대치2동을 둘러보고 왔다. 어느 동네나 다 처음부터 좋았던 동네는 거의 없겠지만 대치2동은 원래 대도역에서 도곡역삼 보다도 못한 취급을 받던 지역이었다. 하지만 정비사업의 힘으로 새아파트들이 들어서자 강남+신축 공식과 덧붙혀서 삼성역GBC 개발+대치동 학원가 도보권 이라는 여러가지 호재 및 프리미엄이 작용하여 강남이지만 구릉지인 지형의 한계를 극복하고 선호하는 동네로 거듭났다.

단지들 세대수가 크지는 않지만 그래도 대치푸르지오써밋(대치 구마을1지구 주택 재건축) 대치르엘(대치 구마을2지구 재건축) 그리고 디에이치 대치 에델루이(대치 구마을3지구 주택 재건축)이 들어서고

기축이었던 대치현대,래미안 하이스턴등과 시너지 효과를 이루어서 대현초등학교도 과거에 비해 선호하는 학교가 되었다. 학원가는 코앞이고 중고등학군은 이미 좋고 1천세대 넘는 단지들은 없지만 선호하지 않을 수 없는 입지다. 이 동네는 특이한점이 코오롱R&F 그리고 롯데빌리지 같은 고급빌라도 있고 다세대 빌라 그리고 고급 단독주택도 일부 보인다.

특히 휘문고등학교 바로 코앞에 있는 고급빌라인 코오롱R&F는 과거 이부진 호텔신라 사장이 휘문고에 진학한 아들을 위해서 거주한 곳으로 유명하다.

고급빌라 및 단독주택 뿐 아니라 다세대 빌라들도 가격이 매우 비싸다. 대치동 학군 그리고 이동네에 바로 유명 재수학원인 종로학원(대성학원과 투톱) 수요도 무시 못하고 강남대성도 옛날엔 강남 역 근처에 있던 걸로 아는데 대치동 학원가에 분원으로 강남대성S2가 신축으로 생겼다.(보니까 본원은 강남역에 그대로 있다)이러한 재수생 삼수생 등 수요와 자사고인 휘문고에 진학한 수요도 한 몫 한다고 본다. 하단사진은 여름당시 대치동 연립3룸가격이다.

아무튼 계획도시인 강남에 언덕도 좀 있고 비아파트도 혼재 되어있고 고급빌라와 단독주택도 혼재되어있지만 대치 구마을들 재건축으로 이제는 이런 풍경이 매력 포인트로 보이기도 한다.

대치푸르지오써밋

대치 푸르지오 써밋(이하 대푸써)으로 향한다. 23년식 489세대 용적률은 237%다. 주차는 세대당 1.66대를 준다. 평수 구성은 21평,23평,32평,33평,39평,42평,45평,51평,58평,60평 까지 있다.

앞에 공원이 시원하고 울창한 인상을 준다. 출입구는 평지동으로 들어가는 길목도 있고 계단으로 올라가는 길목도 있다. 여기가 강남이지만 원래 구릉지형이다. 엘레베이터는 당연히 있다.

계단으로 올라가서 들어가려고 했는데 문이 잠겨있다. 그래서 다시 내려간다.

계단을 내려와서 바로 주차장 옆길로 평지동? 으로 들어간다.

내려와서 다시 평지동으로 향한다.

하이엔드 브랜드인 푸르지오 써밋 답게 고급스럽다. 뭔가 써밋의 느낌은 단아하면서 절제된 고급미가 있는듯 하다.

여기까지 보고 내려와서 공원을 가로질러서 103동~104동 쪽으로 가본다.

에델루이쪽 동 104동 쪽으로 올라와서 문을 열고 나오는 분이 계서서 들어갔다. 그렇다. 아까 처음에 올라갔다가 나온 그쪽 지역과 이어지는 윗동들이다.

커뮤니티는 헬스장 필라테스장 커피숍등 있는 것 같다.

이제 내려와서 바로 옆에 있는 디에이치 대치 에델루이로 간다.

여기는 아시는 분은 아시겠지만 이슈가 크게 있다.

간략히 요약하면 조합측이 채무불이행 PF대출 약 1,692억원 이 생겼는데 만기에 못갚아서 연체 이자율이 15%에 달한다. 상가 미분양등으로 들어와야 할 수익이 액 1,500억 정도가 못들어온게 원흉이다. 그래서 관리처분 총회가 올해초에 부결이 되었다. 관리처분계획 변강안의 골자는 조합1인당 분담금을 기존2억에서 11.7억까지 올리는 내용등을 담고 있다.

시공사측 후속 조치 통보문. 출처:호갱노노

그래서 미분양난 상가부지를 최고급 헬스클럽인 반트로 만들어서 연회원권을 개당 1억에 팔아서 메꾼다는 소리가 들렸는데 어찌 되었는지는 잘 모르겠다. 아니 바로 근처에 월4.9만원 헬스클럽이 있던데 잘 될지 모르겠다.

그리고 또 다소 작은? 이슈가 작년에 있었다. 임대아파트를 안넣고 벌금으로 때운 사례가 있었다.

아무튼 이런 상황인거 뻔히 알고 마음이 무겁지만 내부를 둘러보았다. 왜냐하면 디에이치 에델루이 부지 중 일부는 과거 한 때 잠시 필자의 사무실 이었다. 오해는 하시지 마시길 바란다. 필자는 임차인으로 지냈었다. 그래서 소유권자가 아니었다. (엄청 맛있고 가격도 합리적인 제주도 고기국수집도 있었는데 어디로 가셨는지ㅜㅜ)

디에이치 대치 에델루이는 25년 8월 준공 282세대 구성이다. 주차는 1.69대를 준다. 평수 구성은 24평 부터 28평,29평 33평,36평,37평,47평 으로 구성되었으며 테라스 세대도 상당수 포함이 되어있다.

발리출신 영국 공간 예술가와 현대건설은 개포동에 디에이치 아너힐즈와 여기 대치 에델루이를 협업을 했다. 그래서 둘러보는 동안 발리의 느낌이 물씬 풍긴게 아닌가 싶다. 필자는 신혼여행을 발리로 다녀온 사람으로써 발리 느낌 나는거 인정한다.

에델루이를 나와서 대현초까지 걸어가본다.

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대현초 가는길에 휘문중고와 종로학원의 모습이 보인다.

뒤돌아서 코오롱 알앤에프를 좌측에 끼고 에델루이 지점까지 걸어가본다.

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이제 세영팔레스 쪽으로 간다.

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세영팔레스 가는길 건너편에 은마도 보인다.

세영 팔레스가 보인다. 2002년식 67세대 용적률은 237%다. 주차는 1.1대.

22평,25평,34평 구성이다. 문자 그대로 나홀로 아파트다. 1동 짜리다. 나홀로라고 무시하면 안된다. 현시점 기준 아직 20평대는 아니지만 34평 기준으로 3층 부터 종부세 구간이다.(공시가격이 12억이 살짝 넘는다) 종부세 헷지는 어떻게?? 1주택자면 공동명의 하면 된다. 왜? 종부세는 인별과세 이기 때문에.

EX)1가구 1주택 종부세 구간은 공시가 12억 부터 인데 이건 단독명의(남편 혹은 아내 단독명의)의 경우이고 예를 들어서 50%:50% 공동명의라면 인당9억까지 공제가 되서 도합 공시가 18억(남편9억,아내9억)까지 종부세는 0원. 그리고 양도세 절세는 덤.세재개편안 나오기 전 기준으로 말이다. 국회를 통과해야하고 국회통과 안되고 지금 10월부터 시행령으로 일시적2주택(조정대상에서 조정대상으로 가는경우) 매도기한 2년으로 단축, 주택임대사업자 자동말소후 1년안에 상생임대인 완료후 1년안에 매도해야 하는건 시행중이다.

전형적인 1동짜리 나홀로 아파트의 모습이다. 지하 주차장도 있다.

오늘은 대치 푸르지오 써밋 에델루이 그리고 세영 팔레스 까지 둘러보았고 다음 2탄에서

대치현대,효성,하이스턴 그리고 대치르엘을 둘러 보겠다. 요즘 경기가 안좋은데 대치동 학원가는 길거리에 사람이 넘친다. 그리고 대치동 뿐 아니라 다른동네 학원가의 모습도 별반 다르지 않다.

학원가는 처음에 임대료가 저렴한 역에서 먼 지역에 생기기 시작한다. 하지만 지금 여기는 역이 멀어도 건물값이 어마무시하다. 그리고 확실한 슈퍼 테넌트(우량 임차인) 들이 들어온다. 상권이 엄청 발달된다. 파이브 가이즈도 대치동 학원가 사거리에 오픈 준비를 하고 있다.

아이러니하게 직장인들은 오히려 돈을 더 못쓴다.(법카는 예외지만 와이프가 남편 용돈을 두둑히 줄까? 우리 아들 딸 배고프지 말라고 용돈을 두둑히 줄까?) 하지만 이 곳 학생들 그것도 중고생 말고 성인이된 재수생 반수생들까지 하루에 밥을 최소 한번은 먹을거고 돌도 씹어먹을 나이라 엄청 많이 먹는다. 그리고 1천개에 육박하는 학원의 선생님들도 굶으면서 수업하지는 않겠지? 커피도 엄청 마시겠지? 거기에 4천4백여세대의 은마아파트와 주변 아파트 입주민들 까지 수를 더해보시라. 언젠가 필자는 기회가 된다면 학원가 생성 예측을 해서 상가 투자를 해보고 싶다. 초창기 대치동 학원가의 모습을 기억하는 사람들이 지금 대치동 학원가를 온다면 눈이 돌아갈 포인트가 한두개가 아니기 때문이다. 그리고 다른 지역의 학원가도 마찬가지다.

대치2동 세영팔레스 쪽에서 은마아파트 쪽은 이런 경사도 있다. 평지인 강남은 아니다. 물론 이 부분만 유난히 심한길이긴 하다.

그리고 강남이, 특히 대도역이 지금 (상대적으로)싸다. 래대팰(2015년식) 이후 이렇다 할 신축의 부재 때문인데 이제 매머드급 규모의 은마가 사업시행인가를 받았고 은마만큼 큰 규모는 아니지만 영동대로 건너편에 대치쌍용1차도 사업시행인가를 받았다. 은마가 신축으로 준공되는 걸 떠나서

4천2백여 세대의 이주수요 만으로 대도역 주변의 아파트 뿐 아니라 비아파트(빌라,단독 등) 까지도

가격이 상당히 많이 오를거다. 은마가 준공되고 나서 만큼은 강남에서 거의 가장 가장 비싼 아파트가 될 거다. 연식차가 나겠지만 디에이치 클래스트 보다는 안비싸겠지??

즉 은마가 신축이 되서 시세천장을 뚫어주기 전에 은마의 이주수요만 보고 진입해도 나쁘지 않은 선택이라는 소리다.

메인도로도 아닌데 저기 1차로에 차가 다음 블럭까지 정체되고 있다. 대치동 라이딩 하려면 차가 하이브리드여야 유리

누군가 이렇게 반문 할 수 있다.

"내신 5등급제 지금 고2부터 적용인데 그래서 탈대치 한다는데요??"

사실이다. 근데 대치 내신5등급제를 해도 대치동 학원이 필요한 아이들은 반드시 존재를 하고

사람들이 대도역이 학군만 보고 사는 줄 아는데 대중교통(특히 버스가 안가는 곳이 없고)도 좋고

삼성동 바로 옆동네가 대치동이라서 앞으로 서울의 중심이 될 삼성역 GBC 호재를 직접 받는다.

솔직히 삼성역GBC 때문에 첫빠따? 로 토허제 맛을 본 잠삼대청 중에서 학군을 포함한 거주지역으로써의 역할을 대치 보다 잘 할 곳은 없다. 그리고 영원한 건 없다. 나중에 내신5등급제는 그렇다 치고 나중에 정시확대가 된다면??(솔직히 정시비율 높이는게 맞고 이게 공평한 거) 어떨까??

그리고 한티역 부터 선릉역까지 먹자골목부터해서 먹고놀기도 좋다.

오늘 본 아파트 뿐 아니고 대치동 메인인 우선미 그리고 도곡렉슬이나 한티역 주변 아파트들 까지 모두 포함된다. 아까도 말했지만 지금 강남이 저평가고 강남중에서도 대도역이 특히 대치가 저평가여서 말씀을 드리는 거다. 아까도 잠시 언급했지만 은마 이주수요만 보고 매수하셔도 될 정도다.

대도역을 검토하시던 분들은 고민 안하셔도 된다는 얘기를 하는거다.

확실한건 대치동의 키를 쥐고 있는 건 은마라는 사실이다. 규모가 4천여세대가 넘는 은마가 어떻게,언제 지어지느냐가 대치동이 과거의 영광을 되찾아 오는 그 시발점이 될 수 있다고 본다.