청약 무주택 기준, 어떻게 확인해야 할까요?

01 무주택 여부와 무주택기간부터 나눠 보세요

청약에서 말하는 무주택은 한 가지 기준으로 끝나지 않아요. 신청자 본인에게 주택이나 분양권등이 있는지를 보는 경우가 있고, 무주택세대구성원처럼 세대 전체의 주택 소유 여부를 보는 경우도 있어요. 민영주택 가점제에서는 여기에 더해 무주택기간을 따로 계산해요.

그래서 지금 무주택인지와 무주택기간이 얼마나 인정되는지는 별개의 질문으로 봐야 해요.

• 구분

  신청자 개인의 무주택 여부

  무엇을 보는가

  신청자 본인이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는지

  어디에 쓰이나요

  입주자모집공고에서 신청자 개인의 주택 소유 여부를 요구할 때

• 구분

  무주택세대구성원

  무엇을 보는가

  규칙에서 정한 세대원 전원이 주택 또는 분양권등을 소유하지 않은 상태인지

  어디에 쓰이나요

  해당 공급유형의 신청자격

• 구분

  가점제 무주택기간

  무엇을 보는가

  신청자와 배우자의 주택 소유·처분 이력을 기준으로 계산한 기간

  어디에 쓰이나요

  민영주택 가점제

지금 무주택이라고 해서 가점제 무주택기간이 길게 인정되는 것은 아니에요. 반대로 무주택기간을 계산했다고 해서 모든 청약에서 같은 기준을 적용하는 것도 아니고요. 어떤 공급유형에서 어떤 무주택 요건을 보는지부터 확인하세요.

02 무주택 판정에 들어가는 세대원을 확인하세요

「부모님 집이 있으니 나는 무주택이 아니겠지」라고 생각할 수도 있고, 반대로 「세대분리 했으니 부모님 집은 상관없겠지」라고 생각할 수도 있어요. 하지만 청약에서는 주소 하나만 보고 세대를 판단하지 않아요. 가족관계와 주민등록표상 세대 구성을 함께 봐야 해요.

• 주택공급신청자

  청약을 신청하는 본인이에요.

• 신청자의 배우자

  주소가 달라도 포함돼요. 신청자 주민등록표 한 장만 보고 끝낼 수 없어요.

• 신청자 또는 배우자의 직계존속

  신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 포함돼요.

• 신청자의 직계비속과 그 배우자

  신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 포함돼요.

• 신청자 배우자의 직계비속

  신청자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 포함돼요.

형제자매·친척·동거인

형제자매·친척·동거인이 같은 주민등록표에 있다고 해서 무주택세대구성원에 자동으로 포함되는 것은 아니에요. 다만 해당 공고가 별도의 가족·세대 관련 조건을 두는 경우가 있으니 모집공고의 세대 정의와 제출서류를 함께 확인하세요.

배우자와 세대분리한 경우

배우자가 다른 주소에 있다고 해서 청약에서 완전히 별개의 사람으로 보는 것은 아니에요. 따라서 배우자와 세대분리했다는 사실만으로 배우자의 주택 소유나 청약 관련 이력이 빠진다고 판단하면 안 돼요. 공고의 무주택세대구성원 정의와 제출서류 요구사항을 함께 확인하세요.

03 주택·분양권등을 언제부터 주택으로 보는지 확인하세요

무주택 여부를 볼 때 등기된 아파트만 확인하면 되는 것은 아니에요. 주택뿐 아니라 분양권등이나 공유지분도 소유 여부를 확인해야 하는 경우가 있어요.

그리고 중요한 날짜도 하나로 정해져 있지 않아요. 「잔금을 언제 냈는지」만 보는 것이 아니라 무엇을 취득하거나 처분했는지에 따라 확인해야 하는 서류와 날짜가 달라질 수 있어요.

• 확인 대상

  주택 (등기된 경우)

  볼 서류

  건물 등기사항증명서

  기준이 되는 날짜

  등기접수일

• 확인 대상

  주택 (미등기)

  볼 서류

  건축물대장등본

  기준이 되는 날짜

  처리일

• 확인 대상

  주택 (두 날짜가 다를 때)

  볼 서류

  등기사항증명서 · 건축물대장등본

  기준이 되는 날짜

  먼저 처리된 날

• 확인 대상

  분양권등 (최초로 공급받은 경우)

  볼 서류

  공급계약서 · 부동산 거래신고 자료

  기준이 되는 날짜

  신고된 공급계약 체결일

• 확인 대상

  분양권등 (매매로 취득·처분)

  볼 서류

  매매계약서 · 부동산 거래신고서

  기준이 되는 날짜

  신고서상 매매대금 완납일

• 확인 대상

  분양권등 (증여 등으로 처분)

  볼 서류

  사업주체와의 계약서

  기준이 되는 날짜

  계약서상 명의변경일

• 확인 대상

  그 밖의 경우

  볼 서류

  공공기관이 인정하는 서류

  기준이 되는 날짜

  그 서류에 적힌 날짜

그래서 무주택 여부를 확인할 때는 내가 무엇을 소유하고 있는지 → 어떤 서류를 봐야 하는지 → 어떤 날짜를 기준으로 하는지 순서로 확인하는 게 좋아요.

상속·증여로 취득한 경우나 조합원입주권처럼 사실관계가 더 필요한 경우는 이 표만으로 정리되지 않을 수 있어요. 서류를 갖춘 뒤 공고의 문의처나 공급기관에 확인하는 편이 안전해요.

공고일이 기준인 이유

청약 자격은 입주자모집공고일 현재의 소유 상태로 보는 경우가 많아요. 그런데 가점제 무주택기간은 언제부터 계속 무주택이었는지를 따로 봐요. 그래서 두 가지를 같이 적어 두면 좋아요.

04 주택이 있어도 무주택으로 보는 경우가 있어요

집이 있다고 해서 모든 경우에 똑같이 유주택으로 보는 것도 아니에요. 「주택공급에 관한 규칙」에는 일정한 조건을 충족하면 무주택으로 보는 예외가 있습니다.

다만 예외마다 적용 조건이 달라서 「작은 집이면 무조건 무주택」처럼 외워서는 안 돼요. 요건이 하나라도 어긋나면 적용되지 않아요. 아래는 자주 걸리는 항목이에요.

• 상속으로 취득한 공유지분

  • 상속으로 취득한 주택의 공유지분
  • 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

  주의 주택 전체를 단독으로 상속받은 경우와 혼동하지 않아요.

• 20㎡ 이하 주택 또는 분양권등

  • 신청자가 속한 세대가 1호 또는 1세대만 소유
  • 주거전용면적 20㎡ 이하

  주의 「한 사람이 한 채씩」이 아니라 세대 기준이에요. 세대가 두 채 이상 가지고 있으면 해당하지 않아요.

• 만 60세 이상 직계존속의 주택 또는 분양권등

  • 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권등을 소유한 경우

  주의 특별공급에서는 이 예외가 적용되지 않아요. 공공임대주택도 마찬가지예요. 가점제에서 그 직계존속을 부양가족으로 인정하는 문제와도 별개예요.

• 소형·저가주택 — 아파트

  • 세대가 1호 또는 1세대만 소유
  • 주거전용면적 60㎡ 이하
  • 가격 1억원 이하(수도권 1억6천만원 이하)
  • 가격은 보유 중이면 공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격, 이미 처분했다면 처분일 이전에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격으로 봐요
  • 분양권등은 선택품목을 뺀 공급계약서상 공급가격으로 봐요

  주의 공공임대주택 공급에서는 이 예외가 적용되지 않아요.

• 소형·저가주택 — 아파트가 아닌 주택

  • 연립주택·다세대주택·단독주택·도시형 생활주택 등
  • 세대가 1호 또는 1세대만 소유
  • 주거전용면적 85㎡ 이하
  • 가격 3억원 이하(수도권 5억원 이하)

  주의 아파트와 면적·가격 기준이 달라요. 같은 숫자로 보면 안 돼요. 공공임대주택 공급에서는 적용되지 않아요.

• 선착순으로 공급받은 분양권등

  • 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순으로 공급받아 분양권등을 소유한 경우

  주의 그 분양권등을 다른 사람에게서 매수한 경우는 빠져요. 미분양 분양권을 모두 무주택으로 보는 것이 아니에요.

• 보증금을 못 받아 경매·공매로 취득한 임차주택

  • 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 그 임차주택을 경매 또는 공매로 매수한 경우
  • 주거전용면적 85㎡ 이하
  • 주택가격 1억5천만원 이하(수도권 3억원 이하)

  주의 공공임대주택 공급에서는 이 예외가 적용되지 않아요.

• 거주하던 임차주택을 취득한 경우

  • 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애 최초로 취득
  • 주거전용면적 60㎡ 이하
  • 취득가격 2억원 이하(수도권 3억원 이하)
  • 취득일 전날까지 그 주택에 1년 이상 거주

  주의 지금 새로 사는 집에 적용되는 제도가 아니라, 그 기간에 취득한 주택을 지금 판정할 때 쓰는 기준이에요.

제53조에는 위에 없는 항목도 있어요. 폐가·멸실 주택이나 무허가건물처럼 상황이 특수한 경우라면 원문의 나머지 호까지 확인하세요.

예외가 가점제에도 이어지나요

이어져요. 가점제의 주택 소유 여부와 무주택기간도 같은 판정기준을 씁니다. 그래서 규칙이 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우에는 무주택기간을 셀 때도 그 기준이 반영돼요.

다만 예외는 주택 소유 판정에서의 예외이고, 가점제 부양가족 인정과는 섞어서 보면 안 돼요. 만 60세 이상 직계존속의 주택이 주택 소유 판정에서 예외가 될 수 있다고 해서, 그 직계존속이 가점제 부양가족으로 인정되는 것은 아니에요. 이 둘은 별도로 확인하세요.

05 가점제 무주택기간은 언제부터 계산할까요?

무주택기간은 집이 없는 기간을 대충 세는 것이 아니에요. 민영주택 가점제에서 사용하는 무주택기간은 정해진 기산일을 기준으로 계산해야 해요.

먼저 지금 무주택인지 확인하고, 그다음 내 나이·혼인 여부·주택 처분 이력과 배우자의 주택 소유·처분 이력을 함께 확인하세요.

기본적으로 확인할 것

1. 1

   입주자모집공고일 현재 무주택인지

   세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 해요. 기간을 세는 것이 끝나는 날도 입주자모집공고일이에요. 오늘 날짜가 아니에요.

2. 2

   만 30세가 된 날

   주택 소유 이력이 없다면 여기서부터 세요.

3. 3

   만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일

   혼인관계증명서의 혼인신고일이 만 30세보다 빠르면 그날부터 세요.

4. 4

   주택을 소유했다가 처분했다면 처분 관련 기준일

   신청자 또는 배우자가 처분해 최근에 무주택자가 된 날부터 다시 세요.

5. 5

   배우자의 주택 소유·처분 이력

   본인의 주택 이력만으로 무주택기간을 계산하지 않아요. 배우자 쪽 이력도 함께 확인하세요.

계산 예시

계산 방식을 보여주는 가상 사례예요. 자동 계산기가 아니고, 실제 적용은 해당 공고와 현행 기준을 함께 확인해야 해요.

• 30세 이후 계속 무주택인 경우

  • 생년월일 1990.05.10 · 미혼
  • 주택 소유 이력 없음
  • 입주자모집공고일 2026.08.17

  기산일

  2020.05.10 — 만 30세가 된 날

  무주택기간

  6년 3개월 7일

  가점 구간

  6년 이상 7년 미만 · 14점

• 30세 전에 혼인한 경우

  • 생년월일 1995.07.01
  • 혼인신고일 2020.03.15
  • 신청자·배우자 모두 주택 소유 이력 없음
  • 입주자모집공고일 2026.08.17

  기산일

  2020.03.15 — 혼인신고일이 만 30세보다 빠름

  무주택기간

  6년 5개월 2일

  가점 구간

  6년 이상 7년 미만 · 14점

• 배우자가 주택을 처분한 경우

  • 신청자 기본 시작일 2020.05.10
  • 배우자 주택 처분일 2024.11.20
  • 입주자모집공고일 2026.08.17

  기산일

  2024.11.20 — 최근에 무주택자가 된 날

  무주택기간

  1년 8개월 28일

  가점 구간

  1년 이상 2년 미만 · 4점

배우자가 혼인하기 전에 처분한 주택까지 신청자의 기산일을 늦추는지는 사실관계에 따라 달라져요. 그런 경우라면 공고의 문의처나 공급기관에 확인하세요.

중요한 구분

무주택기간은 가점제에서 사용하는 항목이에요. 국민주택의 순위·순차 기준이나 특별공급의 무주택 요건에 이 기간을 그대로 옮겨 쓰면 안 돼요.

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자주 묻는 질문

• 부모님이 집을 가지고 있으면 나는 무주택이 아닌가요?⌄

  부모님과 같은 세대인지, 해당 공급에서 어떤 세대원을 무주택세대구성원으로 보는지부터 확인해야 해요. 같은 주민등록표에 있다는 사실만으로 바로 판단하지 마세요.

• 배우자와 세대분리하면 배우자의 집은 무주택 판정에서 빠지나요?⌄

• 분양권도 주택으로 보나요?⌄

• 집을 팔면 무주택기간은 바로 그날부터 계산하나요?⌄