특공 1건 + 일반 1건 신청 가능
📍95·99 두 단지 모두 신청 가능
📍95에 먼저 당첨되면 99는 자동 탈락
계약 포기해도 당첨 통장은 재사용할 수 없고 재당첨제한까지 남으니 주의하시기 바란다.
입지환경
동탄1 중심상권과 타임테라스, 센트럴파크·반석산 주변 생활권 이용하기 좋다. 완성된 생활권에 들어서는 신축이라 희소성이 있다.
GTX-A 이용하려면 동탄역까지 이동해야 한다. 반송역(가칭)과 연결 계획은 협의 중이라서 변경·취소될 수도 있다.
초등학교는 공고문 상 아래와 같이 배치될 예정이다.
- 95번지 : 학동초
- 99번지 : 화성금곡초
현재 학구도에는 두 부지 모두 학동초 통학구역으로 표시되어 있는데, 입주 시점에 최종 배정 학교를 확인해야 한다.
고밀도 주상복합인 만큼 동·층별 일조와 조망도 확인하는 게 좋다.
사부작 청약 총평
상품성은 눈에 띄지만 분양가 다소 높은 곳이라 본청약 지원은 '패스' 판정이다.
종합적으로 볼 때 특별공급 기회나 청약통장 쓰기보다, 메타폴리스와 동탄역 역세권 매물과 함께 놓고 비교하는 게 낫다.
동탄 1신도시 신축에서 오래 살 목적이고, 자금 여력 충분하다면 실거주 검토는 가능하다. 다만 같은 예산 동탄역권 준신축과 주변 기존 아파트도 함께 비교해야 한다.
향후 미계약분 공급 진행되면 가격·납부 조건·남은 동호수 확인 후 다시 판단하시기 바란다.
타입별 적정시세·안전마진·필요현금 등 상세분석은 네프콘 「퇴근 후 청약 수업」글 참고하시길🐇🐢
https://contents.premium.naver.com/larvarabbit/larva/contents/261019012152693jc
퇴근 후 청약 수업 끝🐇🐢
